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Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten

Ist das Gewerbemietverhältnis beendet, muss der Mieter das Objekt räumen. Es genügt nicht, einfach nur auszuziehen. Vielmehr muss er die Räumlichkeiten in den ursprünglichen Zustand versetzen, in dem er diese angemietet hat. Dazu muss er sämtliche beweglichen Gegenstände entfernen, aber auch alle von ihm vorgenommenen Einrichtungen, Einbauten und Umbauten beseitigen und Ausbauten wieder einbauen (BGH NJW 1986, 309).

Die Rückgabepflicht des Mieters bedingt, dass er die Mietsache in ihren ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss (BGH NJW 1986, 309). Diese Rückbauverpflichtung ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 546 BGB). Zugleich ist der Mieter aber auch berechtigt, alle von ihm eingebrachten Einrichtungen wegzunehmen (§ 539 II BGB).

Beispiel: Der Mieter hat eine Ladentheke installiert. Bei Auszug muss er diese ausbauen und eine ursprünglich vorhandene Theke wieder einsetzen (LG Landau WuM 1997, 428). Gleiches gilt für einen selbst verlegten Teppichboden.

Vielfach findet sich in Gewerbemietverträgen aber auch eine ausdrückliche Rückbauklausel (siehe unten), die die Umstände beim Auszug regeln. Insbesondere dann, wenn bei Abschluss des Gewerbemietvertrages absehbar ist, dass der Mieter den Zustand der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch verändern wird, muss der Mietvertrag diesen Umstand Rechnung tragen. Ansonsten kommt der Mieter auch ohne abweichende Vereinbarung seiner Rückgabeverpflichtung nach, wenn das Mietobjekt infolge vertragsgemäßen Gebrauchs nachteilig verändert wurde (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 584 Teelagerhalle).

Im Gewerbemietrecht macht nicht jeder Rückbau Sinn

  • Ein Rückbau macht aber nicht immer Sinn und ist auch nicht immer erforderlich. Hat der Mieter beim Einzug oder während der Mietzeit die Räumlichkeiten in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt, ist er nicht zum Rückbau verpflichtet. Schließlich hat er dann eine dem Vermieter obliegende Verpflichtung übernommen (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218).
  • Ist dem Mieter die Wegnahme eines Einbaus (Parkettboden in einer Arztpraxis) vertraglich freigestellt, braucht er diesen nicht wieder zurückzuversetzen (OLG Düsseldorf GE 2007, 515).
  • Hat der Vermieter ausdrücklich in den Einbau bestimmter Einrichtungsgegenstände eingewilligt, kann der Mieter daraus nicht den Rückschluss ziehen, der Vermieter verzichte auf den Rückbau bei Auszug (OLG Köln NZM 1998, 767). Der Vermieter bringt nur zum Ausdruck, auf welche Art und Weise der Mieter die Räumlichkeiten nutzen kann (LG Düsseldorf NJW-RR 1987, 1043 für Einrichtungen in einer Zahnarztpraxis).

Eine Rückbauverpflichtung entfällt dann, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat.

Dies kann der Fall sein,

  • wenn der Mieter dauerhafte und über das Mietverhältnis hinausreichende Wertverbesserungsmaßnahmen (Parkettboden statt PVC-Belag) vornimmt, die mit einem erheblichen Kostenaufwand wieder zu entfernen wären oder
  • deren Beseitigung die Mietsache in einer schlechteren Zustand versetzen würde (OLG Frankfurt WuM 1992, 56)
  • oder wenn es sich um einen selbstverständlichen Standard handelt (LG Hamburg WuM 2010, 448), (z.B. neuer Heizkörper).
  • wenn das Objekt typisiert genutzt wird (Gaststätte, Metzgerei) und der nachfolgende Mieter die Einrichtungen ebenfalls nutzen kann. Im Regelfall sollte es hierzu im Gewerbemietvertrag klare Absprachen geben.

In diesen Fällen wird vom Vermieter erwartet, dass er sich die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung der Einbauten ausdrücklich vorbehält, wenn er seine Zustimmung dazu erteilt (LG Münster WuM 1999, 515). Beispiele: Verlegung hochwertiger Teppichböden, Austausch eines Kohleofens gegen Nachtspeicherheizung, Verlegung eines Parkettbodens.

Dann ist der Mieter nicht zum Rückbau verpflichtet, wenn der Vermieter kein erkennbares Interesse am Rückbau hat und eben kein ausdrücklicher Vorbehalt erklärt wurde (LG Hamburg WuM 1988, 305 beim Einbau eines Bades).

Weitere Fälle, in denen der Rückbau entfällt

  • Der Vermieter handelt auch rechtsmissbräuchlich, wenn er auf der Rückbauverpflichtung des Mieters besteht, obwohl der Nachmieter bereit ist, die Einbauten zu übernehmen (OLG Frankfurt WuM 1992, 56). Außerdem ist der Mieter nicht verpflichtet, Einbauten des Vormieters selbst zu beseitigen (LG Berlin GE 1989, 999).
  • Will der Vermieter nach Auszug des Mieters das Objekt umbauen und würde er dadurch die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen oder Rückbauten zunichte machen, kann er einen angemessenen Geldausgleich fordern (BGH GuT 2002, 138). Insbesondere hat der Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn er infolge der geplanten Umbauarbeiten den wiederhergestellten Zustand sowieso wieder beseitigen würde (OLG Brandenburg 3 U 200/05).
  • Problematisch kann die Situation dadurch werden, dass der Mieter Einbauten vornimmt und diese gemäß § 946 BGB infolge ihrer Verbindung mit der Immobilie deren wesentlicher Bestandteil werden und somit in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer der Immobilie übergehen. Auch in diesem Fall kann der Vermieter den Rückbau verlangen (BGH NJW-RR 1994, 848).

In diesem Zusammenhang ist § 98 BGB zu beachten, der darauf abstellt, dass die vom gewerblichen Mieter in die Gewerberäume eingebrachten Gegenstände, Maschinen und sonstiges Inventar dem wirtschaftlichen Zweck des Betriebes dienen, somit Zubehör sind und aufgrund ihrer Verbindung zum Objekt nicht in das Eigentum des Vermieters als Eigentümer übergehen.

Weigert sich der Mieter, kann er keine Entschädigungsansprüche geltend machen (BGH NJW-RR 1994, 848). Die in § 951 BGB vorgesehene Entschädigung für den einbaubedingten Rechtsverlust kommt in diesem Fall nicht zum Tragen. Idealerweise sollte sich im Mietvertrag eine entsprechende Regelung finden.

Gleiches gilt, wenn der Mieter die Einrichtungen vom Vormieter oder vom Vermieter selbst gekauft hat. Auch dann ist er selbstverständlich zum Rückbau verpflichtet (OLG Köln NZM 1998, 767).

Missachtung der Rückbauverpflichtung begründet Schadensersatzanspruch

Erfüllt der Mieter seine Rückbauverpflichtung nicht, verwandelt sich der Anspruch des Vermieters auf ordnungsgemäße Rückgabe in einen Schadensersatzanspruch. Dazu muss er dem Mieter eine Frist setzen (BGH WuM 1997, 217) und die eingeforderten Arbeiten im Detail beschreiben (OLG Hamburg WuM 1992, 70) und kann nach erfolglosem Fristverlauf die Einrichtungen auf Kosten des Mieters beseitigen lassen.

Einer Fristsetzung bedarf es nicht, wenn der Mieter seine Verpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert (KG Berlin GE 2007, 512).

AGB darf nicht pauschalieren

Soweit mietvertraglich eine Rückbauverpflichtung formularmäßig festgeschrieben wird, ist auf die korrekte Formulierung zu achten.

Die Klausel: …„der Mieter ist auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, die Um- oder Einbauten im Fall seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wiederherzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei der Einwilligung bedarf.“ …, ist unwirksam, da sie die in Betracht kommenden Ausnahmen von der Rückbauverpflichtung nicht ausreichend berücksichtigt (OLG Frankfurt WuM 1992, 56).

Entwurf einer Rückbauklausel in einem Gewerbemietvertrag (unverbindlich):

„Bauliche Veränderungen der Mietsache (Einbauten, Umbau, Ausbauten) durch den Mieter hat der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen. Der Vermieter kann schriftlich auf eine Rückbauverpflichtung verzichten. In diesem Fall steht dem Mieter kein Entschädigungsanspruch zu. Der Vermieter kann auch ausdrücklich verlangen, die baulichen Veränderungen zu belassen. In diesem Fall erhält der Mieter eine Entschädigung in Höhe des Zeitwertes der verbleibenden baulichen Anlagen. Kosten für den eventuellen Ausbau werden angerechnet. Bei Streitigkeiten ist der Entschädigungsbetrag von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen festzusetzen. Die Gutachterkosten tragen die Parteien anteilmäßig im Verhältnis zwischen bezeichnetem und vom Sachverständigen festgesetzten Betrag. Gegenstände, die bei Einzug des Mieters bereits vorhanden waren, sind nicht zurückzubauen.”

Fazit:

Um späteren Streitigkeiten vorzubeugen, sind Vermieter und Mieter gut beraten, bei Vertragsabschluss im Hinblick auf die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter klare Absprachen über alle Veränderungen der Mietsache zu treffen, insbesondere also zu regeln, in welchem Zustand der Mieter nach Auszug die Räume übergeben muss. Vor allem gilt dies, wenn der Mieter tatsächlich erhebliche Veränderungen vornimmt, die den Betrieb seines Gewerbes mithin ermöglichen.

Einerseits hat der Vermieter daraus den Vorteil, dass er das Objekt gerade an diesen Mieter vermieten kann, andererseits ist der Vermieter oft daran interessiert, die Räumlichkeiten im ursprünglichen Zustand wieder zu übernehmen, um sie dann an einen anderen Mieter eines anderen Gewerbes wieder vermieten zu können.

19 Antworten auf "Rückbau: Verpflichtung des Gewerbemieters zur Wegnahme von Einbauten"

  • Kristina Bußmann
    07.03.2017 - 16:19 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mein Ex- Vermieter verlangt von mir Trennwände und Empfangstresen aus seinen von mir bis Ende letzten Jahres angemieteten Räumlichkeiten zu entfernen. Allerdings habe ich diese Einbauten nicht vorgenommen sondern die Räumlichkeiten so angemietet. Meine Frage nun. Bin ich dazu verpflichtet die Trennwände und den Tresen zu entfernen.

    Mit freundlichem Gruß,
    K. Bußmann

    • Mietrecht.org
      07.03.2017 - 19:54 Antworten

      Hallo Kristina,

      wenn Sie Einbauten vom Vormieter übernommen haben, dann verpflichten Sie sich in der Regel im Mietvertrag, diese Einbauten wieder zu entfernen. Haben Sie eine Vereinbarung dazu im Vertrag?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Benjamin F.
    26.04.2017 - 13:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    folgende Situation.

    Wir haben Büro und Hallenflächen gemietet. Vertragsende war der 30.11.2016. Die Mieteinheit wurde am 30.11.2016 an den Vermieter zurückgegeben.
    Gemäß Mietvertrag war der Mieter dazu verpflichtet, eingebaute Wände und eine Klimaanlage auf Wunsch des Vermieters zurückzubauen.

    Im Abnahmeprotokoll wurde einvernehmlich vereinbart, dass der Rückbau vom Vermieter vorgenommen wird. Die Kosten hat der Mieter zu tragen.

    Auf Basis eines Kostenvoranschlages hat der Vermieter uns dann den Betrag genannt, welcher von der hinterlegten Mietsicherheit für den o.g. Rückbau einbehalten wird.

    Einen Rechnungsbeleg haben wir bis heute nicht erhalten.

    Unser Verdacht: Der Vermieter hat den Betrag einbehalten, jedoch den entsprechenden Rückbau noch nicht oder nur teilweise ausführen lassen.

    Darf er das Geld auf Basis dieses Kostenvoranschlages trotzdem einbehalten mit der Option, dass einbehaltene Geld zweckentfremdet zu nutzen zu können? Oder muss er uns den gesamten Rückbau und die damit verbundenen Kosten in Form einer Rechnung belegen können?

    Vielen Dank im Voraus für Ihr Feedback.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Benjamin F.

    • Mietrecht.org
      29.04.2017 - 15:45 Antworten

      Hallo Benjamin,

      lassen Sie ihre Vereinbarung mit genauem Wortlaut rechtlich beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christiane Bühler
    15.01.2019 - 21:31 Antworten

    Der Mieter einer Gewerbeimmobilie verlangt beim Auszug eine Kostenbeteiligung für selbst verlegten Teppich und Einbau einer abgehängten Decke mit der Begründung der Wertsteigerung der Immobilie. Gem. Mietvertrag ist Mieter nicht zum Rückbau verpflichtet und auch nicht zur Herstellung des ursprünglichen Zustands. Kann der Mieter nun bei Ablehnung der Kostenbeteiligung die abgehängte Decke und den Teppich ausbauen und die Immobilie in Zustand, der schlechter ist als der Ursprungszustand ist, hinterlassen?

  • Joerg Umlauff
    03.12.2020 - 12:22 Antworten

    Hallo, ich habe folgendes Problem. Wir haben vor 30 Jahren Büroräume angemietet. Diese Räume waren ohne Türen, ohne Decken, ohne Elektroleitungen. Also leer angemietet. Meine Eltern haben damals den gesamten Umbau bezahlt. Dafür haben wir eine geringe Monatsmiete bezahlt, die über die ganze Jahren fest gelegt war. Ich habe dann den Mietvertrag von meinen Eltern übernommen, da war ich dann ein Einzelunternehmen, dann wurde das ganze von meiner Ehefrau und Mutter wieder übernommen als GmbH, dann wurde das ganze wieder übernommen von meinem Vater als Einzelunternehmen. Es wurde auch immer etwas dafür bezahlt. Nun besteht noch der Mietvertrag von der GmbH, sowie auch ein Mietvertrag vom Einzelunternehmen von meinem Vater. Da wir nun aber auf Grund von CORONA das Geschäft aufgeben mussten, suchen wir eine gütige Lösung mit unserer Vermieterin. Mir geht es dabei hauptsächlich um eine kleine Ablöse von uns eingebauten Decke, Bodenbelag in einem Büro, Beleuchtung in der abgehängten Decke, alte Klimaanlage sowie 2 Glastüren. Wie gesagt, wir sprechen hier von keiner großen Summe. Der Nachmieter, den es bereits gibt, möchte dafür nichts bezahlen und die Vermieterin auch nicht! Nun würde ich gerne wissen, ob ich diese Sachen, hauptsächlich geht es mir hier um die von uns eingebauten abgehängte Decke wieder ohne Probleme ausbauen darf, oder ist diese ein FESTER Bestandteil von dem Mietobjekt, wie auch um die 2 Glastüren! Wie gesagt, das alles wurde damals von meinen Eltern umgebaut und auch bezahlt und ich habe das auch mehrfach über die Jahre renoviert, ohne unterstützung von der Vermieteren. Über HILFE wäre ich sehr DANKBAR!

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 20:15 Antworten

      Hallo Joerg,

      das für 30 Jahren alte Einbauen niemand mehr eine Ablöse zahlen möchte klingt für mich nachvollziehbar. Ich denke es ist eine gute Lösung die Sachen zurückzulassen und den damit den Rückbau einzusparen. Sehen Sie das als guten Kompromiss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Judith
    28.03.2021 - 18:27 Antworten

    Guten Tag,

    ich möchte in eine Praxisgemeinschaft einsteigen. Die Praxisgemeinschaft hat über verschiedene Generationen hinweg immer den gleichen Mietvertrag der ursprünglichen Kollegen weitergeführt. In der Vergangenheit wurden die Räumlichkeiten mehrfach renoviert und umgebaut, dabei wurden zum Teil erhebliche Änderungen vorgenommen (z.B. Leichtbauwände erstellt, Türen verlegt, etc.). Kann ich als Neuankömmling nun verpflichtet werden, im Falle einer Auflösung des Mietverhältnisses, den Rückbau in einen (mir nicht bekannten) Ursprungszustand zu übernehmen? Im Mietvertrag meiner Vorgänger steht leider eine solche Klausel.

    • Mietrecht.org
      28.03.2021 - 19:42 Antworten

      Hallo Judith,

      wenn Sie in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, dann übernehmen Sie alle Rechte und Pflichten (inkl. Rückbauverpflichtung). Lassen Sie die gesamte Vertragssituation bitte im Zweifel rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niko
    01.07.2022 - 21:06 Antworten

    Guten Abend,
    wir haben ein altes Ladenlokal welches bis Juni vermietet war. Nun erwarten wir die Übergabe und wollen diese in einem Übergabeprotokoll festhalten. Der derzeitige Mieter hat noch Gegenstände seines Sohnes im Ladenlokal. Wir möchten im Übergabeprotokoll festhalten das diese Gegenstände binnen einer Woche von Ihm entfernt werden, da wir diese sonst kostenpflichtig entsorgen lassen. Der derzeitige Mieter wird das Protokoll unterschreiben. Ist dieses Vorgehen richtig? Was können wir tun wenn er sich weigert das hinzunehmen? Müssen wir in gewerblichen Mietrecht ebenfalls die Gegenstände aufbewahren? Der Laden soll in den nächsten Monaten abgerissen werden, ändert dies am Sachverhalt etwas?
    Viele Grüße,

    Niko

    • Mietrecht.org
      04.07.2022 - 07:03 Antworten

      Hallo Niko,

      Nutzen wir die Übergabe um alle Details zu klären. Die Entsorgung durch den Vermieter können Sie natürlich einvernehmlich vereinbaren. Wenn der Mieter damit einverstanden ist, sehe ich kein Problem.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten Gutmann
    06.03.2023 - 10:19 Antworten

    Ich habe die vergangenen vier Jahre ein Ladenlokal vermietet. Der Mieter hat beim Einzug auf eigenen Wunsch und eigene Kosten umfassend renoviert (neuer Parkettboden, abgehängte Decken, Umkleiden, neue Bäder & Duschräume). Nachdem ich ihm nun wegen Mietrückständen gekündigt habe, fordert er, dass ich mich an den Kosten für die damaligen Renovierungsarbeiten beteilige.
    Soweit ich weiß, gehen jene Gegenstände, die fest installiert werden (z.B. Böden, Fließen) automatisch ins Eigentum des Immobilieneigentümers über. Ist das korrekt?
    Und: Für einen Rückbau müsste ja z.B. der alte Boden (der längst entsorgt ist) wieder installiert werden. Der ursprüngliche Zustand ist also nicht mehr herzustellen. Wozu wäre der Mieter also hinsichtlich eines Rückbaus verpflichtet? Er kann den Laden ja nicht ohne Boden übergeben?
    In erster Linie interessiert mich, wie die Rechtslage bezüglich des Laminatbodens sowie der Bäder aussieht.

    • Mietrecht.org
      06.03.2023 - 17:01 Antworten

      Hallo Thorsten,

      danke für Ihren Beitrag. Die Konditionen des Ein- und Ausbaus legt man normalerweise schriftlich zwischen Mieter und Vermieter fest. Was haben Sie vereinbart? Falls Sie nichts vereinbart haben, was sagt der Mietvertrag?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    28.06.2023 - 21:51 Antworten

    Hallo zusammen,

    wir haben aktuell ein ähnliches Problem:

    Wir haben mit einem benachbarten Unternehmen vor 4 Jahren einen Untermietvertrag abgeschlossen.
    Damit wir die Mietsache überhaupt für unsere Zwecke nutzen konnten, mussten erhebliche Umbaumaßnahmen im Bereich Trockenbau getätigt werden. Dies war auch mit dem Vermieter so vereinbart. Die Umbaukosten ließen wir über 10 Jahre linear abschreiben.

    Nach 4 Jahren wurden wir nun gekündigt. Der Restbuchwert der Investition liegt bei 15.000,-€, der Vermieter ist aber maximal bereit 6.500,-€ zu entrichten. Dies liegt unserer Ansicht nach unter dem Zeitwert.

    Im Mietvertrag ist hinterlegt, dass “Einrichtungen, Anlagen und bauliche Veränderungen entfernt auf Verlangen des Vermieters entfernt werden müssen”. Des Weiteren ist im gleichen Absatz hinterlegt, dass “eingebrachte Einrichtungen und Anlagen auf Verlangen des Vermieters gegen Leistung einer angemessen Entschädigung zurückgelassen werden müssen” (im letzten Satz sind aber “bauliche Veränderungen” nicht explizit erwähnt).

    • Mietrecht.org
      29.06.2023 - 13:40 Antworten

      Hallo Marco,

      in der Regel wird der Mieter in solch einer Situation Zurückbauen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gottwald Uwe
    18.07.2023 - 13:30 Antworten

    Hallo,
    Ich möchte nächstes Jahr eine Gaststätte übernehmen,
    der jetzige Pächter hat eine neue Küche eingebaut und Umbau arbeiten gemacht. Jetzt möchte er das ich dafür bezahlen soll. Der Vermieter sagte mir für die Küche ja aber nicht den Umbau der Gaststätte, sonst muss er sie in den alten Zustand bringen. Wie sieht das jetzt aus rechtlich gesehen?

    mit freundlichen Grüßen
    Uwe Gottwald

    • Mietrecht.org
      18.07.2023 - 14:56 Antworten

      Hallo Uwe,

      Ihr Ansprechpartner ist immer der Vermieter. Mit dem Vormieter können, müssen Sie aber keine Vereinbarungen treffen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olav Carstens
    19.07.2023 - 21:57 Antworten

    Der Vermieter besteht darauf das die von uns eingebaute neue Heizung in einer Gewerbehalle bei Auszug verbleiben muß unentgeltlich. bei Einzug wurde die Gewerbehalle ohne Heizung angemietet.

    • Mietrecht.org
      19.07.2023 - 22:24 Antworten

      Hallo Carstens,

      der Vermieter hat nur das Recht, die Gewerbe alles so zurückzunehmen, wie sie vermietet hat. Natürlich können Sie ihre Einbauten wieder aufbauen, wenn Sie nichts anderes vereinbart haben.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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