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Kleinreparatur abrechnen: So gehen Vermieter richtig vor

1. Mieter meldet einen Schaden in der Wohnung

Vorabprüfung:

Ist die anfallende Reparatur eine „Kleinreparatur“

a) Betrifft sie einen Gegenstand, der dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt ist?

z.B. Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen von Rollläden und Fensterläden

Keine Kleinreparaturen sind z.B.: Reparaturen an Abflussrohren , Heizthermen oder Fensterscheiben;

2. Kostenvoranschlag einholen

Wie hoch sind die voraussichtlichen Kosten der Reparatur?

Weitere Vorüberlegung: Gab es in einem Jahr bereits mehrere „Kleinreparaturen“ die dem Mieter gegenüber abgerechnet wurden?

3. Klausel zu den Kleinreparaturen im Mietvertrag prüfen.

a) Ist die Klausel so formuliert, dass klar aus ihr hervorgeht, dass der Mieter nur die Kosten von „Kleinreparaturen“ zu tragen hat, also Instandhaltung nur an Gegenständen der Mietwohnung, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind?

Wenn nein: Ist die Klausel bereits unwirksam und die Kosten der Kleinreparatur können dem Mieter nicht berechnet werden ( AG Köln, Urteil vom 27.01.2011, Az: 210 C 324/10 )

Wenn ja:

b) wie hoch ist die vereinbarte Betragsgrenze der Kleinreparatur im Einzelfall

Ist diese Betragsgrenze noch im zulässigen Rahmen der Rechtsprechung?

Bsp. der Rechtsprechung in Einzelfällen: ( AG Brandenburg, Urteil vom 06.03.2008, Az: 31 C 306/07: Betragsgrenze für Einzelreparatur bei 100,00 €; AG Bremen, Urteil vom 24.05.2007, Az: 21 C 269/05: 200,00 € seien unangemessen )

c) belaufen sich die konkreten Reparaturkosten unter /bis zu dieser Betragsgrenze?

Wenn nein: Können die Kosten der Kleinreparatur leider nicht im Rahmen der Kleinreparaturklausel abgerechnet werden. Der Mieter muss sich in diesem Fall überhaupt nicht an der Reparatur beteiligen-auch nicht bis zur Höhe des in der Kleinreparaturklausel vereinbarten Betrages!

Wenn ja:

weitere Prüfung der Klausel:

d) enthält sie eine doppelte Begrenzung der Kosten sowie eine betragsmäßige Höchstgrenze?

Die Klausel muss neben einer Kostenbegrenzung der einzelnen Reparatur auch eine Höchstgrenze für den Fall festlegen, dass innerhalb eines Jahres oder eines anderen genannten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen.

Bsp. der Rechtsprechung hierzu: (BGH: 6 % der Jahresmiete, Urteil vom 06.05.1992, VIII, ZR 129/91; OLG Stuttgart: 8 % der Jahreskaltmiete, Urteil vom 12.02.88, Az: 2 U 159/87;

BGH: 300,00 DM als Höchstbetrag, Urteil vom 07.06.1989, VIII ZR 91/88)

Wenn nein: die Klausel ist unwirksam! Der Vermieter muss die Kosten der Reparatur selbst tragen.

Wenn ja: Beachten Sie als Vermieter dann weiter, ob Sie Ihrem Mieter bereits mehrere Kleinreparaturen innerhalb des im Mietvertrag vereinbarten Zeitraumes ( meist 1 Jahr ) in Rechnung gestellt haben. Übersteigt die aktuell anfallende Kleinreparatur die mietvertraglich vereinbarte Jahreshöchstgrenze, darf sie dem Mieter gegenüber nicht mehr abgerechnet werden. Der Mieter muss sich in diesem Fall auch nicht anteilig an den Kosten beteiligen.

weitere Prüfung der Klausel:

e) erlegt sie dem Mieter eine Pflicht zur Selbstvornahme bzw. Beauftragung eines Handwerkers auf?

Wenn ja: ist die Klausel unwirksam!

Wenn nein:

weitere Prüfung der Klausel:

f) weitere mögliche Unwirksamkeitsgründe von Kleinreparaturklauseln:

  • Klauseln, die eine anteilige Mieterbeteiligung an allen Reparaturen vorsieht
  • eine Klausel, aus der nicht eindeutig hervorgeht, dass die Kostentragungspflicht des Mieters auf Kleinreparaturen begrenzt ist.
  • Eine Klausel, die dem Mieter auferlegt, ohne Rücksicht auf Verschulden Gegenstände instandzusetzen.

4. Reparatur beauftragen:

a) Der Vermieter beauftragt einen Handwerker und stellt dem Mieter die Kosten der Kleinreparatur in Rechnung:

  • Hier sollte der Vermieter beachten, dass falls die Rechnung höher ausfallen sollte, als der vereinbarte Betrag der Kleinreparaturklausel dies vorsieht, die Rechnung komplett von ihm selbst getragen werden muss.

b) Mieter beseitigt den Schaden selbst bzw. Mieter beauftragt einen Handwerker:

  • Wichtig zu wissen ist, dass der Mieter beides nicht tun muss. Er hat weder eine Verpflichtung zur Selbstvornahme, noch muss er einen Handwerker für den Vermieter beauftragen.

Beauftragt der Mieter dennoch selbst einen Handwerker, sollte darauf geachtet werden, um später unnötige Streitereien zu vermeiden, dass der Auftrag im Namen des Vermieters erfolgt und auch die Rechnung auf den Vermieter ausgestellt wird, damit der Mieter nicht etwaigen Ansprüchen Dritter ausgesetzt wird.

5. Dem Mieter gegenüber abrechnen

a) Die Kleinreparaturen dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden, sondern müssen dem Mieter gesondert in Rechnung gestellt werden.

b) Sinnvoll ist es, dem Mieter ein Anschreiben + Rechnungskopie der Reparaturkosten zukommen zu lassen, damit dieser einen Überblick über die Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten hat und die Reparaturkosten unter Bezugnahme auf die Kleinreparaturklausel im bestehenden Mietvertrag in Rechnung zu stellen.

c) Der Mieter bezahlt die Kosten der Kleinreparatur direkt an den Vermieter.

6. Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

In diesem Fall muss der Vermieter die Kosten der durchgeführten Kleinreparatur-vorausgesetzt, sie können dem Mieter gegenüber auch wirksam abgerechnet werden, über den regulären gerichtlichen Weg geltend machen, d.h. in der Regel

  • zunächst Mahnverfahren
  • dann Klageverfahren

In diesem Zusammenhang sind immer auch die jeweiligen Verjährungsfristen im Auge zu behalten. Hierüber sollte man sich im Einzelfall sinnvollerweise anwaltlich beraten lassen.

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11 Antworten auf "Kleinreparatur abrechnen: So gehen Vermieter richtig vor"

  • Elisabeth
    03.09.2013 - 22:31 Antworten

    Unsere Vermieterin hat den Rolladen (der schon bei Einzug nicht richtig ging) ausgetauscht und uns den Rolladen in Rechung gestellt. Die Einbaukosten, (Ihr Sohn hat den Rolladen eingebaut) nicht. Nur die Materialkosten liegen unter der Kleinreparaturgrenze im Mietvertrag. Geht so was eigentlich? Kann das jeder Vermieter so machen und einfach nur die Materialkosten abrechnen?

    • Mietrecht.org
      04.09.2013 - 00:06 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      das klingt schon sehr ungewöhnlich und Trickreich, wenn Ihre Vermieterin auf diese Weise versucht unter der Grenze für die Kleinreparatur zu bleiben. Wir können Sie hier nicht zu einem Einzelfall beraten, ich würde mich an Ihrer Stelle von einem Anwalt beraten lassen oder die Vermieterin darauf hinweisen, dass der Rollanden schon auf Ihrem Einzug nicht richtig funktionierte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Peter Stetter
        25.05.2017 - 18:03 Antworten

        Was ist daran verwerflich, wenn der Vermieter die Reparatur selbst erledigt und lediglich die Materialkosten in Rechnung stellt. Es gibt keine Pflicht einen externen Handwerker zu beauftragen. Warum auch?

  • Elisabeth
    24.10.2013 - 01:14 Antworten

    Wir haben einen Anwalt hinzugezogen, (mussten wir, da die Vermieterin die Rechnung fuer den Rolladen gleich ueber einen Anwalt an uns gestellt hatte). Jetzt behauptet die Vermieterin wir würden lügen, der Rolladen wäre bei Einzug nicht kaputt gewesen. Dabei hatten wir kurz nach dem Einzug den Rolladen ihr schon mal gemeldet und damals hat sie ihren Sohn geschickt und der sagte uns er hätte schon vor dem Einzug versucht ihn zu reparieren aber es ginge nicht mehr.

    Als wir den gleichen Rolladen jetzt ein Jahr später noch mal reklamiert haben hat der Sohn ihn ausgetauscht. Die Vermieterin laesst jetzt durch den Anwalt mitteilen wir würden lügen und hätten ihn kaputt gemacht. Ausser der mündlichen Aussage des Sohnes von vor 2 Jahren haben wir nichts. Aber wenn wir ihn kaputt gemacht hätten, dann hätten wir ihn der Versicherung gemeldet und nicht ihr. Das macht alles keinen Sinn. Was sollen wir nur tun?

    Wir haben eine Kleinreparaturklausel und bis Euro 50 müssen wir Kleinreparaturen zahlen. Müssen wir das also jetzt tun obwohl der Rolladen schon vor dem Einzug kaputt war? Darf die Vermieterin das?

    Wir haben auch einen tropfenden Wasserhahn gemeldet. Die Dichtungen waren total korrodiert. Das Haus in dem wir wohnen ist 34 Jahre alt. Sie hat die kompletten 2 Wasserhähne austauschen lassen und nicht nur die Dichtungen und da das wiederum unter Euro 50 ist für das Material, sollen wir das auch zahlen. Die Reparaturen macht immer ihr Sohn. Wir sind lt. Mietvertrag verpflichtet alle Schaeden zu melden, was wir auch tun, mit dem Ergebnis, dass die Vermieterin über ihren Anwalt uns mitteilen lässt, wir würden dauernd Reparaturen verursachen, ihr Haus kaputt machen und lügen. Dabei ist das Haus über 35 Jahre alt, und bisher nicht viel gemacht, die Tapeten sind original von den 70ern etc. Wer hier lügt ist allein sie. Wir haben inzwischen Angst irgendetwas zu melden was kaputt geht, da wir dann beschuldigt werden, dabei sind die Sachen alt und es ist reiner Verschleiss. So wie die Rolladengurte die auch bei Einzug schon total ausgefranst waren. Ich hatte sie bei Einzug darauf hingewiesen aber sie meinte „die tuns noch“ und wenige Monate später riss der erste.

    Ein paar sind inzwischen ersetzt aber andere tuns nicht mehr lange. Wir sehen nicht ein, dass wir für diese Reparaturen zahlen sollen, die eindeutig schon nötig waren als wir einzogen. Leider steht nichts von diesen Mängeln im Einzugsprotokoll. Alles war nur mündlich. Haben wir ueberhaupt eine Chance über einen Anwalt uns zu wehren? Oder bleibt uns nur der Auszug?

    • Mietrecht.org
      24.10.2013 - 16:41 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      ich möchte und darf Ihrem Anwalt hier nicht vorgreifen. Ich denke dieser sollte eine Einschätzung treffen, in wie weit es Sinn macht, sich gegen das Vorgehen des Vermieters zu wehren.

      Ich wünsche Ihnen in jedem Fall viel Erfolg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rano
        09.05.2014 - 11:53 Antworten

        Frage zum Rechnungsoriginal:

        Die Rechnung ist auf den VM ausgestellt, also sollte er sie in seinen Unterlagen halten.

        Der M kann die Lohnkosten aber im Rahmen der ‚haushaltsnahen Dienstleistung‘ geltend machen. Braucht er dazu nicht eine Rechnung die auf SEINEN Namen lautet und dazu auch noch im Original?

        Wie wird dieser scheinbare Widerspruch gehandhabt??

        MfG

        • Mietrecht.org
          10.05.2014 - 10:58 Antworten

          Hallo Rano,

          in der Praxis werden die haushaltsnahmen Dienstleitungen in der Nebenkostenabrechnung (oder auf einem separaten Dokument) für den Mieter ausgewiesen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Michael Costanza
    08.02.2017 - 16:52 Antworten

    Vermieter hat einen Handwerker außerhalb der Stadt – also mit langem Anfahrtsweg – beauftragt, was natürlich die Rechnung in die Höhe treibt, anstatt einen hier ansässigen (Köln) Klempner zu beauftragen.
    Ist das rechtens?

    MFG

    • Mietrecht.org
      08.02.2017 - 17:17 Antworten

      Hallo Michael,

      es steht dem Vermieter frei, welche Handwerker er beauftragt, solange das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt bleibt. Firmen von „außerhalb“ sind auch oft günstiger als innerstädtische Firmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mader
    10.02.2017 - 17:01 Antworten

    Ich hätte eine kostenlose Anfrage, ansonsten verzichte ich auf die Beantwortung.

    Angenommen, der Heizkörper tropft, handelt es sich um eine Kleinreparatur, wenn durch Festziehen mehrerer Schrauben am Heizkörper ohne irgendetwas auszutauschen der Schaden durch den Vermieter selbst behoben wurde und der Betrag vom Vermieter als fiktiven Rechnungsbetrag abrechnet; Vermieter hat binnen 10 Minuten alles festgeschraubt und berechnet 60 EUR, weil ein Handwerker 35 EUR für die Anfahrt und pauschal eine halbe Stunde abrechnen würde (bei 55 EUR h-Lohn – netto); ergibt somit 35 EUR + 27,50 = 62,50 EUR.

  • Anton
    12.04.2017 - 12:55 Antworten

    Hallo,

    meine Frage bezieht sich auf die Gewerbevermietung:
    Als Höchstgrenze für Kleinreparaturen ist vertraglich 500,00 € im Einzelfall und jährlich gesamt, höchsten 6% der netto Miete vereinbart. Der Vermieter möchte nun aber eine Rechnung i. H. v. 859,99 € wie folgt verrechen – 500,00 € zu Lasten des Mieter und 359,99 € zu lasten des Vermieters.

    Aus meiner Sicht nicht zu lässig?

    Wie sehen sie das?

    Danke im Voraus

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