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Modernisierung im Gewerbemietrecht – Sind Kosten umlegbar?

Kosten infolge Modernisierungsmaßnahmen sind im Gewerbemietrecht umlegbar, aber nur, wenn sie mietvertraglich vereinbart sind.

Die für das Wohnraummietrecht gemäß §§ 559 ff BGB vorgesehenen Möglichkeiten zur Mieterhöhung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar. Zur Begründung wird darauf verwiesen, dass der für Gewerberaummietverhältnisse maßgebliche § 578 BGB nicht auf §§ 559 ff BGB verweist (Schmid Mietrecht 2.Aufl. S. 530). Insoweit läuft alles auf eine Vereinbarung im Mietvertrag hinaus.

Info: Nach § 559 BGB kann Vermieter im Wohnraummietrecht das Gebäude modernisieren und dann die Jahresmiete um 11 % seines Kostenaufwandes für jede Wohnung erhöhen. Im Gewerbemietrecht besteht diese Automatik nicht.

Vermieter hat nur Instandhaltungs-, keine Modernisierungspflicht

Zunächst ist es so, dass der Vermieter grundsätzlich nicht zur Modernisierung eines bestehenden Gebäudes verpflichtet ist (BGH ZMR 2001, 705). Als Eigentümer kann er nach Belieben mit seinem Eigentum verfahren. Er ist allenfalls zur Instandhaltung und Instandsetzung bei Reparaturbedarf verpflichtet und muss danach nur den Status quo bewahren. Der Status quo ist der vertragsgemäße Zustand, zu dessen Erhaltung er verpflichtet ist. Maßgeblich sind damit immer die Verhältnisse im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (BGH NJW 1988, 2878).

Somit ist der Vermieter auch nicht verpflichtet, das Objekt zu verbessern, auf dem neusten Stand zu halten, geänderten technischen Normen, neuen wissenschaftlichen Erkenntnissen oder einer geänderten Verkehrsanschauung über den vertragsgemäßen Standard Rechnung zu tragen (BGH ZMR 2004, 807).

Beispiele: Keine Verpflichtung für eine nachträgliche Klimatisierung (OLG Frankfurt NZM 2007, 331). Keine Anpassung an Sicherheitsstandards nach Einbruchserie (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 819).

Der Gesetzgeber kann Modernisierungspflichten bestimmen

Eine Modernisierungspflicht kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter aufgrund gesetzlicher Bestimmungen verpflichtet ist, tätig zu werden. Beispiel: Einbau von Rauchmeldern nach Landesbauordnung; Verpflichtung auf Beseitigung schadstoffbelasteter Bauteile; Anpassung an Umweltbedingungen. Insbesondere ist der Vermieter aufgrund allgemeiner gesetzlicher Regeln verpflichtet, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu halten (LG Hamburg ZMR 1999, 605) oder das Objekt nach öffentlich-rechtlichen, vor allem bauordnungs-, umwelt- oder immissionsrechtlichen Bestimmungen zu verbessern.

Aber: Allein nach dem Gesetz hat der Vermieter von Gewerberaum keine Möglichkeit, automatisch den ihm entstehenden Kostenaufwand auf den Mieter umzulegen und damit die Miete zu erhöhen. Es bedarf dazu immer der Vereinbarung im Mietvertrag.

Soweit sich infolge einer Modernisierung (Heizung) die Betriebskosten erhöhen, hat der Vermieter auch nur die Möglichkeit, die Kosten umzulegen, wenn er dies vereinbart hat. Kosten, deren Entstehung allein auf die Entscheidung des Vermieters zurückzuführen sind, bleiben dessen Angelegenheit. Auch hier hat er immer die Möglichkeit, eine Kostenerhöhung vertraglich zu vereinbaren.

Kein Minderungsrecht bei energetischer Modernisierung

Soweit der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt, kann ein gewerblicher Mieter schwerwiegend betroffen sein, wenn beispielsweise sein Ladenlokal durch Baugerüste verdeckt wird oder der Zugang der Kunden nur noch unter schwierigen Bedingungen möglich ist. Führt der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen durch, sind Minderungsansprüche zumindest gemäß § 536a Ia BGB für einen Zeitraum von 3 Monaten ausgeschlossen.

Kostenumlegung bedarf der Vereinbarung im Mietvertrag

Um solche potentiellen Risiken von vornherein in die richtige Richtung zu lenken, sollte sich der Vermieter im Mietvertrag ausdrücklich das Recht vorbehalten, Maßnahmen und bauliche Veränderungen, die nicht notwendig aber zweckmäßig sind, insbesondere der Modernisierung oder Verbesserung der Immobilie oder der besseren Ausnutzung oder dem Ausbau des Gebäudes dienen auch ohne Zustimmung des Mieters vorzunehmen, soweit die Maßnahmen keine unzumutbare Härte für den Mieter sich bringen.

Wichtig ist auch, den Mieter zu verpflichten, die für die Durchführung der Arbeiten in Betracht kommenden Räume zugänglich zu halten. Zugleich sollte der Vermieter sich verpflichten, den Mieter rechtzeitig über die Maßnahmen vermehren. Diese Vorgabe gilt insbesondere dann, wenn bei Mietvertragsabschluss entsprechende Pläne bereits abzusehen sind.

Da der Mieter von einer Modernisierungsmaßnahme in aller Regel ebenfalls umsatzsteigernde Vorteile hat, können die Parteien in diesem Zusammenhang dann auch vereinbaren, dass der Mieter am Kostenaufwand beteiligt wird. Entsprechend der für den Wohnraummieter geltenden Regelung in § 559 BGB könnte vereinbart werden, dass der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der von ihm aufgewendeten Kosten für einen bestimmten Zeitraum erhöhen darf. Die Einbeziehung eines Zeitraumes ist wichtig, da die für das Wohnraummietrecht geltenden zeitlichen Einschränkungen im Gewerbemietrecht ebenfalls nicht gelten.

§ 554 III 2 BGB, der den Mieter berechtigt, das Mietverhältnis infolge von Modernisierungsmaßnahmen außerordentlich zum Ablauf des auf die Information folgenden Monats zu kündigen, kann vertraglich abbedungen werden.

12 Antworten auf "Modernisierung im Gewerbemietrecht – Sind Kosten umlegbar?"

  • Vermieterin
    21.01.2017 - 14:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    haben Sie für die obigen Ausführungen einen entsprechenden Beispiel-Passus für den Gewerberaum-Mietvertrag verfügbar?

    Vielen Dank

  • DMax
    25.04.2018 - 20:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Danke für die klare und verständliche Ausfühurng.

    Vielleicht beantworten Sie eine Frage:
    Aufgrund gesetzesänderungen (z.B. Brandschutzvorschriften) werden ggf. Modernisierungen gesetzlich notwendig.

    Da diese Maßnahmen nicht zum Ursprungszustand gehören, zählt es dann nicht zu Instandhaltung?
    Da es jedoch zwingend vorgeschrieben sein kann – dürfen diese Kosten auf den Mieter in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden?

    Vielen Dank im Voraus und beste Grüße
    D. Max

  • Benjamin Franke
    15.10.2019 - 17:08 Antworten

    Die Höhe der Umlagemöglichkeit von Modernisierungen nach § 559 BGB (1) wurde zum 01.01.2019 von 11 auf 8 % reduziert. Evtl. macht es Sinn dies im Artikel noch anzupassen.

  • Glaser
    04.02.2020 - 13:23 Antworten

    Hallo,

    ich habe Gewerberäume vermietet. Nun wurde von der Eigentümerversammlung beschlossen, dass neue Fentser eingebaut werden sollen. Kann ich die Kosten (8% meines Kostenanteils) von meinem Mieter abfordern ?

    Im Mietvertrag wurde keine Klausel für die Renovierung/Modernidierung festgelegt.

    Danke

    • Mietrecht.org
      05.02.2020 - 09:51 Antworten

      Hallo Frau Glaser,

      Kosten der Modernisierung über die WEG können auch auf die Einzelnen Mieter umgelegt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sibylle Sämann
    30.11.2021 - 15:09 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    unser Vermieter erweitert unsere Büroräume auf unseren Wunsch. Es handelt sich um einen Umbau vorhandenen Lagerflächen zu Büros. Die Gesamtmietfläche bleibt gleich. Darf der Vermieter die gesamten Umbaukosten auf uns umlegen oder nur prozentual die Miete erhöhen?

    • Mietrecht.org
      30.11.2021 - 15:27 Antworten

      Hallo Sibylle,

      bei einem so komplexen Vorhaben, sollte man genau festlegen was, wie umgebaut werden soll und wer die Arbeiten bezahlt. Pauschal kann man hier keine Aussage treffen. Sowas regelt man klassischerweise in einem Nachtrag zum Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jon
    10.05.2022 - 08:40 Antworten

    Guten Tag,

    der Artikel ist zwar schon etwas älter, aber eventuell wird er ja noch betrieben.

    Ein Vermieter von Gewerberaum möchte diverse Aussenjalousien anbringen und die Kosten anteilig auf alle Mieter weitergeben, die nun Aussenjalousien bekommen sollen; hierzu sollen Nachträge zum Mietvertrag geschlossen werden.

    Frage: Sind Aussenjalousien a) “haustechnischen Anlagen” und b) fallen diese unter Modernisierungsmaßnahmen?

    Danke + MFG

    • Mietrecht.org
      10.05.2022 - 13:23 Antworten

      Hallo Jon,

      wie Sie oben gelesen haben, kann der Vermieter nicht alleine agieren. Er braucht ihre Zustimmung. Daher auch der einvernehmliche Nachtrag. Es ist also alles verhandelbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jon
        11.05.2022 - 09:20 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Herzlichen Dank für die Rückmeldung.

        Sofern ich das korrekt verstehe, bedarf es also der Verhandlung zwischen den Parteien und einer Zustimmung mittels Nachtrag. Unser Vertrag enthält bereits eine dem § 559 BGB ähnliche Formulierung, wenn ich das richtig sehe, die sich meines Verständnisses aber nur auf Wartung und Instandsetzung bezieht, nicht auf das Anbringen z.B. neuer Jalousien / Modernisierungsmaßnahmen.

        Darum meine ursrp. Frage.

        MFG

  • Silke Behrendt
    23.01.2024 - 10:37 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt.

    Wir betreiben eine Filiale in einem EKZ. Hier wurde die Fassade gedämmt. Die Vorgabe erfolgte durch den Gesetzgeber.
    Meine Frage bezieht sich auf die Kosten einer Bauüberwachung. Können diese mit umgelegt werden? Eine Vereinbarung, über Moderniesierungsmaßnahmen die vom Gesetzgeber “vorgeschrieben” werden, ist vorhanden.

    Danke vorab für Ihre Rückmeldung
    MfG
    S.Behrendt

    • Mietrecht.org
      23.01.2024 - 16:49 Antworten

      Hallo Silke,

      ja, die Kosten der Baubetreuung werden i.d.R. bei der Ermittlung der Modernisierungsumme einbezogen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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