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Beispiele für die Kündigungsfrist einer Wohnung

Mietverträge, egal welcher Art, sind überall anzutreffen und im Rahmen der Beendigung spielt dann immer wieder die Frage, nach der sogenannten Kündigungsfrist eine Rolle. Was die Kündigungsfrist eigentlich ist und wann diese wichtig werden kann, können Sie hier sowohl als Mieter als auch als Vermieter anhand einfacher Fallbeispiele des Alltags erfahren.

Sie werden schnell bemerken, dass die Kündigungsfristberechnung bei der Kündigung einer Mietwohnung nicht allzu schwer ist und lediglich von der Anwendung der richtigen gesetzlichen Regelungen abhängt. Denn diese geben Ihnen, als Mieter und als Vermieter, in jedem Einzelfall genau vor, wie die Berechnung und Dauer der Kündigungsfrist bestimmt wird.

Natürlich sind die entsprechenden Regelungen von juristischen Laien nicht immer einfach zu verstehen! – Deshalb sollen Ihnen die wichtigsten Kündigungsfristregelungen der Mieterkündigung und Vermieterkündigung im Folgenden anhand von alltäglichen Regelbeispielen veranschaulicht werden:

1. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter- Kündigungsfrist bei der Mieterkündigung

Der Mieter kann bei Wohnraum das Mietverhältnis jederzeit schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) in den Fristen des § 573c Abs. 1 S. 1 BGB kündigen. Daneben tritt das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§ 543, 569 BGB (z. B. wegen Gesundheitsgefährdung).

§ 573 c Abs. 1 S. 1 BGB besagt:

„Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.“

Vereinfacht gesagt, muss die Kündigungserklärung dem Vermieter (- wie auch dem Mieter bei der Vermieterkündigung- ) bis zum dritten Werktag eines Monats zugegangen sein, damit die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monat dieses Monats das Mietverhältnis beendet. Damit regelt der § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB die Dauer bzw. Länge der Kündigungsfrist bei der ordentlichen Kündigung für den Mieter und legt drei Monate als gesetzliche Regelfrist fest.

Achtung: Werktage im Mietrecht können bei der Berechnung der Kündigungsfrist auch Samstage sein! 

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist eines Wohnraummietverhältnisses soll nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Samstag als Werktag dann mitzuzählen sein, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist des  § 573 Abs. 1 S. 1 BGB auf diesen Tag fällt, vergleiche BGH Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04.

Demnach ist der Samstag immer dann nicht als Werktag mit zu berechnen, wenn dieser der dritte Werktag und damit auch letzter Karenztag des Monats ist. In einem solchen Fall muss die Kündigungserklärung dann bis zum Ablauf des nächsten nachfolgenden Werktages zugegangen sein.

Ein einfaches Beispiel zur Regelfrist:

Der Mieter M bewohnt seit dem 01.08.2003 eine Ein– Zimmer – Mietwohnung in München und möchte aus privaten Gründen, wie zum Beispiel Familienzuwachs umziehen.

a) Wie geht M am Besten vor?

Der Mieter sollte zunächst einen Blick in den Mietvertrag werfen, ob dort eine besondere Vereinbarung zur Kündigungsfrist getroffen wurde.

  • Wenn M keinen besondere Vereinbarung findet, gelten die gesetzlichen Fristen.
  • Sollte M eine Vereinbarung im Mietvertrag zur Kündigungsfrist finden, dann ist zu prüfen, ob die vereinbarte Frist länger oder kürzer als die gesetzliche Frist ist. Für M als Mieter gilt nämlich, dass eine formularvertragsmäßig vereinbarte Abweichung von der gesetzlichen Kündigungsfrist zu seinem Nachteil nicht bindend ist.

Vereinfacht gesagt, bedeutet dies:

  • Ist die vertragliche Frist kürzer als 3 Monate darf man sich auf diese berufen; ist die vertragliche länger, zum Beispiel 5 Monate, kann man sich im Regelfall auf die Unwirksamkeit der Klausel nach § 573 Abs. 4 BGB beziehen und muss lediglich die gesetzliche Frist von drei Monaten beachten.
Hinweis:  § 573 Abs. 4 BGB regelt als besonderer Mieterschutz, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 BGB unwirksam ist.

Hier ist in dem Mietvertrag des M ist vereinbart, dass sich die Kündigungsfrist nach den gesetzlichen Vorschriften des § 573c Abs. 1 BGB richtet.

Demnach hat M eine ordentliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zu beachten.

b) M sucht am Montag den 01.07.2013 eine neue Mietwohnung und fragt sich, zu welchem Einzugstermin er eigentlich suchen soll, wenn er noch am selben Tag die Kündigung an den Vermieter verschickt?

Merke: Entscheidend ist  darauf zu achten, wann die Kündigung dem Vermieter zugeht.

Denn da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung ist, geht diese zu, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser davon Kenntnis nehmen kann bzw. unter normalen Umständen mit einer Kenntnisnahme zu rechnen ist.

Dass heißt für das vorliegende Beispiel:

  • wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter bis zum Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist noch im selben Monat, Juli 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 30. September 2013.
  • wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter nach Ablauf des Mittwochs, den 03.07.2013 zugeht, dann beginnt die Kündigungsfrist erst im nächsten Monat, August 2013 zu laufen und endet mit Ablauf des 31. Oktober 2013.

In dem Beispiel des Mieters M ist bei einer Versendung mit der Post noch am selben Tage, in der Regel mit einem Zugang beim Empfänger ( zB. durch Einwurf in den Briefkasten) am nächsten, spätestens übernächsten Tag zu rechnen. Der Mietvertrag kann daher von M zum 30.09.2013 gekündigt werden.

2. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter – Vermieterkündigung

Im Falle der Vermieterkündigung ist für die Kündigungsfrist zunächst grundsätzlich auch § 573 c Abs. 1 BGB anzuwenden.

Demnach kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenso jederzeit schriftlich (vgl. § 568 Abs. 1 BGB) in den Fristen des § 573c Abs. 1 BGB kündigen. Daneben tritt natürlich  für den Vermieter auch die Möglichkeit der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung gemäß  §§ 543, 569 BGB.

Hinsichtlich der Berechnung der Frist und des Zugangs der Kündigungserklärung für den Beginn des Fristlaufs gilt das bei der Mieterkündigung ausgeführte entsprechend.

Im Unterschied zur Berechnung der Kündigungsfrist bei der Mieterkündigung ist hier allerdings auch § 573 c Abs. 1 S. 2 BGB zu beachten, der eine nach Mietzeit gestaffelte Kündigungsfrist vorsieht.

§ 573 c Abs. 1 S. 2 BGB lautet:

„Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.“

Damit ergeben sich folgende Fristen:

Dauer des Mietverhältnisses Kündigungsfrist
bis zu 5 Jahre3 Monate
Länger als 5 Jahre6 Monate
Länger als 8 Jahre9 Monate

Beispiel zur gestaffelten Fristberechnung:

Der Vermieter V will die von ihm an den Mieter M seit 07.06.2003 vermietete Zwei-Zimmer Wohnung im November 2013 kündigen (z.B. weil er Eigenbedarf anmelden will). Der Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und eine Vereinbarung zur Kündigungsfrist ist darin nicht enthalten.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich hier nach § 573 c BGB. Da das Mietverhältnis seit mehr als 10 Jahren besteht, muss er eine Kündigungsfrist von 9 Monaten beachten.

Zudem sollte man sich als Vermieter zumindest mit dem gebräuchlichsten Sonderkündigungsrecht bekannt machen – das Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf § 573 c Abs. 2 Nr. 2 BGB

Beispielsfall: Kündigung wegen Eigenbedarf:

Familie V, die mit ihrem Kind K  in einer Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete wohnt, hat im August 2013 ein seit  März 2006 vermietetes Haus gekauft und möchte den Vertrag mit den Mietern kündigen und selbst in das Haus ziehen. Da der Eigenbedarf Familie  V unstreitig ist, geht es lediglich um die Frage zu welchem Termin der alte Vertrag gekündigt werden kann.

Gemäß § 566 BGB gilt: Kauf bricht nicht Miete. Daher tritt die Familie V in die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters ein. Die Kündigungsfrist richtet sich daher nach der vertraglichen Vereinbarung. Wenn keine besteht gelten die gesetzlichen Fristen. Hier besteht das Mietverhältnis seit 2006 und damit zum Kaufzeitpunkt über 7 Jahre. Da das Mietverhältnis damit länger als 5 Jahre bestand, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist 6 Monate.

Merke: Als Spezialfälle für die Fristberechnung sind besonders auch die Sonderkündigungsrechte, wie die der §§ 563, 564 BGB bei Tod des Mieters im Auge zu behalten. In diesen Fällen kann man innerhalb eines Monats nach dem jeweiligen Sonderkündigungsgrund, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

3. Fazit

Für Vermieter und Mieter gilt daher immer, dass die Kündigungsfrist von den Umständen des Einzelfalls abhängt, im Regelfall wird sie für den Mieter und den Vermieter aber meist 3 Monate umfassen. 

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6 Antworten auf "Beispiele für die Kündigungsfrist einer Wohnung"

  • HartmutDD
    06.05.2014 - 18:20 Antworten

    Zitat: „Die Kündigungsfrist für den Vermieter richtet sich hier nach § 573 c BGB. Da das Mietverhältnis seit mehr als 10 Jahren besteht, muss er eine Kündigungsfrist von 6 Monaten beachten.“

    Das ist leider falsch. Kündigungsfrist bei mehr als 8 Jahre Mietdauer ist 9 Monate.

  • Hanna
    25.07.2014 - 23:57 Antworten

    In meinem Mietvertrag wird zwar eine 3monatige Kündigsfrist erwähnter ABER: zum Quartalsende. In meinem speziellen Fall würde das bedeuten, dass aus der normalen Frist 5 Monate werden.

    Sie haben geschrieben, dass eine solche Vereinbarung nicht zulässig ist und ich mich auf die Klausel § 573 Abs. 4 BGB beziehen kann.

    Habe ich das richtig verstanden?

    Mit freundlichen Grüßen, Hanna

    • Mietrecht.org
      29.07.2014 - 12:13 Antworten

      Hallo Hanna,

      Sie können es selbst im BGB nachlesen: „(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karsten
    08.04.2016 - 16:12 Antworten

    Hallo,

    hinsichtlich der gestaffelten Kündigungsfristen für den Vermieter wäre eine Ergänzung dahingehend wünschenswert, wie mit Altverträgen umgegangen werden muss, die vor der Mietrechtsreform geschlossen wurden.

    Wenn diese Altverträge hinsichtlich der Kündigungsfristen Vereinbarungen enthalten, ist scheinbar zwischen Individualvereinbarungen, bloßen Wiederholungen der (alten) gesetzlichen Kündigungsfristen und AGB-Klauseln des Typs „Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.“ zu differenzieren.

    Die Fälle (sofern überhaupt existent), in denen das alte Mietrecht weiter anzuwenden ist, führen nämlich zu einer 12-monatigen Kündigungsfrist.

    Vereinzelte Internetquellen deuten darauf hin, dass ausschließlich klar erkennbare Individualvereinbarungen zu Lasten des Vermieters nicht durch die neue gesetzliche Regelung abgelöst wurden. Dahingegen scheint die neue Gesetzeslage die bloße Wiederholung der Kündigungsfristen und AGB-Vereinbarungen ersetzt zu haben. Gerichtsurteile hierzu finde ich jedoch kaum.

    Zur Mieterkündigung hat der BGH sich mal wie folgt geäußert:

    BGH, Urt. v. 18.6.2003 – VIII ZR 240/02, WuM 2003, 505.

    Dies gilt jedoch nach einer am 1.6.2005 in Kraft getretenen Änderung von Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB für eine vom Mieter ausgesprochene Kündigung nicht, „wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.“

    Was das für den Vermieter bedeutet bleibt mir aber unklar. Dazu wollte sich der BGH wohl nicht äußern.

    MfG Karsten

  • Dietmar Kott
    11.11.2016 - 15:12 Antworten

    Sehr geehrte Damen u. Herren, mir wurde eine Wohnung zum 31.8.14 nach § 573c abs.1 wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs. 2 Nr.2 gekündigt obwohl in dem Mietvertrag unter § 2 Mietzeit folgendes Stand: Das Mietverhältnis beginnt am 1.4.2012, es läuft auf unbestimmte Zeit.
    Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung § 573, 573a, 573b, BGB) ist daher ausgeschlossen. Die Kündigungsvoraussetzungen richten sich im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe § 8, 17-22 dieses Vertrages). Darauf hin legte ich auf Rat des Mieterschutzbundes wiederspruch ein der jedoch vom Vermieter abgelehnt wurde. Nun sagte mir der Mieterbund ich könnte nichts gegen die 3 monatige Kündigung machen. Nach einem heute geführten Gespräch mit der HUK Rechtsshutz kam heraus das mir der damalige Vermieter nicht hätte kündigen können. Nun stehe ich wieder vor dem Unterschreiben eines solchen Mietvertrages und möchte gerne wissen ob ich in dem Fall vor der Kündigung wegen Eigenbedarf geschützt bin. Mit freundlichen Grüssen Dietmar!

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