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Anbietpflicht bei einer Eigenbedarfskündigung (BGH ändert Rechtsprechung – 2016)

Der Vermieter kann beim Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung viel falsch machen. Ein einziger Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. In einem Punkt hat der BGH es dem Vermieter nun durch eine Rechtsprechungsänderung leichter gemacht. Durch diese schränkt der BGH zwar nicht die dem Vermieter obliegenden Pflichten ein, knüpft aber an die Verletzung einer dieser Pflichten eine andere Rechtsfolge als bisher.

Die Rechtsprechungsänderung betrifft die sog. Anbietpflicht des Vermieters bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Was genau sich für Vermieter verändert hat, erfahren Sie in diesem Artikel.

I. Der BGH hält an Anbietpflicht des Vermieters fest

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs, muss er seinem Mieter eine andere Wohnung als Alternativwohnung anbieten, wenn

  • die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02),
  • die Alternativwohnung mit der gekündigten Wohnung vergleichbar ist und sich in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet wie diese (vgl. BGH, Urteil vom 04.06.2008 – VIII ZR 292/07),
  • der Vermieter die Wohnung ohnehin (erneut) vermieten möchte (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 904/93) und
  • keine Umstände vorliegen, die die Neubegründung eines Mietverhältnisses mit dem Mieter als unzumutbar erscheinen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 01.1993- 3 ReMiet 2/92).

An dem Bestehen dieser Anbietpflicht hält der BGH nach wie vor fest und bestätigt diese mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – sogar.

II. Eine Verletzung der Anbietpflicht führt nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung

Bisher galt, dass eine Verletzung der dem Vermieter obliegenden Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führte mit der Folge, dass das Mietverhältnis fortbestand, auch wenn die Kündigung an sich berechtigt war (vgl. BGH, Urteil vom 21.12.2011 – VIII ZR 166/11). Dieser Rechtsprechung hat der BGH nun mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15- eine Absage erteilt und entschieden, dass sich die Verletzung der Anbietpflicht nicht auf die Wirksamkeit der Kündigung auswirkt. Da es sich bei der Anbietpflicht um eine vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne des § 241 Abs.2 BGB handele, stehe dem Mieter – so der BGH in seinem Urteil vom 14.12.2016 – im Falle einer Verletzung der Anbietpflicht nur ein Schadensersatzanspruch gem. § 280 Abs.1 BGB zu, wie es auch bei einem Verstoß gegen sonstige Nebenpflichten der Fall sei.

Der BGH betont dabei ausdrücklich, der Schadensersatzanspruch sei nur auf Geldersatz gerichtet. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses als Naturalrestitution gem. § 249 Abs.1 BGB komme nicht in Betracht. Dies begründet der BGH damit, dass die Anbietpflicht sich nicht auf das gekündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer anderen Wohnung beziehe und durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht der Zustand hergestellt werde, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte.

III. Fazit

Der Vermieter ist im Falle einer Eigenbedarfskündigung weiterhin verpflichtet, dem Mieter eine freie oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende, mit der gekündigten vergleichbare Wohnung als Alternativwohnung anzubieten. Verletzt er diese Pflicht, braucht er jedoch nicht mehr zu fürchten, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis fortbesteht. Dem Mieter steht allenfalls ein Schadensersatzanspruch zu, mit dem er Ersatz in Geld für die Vermögenseinbußen verlangen kann, die ihm dadurch entstanden sind, dass er nicht in die freie Alternativwohnung des Vermieters einziehen konnte, sondern eine andere Wohnung beziehen musste.

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