Eine Wohnung dauerhaft zu Wohnungszwecken vermieten, ist normalerweise einfach. Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt jedoch höhere Anforderungen. Machen Sie Werbung, stehen Sie im Blickpunkt von Mietinteressenten und konkurrierenden Vermietern anderer Ferienwohnungen. Mit der Vermietung Ihrer Ferienwohnung haben Sie es fortlaufend mit wechselnden Mietern zu tun. Es gibt naturgemäß eine ganze Reihe von Stolperfallen.

1. Bewerben Sie Ihren Ferienwohnung mit Endpreisen

Nach der Preisangabenverordnung sind Sie verpflichtet, in der Werbung den endgültigen Mietpreis anzugeben. Der Endpreis beinhaltet alle Preisbestandteile, die der Mieter auf jeden Fall und immer bezahlen muss (Endreinigung). Lediglich fakultative Preisbestandteile, die zur Disposition des Mieters stehen, dürfen Sie gesondert ausweisen (Energieverbrauch). Buchungsgebühren stehen Ihnen nicht zu!

Konkurrenten oder Verbraucherschützern dürfen Verstöße gegen die Endpreisangabenpflicht kostenpflichtig abmahnen (LG Konstanz Urt.v.17.7.1997, 1 HO 82/97).

2. Impressumspflicht beachten!

Betreiben Sie eine eigene Website im Internet, schreibt die Impressumspflicht vor, Ihre persönlichen Daten zu bezeichnen und sich zu identifizieren. Der Mietinteressent soll wissen, mit wem er es zu tun hat. Verstöße gegen die Impressumspflicht können ebenfalls abgemahnt werden. Je detaillierter Sie sich ausweisen, desto seriöser wirkt Ihr Angebot. Nur unseriöse Anbieter verstecken sich hinter einer Handynummer oder E-Mail-Adresse.

3. Klassifizieren Sie sich!

Sie können sich als Anbieter eine Ferienwohnung klassifizieren lassen. Beispielsweise bietet der Deutsche Tourismusverband e.V. Ein solches Klassifizierungssystem an. Voraussetzung ist, dass Sie sich einer Qualitätsuntersuchung unterziehen und die Bewertung regelmäßig (circa alle 3 Jahre) wiederholen.

Sie verstoßen allerdings gegen das Wettbewerbsrecht und können abgemahnt werden, wenn Sie mit einer Qualitätsauszeichnung werben, der Sie sich nicht unterzogen haben (LG Berlin Az. 52 O 4/12).

4. Beschreiben Sie die FeWo realistisch. Vermeiden Sie Haftungsansprüche.

Ihre Werbung und Objektbeschreibung ist Grundlage des Mietvertrages. Beschönigen Sie nichts. Informieren Sie objektiv. Sie haften für ihre Objektangaben, insbesondere für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften des Objekts.

Es ist fatal, zu behaupten, das Objekt liege 50 Meter vom Strand entfernt (Angabe der Luftlinie), wenn der Urlauber den Strand tatsächlich nur über einen Fußweg von 500 Metern erreichen kann. Ihr Mieter wird auch beanstanden, wenn die als ruhig bezeichnete Ferienwohnung in einer Flughafenschneise liegt oder direkt hinter dem Haus Güterzüge vorbeirattern. Vermeiden Sie alles, was den Mieter zu Beanstandungen provozieren kann.

Mehr unter: Einrichtung und Ausstattung einer Ferienwohnung und auch hier: Lage einer Ferienwohnung.

5. Nutzen Sie das Internet als Werbemedium

Viele Vermieter bieten ihre Objekte nach wie vor nur per Zeitungsanzeige an. Vielfach findet sich lediglich die Angabe einer Telefonnummer. Dies ist nicht mehr zeitgemäß. Ein Mietinteressent erwartet, dass er das Angebot im Internet prüfen kann. Die Hemmschwelle, ein unverbindliches Telefonat zu tätigen, ist  hoch. Also brauchen Sie eine eigene Website und Plattformen, auf denen Sie Ihre Ferienwohnung zur Vermietung anbieten. Erste Fotos und Beschreibungen verschaffen einen Eindruck. Nur so heben Sie sich aus der Vielzahl der Angebote ab.

Die Erstellung und Bewerbung einer eigenen Internetseite würde den Rahmen an dieser Stelle sprengen. Für den Einstieg und für schnelle Vermietungserfolge ist es besser auf Anbieter zu setzen, die sich auf die Vermarktung von Ferienwohnungen und Ferienhäuser spezialisiert haben.

Ihre potenziellen Urlaubsgäste können auf den Portalen nach diversen Suchkriterien filtern. Von der Region, über die Größe der Fewo bis hin zur Ausstattung. Einer der größten Anbieter für die Vermietung von Ferienobjekten ist zum Beispiel Bestfewo.de.

6. Ein Leistungsangebot macht Sie zum Reiseveranstalter

Sie vermieten in der Regel nach Mietrecht. Als Reiseveranstalter haften Sie jedoch nach dem Reisevertragsgesetz. Die Haftung beinhaltet für den Fall fehlerhafter Reiseleistungen neben Minderung des Reisepreises, Reiserücktritt und Schadensersatz auch die Verpflichtung, dem Reisenden entgangene Urlaubsfreuden zu ersetzen.

Reiseveranstalter werden Sie nach dem Gesetz dann, wenn Sie neben und zusätzlich zu dem Angebot der Unterbringung wenigstens noch eine weitere Leistung anbieten. Dies kann ein Frühstücksservice sein oder die Organisation von Ausflügen am Urlaubsort oder das Angebot eines Surfkurses oder Tauchkurses. Verlangen Sie dann noch einen einheitlichen Preis, sind Sie automatisch Reiseveranstalter. Sie bieten dann ein Pauschalangebot an.

Um die Haftungswelle zu umgehen, sollten Sie zusätzliche Leistungen lediglich vermitteln und ausdrücklich unter Angabe des Anbieters der Leistung auf Ihre Vermittlerrolle hinweisen.

7. Verlangen Sie vom Mieter die unterzeichnete Rückgabe Ihres schriftlichen Mietvertrag

Am Anfang einer jeden Beziehung herrscht eitel Sonnenschein. Selbst wenn Sie Ihren Mieter kennen und erst recht bei fremden Personen, sollten Sie immer nur schriftlich vermieten.

Schreiben Sie alles hinein, was für die Buchung wesentlich ist. Halten Sie insbesondere individuelle Vereinbarungen mit dem Mieter schriftlich fest. Erfassen Sie genau die Personendaten des Mieters. Überprüfen Sie den Mieter im Internet auf seine Existenz (Telefonnummer, Adresse). Müssen Sie wider Erwarten den Mietpreis oder Schadensersatzansprüche einklagen, müssen Sie in der Klageschrift den Mieter genau bezeichnen können. Unstimmigkeiten führen zur Unzulässigkeit der Klage.

8. Verwenden Sie Mustermietverträge für Ferienwohnungen

Versuchen Sie nicht, einen Mietvertrag eigenständig zu erstellen. Das Mietrecht ist zu komplex. Verwenden Sie möglichst einen vorgefertigten Mietvertrag. Ein zweckmäßiger Mietvertrag enthält auch die Vereinbarung von Stornierungsfristen und Stornierungsgebühren.

Ist Ihr Mietinteressent minderjährig, muss der gesetzliche Vertreter den Mietvertrag ausdrücklich genehmigen. Verlangen Sie also die Angabe des Geburtsdatums des Mietinteressenten.

9. Die Inventarliste ist Bestandteil des Mietvertrages

Erfassen Sie alle in der Wohnung befindlichen Möbelstücke und Gegenstände in einer Inventarliste auf. Hängen Sie diese an den Mietvertrag an.

Verpflichten Sie den Mieter, dass er beim Einzug prüft, ob das vorhandene Inventar mit der Liste übereinstimmt und eventuelle Fehlbestände oder Sachschäden umgehend meldet.

Im Idealfall übergeben und übernehmen Sie die Wohnung bei Anreise und bei Abreise persönlich zusammen mit dem Mieter. Bestehende Probleme erkennen Sie so am schnellsten.

10. 20 % Anzahlung sind in Ordnung

Sie dürfen bei der Buchung vom Mieter eine Anzahlung auf den Mietpreis verlangen. Diese muss angemessen sein. Sie beträgt üblicherweise ca. 20 %. Die Zahlung des restlichen Mietpreises dürfen Sie ca. 2 bis 3 Wochen vor Aufenthaltsbeginn einfordern. Damit will die Rechtsprechung das Risiko vermindern, dass Sie den Mieter vor Aufenthaltsbeginn veranlassen, den vollen Mietpreis zu bezahlen und dann vielleicht leistungsunfähig und/oder zahlungsunfähig werden. Gewerbliche Reiseveranstalter sind deshalb nach dem Gesetz verpflichtet, ihren Kunden mit der Buchung einen Reisepreissicherungsschein zu übergeben, durch den sie den Kunden gegen das Risiko der eigenen Insolvenz absichern.

11. Reiserücktrittskostenversicherung über den Stornokosten

Informieren Sie den Kunden, dass er möglichst eine Reiserücktrittskostenversicherung abschließen sollte. Davon profitieren Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Muss der Kunde den Aufenthalt aus persönlichen Gründen (Unfall, Tod eines Familienangehörigen, Schwangerschaft, Arbeitsplatzverlust) stornieren, ist er schadensersatzpflichtig und Sie dürfen Stornierungsgebühren fordern.

Über die Reiserücktrittskostenversicherung kommen Sie in diesen Fällen sicher an Ihr Geld. Lassen Sie sich die Forderung im Mietvertrag abtreten.

12. Doppelvermietung der Ferienwohnung ist betrügerisch

Normalerweise werden Sie Ihre Ferienwohnung für den gleichen Zeitraum nicht doppelt vermieten. Bestätigen Sie eine Buchung, obwohl die Wohnung bereits vermietet ist, sind Sie schadensersatzpflichtig. Sie setzen sich dem Verdacht aus, betrügerische Absichten zu verfolgen. In dieser Branche wird viel Missbrauch getrieben. Vermeiden Sie jeglichen Ansatz in diese Richtung.

13. Sie sind als Vermieter verkehrssicherungspflichtig

Sie sind als Vermieter für Ihr Objekt verkehrssicherungspflichtig. Sie müssen darauf achten, dass der Mieter Ihre Wohnung gefahrlos nutzen kann und nicht zu Schaden kommt.

Kontrollieren Sie regelmäßig den baulichen Zustand. So dürfen keine offenen Stromkabel aus der Wand hängen, Stolperfallen sind zu vermeiden und im Garten darf dem Mieter kein morscher Ast auf den Kopf fallen. Kann Ihnen der Mieter ein Verschulden nachweisen, sind Sie schadensersatzpflichtig (Fehltritt auf Gitterrost: OLG Köln 19 W 18/97).

14. Prüfen Sie Ihre Gewerblichkeit

Vermieten Sie lediglich eine Ferienwohnung, handeln Sie regelmäßig in der Absicht privater Vermögensverwaltung.

Sie handeln darüber hinaus gewerblich, wenn Ihre Vermietungsleistungen das Gepräge einer selbstständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenden Beteiligung ergeben (BVerwG DÖV 1993,). Dann können Sie bis zu einer Umsatzjahresgrenze von 17.500 € immer noch die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen.

Mehr unter: Ferienwohnung vermieten: Muss man ein Gewerbe anmelden? und unter Ferienwohnung als Kleinunternehmer vermieten.

15. Verzichten Sie möglichst auf Vermittler

Sie werden aus zeitlichen oder freundlichen Gründen nicht immer in der Lage sein, sich persönlich um Ihr Objekt und die Abwicklung der Mietverträge zu kümmern. Falls Sie damit einen Vermittler (Agentur, Reisebüro, Reiseveranstalter) beauftragen, riskieren Sie die Gewerbefalle. Übernimmt der Vermittler Werbung, Abschluss und Abwicklung des Mietvertrages, spricht dies für Gewerblichkeit (BFH BStBl. 1976 II. 728). Besser ist, wenn Sie den Mietvertrag selbst mit dem Mieter abschließen und auch die Schlüsselübergabe privat organisieren (FG Baden-Württemberg 6 K 163/89). Hier gilt es Kompromisse zu schließen. Lassen Sie sich steuerlich beraten.

16. Ihre Vermietungseinkünfte sind einkommensteuerpflichtig

Als Vermieter einer Ferienwohnung beziehen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sie müssen eine Einkommensteuererklärung beim Finanzamt einreichen und ihre Einkünfte deklarieren. Kosten dürfen Sie dagegen rechnen.