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Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage

Die Erhebung einer Räumungsklage ist für die meisten Vermieter nicht nur eine zeit- und nervenaufreibende Angelegenheit. Nicht selten ist diese darüber hinaus mit nicht unerheblichen finanziellen Risiken verbunden. Selbst wenn sich der Vermieter sicher sein kann, dass er im Recht ist, können ihm bei der Prozessführung nämlich viele Fehler unterlaufen, die unnötige Kosten oder Verzögerungen verursachen und im schlimmsten Fall sogar dazu führen können, dass der Vermieter mit seiner Klage scheitert.

Damit Vermieter ihre Rechte effektiv und kostensparend wahrnehmen können, haben wir in diesem Beitrag die wichtigsten Fragen und Antworten rund um die Räumungsklage zusammengestellt.

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Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

1. Kann der Vermieter seinen Räumungsanspruch auch ohne gerichtliche Hilfe durchsetzen?

Nein! Der Vermieter ist nicht berechtigt, seinen Räumungsanspruch in Eigeninitiative mit Gewalt, Ausübung von Zwang oder durch Aussperren des Mieters selbst zu realisieren. Zur Durchsetzung seines Anspruches muss er die zuständigen staatlichen Organe anrufen. Das Monopol zur Durchsetzung der Rechte seiner Bürger liegt beim Staat. Der Vermieter muss daher eine Räumungsklage erheben und -falls nötig- den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Setzt der Vermieter seinen Räumungsanspruch eigenmächtig durch, macht er sich nicht nur schadensersatzpflichtig, sondern wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB), Nötigung (§ 240 StGB) oder sogar Körperverletzung (§ 223 StGB) strafbar.

2. Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Erhebung einer Räumungsklage?

Welcher Zeitpunkt der richtige für die Erhebung einer Räumungsklage ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Allgemein kann jedoch gesagt werden, dass der Vermieter die Räumungsklage auf der einen Seite nicht zu voreilig erheben, sich mit dieser auf der anderen Seite aber auch nicht zu viel Zeit lassen sollte. Erhebt der Vermieter die Klage unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, ohne den Mieter (erneut) unter Fristsetzung zur Räumung aufzufordern oder ohne eine gesetzte Frist abzuwarten, besteht die Gefahr, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht das für die Klage erforderliche Rechtsschutzbedürfnis verneint und die Klage als unzulässig abweist.

Durch eine unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist erhobene Räumungsklage riskiert der Vermieter in bestimmten Fällen außerdem, dass der Mieter den Räumungsanspruch sofort i. S. d. § 93 ZPO anerkennt und dem Vermieter unter den weiteren Voraussetzungen des § 93 ZPO die Kosten auferlegt werden (zur Kostenverteilung siehe unten Zf. 11).

Je mehr Zeit der Vermieter nach dem Ablauf der Kündigungsfrist jedoch verstreichen lässt, desto länger kann er die Wohnung nicht gewinnbringend nutzen. Zwar steht ihm gegen den Mieter für die Zeit der Vorenthaltung gem. § 546a Abs.1 BGB ein Entschädigungsanspruch zu (zu dessen Geltendmachung vgl. unten Zf. 7). Je mehr Zeit ins Land geht, desto größer ist jedoch der Schaden des Vermieters, wenn dieser wegen Zahlungsunfähigkeit nicht realisierbar ist.

Dem Vermieter ist daher zu raten, den Mieter vor einer Klageerhebung nach dem Ablauf der Kündigungsfrist zunächst mindestens einmal zur Räumung aufzufordern und ihm eine den Umständen nach angemessene Frist zur Räumung zu setzen.

3. Welches Gericht ist für die Räumungsklage zuständig?

Anders als bei den meisten Klagen, richtet sich die sachliche Zuständigkeit für die Räumungsklage bei Wohnraummietverhältnissen nicht nach dem Streitwert. Für eine Räumungsklage sachlich zuständig ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht.

Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich aus § 29a Abs. 1 ZPO, wonach das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.

Beachte: Die Regelung des § 23 Nr.2a GVG über die sachliche Zuständigkeit gilt nur für Wohnrummietverhältnisse einschließlich derjenigen i. S. d. § 549 Abs.2 BGB. Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit gem. §§ 23 Nr.1, 71 Abs.1 GVG nach dem Streitwert, so dass bis einschließlich EUR 5.000,00 die Zuständigkeit des Amtsgerichts, ab EUR 5.000,01 diejenige des Landgerichts begründet ist.

Die Regelung des § 29a ZPO über die örtliche Zuständigkeit gilt hingegen nicht nur für Wohnraummietverhältnisse, sondern auch für Gewerbemietverhältnisse. Allerdings sind Wohnraummietverhältnisse i. S. d. § 549 Abs.2 BGB von § 29a ZPO nicht erfasst. Für diese richtet sich die örtliche Zuständigkeit in der Regel gem. §§ 12,13 ZPO nach dem Wohnsitz des Mieters, was im Falle einer Räumungsklage grds. zu keiner Abweichung gegenüber § 29a ZPO führt.

4. Muss sich der Vermieter einen Rechtsanwalt nehmen?

Sofern ein Wohnraummietverhältnis vorliegt mit der Folge, dass gem. § 23 Abs.2a GVG das Amtsgericht zuständig ist, besteht kein Anwaltszwang. Dieser besteht. gem. § 78 Abs. 1 ZPO nämlich grds. nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof. Bei Gewerbemietverhältnissen muss sich der Vermieter dann anwaltlich vertreten lassen, wenn der Streitwert EUR 5.000,00 überschreitet und demzufolge das Landgericht zuständig ist.

5. Welchen Inhalt muss die Räumungsklage haben?

In der Klageschrift muss der Vermieter

  • den bzw. die Beklagten mit Namen und Anschrift genau bezeichnen (zur Frage, wen der Vermieter verklagen muss, vgl. Zf.6),
  • einen bestimmten Antrag stellen, der darauf gerichtet sein muss, den bzw. die Beklagten zu verurteilen, die genau bezeichnete Wohnung zu räumen und nebst Schlüsseln an den bzw. die Kläger geräumt herauszugeben (zur Möglichkeit weiterer Anträge vgl. Zf.7 und 8),
  • alle Tatsachen ggf. mit Beweisangeboten darlegen, aus denen sich der Räumungsanspruch ergibt. Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle Tatsachen geschildert werden, aus denen sich ergibt, dass der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters vorliegt und der Vermieter die Kündigung form- und fristgerecht ausgesprochen hat.

6. Wen muss der Vermieter verklagen?

Der Vermieter muss die Räumungsklage gegen alle Personen richten, gegen die er einen Vollstreckungstitel benötigt, um sie ggf. mit Hilfe des Gerichtsvollziehers aus der Wohnung entfernen zu lassen. Zu diesem Personenkreis gehören nicht nur

  • alle (Mit-)Mieter, sondern auch alle Personen, die – ohne Mitmieter zu sein –
  • Mitbesitz oder (teilweisen) Alleinbesitz an der vermieteten Wohnung haben, wie z.B.

– der Ehegatte des Mieters,

– der eingetragene Lebenspartner des Mieters,

– ein Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft,

Untermieter oder

Mitglieder einer Wohngemeinschaft.

Nicht mitverklagt werden müssen in der Regel:

  • minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben,
  • Bedienstete und Hausangestellte,
  • vorübergehende Besucher und Gäste.

7. Können oder sollten zusammen mit dem Räumungsanspruch weitere Ansprüche geltend gemacht werden?

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter gem. § 546a Abs.1 BGB für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Wohnungen ortsüblich ist. Diesen Anspruch kann der Vermieter zusammen mit dem Räumungsanspruch geltend machen. Möglich ist es auch, einen etwaigen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener oder nicht fachgerecht ausgeführter Schönheitsreparaturen mit der Räumungsklage zu verbinden.

Die gleichzeitige Geltendmachung weiterer Ansprüche zusammen mit dem Räumungsanspruch kann zwar zu Verzögerungen führen. Zumindest dann, wenn der Vermieter vorhat oder sich die Möglichkeit offenhalten möchte,

  • zur Sicherung seines Zahlungsanspruches den Erlass einer Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO oder
  • im Falle einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage eine einstweilige Räumung der Wohnung vor dem Abschluss des Räumungsrechtsstreits gem. § 940a Abs. 3 ZPO zu beantragen, muss er den Räumungsanspruch und den Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemeinsam geltend machen (zur Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO sowie zur einstweiligen Räumung gem. § 940a Abs.3 ZPO vgl. Zf. 8).

8. Welche Möglichkeiten gibt es für den Vermieter, seine Rechte schon vor dem Abschluss des Räumungsrechtsstreits zu sichern?

Um zu verhindern, dass ein zugleich mit dem Räumungsanspruch geltend gemachter Anspruch auf Nutzungsentschädigung gem. § 546a Abs.1 BGB nach dem Abschluss des Prozesses wegen Zahlungsunfähigkeit des Mieters nicht mehr durchsetzbar ist, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 283a ZPO den Erlass einer Sicherungsanordnung beantragen, mit der dem Mieter durch das Gericht aufgegeben wird, wegen nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage, aber vor dem Erlass der Sicherungsanordnung fällig gewordener Entschädigungsansprüche Sicherheit zu leisten.

Hat der Vermieter das Mietverhältnis durch eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs beendet, kann er außerdem unter den Voraussetzungen des § 940a Abs.3 ZPO den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen, mit der die (vorläufige) Räumung der Wohnung schon vor dem Abschluss des Räumungsverfahrens angeordnet wird.

Zu den Einzelheiten dieser beiden Sicherungsmittel erfahren Sie mehr in unserem Artikel: „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte“.

9. Wie viel Zeit vergeht, bis ein Räumungsurteil vorliegt?

Eine vorgegebene Dauer eines Räumungsprozesses gibt es nicht. Jeder Prozess dauert unterschiedlich lang. Wie viel Zeit der Vermieter einkalkulieren muss, bis er über einen vollstreckbaren Titel verfügt, hängt entscheidend vom Verhalten des bzw. der Beklagten ab. Zeigt der Mieter bzw. ein mitbesitzender weiterer Beklagter seine Verteidigungsbereitschaft nicht i. S. d. § 276 Abs.1 S.1 ZPO rechtzeitig an, kann der Vermieter gem. § 331 Abs.3 ZPO schon nach wenigen Wochen in den Genuss eines Versäumnisurteils gelangen. Erscheint oder verhandelt er in der mündlichen Verhandlung nicht zur Sache, kann ein Versäumnisurteil gem. §§ 331 Abs.1 und 2, 333 ZPO je nachdem, wie zügig der Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt worden ist, ebenfalls relativ zeitnah nach wenigen Monaten vorliegen.

Bestreitet der Mieter bzw. ein mitbesitzender Beklagter hingegen, dass die Voraussetzungen für den Räumungs– und oder Entschädigungsanspruch des Vermieters vorliegen mit der Folge, dass eine ggf. umfangreiche Beweiserhebung erfolgen muss, muss sich der Vermieter auf eine Prozessdauer von bis zu einem Jahr oder auch länger einstellen.

10. Wer muss was beweisen?

Auch im Rahmen einer Räumungsklage kommt der für jede zivilgerichtliche Auseinandersetzung geltende Grundsatz zur Anwendung, dass jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen derjenigen für sie günstigen Norm, aus denen sie Rechte herleitet, darlegen und beweisen muss.

Dies bedeutet, dass der Vermieter alle seinen Räumungs- bzw. Zahlungsanspruch begründenden Tatsachen beweisen muss, sofern der Mieter diese bestreitet. Wurde das Mietverhältnis z.B. durch eine Eigenbedarfskündigung beendet, müssen alle streitigen Tatsachen vom Vermieter bewiesen werden, aus den sich ergibt, dass der erforderliche vernünftige nachvollziehbare Grund für den Nutzungswunsch des Vermieters und eine form- und fristgerechte Kündigung vorliegt.

Der Mieter hingegen muss z.B. die Umstände beweisen, aus denen sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB ergibt. Auch obliegt ihm die Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen eines Widerspruchsrechts gem. § 574 BGB.

11. Wer trägt die Kosten des Rechtsstreits?

Grds. gilt gem. § 91 Abs.1 S.1 ZPO, dass der Mieter die Kosten des Rechtsstreits trägt, wenn er zur Räumung verurteilt wird, und der Vermieter diese zu tragen hat, wenn die Räumungsklage abgewiesen wird.

Folgende Ausnahmen von diesem Grundsatz sind allerdings zu beachten:

Hat der Mieter der Beendigung des Mietverhältnisses gem. § 574 BGB widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt,

  • können die Kosten auch dann, wenn der Mieter zur Räumung verurteilt wird, ganz oder teilweise dem Vermieter auferlegt werden, wenn der Widerspruch des Mieters deshalb erfolglos ist, weil im Rahmen der gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters Gründe berücksichtigt wurden, die dieser im Kündigungsschreiben nicht angeben konnte, weil sie erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden sind,
  • können die Kosten § 93b Abs.2 ZPO trotz Klagabweisung ganz oder teilweise dem Mieter auferlegt werden, wenn dieser auf Verlangen des Vermieters (vgl. § 574b Abs.1 S.2 BGB) nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat.

Wird der Mieter zwar zur Räumung verurteilt, wird ihm aber gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewährt, kann das Gericht gem. § 93b Abs.3 ZPO die Kosten ganz oder teilweise dem Vermieter auferlegen, wenn der Mieter den Räumungsanspruch sofort anerkannt hat und bereits vor Erhebung der Klage unter Angabe von Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist vom Vermieter vergeblich begehrt hatte.

12. Wie hoch sind die Kosten einer Räumungsklage?

Die Höhe der Kosten, die ein Räumungsrechtsstreit verursacht, ist von Fall zu Fall verschieden. Sie hängt zum einen von der Höhe des Streitwertes und zum anderen davon ab, ob sich die Parteien anwaltlich vertreten lassen.

Der Streitwert beträgt gem. § 41 Abs.2 S.1 GKG eine Jahresnettokaltmiete.

Hat der Vermieter einen oder mehrere Zahlungsansprüche mit dem Räumungsanspruch gemeinsam geltend gemacht, erhöht sich der Streitwert um den eingeklagten Betrag.

Das Gericht erhebt für seine Tätigkeit gem. Zf. 1210 KV / GKG drei Gerichtsgebühren.

Der Rechtsanwalt kann- sofern keine Honorarvereinbarung vorliegt -nach dem RVG abrechnen und gem. Zf. 3100 VV / RVG eine 1,3 Verfahrensgebühr und gem. Zf. 3104 VV / RVG eine 1,2 Terminsgebühr zzgl. Auslagenpauschale gem. Zf. 7002 VV / RVG in Höhe von EUR 20,00 sowie 19 % Umsatzsteuer gem. Zf. 7008 VV / RVG geltend machen.

Beträgt die monatliche Nettokaltmiete z.B. EUR 500,00 und sind sowohl Vermieter als auch Mieter anwaltlich vertreten, entstehen für die Räumungsklage ohne zusätzliche Zahlungsansprüche folgende Kosten:

Streitwert:

EUR 500,00 x 12 = EUR 6000,00

Gerichtsgebühren:

3 x EUR 165,00 = EUR 495,00

Kosten für einen Anwalt:

1,3 x EUR 354,00= EUR 460,20

1,2 x EUR 354,00= EUR 424,80

zzgl. EUR 20,00 Auslagenpauschale

zzgl. 19 % Umsatzsteuer auf EUR 905,00 = EUR 171,95

= EUR 1076,95

Gesamt: EUR 495,00 + 2 x EUR 1076,95 = EUR 2648,90

Wichtig:

Für den Fall, dass sich eine Partei nicht nur im gerichtlichen Verfahren, sondern auch außergerichtlich hat anwaltlich vertreten lassen, bestimmt die Anlage 1 zum RVG in Teil 3, Vorb. 3 Abs. 4 VV RVG, dass die gem. Zf. 2300 VV / RVG für die außergerichtliche Vertretung anfallende Geschäftsgebühr zur Hälfte auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens angerechnet wird.

Im Beispielsfall würde dies bedeuten, dass sich 1,3 Verfahrensgebühr um EUR 230,10 auf EUR 230,10 ermäßigt.

13. Was geschieht, wenn der Mieter während des Prozesses auszieht oder rückständige Miete zahlt?

Kommt der bereits verklagte Mieter während des Prozesses dem Räumungsverlangen des Vermieters nach und gibt die Wohnung heraus oder zahlt der Mieter, dem wegen Zahlungsverzugs außerordentlich fristlos gem. §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB gekündigt wurde, die rückständige Miete spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Räumungsklage, führt dies zum Erlöschen des Räumungsanspruchs des Vermieters durch Erfüllung bzw. durch das Unwirksamwerden der Kündigung gem. § 569 Abs.3 Nr.2 BGB.

Logische Konsequenz dieser veränderten Umstände wäre die Abweisung der Klage mit der Folge, dass der Vermieter gem. § 91 Abs.1 S.1 ZPO die Prozesskosten zu tragen hat. Um dies zu verhindern, muss der Vermieter den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären. Widerspricht der Mieter der Erledigungserklärung des Vermieters, wird anstelle einer Entscheidung über das Bestehen des Räumungsanspruchs darüber entschieden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Erklärt sich der Mieter hingegen mit der Erledigungserklärung einverstanden oder widerspricht ihr nicht rechtzeitig, wird nur noch über die Kosten des Rechtsstreits entschieden. In beiden Fällen ergeht in der Regel eine für den Vermieter günstige Kostenentscheidung, wenn das Gericht (im Falle der übereinstimmenden Erledigungserklärung nach nur summarischer Prüfung unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes) zu dem Ergebnis gelangt, dass der Räumungsanspruch des Vermieters vor der Räumung bzw. Zahlung bestand.

Mehr zu den Einzelheiten der Kostenminimierung im Falle einer Erledigung der Hauptsache erfahren Sie in unserem Beitrag: „Wegfall des Räumungsanspruches während der Räumungsklage – Wie Vermieter Kosten vermeiden können“.

14. Wie wirkt es sich aus, wenn die zu räumende Wohnung während des Prozesses veräußert wird?

Kommt es während des laufenden Prozesses zu einer Veräußerung der Wohnung, auf deren Räumung der Vermieter den Mieter verklagt hat, müsste das Gericht die Klage des ursprüngliche Eigentümers an sich abweisen, weil der Räumungsanspruch ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch nicht mehr diesem, sondern dem neuen Eigentümer zusteht. Der neue Eigentümer müsste anschließend eine neue Räumungsklage erheben. Um den hiermit verbundenen Aufwand und unnötige Kosten zu vermeiden, bestimmt das Gesetz daher in § 265 Abs.2 S.1 ZPO, dass die Veräußerung auf den Prozess keinen Einfluss hat. Dies bedeutet, dass der bisherige Eigentümer den Prozess in sog. Prozessstandschaft in eigenem Namen fortführen kann. Der neue Eigentümer ist gem. § 265 Abs.2 S.2 ZPO nur mit Zustimmung des Mieters berechtigt, den Prozess an Stelle des bisherigen Eigentümers zu übernehmen. Gänzlich unbeachtlich bleibt die Veräußerung allerdings nicht. Der bisherige Eigentümer muss, damit seine Klage Erfolg hat, seinen Antrag in der Weise abändern, dass er statt der Verurteilung zur Herausgabe der Wohnung an sich, nun die Verurteilung zur Herausgabe an den neuen Eigentümer verlangt (vgl. BGH, Urteil vom 29.08. 2012 − XII ZR 154/09). Diese Antragsänderung ist gem. § 264 Nr.2 ZPO zulässig, ohne dass es gem. § 263 ZPO einer Zustimmung des Mieters und oder einer vom Gericht bejahten Sachdienlichkeit bedarf.

15. Kann ein Erwerber der Wohnung einen vom Veräußerer erwirkten Räumungstitel zur Vollstreckung nutzen?

Ja, das ist möglich. Aus dem Urteil ergibt sich als Gläubiger des Anspruchs zwar der bisherige Eigentümer, unabhängig davon, ob der Prozess vom bisherigen Eigentümer nur in Prozessstandschaft fortgeführt wurde (vgl. dazu Zf.14) oder ob die Veräußerung erst so spät erfolgte, dass eine Umstellung des Klageantrages nicht mehr möglich war und der Mieter zur Herausgabe an den bisherigen Eigentümer verurteilt wurde. Da sich die Rechtskraft des vom bisherigen Eigentümer erstrittenen Urteil jedoch gem. § 325 ZPO auch auf den neuen Eigentümer erstreckt, kann dieser aber gem. § 727 ZPO die Erteilung einer sog. titelumschreibenden Klausel beantragen, solange der bisherige Eigentümer seinerseits noch keinen Antrag auf Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung gem. §§ 724,725 ZPO gestellt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 23.11.1983 – IVa ZR 161/83 zum Antragsrecht des Rechtsnachfolgers). Mit dieser besonderen Vollstreckungsklausel wird auf einer vollstreckbaren Ausfertigung des Urteils vermerkt, dass der neue Eigentümer zur Vollstreckung aus dem Urteil berechtigt ist. Zum Nachweis der Rechtsnachfolge genügt ein Grundbuchauszug (vgl. LG Köln, Beschluss vom 13.07.2009 – 10 T 101/09).

Neues Produkt: Voraussetzungen für eine Räumungsklage prüfen (für Vermieter)

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