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Kleinreparatur abrechnen: So gehen Vermieter richtig vor

1. Mieter meldet einen Schaden in der Wohnung

Vorabprüfung:

Ist die anfallende Reparatur eine „Kleinreparatur“

a) Betrifft sie einen Gegenstand, der dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt ist?

z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollläden und Fensterläden

Keine Kleinreparaturen sind z.B.: Reparaturen an Abflussrohren , Heizthermen oder Fensterscheiben;

2. Kostenvoranschlag einholen

Wie hoch sind die voraussichtlichen Kosten der Reparatur?

Weitere Vorüberlegung: Gab es in einem Jahr bereits mehrere „Kleinreparaturen“ die dem Mieter gegenüber abgerechnet wurden?

3. Klausel zu den Kleinreparaturen im Mietvertrag prüfen.

a) Ist die Klausel so formuliert, dass klar aus ihr hervorgeht, dass der Mieter nur die Kosten von „Kleinreparaturen“ zu tragen hat, also Instandhaltung nur an Gegenständen der Mietwohnung, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind?

Wenn nein: Ist die Klausel bereits unwirksam und die Kosten der Kleinreparatur können dem Mieter nicht berechnet werden ( AG Köln, Urteil vom 27.01.2011, Az: 210 C 324/10 )

Wenn ja:

b) wie hoch ist die vereinbarte Betragsgrenze der Kleinreparatur im Einzelfall

Ist diese Betragsgrenze noch im zulässigen Rahmen der Rechtsprechung?

Bsp. der Rechtsprechung in Einzelfällen: ( AG Brandenburg, Urteil vom 06.03.2008, Az: 31 C 306/07: Betragsgrenze für Einzelreparatur bei 100,00 €; AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007, Az: 21 C 269/05: 200,00 € seien unangemessen )

c) belaufen sich die konkreten Reparaturkosten unter /bis zu dieser Betragsgrenze?

Wenn nein: Können die Kosten der Kleinreparatur leider nicht im Rahmen der Kleinreparaturklausel abgerechnet werden. Der Mieter muss sich in diesem Fall überhaupt nicht an der Reparatur beteiligen-auch nicht bis zur Höhe des in der Kleinreparaturklausel vereinbarten Betrages!

Wenn ja:

weitere Prüfung der Klausel:

d) enthält sie eine doppelte Begrenzung der Kosten sowie eine betragsmäßige Höchstgrenze?

Die Klausel muss neben einer Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur auch eine Höchstgrenze für den Fall festlegen, dass innerhalb eines Jahres oder eines anderen genannten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Bsp. der Rechtsprechung hierzu: (BGH: 6 % der Jahresmiete, Urteil vom 06.05.1992, VIII, ZR 129/91; OLG Stuttgart: 8 % der Jahreskaltmiete, Urteil vom 12.02.88, Az: 2 U 159/87;

BGH: 300,00 DM als Höchstbetrag, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88)

Wenn nein: die Klausel ist unwirksam! Der Vermieter muss die Kosten der Reparatur selbst tragen.

Wenn ja: Beachten Sie als Vermieter dann weiter, ob Sie Ihrem Mieter bereits mehrere Kleinreparaturen innerhalb des im Mietvertrag vereinbarten Zeitraumes ( meist 1 Jahr ) in Rechnung gestellt haben. Übersteigt die aktuell anfallende Kleinreparatur die mietvertraglich vereinbarte Jahreshöchstgrenze, darf sie dem Mieter gegenüber nicht mehr abgerechnet werden. Der Mieter muss sich in diesem Fall auch nicht anteilig an den Kosten beteiligen.

weitere Prüfung der Klausel:

e) erlegt sie dem Mieter eine Pflicht zur Selbstvornahme bzw. Beauftragung eines Handwerkers auf?

Wenn ja: ist die Klausel unwirksam!

Wenn nein:

weitere Prüfung der Klausel:

f) weitere mögliche Unwirksamkeitsgründe von Kleinreparaturklauseln:

  • Klauseln, die eine anteilige Mieterbeteiligung an allen Reparaturen vorsieht
  • eine Klausel, aus der nicht eindeutig hervorgeht, dass die Kostentragungspflicht des Mieters auf Kleinreparaturen begrenzt ist.
  • Eine Klausel, die dem Mieter auferlegt, ohne Rücksicht auf Verschulden Gegenstände instandzusetzen.

4. Reparatur beauftragen:

a) Der Vermieter beauftragt einen Handwerker und stellt dem Mieter die Kosten der Kleinreparatur in Rechnung:

  • Hier sollte der Vermieter beachten, dass falls die Rechnung höher ausfallen sollte, als der vereinbarte Betrag der Kleinreparaturklausel dies vorsieht, die Rechnung komplett von ihm selbst getragen werden muss.

b) Mieter beseitigt den Schaden selbst bzw. Mieter beauftragt einen Handwerker:

  • Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter beides nicht tun muss. Er hat weder eine Verpflichtung zur Selbstvornahme, noch muss er einen Handwerker für den Vermieter beauftragen.

Beauftragt der Mieter dennoch selbst einen Handwerker, sollte darauf geachtet werden, um später unnötige Streitereien zu vermeiden, dass der Auftrag im Namen des Vermieters erfolgt und auch die Rechnung auf den Vermieter ausgestellt wird, damit der Mieter nicht etwaigen Ansprüchen Dritter ausgesetzt wird.

5. Dem Mieter gegenüber abrechnen

a) Die Kleinreparaturen dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden, sondern müssen dem Mieter gesondert in Rechnung gestellt werden.

b) Sinnvoll ist es, dem Mieter ein Anschreiben + Rechnungskopie der Reparaturkosten zukommen zu lassen, damit dieser einen Überblick über die Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten hat und die Reparaturkosten unter Bezugnahme auf die Kleinreparaturklausel im bestehenden Mietvertrag in Rechnung zu stellen.

c) Der Mieter bezahlt die Kosten der Kleinreparatur direkt an den Vermieter.

6. Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten der durchgeführten Kleinreparatur-vorausgesetzt, sie können dem Mieter gegenüber auch wirksam abgerechnet werden, über den regulären gerichtlichen Weg geltend machen, d.h. in der Regel

  • zunächst Mahnverfahren
  • dann Klageverfahren

In diesem Zusammenhang sind immer auch die jeweiligen Verjährungsfristen im Auge zu behalten. Hierüber sollte man sich im Einzelfall sinnvollerweise anwaltlich beraten lassen.

72 Antworten auf "Kleinreparatur abrechnen: So gehen Vermieter richtig vor"

  • Elisabeth
    03.09.2013 - 22:31 Antworten

    Unsere Vermieterin hat den Rolladen (der schon bei Einzug nicht richtig ging) ausgetauscht und uns den Rolladen in Rechung gestellt. Die Einbaukosten, (Ihr Sohn hat den Rolladen eingebaut) nicht. Nur die Materialkosten liegen unter der Kleinreparaturgrenze im Mietvertrag. Geht so was eigentlich? Kann das jeder Vermieter so machen und einfach nur die Materialkosten abrechnen?

    • Mietrecht.org
      04.09.2013 - 00:06 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      das klingt schon sehr ungewöhnlich und Trickreich, wenn Ihre Vermieterin auf diese Weise versucht unter der Grenze für die Kleinreparatur zu bleiben. Wir können Sie hier nicht zu einem Einzelfall beraten, ich würde mich an Ihrer Stelle von einem Anwalt beraten lassen oder die Vermieterin darauf hinweisen, dass der Rollanden schon auf Ihrem Einzug nicht richtig funktionierte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Stetter
        25.05.2017 - 18:03 Antworten

        Was ist daran verwerflich, wenn der Vermieter die Reparatur selbst erledigt und lediglich die Materialkosten in Rechnung stellt. Es gibt keine Pflicht einen externen Handwerker zu beauftragen. Warum auch?

  • Elisabeth
    24.10.2013 - 01:14 Antworten

    Wir haben einen Anwalt hinzugezogen, (mussten wir, da die Vermieterin die Rechnung fuer den Rolladen gleich ueber einen Anwalt an uns gestellt hatte). Jetzt behauptet die Vermieterin wir würden lügen, der Rolladen wäre bei Einzug nicht kaputt gewesen. Dabei hatten wir kurz nach dem Einzug den Rolladen ihr schon mal gemeldet und damals hat sie ihren Sohn geschickt und der sagte uns er hätte schon vor dem Einzug versucht ihn zu reparieren aber es ginge nicht mehr.

    Als wir den gleichen Rolladen jetzt ein Jahr später noch mal reklamiert haben hat der Sohn ihn ausgetauscht. Die Vermieterin laesst jetzt durch den Anwalt mitteilen wir würden lügen und hätten ihn kaputt gemacht. Ausser der mündlichen Aussage des Sohnes von vor 2 Jahren haben wir nichts. Aber wenn wir ihn kaputt gemacht hätten, dann hätten wir ihn der Versicherung gemeldet und nicht ihr. Das macht alles keinen Sinn. Was sollen wir nur tun?

    Wir haben eine Kleinreparaturklausel und bis Euro 50 müssen wir Kleinreparaturen zahlen. Müssen wir das also jetzt tun obwohl der Rolladen schon vor dem Einzug kaputt war? Darf die Vermieterin das?

    Wir haben auch einen tropfenden Wasserhahn gemeldet. Die Dichtungen waren total korrodiert. Das Haus in dem wir wohnen ist 34 Jahre alt. Sie hat die kompletten 2 Wasserhähne austauschen lassen und nicht nur die Dichtungen und da das wiederum unter Euro 50 ist für das Material, sollen wir das auch zahlen. Die Reparaturen macht immer ihr Sohn. Wir sind lt. Mietvertrag verpflichtet alle Schaeden zu melden, was wir auch tun, mit dem Ergebnis, dass die Vermieterin über ihren Anwalt uns mitteilen lässt, wir würden dauernd Reparaturen verursachen, ihr Haus kaputt machen und lügen. Dabei ist das Haus über 35 Jahre alt, und bisher nicht viel gemacht, die Tapeten sind original von den 70ern etc. Wer hier lügt ist allein sie. Wir haben inzwischen Angst irgendetwas zu melden was kaputt geht, da wir dann beschuldigt werden, dabei sind die Sachen alt und es ist reiner Verschleiss. So wie die Rolladengurte die auch bei Einzug schon total ausgefranst waren. Ich hatte sie bei Einzug darauf hingewiesen aber sie meinte “die tuns noch” und wenige Monate später riss der erste.

    Ein paar sind inzwischen ersetzt aber andere tuns nicht mehr lange. Wir sehen nicht ein, dass wir für diese Reparaturen zahlen sollen, die eindeutig schon nötig waren als wir einzogen. Leider steht nichts von diesen Mängeln im Einzugsprotokoll. Alles war nur mündlich. Haben wir ueberhaupt eine Chance über einen Anwalt uns zu wehren? Oder bleibt uns nur der Auszug?

    • Mietrecht.org
      24.10.2013 - 16:41 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      ich möchte und darf Ihrem Anwalt hier nicht vorgreifen. Ich denke dieser sollte eine Einschätzung treffen, in wie weit es Sinn macht, sich gegen das Vorgehen des Vermieters zu wehren.

      Ich wünsche Ihnen in jedem Fall viel Erfolg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rano
        09.05.2014 - 11:53 Antworten

        Frage zum Rechnungsoriginal:

        Die Rechnung ist auf den VM ausgestellt, also sollte er sie in seinen Unterlagen halten.

        Der M kann die Lohnkosten aber im Rahmen der ‘haushaltsnahen Dienstleistung’ geltend machen. Braucht er dazu nicht eine Rechnung die auf SEINEN Namen lautet und dazu auch noch im Original?

        Wie wird dieser scheinbare Widerspruch gehandhabt??

        MfG

        • Mietrecht.org
          10.05.2014 - 10:58 Antworten

          Hallo Rano,

          in der Praxis werden die haushaltsnahmen Dienstleitungen in der Nebenkostenabrechnung (oder auf einem separaten Dokument) für den Mieter ausgewiesen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Michael Costanza
    08.02.2017 - 16:52 Antworten

    Vermieter hat einen Handwerker außerhalb der Stadt – also mit langem Anfahrtsweg – beauftragt, was natürlich die Rechnung in die Höhe treibt, anstatt einen hier ansässigen (Köln) Klempner zu beauftragen.
    Ist das rechtens?

    MFG

    • Mietrecht.org
      08.02.2017 - 17:17 Antworten

      Hallo Michael,

      es steht dem Vermieter frei, welche Handwerker er beauftragt, solange das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt bleibt. Firmen von “außerhalb” sind auch oft günstiger als innerstädtische Firmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mader
    10.02.2017 - 17:01 Antworten

    Ich hätte eine kostenlose Anfrage, ansonsten verzichte ich auf die Beantwortung.

    Angenommen, der Heizkörper tropft, handelt es sich um eine Kleinreparatur, wenn durch Festziehen mehrerer Schrauben am Heizkörper ohne irgendetwas auszutauschen der Schaden durch den Vermieter selbst behoben wurde und der Betrag vom Vermieter als fiktiven Rechnungsbetrag abrechnet; Vermieter hat binnen 10 Minuten alles festgeschraubt und berechnet 60 EUR, weil ein Handwerker 35 EUR für die Anfahrt und pauschal eine halbe Stunde abrechnen würde (bei 55 EUR h-Lohn – netto); ergibt somit 35 EUR + 27,50 = 62,50 EUR.

    • Peter Stetter
      07.12.2020 - 23:33 Antworten

      Dem Vermieter steht es frei seinen üblichen Aufwand in Rechnung zu stellen. Sprich, der muss nicht kostenlos anfahren und seine Arbeitsstunde ist auch nicht kostenlos.

  • Anton
    12.04.2017 - 12:55 Antworten

    Hallo,

    meine Frage bezieht sich auf die Gewerbevermietung:
    Als Höchstgrenze für Kleinreparaturen ist vertraglich 500,00 € im Einzelfall und jährlich gesamt, höchsten 6% der netto Miete vereinbart. Der Vermieter möchte nun aber eine Rechnung i. H. v. 859,99 € wie folgt verrechen – 500,00 € zu Lasten des Mieter und 359,99 € zu lasten des Vermieters.

    Aus meiner Sicht nicht zu lässig?

    Wie sehen sie das?

    Danke im Voraus

  • P. Maul
    10.09.2018 - 04:07 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    was genau zählt denn dann zur „Reparatur“ ?
    Wenn z.B ein Rolladenband repariert werden muss unterliegt dieses dem direkten Zugriff des Mieters. Die Reparatur bzw der Austausch des Bandes liegt bei 55 € die Anfahrt des Handwerkers bei 25€ . Laut Vertrag muss der Mieter Kleinreparaturen bis 75€ selber bezahlen. Dürfen nun die eigentlichen Reparaturkosten nicht ungelegt werden da die Anfahrt den eigentlichen Reparaturpreis sprengt ?

    • Mietrecht.org
      10.09.2018 - 06:41 Antworten

      Hallo P. Maul,

      entscheidend sind die Brutto-Gesamtkosten einer Rechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Agatha
    24.09.2018 - 21:28 Antworten

    Hallo,
    bei mir ist der WC Sitz kaputt gegangen. Gehört das zur Kleinreparatur? Sollte ich es bei der Verwaltung melden oder einfach den WC Sitz kaufen und den Kassenbon aufbewahren?
    Danke im Voraus

    Schöne Grüße
    Agatha

  • Stefan C. Limbrunner
    09.10.2018 - 08:15 Antworten

    Ich habe zwei allgemeine Grundsatzfragen. Frage eins: Wenn in einem Mietvertrag für eine einzelne Reparatur die Höchstgrenze 125 Euro angesetzt ist (Jahr 2018) – ist diese dann aufgrund der Höhe noch wirksam oder evtl. bereits unwirksam? Zweitens: Bedeutet einzelne Reparatur nur konkret Reparatur ENES zu reparierenden Gegenstands oder bedeutet sie “einzelner Auftrag”, d.h. wenn ein und derselbe Fachhandwerker eine Rechnung für Reparaturen an drei Rolläden innerhalb eines Buches ausstellt, kann der Vermieter dann z.B. pro Rolladen die Höchstgrenze geltend machen?

  • Sven Gitte
    23.10.2018 - 13:34 Antworten

    Hallo,
    ich stehe gegenwärtig vor folgendem Problem: In meiner Wohnung wurde eine Kleinreparatur durchgeführt.
    Der Rechnungsbetrag beläuft sich auf 118 Euro inkl. Mehrwertsteuer. In meinem Mietvertrag steht nun, dass die Reparaturkosten nur bis 100 Euro vom Mieter zu tragen sind. Die Hausverwaltung hat mich dennoch aufgefordert die Rechnung zu bezahlen, da der Nettobetrag knapp unter 100 Euro liegt. Im Mietvertrag steht allerdings nicht, ob es sich bei der Obergrenze von 100 Euro um den Netto- oder Bruttobetrag handelt.

    Muss ich nun zahlen?

    • Mietrecht.org
      23.10.2018 - 15:01 Antworten

      Hallo Sven,

      für Endverbraucher ist immer der Bruttopreis entscheidend.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Manfred Dielen
        29.01.2020 - 20:16 Antworten

        Guten Abend,

        ich hätte da eine Frage. Wenn Beispielsweise mehrere Rolläden gleichzeitig Reparaturbedürftig sind. Dürfen diese dann einzeln abgerechnet werden oder müssen diese gemeinsam aufgeführt werden?

        Mit freundlichen Grüßen
        Manfred Dielen

    • Heidrun Straßner-Kittler
      17.05.2021 - 22:07 Antworten

      Hallo, wenn im Mietvertrag 100 € steht und die Rechnung über oder unter 100 € ist musst du nicht zahlen und ohne Rechnung sowieso nicht und wenn es schwarz gemacht wurde dann auch nicht weil du damit die Schwarzarbeit unterstützt und das ist strafbar

  • B. Ritter
    10.12.2018 - 17:01 Antworten

    Hallo,
    habe ein Problem mit einem Mieter.
    In seiner Küche wurde wegen Wasser auf dem Küchenboden ein neuer Warmwasserspeicher installiert.
    Nach ca. 10 Tagen rief der Mieter wieder an, “Wasser auf dem Küchenboden”. Sofort baauftragte ich die Firma wieder um feststellen zulassen welcher Schaden da war. Es wurde kein Schaden festgestellt von Seiten des Handwerkers und des Vermieters. Lt. Handwerker muss das Wasser vom Mieter gekommen sein. Jetzt kam die Rechnung ca. 90 Euro. Der Mieter will partout nicht zahlen. Er hätte keinen Auftrag erteilt und er hätte auch kein Wasser verschüttet.
    Wie verhalte ich mich jetzt.
    Danke im Voraus
    MfG Attigirb

    • Mietrecht.org
      11.12.2018 - 12:56 Antworten

      Hallo B. Ritter,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nur empfehlen, dass Sie klären sollen, bei wem die Beweispflicht liegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wiet
    07.01.2019 - 17:13 Antworten

    Hallo,

    ich(Vermieter) habe in einem alten Vertrag für Bagatellreparaturen nur 75 € als Obergrenze reingeschrieben. Dies war damals noch “angemessen”. Aber heute bekommt man keinen qual. Handwerker für eine noch so kleine Aktivität für 75€ ins Haus – das sind schon alleine die Anfahrtskosten….

    Da kann ich diese Klausel wohl vergessen, solange dieser Vertrag Diskussionsgrundlage ist.

    MfG

    • Mietrecht.org
      08.01.2019 - 14:46 Antworten

      Hallo Herr/Frau Wiet,

      Sie haben recht, die Pauschalen von vor einigen Jahren genügen bei den heutigen Preisen nicht mehr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Wolf
    18.01.2019 - 11:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu dem Begriff “Einzelfall”. Wann ist ein “Einzelfall” ein Einzelfall? Ich habe das Problem, dass drei Heizkörperbefestigungen getauscht werden mussten. Der Vermieter rechnet alles getrennt ab, obwohl die Rechnung alle drei Heizkörper gleichzeitig ausweist und auch alle drei Halterungen am gleichen Tag erneuert worden sind.

    Können Sie mir da weiterhelfen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Wolf

    • Mietrecht.org
      18.01.2019 - 14:57 Antworten

      Hallo Julia,

      Ihr Beispiel lässt Raum für Spekulation. Ich persönlich würde sagen: ein Gegenstand, eine Reparatur = ein Einzelfall.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Magret F.
        20.09.2023 - 19:44 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        ich als Vermieterin habe das Problem, dass bei einer Mieterin bei 3 Rollos die Gurte gewechselt werden mussten. Sie hat mir die defekten Gurte nur mitgeteilt, nachdem sie mitbekommen hat, dass wir in einer anderen Wohnung einen Gurt auf unsere Kosten tauschen ließen (was wir aufgrund der Einkommenssituation und des Alters der Person so entschieden hatten).

        Die Mieterin wohnt seit über 16 Jahren in der Wohnung und die Gurte sind ziemlich wahrscheinlich nicht alle innerhalb einer Woche gerissen. Die Rechnung würde durch 3 geteilt unter die im Mietvertrag festgesetzte Grenze für die Einzelreparatur fallen und die Gesamtsumme bleibt auch weit unter dem möglichen Jahresbetrag. Darf ich die Rechnung in 3 einzelne Rechnungen splitten, also je Gurt? Immerhin hat sie die Gurte nie reparieren lassen und nun, da es 3 defekte Gurte geworden sind, ist die Rechnung insgesamt natürlich höher als bei nur einem defekten Gegenstand.

        Vielen Dank für Ihre Einschätzung!

        Mit freundlichen Grüßen
        Magret F.

        • Mietrecht.org
          21.09.2023 - 07:01 Antworten

          Hallo Magret,

          ich habe auf die Schnelle keine Rechtsprechung zu diesem Sachverhalt gefunden. Als Vermieter würde ich genauso verfahren wie Sie und halte das für nachvollziehbar.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Tina Rudolf
    03.07.2020 - 17:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe als Vermieter einen Handwerker aufgrund einer Meldung des Mieters beauftragt, sich ein Problem anzusehen. Es hat sich herausgestellt, dass gar kein Schaden vorlag, der Handwerker hat also nur geprüft. Zählt sowas als Kleinreparatur (es wurde ja gar nichts repariert, aber der Betrag wäre noch unterhalb der Grenze)?

    Danke und Grüße
    Tina

    • Mietrecht.org
      06.07.2020 - 09:32 Antworten

      Hallo Tina,

      in denke ohne Leistung kann nicht von einer Reparatur gesprochen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Stefan K.
        12.02.2024 - 22:57 Antworten

        Wie kann man denn hier von “keiner Leistung” sprechen?! Der Handwerker hatte doch den Aufwand der An- und Abfahrt und hat die Prüfung vorgenommen. Warum sollte er das nicht in Rechnung stellen sollen?

        • Mietrecht.org
          14.02.2024 - 10:44 Antworten

          Hallo Stefan,

          ob der Vermieter die Kosten als Schadenersatz vom Mieter verlangen kann, steht auf einem anderen Blatt. Es handelt sich allerdings nicht um eine Kleinreparatur.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Silke Peiter
    21.07.2020 - 16:57 Antworten

    Hallo zusammen,

    wir haben momentan ein Gerichtsstreit mit unserem Vermieter;
    es wurden in einem Reparaturauftrag 2 verschieden Große Rollläden repariert -ein sehr kleiner Rollladen im Bad und zwei sehr große Rollläden zur Terasse.
    Die RG vom Handwerker wurde komplett auf € 156,26 zusammen ausgestellt.
    Der VM hat “handschriftlich” die RG geteilt um somit von uns jeweils die hälfte in RG zu stellen, da wir bis € 100,00 selbstbehalt haben.
    geht das? Darf der VM einfach die RG teilen um so an sein Geld zu kommen.

    Dazu kommt, wir wohnen ganz oben im Penthouse und haben dort sehr viel Wind, wobei sich hier öfters die Rölläden verziehen….

    Kann uns jemand eine Auskunft geben? Wir haben abgelehnt zu bezahlén da wir den Eindruc´k auf Betrug haben…

    • Mietrecht.org
      22.07.2020 - 09:33 Antworten

      Hallo Silke,

      schlau wäre es gewesen, wenn der Handwerker bereits separate Rechnungen ausgestellt hätte. So ist die Sachlage unklar und ich vermute, dass der Vermieter die Kosten tragen muss. Suchen Sie nach entsprechender Rechtsprechung oder lassen Sie die Forderung rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Germann
    23.11.2020 - 22:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe in den Jahren 2015, 2016, 2017, 2018 und 2020 Rechnungen gesammelt, die über den dem Eigenanteil für Kleinerep. liegen. Kann ich die insgesamt 809 Euro jetzt geltend machen? Wie sind denn da die Fristen?
    Über eine kurze Nachricht würde ich mich sehr freuen.
    Vielen Dank.

    Beste Grüße

    Andreas Germann

    • Mietrecht.org
      25.11.2020 - 10:02 Antworten

      Hallo Andreas,

      i.d.R. rechnen Sie in Kalenderjahren. Eine Summierung über mehrere Jahre befreit den Mieter als nicht von der Kostenübernahme.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Vogel
    25.11.2020 - 16:47 Antworten

    Ich habe eine Frage bei einer Wohngemeinschaft in einer Wohnung.

    In der Wohnung wohnten vier Studenten, von denen jeder einen Mietvertrag mit der Kleinreparaturregelungsklausel (Einzelfall höchstens 100 Euro) abgeschlossen hat; es gab keinen Hauptmieter, sondern alle hatten einen Mietvertrag wie in einem Studentenwohnheim.

    Die Vermieterin hat nun jedem der vier Studenten 150 Euro von der Mietkaution in Rechnung gestellt unter Berufung auf die Kleinreparaturregelung. Der Schaden ist angeblich im Kochbereich auf der Arbeitsplatte entstanden, auf dem jemand angeblich einen heissen Topf gestellt hat, und zu dem jeder der vier Zugang hatte.

    Einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung wurde bislang nicht vorgelegt.

    Meine Frage ist nun die folgende: Kann für einen Schaden, der im für alle zugänglichen Bereich (angeblich) entstanden ist, von jedem der Studenten die Kleinreparaturregelung angeführt werden? Dann würde diese sich ja (gemäss Vermieterin) auf gesamthaft 600 Euro belaufen. Meiner Meinung nach wiederspricht das dieser Art von Klausel. Wenn sie sich darauf beruft, dürfte sie doch höchstens für jeden 25 Euro abziehen.

    Vielen Dank im Voraus für eine Rückmeldung.

    Andrea Vogel

    • Mietrecht.org
      25.11.2020 - 20:05 Antworten

      Hallo Andrea,

      eine besondere Sachlage. Ich denke nicht, dass das Verhalten der Vermieterin von den Kleinreparaturklauseln gedeckt ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mats
    05.12.2020 - 09:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu der Berechnung einer Kleinreparatur.

    Mir wurde eine Kleinreparatur mit meiner Nebenkostenabrechnung zugestellt, die auch in der Betriebskostenabrechnung mit aufgeführt ist, also Bestandteil der Gesamtabrechnung ist. Meines Wissens ist das bereits nicht zulässig und es müsste eine separate Berechnung erfolgen. Liege ich hier richtig?
    Dann noch eine Frage zu der Berechnung an sich. Es wurde zwar ein Stundenlohn und eine Fahrtkostenpauschale berechnet, nicht aber das eigentlich verbaute Material. Somit ergibt sich ein Rechnungsbetrag, der ganz knapp unterhalb der Kleinreparaturgrenze liegt. Mit dem Material wäre es ja deutlich höher und die Gesamtrechnung würde nicht mehr unter die Kleinreparaturgrenze fallen. Was würden Sie mir empfehlen, wie ich hier am besten vorgehe?

    Dann noch eine Frage zu dem § Instandhaltung von Anlagen und Einrichtungen in meinem Mietvertrag. Hier wird keine Formulierung verwendet, dass die Kleinreparatur also Instandhaltung nur an Gegenständen der Mietwohnung, die meinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind beinhaltet sind. Ist die Kleinreparaturklausel damit nicht sowieso ungültig nach aktuellem Recht?

    Ich würde mich sehr über eine Rückmeldung freuen

  • Petra Czolkoß
    17.01.2021 - 10:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Bei meinem Auszug im September 2020 habe ich versehentlich das Parkett beschädigt. Im Abnahmeprotokoll wurde vermerkt: 2 Stellen abgeschabt, unter Mängelbeseitigung: Angebot zur Schadensbehebung vom Parkett und Mieter übernimmt Kosten zur Mängelbeseitigung. Vermieter meinte, dass ich anteilig belastet werde. Steht jetzt leider nicht im Protokoll. Mir ist bekannt, dass das komplette Parkett abgezogen und versiegelt wurde (die Info habe ich vom Nachmieter).Die Gesamtkosten belaufen sich auf 881,14 €. Er schreibt, dass er die Hälfte davon ansetzt und mir dementsprechend die Kaution kürzt. Mir liegt weder ein Angebot noch eine Rechnung vor. Ist das rechtens?

    • Mietrecht.org
      17.01.2021 - 11:37 Antworten

      Hallo Petra,

      fordern Sie die Rechnung als Nachweis beim Vermieter an. Nur dann wissen Sie, welche Kosten tatsächlich anfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina Müller
    18.01.2021 - 14:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich mit Kleinreparaturen, wenn der Vermieter sich lediglich gerne die Materialkosten zahlen lässt (gerne genau unterhalb der Grenze, die von uns getragen werden muss) die Reparatur aber selbst vornimmt.

    Werden so die “Lohnkosten” bei der Grenze fälschlicherweise nicht berücksichtig?

    Vielen Dank für Ihre Mühe!

    Mit freundlichen Grüßen

    Nina Müller

    • Mietrecht.org
      19.01.2021 - 12:18 Antworten

      Hallo Nina,

      mir ist dazu leider keine Rechtsprechnung bekannt. Allerdings darf der Vermieter auch bei Handwerkerausführung die Rechnung nicht aufteilen (z.B. in Lohn und Material). Ich vermute daher, dass das Vorgehen des Vermieter so nicht korrekt ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Keil
    13.02.2021 - 10:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem Fall gibt es eine Kleinreparaturklausel bis 100€ netto. Allerdings steht hier nicht “je Einzelreparatur” sondern “je Einzelrechnung”.
    Nach einer Reparatur eines Fensters wurden uns nun zwei Rechnungen je unter 100€ präsentiert (mit demselben Rechnungsdatum). Die erste war ein für einen fehlgeschlagenen Reparaturversuch. Die zweite Rechnung enthielt dann die eigentlich Reparatur.
    Aus unserer Sicht gehören die Rechnungen eindeutig zusammen. Da der Gesamtbetrag über 100€ liegt, müssten wir den Betrag nicht bezahlen. Liegen wir hier richtig?
    Vielen Dank!
    Beste Grüße

    • Mietrecht.org
      17.02.2021 - 14:48 Antworten

      Hallo Thomas,

      eine Leistung auf mehrere Rechnungen zu verteilen ist ganz sicher nicht vom Gesetzgeber / von der Rechtsprechung gewollt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Larissa Maier
    17.02.2021 - 13:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    betreffen Kleinreparaturen auch den Rolladen an sich? Also nicht nur das Rolladenband? In unserer Mietwohnung ist ein Rolladen sozusagen gerissen und der Vermieter will eine Kostenübernahme unsererseits. Allerdings denken wir, der Rolladen ist nicht unserem direkten Gebrauch ausgesetzt und somit ist die Kleinreparaturklausel nichtig. Wie betrachten Sie diesen Fall? (Unsere Kleinreparaturklausel beträgt 150 Euro pro Reparatur)

    Viele Grüße
    Larissa Maier

  • Alfred Hagen
    06.03.2021 - 10:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Mieter wohnen seit 2001 in der vermieteten Wohnung. Im Mietvertrag stehen 100.-DM für Kleinreparaturen/Jahr.

    Eine Rechnung vom 29.12.2020 über 92,43€ habe ich im Februar 2021 meinen Mietern übergeben.
    Ihr Antwortschreiben vom 28.02.2021 wird abgelehnt und begründet: 100.-DM (50.-€) ist der Höchstbetrag.

    Viele Grüße
    Alfred Hagen

    • Mietrecht.org
      06.03.2021 - 13:13 Antworten

      Hallo Alfred,

      eine nachvollziehbare Reaktion Ihrer Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dennis P
    17.03.2021 - 18:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir hatten einen verstopften Abfluss in der Dusche und das Abflussrohr musste von. „Seife & Haaren“ durch einen Klempner beseitigt werden.
    Die Kosten dafür werden wir nun von unserem Vermieter belastet mit Bezug auf die Kleinreparaturklausel in unserem Mietvertrag die auch tatsächlich „Abflussrohre“ beinhaltet.
    Ich bin der Meinung, dass der Vermieter die Kosten tragen muss und die Klausel in unserem Vertrag so nicht richtig ist.
    Wie sehen Sie die Sache ?

  • Patricia
    02.09.2021 - 10:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin Vermieterin einer kleinen Wohnung und habe gerade die Wohnungsübergabe von meiner Mieterin gehabt. Es ist eine Kleinreparaturklausel in Höhe von bis 100 Euro im Jahr vermerkt.
    Bei Abnahme der Wohnung hat die Kundin mir mitgeteilt, dass der Programmknopf bei der Einbauküche abgebrochen ist, ein neuer Knopf wurde bestellt, aber es hat sich wohl etwas verschoben, so dass der Knopf nicht so einfach draufzustecken ist, ich muss nun also einen Fachmann bemühen. Zusätzlich ist der eine Rolladengurt derart zerschlissen, dass er gerissen ist und nur mit einer Notklammer gehalten ist, also nicht funktionstüchtig. Der Gurt scheint schon länger marode gewesen zu sein (die Mieterin hat 4 Jahre in der Wohnung gewohnt).
    Kann ich beide Schäden in Rechnung stellen? Den Gurt hätte ich als Kleinreparatur angesehen, den Knopf der Spülmaschine als Mietsachschaden.
    Zusätzlich hat sie einen Schlüssel zum Müllschrank verloren, so dass hier auch ein Nachschlüssel nötig ist.
    Die Wohnung wurde der Kundin ordentlich übergeben, die Rolladengurte wurden vorher schon einmal getauscht, waren also nicht alt und haben funktioniert.

    • Mietrecht.org
      03.09.2021 - 09:12 Antworten

      Hallo Patricia,

      beides kann m.E. so wie Sie es beschrieben haben abgerechnet werden. Die Grundfrage ist, was haben Sie dazu im Übergabeprotokoll vereinbart?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    07.12.2021 - 11:19 Antworten

    Hallo zusammen,
    unser ehemaliger Vermieter lässt einen (durch uns verursachten) Wasserschaden am Parkett von einem Handwerker beseitigen. Dieser soll von der hinterlegten Kaution bezahlt werden. So weit so gut. Nun zur Frage:
    Wer ist Rechnungs- bzw. Leistungsempfänger? Für mein Empfinden zahle ich doch letztlich den Handwerker durch meine Kaution. Also sollte ich doch Rechnungsempfänger sein…
    Mir ist schon klar, weshalb der Vermieter sie lieber auf seinen Namen hätte. Er lässt den Schaden durch uns begleichen und fügt die Rechnung anschließend zusätzlich noch seiner Steuererklärung bei. Jedoch hat die Rechnung in seiner Steuererklärung nichts zu suchen?!?
    Danke vorab und viele Grüße.

    • Mietrecht.org
      07.12.2021 - 20:17 Antworten

      Hallo David,

      wenn der Vermieter den Schaden beheben lässt, ist er Auftraggeber und Rechnungsempfänger. Die Rechnung kann der steuerlich absetzen und versteuert auf der anderen Seite den Erhalt Ihrer (Teil)Kaution. Ein Nullsummenspiel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin
    06.10.2022 - 14:50 Antworten

    Hallo, ich bin Vermieterin. Mein Mieter hat in seiner Wohnung ohne mein Einverständnis und ohne technische Notwendigkeit, einen Heizkörper durch zwei andere ersetzt. Er hat das ganze so installiert, dass die Heizkörper 24/7 mit voller Heizkraft versorgt werden, selbst im Sommer waren die Heizkörper bei 30 Grad Aussentemperatur so heiß, dass man sie nicht hat anfassen können. Das treibt die Kosten für das ganze Haus in die Höhe. Er selbst ist krank geworden und kann das nicht mehr reparieren. Ich möchte das gerne behoben haben. Kann ich erwarten, dass mein Mieter selbst den Handwerker bezahlt? Oder kann ich dem Mieter die Reparatur in Rechnung stellen?

    • Mietrecht.org
      06.10.2022 - 15:03 Antworten

      Hallo Karin,

      natürlich muss der Mieter die Rückbau veranlassen und zahlen. Prüfen Sie Schadenersatzansprüche (auch um die anderen Mieter zu schützen)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin
    07.10.2022 - 00:12 Antworten

    Ich bedanke mich, Herr Hundt!

  • Ray
    10.02.2023 - 00:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bitte um eine weitere Einschätzung des Begriffs “Einzelfall”.
    Eine Gastherme ist undicht, und der Monteur füllt beim ersten Besuch lediglich das Wasser neu auf und bittet den Mieter um “Beobachtung”, ob sie weiterhin undicht wäre.
    Nach ein paar Tagen stellt sich heraus, dass sie weiterhin undicht ist, und der Monteur muss noch einmal vorbeikommen, um die tatsächliche Ursache zu reparieren.

    Für den ersten Besuch wurde bereits eine Rechnung ausgestellt, die unter den im Mietvertrag festgelegten 100€ “im Einzelfall” liegt – da war es noch klar, dass der Mieter dies bezahlen muss.
    Nun aber würden mit dem zweiten Besuch die Kosten zusammengerechnet deutlich über diesen Betrag hinausgehen. Ggf. ist sogar noch ein Malerbesuch nötig, um die durch die Feuchtigkeit gelb angelaufene Wand aufzufrischen.

    Muss ab diesem Moment der Vermieter bezahlen oder der Mieter beide / alle drei Rechnungen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

    • Mietrecht.org
      10.02.2023 - 04:32 Antworten

      Hallo Ray,

      eine Reparatur, die sich über mehrere Termine ausdehnt, ist in meinen Augen ein Einzelfall. Die Kostenhöhe in der Summe ist entscheidend. Zudem übersteigt eine “undichte” Heiztherme m.E. ohnehin den Kreis einer Kleinreparatur.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen
    18.04.2023 - 18:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    damit der Mieter die Mietsache nicht mehr als normal abnutzt wird er an den Kosten für Kleinreparaturen beteiligt.
    Wir wohnen seit 10 Jahren in einem “Altbau” (Baujahr bis 1918), in dem durch die Alterung der Fenster die Verriegelungen für die Holzfenster nicht mehr greifen.
    Gibt es, aufgrund des Alters der Fenster (oder irgendein anderer Mietgegenstand, für den Mieter Kleinreparaturen übernehmen müssen), eine Grenze wann die Kosten einer Reparatur nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden können?

    • Mietrecht.org
      18.04.2023 - 19:27 Antworten

      Hallo Jürgen,

      eine Kleinreparaturklausel ist ohnehin nur mit doppelter Begrenzung (Einzelfall und Jahressumme) wirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maximilian Wiecha
    10.06.2023 - 23:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wohnen in einem Reihenhaus zur Miete. Unser Rollladen war defekt, weshalb unser Vermieter einen Handwerker beauftragt hat. Gleichzeitig hat er ein Aufmaß der Fenster nehmen lassen, zwecks Angebot, obwohl er behauptet, die Fenster seien in Ordnung und er nicht plane, diese auszutauschen..

    Die Rechnungen hat er jedoch gesplittet, um unter der Betragsgrenze für Kleinreparaturen zu bleiben, was andernfalls nicht der Fall gewesen wäre. Hat man ein Recht darauf, den anderen Teil der Rechnung zu einzusehen, um zu schauen, welche Kosten in diesem gemeinsamen Auftrag umgelegt worden? Bzw. muss man bei diesem “Trick” die Reparaturrechnung trotzdem als Mieter tragen?

    Viele Grüße und herzlichen Dank

    • Mietrecht.org
      19.06.2023 - 12:58 Antworten

      Hallo Maximilian,

      ein Stück müssen Sie dem Handwerker und dem Vermieter vertrauen. Grundsätzlich könnte jede Rechnung zu gering angesetzt sein, um in die Kleinreparaturklausel zu fallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Roselind Urland
    24.09.2023 - 14:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich hatte vor kurzem einen Stecker und Steckdosen Schaden,verschröggelt und dachte,es lag an dem alten Trockner.
    Die Vermieterin hat den Elektriker beauftragt,welcher mir sagte, daß das an der Steckdose lag………ich hatte dies schon als Haftpflichtschaden gemeldet, erübrigt sich ja,aber jetzt bekam ich eine Rechnung nur für den Stecker vom Trockner mit der Anfahrt und Lohn 65.-.….. insgesamt 90.14€……..Der Aufputzstecker ist nicht aufgeführt……ich habe Kleinreparatur bis 100.-,aber wenn die Steckdose Schuld war,wieso an mich überhaupt eine Rechnung?Mfg zR.Urland

    • Mietrecht.org
      24.09.2023 - 19:04 Antworten

      Hallo Roselind,

      Sie sollten den Teil “Vorabprüfung:” oben lesen und die Prüfung für Ihren Fall durchgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina
    26.09.2023 - 09:49 Antworten

    In unserer Wohnung ist ein Lichtschalter kaputt, die Kosten der Reparatur belaufen sich auf circa. 500€.
    Der Vermieter hat uns den Kompromiss vorgeschlagen, dass wir anteilig die 150€ (die bei der Kleinreparaturklausel im Vertrag angegeben sind) zahlen oder er zahlt gar nicht. Wie sieht hier die Rechtslage aus?

  • Dirk
    12.02.2024 - 23:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich vermiete privat eine Wohnung und mein Mieter hatte mir mitgeteilt, dass ein Badezimmerlüfter nicht funktionieren würde. Ich habe daher den Klempner, der diesen Lüfter ein Jahr zuvor erst installiert hatte, beauftragt, ihn zu überprüfen. Es hat sich herausgestellt, dass der Lüfter nicht defekt, sondern nur von Staub gereinigt werden musste. Die Rechnung für diesen Einsatz hat der Klempner dann mir gestellt, da ich ihn ja beauftragt hatte und ich habe sie bezahlt. Ich habe meinen Mieter nun aufgefordert, mir diese Kosten zu erstatten da die Reinigung der Wohnung seine Aufgabe ist (bzw. alternativ es sich um eine Kleinreparatur handeln würde).
    Im Zusammenhang mit der Kostenerstattung fordert mich mein Mieter nun aber auf, dass er eine Rechnung auf seinen Namen und Adresse erhält, da er diese Kosten von der Steuer absetzen möchte.
    Kann ich den Klemper bitte eine neue Rechnung auszustellen?
    Kann mein Mieter “meine” Rechnung nutzen, da darauf der Ausführungsort angegeben ist?
    Kann ich etwas anderes für meinen Mieter tun, um ihm diesen Wunsch zu erfüllen?

    • Mietrecht.org
      14.02.2024 - 10:45 Antworten

      Hallo Dirk,

      fassen Sie die Situation in drei Sätzen als Anschreiben zusammen und legen Sie die Rechnung als Kopie bei.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julie
    12.03.2024 - 12:47 Antworten

    Hallo, wir sind 6 Mieter in einem Wohnhaus und haben alle unterschiedliche Probleme mit der Klingel/ Gegensprechanlage. Wir haben alle die Wohnungsgenossenschaft unabhängig voneinander benachrichtigt. Seit über einem Jahr wird nichts geändert. Dürfen wir die Reperatur in Auftrag geben und es dann der Genossenschaft in Rechnung stellen?

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