In einem Großteil aller Mietverträge befinden sich heutzutage sog. Kleinreparaturklauseln, mit denen der Mieter verpflichtet wird, die Kosten für Reparaturen an bestimmten Gegenständen in bestimmtem Umfang zu tragen. Es kommt aber auch immer wieder vor, dass eine solche Kleinreparaturklausel im Mietvertrag fehlt.

Weitaus öfter allerdings ist es der Fall, dass eine vorhandene Kleinreparaturklausel unwirksam ist. Da auch eine unwirksame Kleinreparaturklausel als nicht existent anzusehen ist, stellt sich in beiden Fällen die Frage, wer die Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen hat. Denn auch im Falle einer fehlenden oder unwirksamen Kleinreparaturklausel werden Mieter nicht selten von ihren Vermietern mit den Kosten für Kleinreparaturen belastet.

Dieser Beitrag soll darüber aufklären, wer die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen hat, wenn der Mietvertrag keine oder eine unwirksame Klausel enthält. Außerdem beschäftigen wir uns mit der relevanten Frage, was der Mieter tun kann, wenn er die Kosten für Kleinreparaturen zu Unrecht übernommen hat.

Kleinreparaturen: Es empfiehlt sich ein Blick in den Mietvertrag

Steht eine Kleinreparatur an oder ist sie bereits durchgeführt worden und stellt sich die Frage der Kostentragung, sollte zunächst durch einen Blick in den Mietvertrag geklärt werden, ob dieser eine Kleinreparaturklausel enthält. Ist eine solche nicht vorhanden, stellt sich unmittelbar die im Folgenden erörterte Frage, welche Vertragspartei kraft Gesetzes verpflichtet ist, die Kosten zu tragen.

Jede Kleinreparaturklausel sollte auf ihre Wirksamkeit überprüft werden

Ist im Mietvertrag jedoch eine Kleinreparaturklausel enthalten, sollten weder Mieter noch Vermieter selbstverständlich davon ausgehen, dass die Kosten vom Mieter zu tragen sind. Bevor ein Mieter die Kosten für Kleinreparaturen übernimmt bzw. der Vermieter ihn hierzu auffordert, ist eine Überprüfung der Wirksamkeit der Klausel dringend anzuraten. Eine Vielzahl von Klauseln entspricht nämlich nicht den von der Rechtsprechung im Laufe der Jahre entwickelten strengen Wirksamkeitsanforderungen. Wie eine Kleinreparaturklausel ausgestaltet sein muss, um wirksam zu sein und wann es sich überhaupt um eine Kleinreparatur handelt, erfahren Sie im Artikel: „Kleinreparaturen im Mietrecht – Was Mieter und Vermieter wissen müssen.“

Fehlt eine Kleinreparaturklausel oder ist sie unwirksam, gelten die gesetzlichen Vorschriften

Ergibt der Blick in den Mietvertrag, dass eine Kleinreparaturklausel nicht vorhanden ist oder stellt sich nach einer Wirksamkeitskontrolle heraus, dass diese unwirksam ist, muss auf die gesetzlichen Vorschriften zurückgegriffen werden. Das Gesetz enthält zwar keine ausdrückliche Regelung speziell zu der Frage der Kostenverteilung im Falle von Kleinreparaturen. Die Antwort auf die Frage der Kostenverteilung findet sich aber in § 535 Abs.1 S.2 BGB. Nach dieser Vorschrift obliegt es dem Vermieter, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Aus § 535 BGB ergibt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Kostentragung für Kleinreparaturen im Falle einer fehlenden oder unwirksamen Kleinreparaturklausel

Aus der zitierten Vorschrift des § 535 Abs.1 S.2 BGB folgt unmittelbar die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, alle Schäden und Verschlechterungen der Mietsache auf eigene Kosten zu beseitigen. Diese Verpflichtung umfasst nicht nur die Durchführung, sondern auch die Kostentragung für Kleinreparaturen.

Von dem Grundsatz der Kostentragungspflicht des Vermieters gibt es Ausnahmen

§ 535 Abs.1 S.2 BGB bestimmt zwar, dass der Vermieter auf eigene Kosten dafür Sorge zu tragen hat, dass sich die Wohnung in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter von jeglicher Beteiligung an den Kosten für notwendige Reparaturen grundsätzlich und immer befreit ist. Von einem Vermieter kann nicht erwartet werden, dass er selbst dann die Kosten für Reparaturen übernimmt, wenn der Mieter mit der Mietsache nicht sorgsam umgegangen ist.

Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen auch ohne Kleinreparaturklausel selbst zu tragen, wenn der Reparaturbedarf nicht mehr als Folge des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache angesehen werden kann

Das Gesetz enthält in § 538 BGB eine Regelung, aus der ersichtlich ist, wo die Grenze verläuft zwischen der Erhaltungspflicht des Vermieters und der Verpflichtung des Mieters, selbst für die Beseitigung von Schäden aufzukommen. Dort heißt es nämlich, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Wenn das Gesetz klarstellt, dass der Mieter nicht mit zusätzlichen Kosten belastet werden soll, wenn er die Mietsache vertragsgemäß nutzt  und es zu üblichen Abnutzungserscheinungen kommt, heißt dies im Umkehrschluss, dass der Mieter dann für die Beseitigung von Schäden und damit auch für die Reparaturkosten aufzukommen hat, wenn der Reparaturbedarf dadurch entsteht, dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. In diesem Fall macht sich der Mieter wegen Verstoßes gegen seine mietvertragliche Pflicht, mit der Mietsache sorgsam umzugehen, schadensersatzpflichtig. Ist der Reparaturbedarf also Folge dieser Vertragsverletzung, muss der Mieter selbst für die Reparaturkosten aufkommen.

Der Mieter kann zu Unrecht erstattete Reparaturkosten zurückverlangen

Hat der Mieter dem Vermieter die Kosten für Kleinreparaturen erstattet, obwohl der Mietvertrag keine oder eine unwirksame Kleinreparaturklausel enthält, und ist der Reparaturbedarf auch nicht Folge schuldhafter Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mieters, hat der Mieter eine Leistung erbracht, zu der er nicht verpflichtet ist. Die Kostentragung durch den Mieter erfolgte daher rechtsgrundlos und löst bereicherungsrechtliche  Rückerstattungsansprüche aus. § 812 Abs.1 S.1 BGB bestimmt nämlich, dass derjenige, der durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ihm zur Herausgabe verpflichtet ist bzw. den Wert zu ersetzen hat (vgl. § 818 BGB). Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis von seiner fehlenden Verpflichtung hatte.

Der Rückerstattungsanspruch verjährt in sechs Monaten ab der Beendigung des Mietverhältnisses

Steht dem Mieter ein bereicherungsrechtlicher Rückerstattungsanspruch zu, sollte er die Verjährungsfristen beachten. Der Rückerstattungsanspruch unterliegt nämlich der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 4. 5. 2011, Az.: VIII ZR 195/10 für die Verjährung des Erstattungsanspruchs im Falle unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln). § 548 Abs.2 BGB stellt eine Ausnahme von der Regelverjährung des § 195 BGB dar. Während die Regelverjährungsfrist drei Jahre beträgt und gem. § 199 Abs.1 BGB erst am Schluss des Jahres beginnt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste, beträgt die Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB nur sechs Monate und beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen. Endet das Mietverhältnis früher als die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB, führt die Anwendung des § 548 Abs.2 BGB zu einer Verkürzung der üblichen Verjährungsfrist. Besteht das Mietverhältnis allerdings nach der Entstehung des Rückerstattungsanspruches des Mieters länger fort, kann durch die Anwendung des § 548 Abs.2 BGB das Ende der Verjährungsfrist weit über den in den §§ 195, 199 Abs.1 BGB genannten Zeitpunkt hinaus nach hinten verschoben werden. Aus diesem Grund wird vereinzelt vertreten, dass es sich bei der Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB nur um eine Höchstfrist handelt und die 3-jährige Frist des § 195  BGB immer dann gilt, wenn sie im Einzelfall kürzer ist. Deshalb sollte der Mieter sicherhaltshalber auch bei länger fortbestehendem Mietverhältnis die Regelverjährungsfrist der §§ 195,199 BGB nicht überschreiten.

Hinweis: Hier finden Sie den ausführlichen Hauptartikel zum Thema Kleinreparaturen im Mietrecht.