Vermietet der Vermieter seine Gewerberäume, besteht er regelmäßig zur Sicherstellung seiner mietvertraglichen Ansprüche darauf, dass ihm der Mieter eine angemessene Sicherheit bietet. Üblich sind Kaution und Bürgschaft. Eine Alternative kann aber auch eine Patronatserklärung sein.

Mit einer Patronatserklärung („Comfort Letter“) verpflichtet sich die Patronatsgesellschaft (Patron) gegenüber dem Vermieter, den Mieter finanziell so auszustatten, dass er seine Verpflichtungen aus dem Mietvertrag problemlos erfüllen kann. Meist wird es sich dabei um ein Tochterunternehmen handeln. Nur dann besteht ein entsprechendes Interesse.

Im Grunde ist die Patronatserklärung eine Bürgschaft. Gegenüber der Bürgschaft besteht der Vorteil, dass Bürgschaften meist irgendwie eingegrenzt sind, beispielsweise in Bezug auf einen Höchstbetrag, zeitlich begrenzt oder nicht selbstschuldnerisch sind.

Solche Patronatserklärungen sind vielfach im angelsächsischen Bereich gebräuchlich und werden gerne angeboten, wenn ein Tochterunternehmen einer im Ausland ansässigen Muttergesellschaft in Deutschland erstmals tätig wird.

Nur die harte Patronatserklärung ist werthaltig

Es ist zwischen der weichen und harten Patronatserklärung zu unterscheiden. Bei der weichen Patronatserklärung handelt es sich um die bloße Information des Patrons über die Zahlungsfähigkeit einer Tochtergesellschaft oder um allenfalls eine moralisch verpflichtende Good-will-Erklärung. Sie beinhaltet eigentlich nur die Aussage, dass der Patron am Wohlergehen seiner Tochtergesellschaft interessiert ist und sie im Notfall voraussichtlich unterstützen wird. Sie hat keinen rechtsgeschäftlichen Charakter. Vor allem begründet sie keine Verbindlichkeit des Patrons, so dass ein Vermieter daraus keinen einklagbaren Anspruch ableiten kann.

Bei einer harten Patronatserklärung verpflichtet sich der Patron gegenüber dem Vermieter insoweit, als er den Mieter (Tochtergesellschaft) finanziell so ausstattet, dass dieser den Mietvertrag erfüllen kann. Sie wird auch als Verlustdeckungszusage oder Verlustübernahmeerklärung bezeichnet. Im Detail kommt es auf die Formulierungen an.

Die Patronatserklärung gibt dem Vermieter das Recht, den Patron in Höhe des Mietausfalls auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen (BGH WM 1992, 502). Sie gibt dem Vermieter aber nicht die Möglichkeit, den Patron direkt auf Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen, sprich Zahlung der Miete, zu beanspruchen. Das Ergebnis dürfte für den Vermieter rein faktisch jedoch das Gleiche sein.

Auf die Bonität des Patrons kommt es an

Es versteht sich von selbst, dass auch eine Patronatserklärung nur Sinn macht und werthaltig ist, wenn die Bonität des Patrons gut ist und der Vermieter diese gegebenenfalls überprüfen kann. Bei marktbeherrschenden Filialunternehmen ist oft allein der gute Name Garantie. Sitzt der Patron im Ausland, ist das Risiko einer Inanspruchnahme naturgemäß größer, als wenn er seine Niederlassung im Inland hat.

Idealerweise sollte ein Mietvertrag immer nur unter der aufschiebenden Bedingung abgeschlossen werden, dass der Vertrag erst dann wirksam wird, wenn die Patronatserklärung in schriftlicher und ausreichend formulierter Form sowie beispielsweise spätestens 2 Wochen vor Mietvertragsbeginn dem Vermieter vorliegt.

Ist der Patron im Ausland ansässig, ist wichtig, den für den Vermieter richtigen Gerichtsstand zu vereinbaren. Nach Möglichkeit sollte ein Schiedsgericht vorgeschaltet werden.

Vorteile einer Patronatserklärung

Die Vorteile bestehen für den Mieter darin, dass er seine Liquidität schont und von der Bonität des Patrons profitiert. Der Patron selbst braucht keine Avalprovision für eine Bankbürgschaft zu entrichten und braucht seine Kreditlinie nicht in Anspruch zu nehmen. Auch in seiner Bilanz taucht die Patronatserklärung nicht als Eventualverbindlichkeit auf.

Für den Vermieter ergibt sich der Vorteil, dass er bei Zahlungsschwierigkeiten des Mieters nicht gleich zu kündigen braucht und ersatzweise den Patron in Anspruch nehmen kann. Er braucht sich nicht auf eine betragsmäßig vielleicht begrenzte Bürgschaft verweisen zu lassen und kann darauf spekulieren, dass der Patron allein schon aus optischen Gründen den Mieter (meist Tochterunternehmen) nicht im Regen stehen lässt.

Risiken einer Patronatserklärung

Eine Patronatserklärung ist für den Patron nicht ohne Risiko. Die Patronatserklärung ist eine Art von Garantiehaftung. Schließlich erklärt der Patron gegenüber dem Vermieter, dass er für die Zahlungsverpflichtungen des Mieters einstehen wird und haftet auf Schadensersatz, falls der Mieter im Mietrückstand gerät. Der Vermieter kann den Patron auf Schadenersatz verklagen.

Der Patron ist darauf angewiesen, dass ihn der Mieter (Tochtergesellschaft) frühzeitig über eventuelle Zahlungsrückstände informiert. Unterlässt der Mieter dieses, besteht das Risiko, dass die Rückstände lange Zeit auflaufen und den Patron im Fall seiner Inanspruchnahme überfordern.

Auch riskiert er, dass die von ihm dem Mieter zur Verfügung gestellten Mittel von anderen Gläubigern weggepfändet werden, bevor der Vermieter darauf zugreifen kann. Dann muss der Patron so lange Mittel nachschießen, bis der Mieter zahlungsfähig ist.

Ein besonderes Problem kann dann entstehen, wenn der Patron seine Tochtergesellschaft (Mieter) verkauft. Dann haftet er mangels eventuell entsprechender Vereinbarung gegenüber dem Vermieter für eine ihm nunmehr fremde Mieterin.

Für den Vermieter besteht kaum ein Risiko. Sofern der Mieter Insolvenz anmeldet, kann der Insolvenzverwalter nach eigenem Ermessen entscheiden, ob er das Mietverhältnis fortführt oder nicht. Wegen der Altschulden kann der Vermieter den Vertrag ohnehin nicht kündigen. Für den Mietrückstand haftet der Patron.