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Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?

Mancher Vermieter betrachtet die Mietkaution offensichtlich als zusätzliche Einnahmequelle. Endet das Mietverhältnis, wird die Kaution mit der Begründung einbehalten, die Wohnung sei beschädigt und müsse vom Vermieter renoviert werden.

Besonders ärgerlich für den Mieter ist die Situation dann, wenn er ein Übergabeprotokoll unterzeichnet hat, in dem die vom Vermieter behaupteten Mängel überhaupt nicht erwähnt wurden. Dabei ist die Rechtslage klar.

In diesem Artikel zeigen wir, wie Mieter und Vermieter sich bei Mängel in der Wohnung (nach der Übergabe und Erstellung eines Übergabeprotokolls) richtig verhalten.

1. Mängel trotz Übergabeprotokoll

Endet das Mietverhältnis, sollten Vermieter und Mieter gleichermaßen daran interessiert sein, bei der Übergabe der Wohnung möglichst persönlich anwesend zu sein und ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Zwar ist der Mieter nicht verpflichtet ein solches Protokoll zu unterzeichnen, im Regelfall ist es ihm aber dennoch anzuraten.

Ein Übergabeprotokoll (Abnahmeprotokoll) stellt rechtlich ein negatives Schuldanerkenntnis dar. Es dokumentiert und bestätigt, dass die Wohnung in einem bestimmten Zustand vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben wurde. Damit wird Klarheit über das Aussehen der Räumlichkeiten geschaffen. Das Übergabeprotokoll führt zum Ausschluss späterer Einwendungen beider Parteien. Es wirkt insoweit „negativ“, als alles, was nicht erwähnt wurde, nicht existent ist.

2. Vermieter ist für Mängel beweispflichtig

Bei der rechtlichen Bewertung ist davon auszugehen, dass der Vermieter eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den Mieter beweisen muss. Er muss also darlegen und beweisen, dass der Mieter die Mietsache während seiner Mietzeit verändert oder verschlechtert hat. Dazu muss der Vermieter in einem eventuellen Gerichtsverfahren präzise beschreiben und darlegen, welche Veränderung oder welche Verschlechterung tatsächlich eingetreten ist (OLG Düsseldorf DWW 1988, 251; OLG Hamm ZMR 1988, 300).

Leichter nachvollziehbar ist die gleich zu beurteilende Situation bei der Übergabe der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss beweisen, dass er die Mietsache unbeschädigt und vertragsgemäß übergeben hat. Dazu erstellen die Parteien regelmäßig ein Übergabeprotokoll. Der Sinn und Zweck eines solchen Übergabeprotokolls besteht darin, dass es den Zustand der Mietsache beweissicher dokumentiert (BGH NJW 1983, 446).

Gleichermaßen muss der Vermieter bei Rücknahme der Wohnung beweisen, dass die Mietsache beschädigt war. Ist streitig, ob der Schaden bei der Rückgabe bereits vorhanden war oder danach entstanden ist, muss der Vermieter beweisen, dass der Schaden bei Rückgabe vorhanden war (LG Detmold WM 1990, 290). Diesen Beweis kann er durch ein Übergabeprotokoll führen.

3. Details machen das Übergabeprotokoll beweissicher

Um den Beweiswert eines Übergabeprotokolls zu gewährleisten, muss der Vermieter den Zustand der Wohnung genau beschreiben. Allgemeine oder bloße wertende Darstellungen: „Wohnung befindet sich im vertragswidrigen / nicht ordnungsgemäßen / beanstandungswürdigem“ Zustand, sind völlig unzureichend. Auch Begriffe ohne konkreten Bedeutungsinhalt: „Wohnzimmer ist verschmutzt; Küchenzeile ist beschädigt“ genügen nicht.

Im Idealfall beschreibt der Vermieter im Übergabeprotokoll den Zustand und das Aussehen eines jeden Raumes, den er beanstanden möchte exakt: „Im Wohnzimmer sind an der Wand über dem Fenster Beschädigungen des Gipsverputzes festzustellen, von denen sich 3 Furchen über jeweils 20 cm und einer Tiefe von mindestens 3 cm erstrecken“ oder „Im Badezimmer sind die Fliesen + Angabe einer Fläche oder Anzahl – mit schwarzer Farbe übermalt“.

Es nützt dem Vermieter auch nichts, beim Gericht eine Beweisaufnahme zu beantragen, um den konkreten Zustand feststellen zu lassen. Darin liegt ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, der den Vermieter nicht von seiner konkreten Nachweispflicht befreit (LG Berlin GE 1994, 1119).

Das Übergabeprotokoll sollte auch den genauen Tag und die Uhrzeit der Übergabe festhalten sowie die Personen bezeichnen, die bei der Besichtigung zugegen waren.

Idealerweise werden die festgestellten Mängel auch fotografiert. Hilfreich ist es, wenn neutrale Zeugen zugegen sind.

4. Übergabeprotokoll sollte auch Mängelbeseitigungspflicht feststellen

Dem Protokoll sollte auch entnehmen sein, welche Maßnahmen der Mieter zur Schadensbeseitigung vorzunehmen hat. Unzureichend ist die Feststellung: „Die Wände im Schlafzimmer müssen neu tapeziert werden“. Besser ist: „Die Tapeten im Schlafzimmer lösen sich an mehreren Stellen ab. In der rechten hinteren Ecke fehlt ein Tapetenstück in der Größe 30 x 40 cm. Deshalb muss das gesamte Zimmer neu tapeziert (Raufaser …) werden.“

Das Protokoll solle nicht lediglich eine Zustandsbeschreibung darstellen. Im Idealfall unterschreibt der Mieter das Protokoll und bestätigt mit seiner Unterschrift, dass er die bezeichneten Mängel innerhalb einer vereinbarten Frist tatsächlich beseitigen wird. In diesem Fall erklärt der Mieter ein Schuldanerkenntnis mit der Konsequenz, dass er keine Einwendungen tatsächlicher oder rechtlicher Art mehr vortragen kann, die er bei Abgabe des Schuldanerkenntnisses kannte oder hätte kennen müssen.

5. Übergabeprotokoll schafft Rechtssicherheit

Bestätigen Vermieter und Mieter mit ihrer Unterschrift, dass das Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung zutreffend und abschließend beschreibt, kann keine Partei im Nachhinein Einwendungen erheben. Der Vermieter kann nicht mehr behaupten, dass die Mietsache über die festgestellten oder eben nicht festgestellten Mängel bei Übergabe beschädigt gewesen sei. Der Vermieter kann den Mieter also nur für solche Schäden verantwortlich machen, die er im Protokoll vermerkt hat.

Umgekehrt muss sich der Mieter an den im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängeln festhalten lassen und kann im Nachhinein nicht mehr behaupten, dass die festgestellten Mängel tatsächlich nicht vorgelegen haben.

Eine Ausnahme ist allenfalls für solche Schäden denkbar, die bei Übergabe nicht erkennbar waren. Für die Miete von Gewerberäumen hat der BGH festgestellt, dass es für die Erkennbarkeit auf die Einschätzung eines Fachmanns ankomme (BGH NJW 1983, 446). Dann muss der Vermieter einen Fachmann beiziehen, um auch verdeckte Schäden festzustellen. Tut er dies nicht, geht es zu seinen Lasten, wenn er Schäden übersieht. Im Bereich der Wohnraummiete ist die Beiziehung eines Fachmanns aber unüblich.

Kann der Vermieter deshalb beispielsweise wegen einer übernommenen Möblierung oder wegen Einbauten Wände, Decken oder Fußböden nicht besichtigen und dadurch verdeckte Schäden feststellen, sollte er sich im Übergabeprotokoll vorbehalten, den Mieter diesbezüglich noch in die Verantwortung zu nehmen. Jedenfalls ist der Vermieter insoweit nicht verpflichtet, auf Ansprüche zu verzichten. Hat er im Übergabeprotokoll keinen Vorbehalt erklärt, dürfte er Schwierigkeit haben, im Nachhinein zu behaupten und zu beweisen, dass er verdeckte Mängel übersehen habe.

Günstiger ist Situation für den Vermieter dann, wenn er nachweisen kann, dass der Mieter einen Mangel kannte und ihn bewusst, also arglistig verschwiegen hat. Dann kann er seine Erklärung im Schuldanerkenntnis wegen Irrtums anfechten und den Mieter nachträglich haftbar machen.

Oft wird das Problem in der Praxis auf den Nachmieter verlagert. Dieser übernimmt die Wohnung regelmäßig so, wie er sie vorfindet und unterzeichnet diesbezüglich ein Übergabeprotokoll. Sofern er wegen eventuell versteckter Mängel keinen Vorbehalt macht, riskiert er, vom Vermieter dafür in die Verantwortung genommen zu werden, sofern sich bei seinem Auszug die Mängel offenbaren. Insbesondere gilt dies für die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

6. Übergabe durch Beauftragte ist Vermieterrisiko

Ein Risiko kann für den Vermieter darin bestehen, dass er beispielsweise einen Hausverwalter oder einen Makler damit beauftragt, die Wohnung von dem Mieter zu übernehmen und ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Da dessen Verhalten dem Vermieter zugerechnet wird, trägt der Vermieter auch das Risiko, wenn die beauftragte Person das Übergabeprotokoll nachlässig erstellt. Dann kann der Vermieter den Mieter nicht mehr in Anspruch nehmen. Ihm bleibt nur, die beauftragte Person auf Schadensersatz zu belangen (LG Hamburg ZMR 1999, 406).

7. Fazit

Ein sorgsam erstelltes Übergabeprotokoll schafft für beide Seiten Rechtssicherheit. Nachträgliche Beanstandungen sind ausgeschlossen. Sofern kein Vorbehalt gemacht wurde, kann der Vermieter den Mieter nicht für nachträglich entdeckte Mängel in Anspruch nehmen. Umgekehrt ist der Mieter gut beraten, bei der Übernahme einer Wohnung ein detailliertes und sorgfältiges Übernahmeprotokoll zu erstellen und sich vorzubehalten, eventuell verdeckte Mängel nachträglich anzuzeigen und zu beanstanden.

Weigert sich der Vermieter mit Hinweis auf nachträglich entdeckte Mängel, die Kaution zu erstatten, kann ihn der Mieter zunächst darauf hinweisen, dass die nachträglich entdeckten Mängel mit der Protokollierung der Übergabe ausgeschlossen sind. Weigert sich der Vermieter dann immer noch, müsste ihn der Mieter auf Rückzahlung der Kaution letztlich verklagen.

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98 Antworten auf "Mängel trotz Übergabeprotokoll – Wer trägt die Kosten?"

  • Nina Dorn
    09.07.2015 - 10:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Wohnungsabnahme erfolgte vom Makler und Mieter.

    Lt. Makler war die Abnahme ein Fiasko (Mieter laut schreiend weil der Hausmeister nicht persönlich da war um den Stromzähler abzulesen usw.)

    Der Makler hat ein Abnahmeprotokoll erstellt und es „ordnungsgemäß abgenommen“ unterzeichnen lassen. Ein Tag später erfolgt vom Makler eine E-Mail mit dem Abnahmebericht. Da steht u. a. drin, dass die Küche und der Abstellraum vom Mieter gestrichen wurde – bloß wie! – teilweise sind die Tapeten bis über die Sockelleisten und auf die Fensterbänke geklebt, die Farbe läuft über die Sockelleisten und teilweise sind die Türrahmen mit Farbe verschmiert. Ebenso sind überwiegend die Steckdosen mit Farbe über pinselt. Beim weiteren durchgehen der Wohnung hat er noch festgestellt, das die Treppe stark verschmutzt ist, offensichtlich wurde die nicht gereinigt.
    (Fotos wurden beigefügt)

    Das Übergabeprotokoll vom 26.06.15 hat er uns zugeschickt. Die Mängel aus seiner Mail vom 27.06.15 hat er nachträglich ergänzt.

    Wie verhalte ich mich nun? Wer übernimmt nun die Kosten, von der Fachfirma die die Malerarbeiten ausgebessert haben. Die Fachfirma wurde beauftragt, da der Mieter nach Fristsetzung mit der Behebung der Mängel nicht nach gekommen ist.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen

    Nina Dorn

    • Mietrecht.org
      09.07.2015 - 20:28 Antworten

      Hallo Nina,

      ich weiss leider bei Ihrem Fall nicht genau wer was im Protokoll festgehalten hat. Wenn ein beauftragter Makler die Wohnung für Sie als Vermieterin mangelfrei abnimmt – ist der Mieter in meinen Augen fein raus. Sofern es sich nicht um versteckte Mängel handelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria Lörich
    28.07.2015 - 14:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir haben beim Einzug kein Abnahme Protokoll verfasst. Je länger wir in der Wohnung wohnen, desto mehr Makel und Defekte fallen uns auf und wir fürchten, dass der Vermieter nach dem Auszug die Kaution einbehält. Wie ist die Rechtslage in dem Fall das gar kein Protokoll erstellt wurde?

    Mit freundlichen Grüßen
    Maria Lörich

    • Mietrecht.org
      28.07.2015 - 18:10 Antworten

      Hallo Maria,

      schade das Sie die Mängel nicht erfasst haben – der Vermieter wird nun logischerweise von Mangelfreiheit ausgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa Krutko
    31.08.2015 - 15:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hoffe Sie können uns weiter helfen.

    Wir sind Ende Mai aus unserer ehemaligen Mietwohnung ausgezogen und es wurde auch ein Übergabeprotokoll erstellt, der ohne Mängel/Schäden von beiden Seiten, sowie von der Nachmieterin unterschrieben wurde – Schlüsselübergabe erfolgte gleich im Anschluss.
    Kaution wurde auch komplett zurück gegeben.

    Gut einen Monat später wurde von einem Mitarbeiter der Hausverwaltung Mängel bzw. ein Schaden an der Gummidichtung d. Terrassentür (außen sichtbar und innen leichte Kratzspuren) entdeckt und dies dem Vermieter gemeldet und Fotos gemacht (wir wurden zu diesem Zeitpunkt NICHT informiert).
    Nachmieterin wurde „beauftragt“ uns dies mitzuteilen – Wobei ich mir nun die Frage stelle: Ist dies nicht ein Fall für den Vermieter?

    Vor einer Woche bekomme ich einen Anruf vom Vermieter bzgl. dieser Schäden. Er hat ein Angebot eingeholt und fragt, ob wir den Schaden bezahlen oder er rechtlich vorgehen soll?!

    Ich habe ein offizielles Schreiben verlangt, was auch kurze Zeit später gekommen ist.
    In dem Schreiben wurden diese festgestellten Kratzspuren auf unsere Haustierhaltung zurückgeführt, auch steht drin, dass zum Zeitpunkt der Übergabe vor der offenen Terrassentür Umzugskartons abgestellt waren (was so nicht der Wahrheit entspricht, denn man hat rein und raus laufen können).

    Ist dies rechtlich in Ordnung, dass der Vermieter nun im Nachhinein Schadensersatz fordert obwohl im Übergabeprotokoll keinerlei Mängel festgehalten sind?

    Mit freundlichen Grüßen

    L. Krutko

    • Mietrecht.org
      31.08.2015 - 16:07 Antworten

      Hallo Lisa,

      ich würde Ihnen gerne weiterhelfen, könnte aber nur die Ausführungen im Artikel wiederholen. Im Grunde klären sich die Fragen im Punkt „5. Übergabeprotokoll schafft Rechtssicherheit“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa Krutko
    01.09.2015 - 13:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen herzlichen Dank für Ihre Antwort.

    Ich hätte allerdings noch eine Nachfrage…
    Sollte ich dann gegen dieses Schreiben Widerspruch einlegen?

    Viele Grüße

    Lisa K.

    • Mietrecht.org
      01.09.2015 - 13:45 Antworten

      Hallo Lisa,

      ich persönlich würde eine Antwort mit dem Verweis auf das Übergabeprotokoll verfassen. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.Boro
    06.10.2015 - 10:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vor 3 Jahren bin ich in eine Wohnung gezogen und habe diese Saniert (neue Böden, Laminat, Fliesen im Bad, Wände geschliffen, Decke gestrichen, Badezimmerarmaturen gewechselt usw.) Die Materialkosten trug der Vermieter, die Arbeit habe ich erledigt. Nun bin ich ausgezogen und habe folgende Situation.

    Nun bin ich ausgezogen und soll für die Fliesenarbeit haften. Es sind paar stellen an denen die Silikonarbeit nicht perfekt ist und eine Fliese ist gerissen und bei einer ist ein Stück abgebrochen. Der Vermieter hat sich die Arbeit die am Anfang geleistet wurde nie angeguckt bzw. abgenommen.
    Im Übergabeprotokoll (war er auch nicht anwesend, sondern der Hausmeister) steht, einzelne Fehlstellen im Bad, Fliesenschäden.

    Kann ich dagegen vorgehen oder wie weit hat der Vermieter jetzt das recht die Kaution zu behalten. Haftet für solche Schäden meine Versicherung?

    Als ich die Wohnung übernommen habe, waren mehrere Stellen im Bad mit Löchern ca. 50 Löcher versehen. Diese habe ich alle beseitigt und durch die Fliesenarbeit ist ein Mehrwert der Immobilie entstanden. Mich ärgert jetzt der Punkt, dass man mir an die Wäsche will. Es lässt mir jetzt keine Ruhe dieser Sachverhalt.

    Über eine Antwort wär ich Ihnen sehr dankbar.

    Gruß
    Boro

    • Mietrecht.org
      06.10.2015 - 12:18 Antworten

      Hallo Herr Boro,

      leider ist Ihr Fall sehr speziell und ich kann Ihnen mit keinen passenden Artikel weiterhelfen. Ich würde daher die Beratung durch einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate
    15.10.2015 - 15:10 Antworten

    Bei uns ist im Übergabeprotokoll festgehalten worden, dass alles in Ordnung ist, beide Parteien haben unterschrieben. Nun möchte der Vermieter 2 Wochen später noch einen Schlüssel zurück, den es nicht mehr gibt. Was machen wir nun? Bei der Rückgabe der Wohnung hatte er alle Schlüssel in der Hand und hat diese in den zughörigen Schlössern ausprobiert. Alles war ok. Ich dachte, mit dem Unterschreiben des Protokolls ist alles erledigt und es können nachträglich keine Ansprüche mehr geltend gemacht werden?

    • Mietrecht.org
      16.10.2015 - 09:26 Antworten

      Hallo Beate,

      ich kann dem Artikel oben leider keine weiteren nützlichen Informationen für Sie hinzufügen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin Schmidt
    11.01.2016 - 09:07 Antworten

    Hallo,

    wir sind Mieter und sind ausgezogen in unser Eigenheim. Wir haben mit dem Vermieter ein ordentliches Übergabeprotokoll erstellt, worin alle Mängel aufgelistet worden sind. Diese haben wir behoben.

    Jetzt fast anderthalb Monate nach Übergabe fordert der Vermieter von uns das Streichen der Wände, die in einem dunkleren Farbton gehalten sind.

    M. E. habe ich mit Unterzeichnung des Übergabeprotokolls Rechtssicherheit geschaffen. Leider hat der Vermieter noch die Kaution. Wie soll ich mich in dem Fall verhalten? Die Malerarbeiten würden 3 Räume betreffen.
    MFG M. Schmidt

  • Petra Kühn
    13.01.2016 - 14:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    die Vormieter haben die Wohnung zum Vertragsende renoviert. Die Wohnung ist vom Vermieter abgenommen worden. Der neue Mieter hat die Wohnung vom Vermieter übergeben bekommen mit Übergabeprotokoll. Dort sind auch einige kleine Mängel wie Gebrauchsspuren am Parkett etc. aufgenommen worden. Nach ca. 1 Jahr sind Mängel an den Tapeten ersichtlich, die der neue Mieter gegenüber dem Vermieter bemängelt und auf Beseitigung plädiert. Er beruft sich darauf, dass der Vermieter die Verantwortung trägt, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Hat der Vermieter hier tatsächlich die Mängel zu beseitigen?
    Viele Grüße
    P.Kühn

  • Patricia Hinrichs
    25.01.2016 - 21:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Mein Fall ist leider etwas kompliziert und ohne Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll. Ich habe am 15.8.15 mein WG Zimmer an meine Nachfolgerin ohne beanstandende Mängel übergeben. Für den Monat September haben wir uns die Miete geteilt aber keiner von uns hat in diesem Monat in dem Zimmer gewohnt. Dann ist eine Dame in diesem Monat für 2 Wochen dort eingezogen. Ich habe den Vetrag von der Bank für die angelegte Mietkaution und die Kündigungsfrist Betrug 3 Monate. Nach 3 Monaten wurde mir keine Kaution zurück gezahlt und ich habe meiner Vermieterin darauf hin eine Email geschrieben. Sie antwortete dass sie bei der Besichtigung nach meinem Auszug (wahrscheinlich 14 Tage nach Auszug) einen Wasserschaden auf dem Fußboden vor der Terassentür festgestellt hat und fragte ob ich eine Versicherung hätte.
    Ich habe den Schaden meiner Versicherung gemeldet und angegeben, dass bei meinem Auszug kein sichtbarer Schaden vorhanden war. Diese schrieb meiner Vermieterin bereits, dass wir nicht für den Schaden aufkommen. Von meiner Nachfolgerin habe ich mir Fotos zukommen lassen und es ist wirklich nur minimal verfärbt, es sieht aus als würde einmal schrubben reichen und der Boden ist wieder sauber. Jetzt die Fragen:
    – Darf Sie einfach so nach 3 Monaten mit einem Schaden um die Ecke kommen?
    – kann ich trotzdem meine Kaution zurück Verlagen, wenn nicht wann dann?
    – da es direkt bei der Terassentür ist, kann es auch an einem nicht fachgerechten Bau liegen?

    Ich brauche die Kaution dringend zurück und von ihrer Seite kam bislang kein Kosten-Voranschlag oder sonstiges.

    Vielen Dank!
    Patricia Hinrichs

    • Mietrecht.org
      26.01.2016 - 07:51 Antworten

      Hallo Patricia,

      ich kann Sie hier leider nicht rechtlich beraten. Sie sollten sich dazu an einen Anwalt wenden. Sie sollten sich aber grundsätzlich einige Fragen stellen.

      – Wer war Ihrer Vermieterin gegenüber für die Zeit Mieter?
      – Wer war Vermieter an die Untermieterin für zwei Wochen?
      – Wer hat die Über- und Abnahmen mit der Untermieterin gemacht?

      Ansonsten hier noch ein Linktipp für Sie: Schönheitsreparaturen: Welche Nachfrist muss dem Mieter gesetzt werden? (+Muster)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Steffi
    06.02.2016 - 18:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir sind bereits aus unserer letzten Wohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsübergabe mit dem Vermieter wurden keine Mängel festgestellt. Als ich das Übergabeprotokoll unterschreiben wollte meinte er nur, dass das nicht gemacht wird und es ja nur für seine Unterlagen ist. Deshalb haben wir jetzt kein unterzeichnetes Protokoll.
    Ca. zwei Wochen später meldetet er sich wieder bei uns und hat mitgeteilt, dass die Wände und Decken nicht ordnungsgemäß gestrichen sind und wir jetzt für die Kosten aufkommen sollen. Die Nachmieter sind mittlerweile schon eingezogen und deshalb will er es so machen, dass sie bei ihrem Auszug nicht streichen müssen und wir dann sozusagen jetzt schon den Maler bezahlen sollen den er dann später braucht.
    Haben wir rechtlich irgendwelche Chancen dagegen vorzugehen auch wenn wir kein unterschriebenes Protokoll haben?

    Vielen Dank für Ihre Antwort
    Steffi

  • Dennis
    18.02.2016 - 04:15 Antworten

    Hallo der Hundt,
    folgende Lage:
    Meine ehemaliger Mitbewohner und ich sind am 31.01.2015 aus einer Wohnung ausgezogen.
    Die Wohnung an sich wurde im ordnungsgemäßem Zustand mit Protokoll übgeben.
    Jedoch fehlte ein Schlüssel (zu einer Schließanlage), was auch so im Übergabeprotokoll niedergeschrieben wurde. (Einziger Makel der festgestellt wurde)
    Über diesen fehlenden Schlüssel informierten wir die Hausverwaltung bereits 2 Monate vor Auszug telefonisch.
    Bei der Übergabe wurde uns mündlich von der Verwaltung berichtet, dass wohl die komplette Schließanlage ausgetauscht werden soll und das schnell im Bereich von 2500€ liegen könnte.
    Zwischenzeitlich habe ich auch schon die erste Betriebskostenabrechnung (07/2013-07/2014) bekommen und diese beglichen. Ich erwarte noch die letzte Abrechnung für die letzen Monate. So weit so gut.
    Jedoch habe ich nie ein Schreiben bekommen, dass die Thematik mit der Schließanlage anspricht.
    Jetzt wollte ich meinem Ex-Vermieter einen Brief per Einsendeschreiben zur Rückzahlung der Kaution mit Frist schreiben. Schließlich wurde die Wohnung bereits vor knapp 13 Monaten übergeben und wir reden von einer Kautionshöhe von 1620€.
    Meine Frage lautet: Hat mein Ex-Vermieter/Eigentümergemeinschaft noch jeglichen Schadensersatzanspruch in Bezug auf die Schließanlage? So wie ich das verstanden habe, hat der Vermieter unabhängig davon, ob etwas im Übergabeprotokoll beanstandet wurde oder nicht, nur 6 Monate nach Wohnungsübergabe Zeit, bis sein Schadensersatzanspruch verjährt. Er hat mich ja, wie oben schon geschrieben, nicht schriftlich darüber informiert ob da nun etwas getauscht werden soll oder nicht.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      19.02.2016 - 01:04 Antworten

      Hallo Dennis,

      es scheint sich nicht um einen klassischen Mangel (nicht gemalert, Tür kaputt oder ähnliches) zu handeln.

      Ich kann Sie daher nur bitten, sich zu Ihrem Einzelfall rechtlich beraten zu lassen. Das an Rande: Sie wollen die Kaution ja irgendwann zurück erhalten und dazu müssen Sie diese öffentlich ohnehin irgendwann einfordern (wenn die Hausverwaltung nicht von alleine reagiert).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Werner K.
    25.02.2016 - 09:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    habe als Vermieter in ca. 4 Wo. eine Übernahme/Abnahme eines Ladenlokals. Diese Leute (Mieter) kommen zur Übergabe mit 4 Pers. ich werde 1 Person mitbringen. Was tun wenn die Noch-Mieter das Übergabe/Abnahme Protokoll NICHT unterschreiben?!? Einen Tag später will der neue Mieter einziehen?!?

    Vielen Dank für Ihren Rat.
    MfG
    Werner K.

  • Sven K.
    08.03.2016 - 16:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt.

    Wir hatten am zum 29.2.2016 unsere Wohnung gekündigt. In den 12 Jahren als Mieter gab es keinerlei Probleme. Auch das wir alle 3 Jahre unserer Nebenkostenabrechnungen, meist 3 Stück an der Zahl, bekommen hatten, duldeten wir mit dem Hintergrund, dass ansonsten alles friedlich war.

    Am 29.2.2016 hatten wir dann auch Wohnungsübergabe. An dem Tag fand sich der Vermieter um 16:20 Uhr ein, es war zu diesem Zeitpunkt also Taghell und betrat die Wohnung allein. ca. 15 min später folgten wir der Besichtigung. Das Übergabeprotokoll schrieb der Vermieter fleißig voll und auf anfragen von uns, warum zum Beispiel Verschleißerscheinungen an einer 15 Jahre alten Einbauküche Dokumentiert werden kam als Antwort, sie wolle die Information für den Nachmieter festhalten damit er weiß in welchen Zustand er die z.Bsp. EK übernimmt. Okay, das ist ja nicht weiter tragisch dachten wir uns. Die Übergabe war beendet und weil keine Beanstandungen erwähnt wurden, wo wir aufgefordert wurden diese zu beseitigen, dachten wir es lief ja besser als gedacht. Als wir dann durch waren hatte der Exvermieter sofort den Nachmieter bestellt, der dann ca. 17:30- 17:45 Uhr eintraf. Zu diesem Zeitpunkt waren wir bereits in unserer neu bezogenen Wohnung, die 2 Stockwerke unter der alten Mietwohnung lag.

    Als die Übergabe mit dem Nachmieter vorbei war klingelte der Vermieter an unserer Tür wie vorher vereinbart um noch die, um es mit seinen Worten wiederzugeben, die Übergabe abzuschließen und nahm Bezug auf das Thema Kaution und Unterschrift des Übergabeprotokolls. Zum Schluss kam die Frage auf ob noch was zu klären sei und es dauerte mind. 30 Sekunden wo Die Vermieter die Frage in den Raum stellten und sich Zeit nahmen um diese dann mit einem Nein zu beantworten. Wir baten noch darum uns die Zählerstände zu notieren damit wir unsere Abrechnung mit dem Energieversorger machen konnten und der Vermieter sagte mir, er würde mir eine Kopie des Protokolls zukommen lassen.

    Eine Woche später klingelte es an der Tür und meiner Frau wurde mitgeteilt dass der ehemalige Vermieter jetzt hoch gehen würde, das Bad zu streichen, da wir das ja nicht gemacht hätten. Als ich vor 12 Jahren dort eingezogen bin war die Wohnung in meinen Augen auch nicht frisch renoviert, zumindest lag dies schon mehr als ein Jahr zurück, wie der Vermieter, der damals selbst die Wohnung bezog, gesagt hatte. Das Bad, welches wir verlassen hatten war, nicht frisch gestrichen aber sehr wohl in einem Guten Zustand.

    Meine Frage lautet nun, bis jetzt habe ich noch keine Kopie der Übergabeprotokolls erhalten. Meine Unterschrift befindet sich aber darunter. Ich habe nun die Vermutung dass im Nachhinein dort etwas rein geschrieben wird was bei der Übergabe nie zur Sprache kam. Und habe ich nicht als Mieter das Recht auf Nachbesserung, die mir der Vermieter hier klar und deutlich verwehrt hat? Ich solle ihm nämlich nun die Farbe zahlen, obwohl ich noch 10 Liter weiße Farbe in meinem Keller hätte!

    Vielen Dank für ihre Antwort.

    Mit freundliche Grüßen

    Sven K.

  • Lauterbach
    15.03.2016 - 13:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben mit Datum 06.01.2016 ein Abnahmeprotokoll. Gefertigt vom Eigentümer und Hausverwaltung, in unserer Anwesenheit. Mit protokolliert wurden die Zählerstände.
    Unterzeichnet haben Hausverwaltung und wir als abgebende Mieter.

    Da wir mit dem Stromanbieter ein eignes Vertragsverhältnis hatten, haben wir den Zählerstand aus dem Protokoll mit geteilt und eine entsprechende Schlußrechnung (ca. Februar) erhalten, damit war der Fall für uns eigentlich erledigt.

    Nun erfolgte (März) eine erneute Schlußrechnung über den gleichen zeitraum, aber mit einem völlig anderen Zählerstand. Der Stromanbieter teilte auf nachfragen mit, dass der Eigentümer einen korrigierten Zählerstand mitgeteilt hätte und sie das aus dem Protokoll nicht interessiere. Auch sein doch der neue Zählerstand plausibler.

    Ich sehe so ein Protokoll als rechtsverbindlich und weiß doch gar nicht was nach dem 06.01.2016 in der Wohnung veranstaltet wurde und zu weiteren Stromverbräuchen geführt haben könnte. Der Stromanbieter kann eine Plausbilität doch nicht aus der Ferne feststellen, er weiß doch gar nicht, wie wir im Abrechnungszeitraum genutzt haben, das läßt sich doch mit den vorhergehenden Abrechnungen nicht vergleichen.

    Wie gehen wir jetzt mit dieser Problematik um, ist der Zählerstand nicht verbindlich welcher im Protokoll steht?
    Muss dann nicht der Eigentümer die ggf. vorhandene Differenz tragen?

    Viele Grüße und meinen Dank!

    Katrin

    • Mietrecht.org
      17.03.2016 - 11:15 Antworten

      Hallo Katrin,

      das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Stromanbieter hat mit dem Mietvertrag erstmal nichts zu tun. Daher kann ich Ihnen hier auch nicht wirklich helfen. Fragen Sie beim Vermieter nach, warum es zu einer Korrektur kam. Das wäre mein erster Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Katrin
        17.03.2016 - 15:43 Antworten

        Danke zunächst Herr Hundt.

        Es ging mir darum, wie verbindlich sind die Angaben auf einem beiderseits unterschriebenen Abnahmeprotokoll, auf dem auch die Zählerstände notiert wurden.

        Kann man darauf beharren oder muss der im Nachgang korrigierte Zählerstand hingenommen werden oder muss nun eben der Vermieter muss dann für den Fehler einstehen?

        bei Mängeln wird ja auf die Bindung an das Abnahmeprotokoll verwiesen sollte das dann nicht für alle dort dokumentierten Angaben gelten?

        frdl
        Katrin

  • klaudia
    18.03.2016 - 15:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vor 9 Monaten bin aus der alten Wohnung ausgezogen. Die Wohnung wurde ordnungsgemäß übergeben, im Übergabeprotokoll wurden keine Mängel festgehalten. Da ich meine Kaution noch nicht zurückerhalten hatte, habe ich vor einem Monat den Vermieter darauf angeschrieben.

    In seiner Antwort hat der Vermieter auf versteckte Mängel hingewiesen (nicht funktionierender Elektroherd und verschmutzte schwer zugängliche Stellen an der Küchenzelle). Beides trifft nicht zu, den Herd haben wir sogar bei der Übergabe zusammen geprüft (aber im Übergabeprotokoll leider nicht als extra Punkt festgehalten). Nach dem Vorschlag des Vermieters soll ich mich an den Kosten für eine externe Firma beteiligen, die er zur Beseitigung der Mängel beauftragt hat.

    Wenn ich es richtig verstanden habe, darf der Vermieter hier generell mit seinen Ersatzansprüchen gegen meiner Kaution aufrechnen (§215 BGB). Was mir aber nicht klar ist, ob der Vermieter hier rechtlich gesehen richtig gehandelt hat (im Sinne §280, §281). Also ob er eine externe Firma (auf meine Kosten) beauftragen durfte ohne mich darüber in Kentniss zu setzen und ohne eine Fristsetzung etc.

    VG und besten Dank

    • Mietrecht.org
      18.03.2016 - 22:08 Antworten

      Hallo Klaudia,

      lesen Sie in § 281 BGB nach:,“…wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.“

      Diese Frist gab es bei Ihnen offenbar nicht. Ohnehin ist es natürlich absurd, dass der Vermieter mit dem Mängeln nach 9 Monaten und nur auf Anfrage auf Sie zukommt.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia Kruse
    08.04.2016 - 10:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind vor etwa 1,5 Monaten aus unserer Mietwohnung ausgezogen. Bei der Übergabe wurde auch ein Übergabeprotokoll erstellt und unterschrieben. Dort wurde vermerkt, dass lediglich die Wände nochmals überstrichen werden müssen, was auch geschehen ist. Mit der Mieterin wurde vereinbart, dass die Kaution dann im April ausgezahlt wird und sie uns das Übergabeprotokoll per Mail zukommen lässt. Das ist bis heute nicht geschehen. Heute bekomme ich eine Mail der Vermieterin, in der es heißt, dass ihr „nach einer endgültigen Begutachtung der Wohnung die beschädigte Wohnungseingangstür und der stark verschmutzte Teppich aufgefallen“ seien (Der Teppich ist mindestens 8 Jahre alt, Verschleiß also ganz normal, wie ich finde.). Für die Reparatur will sie die Kaution einbehalten. Ich weiß, dass wir aufgrund des Übergabeprotokolls nicht verpflichtet sind, die Kosten dafür zu übernehmen und ein Recht auf die Kaution haben. Allerdings habe ich nun Angst, dass die Vermieterin behaupten könnte, dass es gar kein Übergabeprotokoll gab: Sie hat ja eins, nur wir nicht. Sind wir trotzdem im Recht?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      08.04.2016 - 11:36 Antworten

      Hallo Julia,

      es ist ein immer wieder auftauchender Fehler, dass Mieter sich das Protokoll nicht gleich aushändigen lassen.

      Mein bester Tipp für Sie ist dieser Artikel: Schönheitsreparaturen: Welche Nachfrist muss dem Mieter gesetzt werden? (+Muster). Fragen Sie die Vermieterin, warum Sie erst jetzt mit den Feststellungen kommt.

      Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich von einem Anwalt beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica Grauwinkel
    13.04.2016 - 13:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    folgender Sachverhalt. Am 29.03.2016 haben wir unsere alte Wohnung (unter Vorbehalt laut protokoll) abgenommen bekommen. Einzige Mängel im Protokoll:
    – Keller nicht besenrein
    – Balkon nicht von Laub befreit
    – keine Lüsterklemmen in den Zimmern
    – Lüfter im Bad nicht gereinigt

    Soweit so gut, wir hatten den größten teil einfach vergessen und sind der Meinung, dass uns diese kleien Reinigung ja von der Kaution abgezogen werden könnte.
    Heute erhielten wir jedoch ein Schreiben, in dem Sachen aufgeführt waren die nicht im protokoll standen, wir jetzt aber im Nachhinein beheben sollen:
    – auf dem Balkon Verlegeplatten entfernen
    – Wände und Decken sind fleckig und nicht deckend gestrichen (auf dem Übergabeprotokoll steht
    „Decken und Wände waren mit frischem Farbanstrich-weiß-gestrichen)
    – Rollos an allen Fenstern vorhanden
    – Silikonfugen an den Fenstern schimmlig
    – Einbauküche verschmutzt

    All diese aufgeführten Mängel sollen wir bis Montag den 18.04.2016 beseitigen oder diese Arbeiten werden auf unsere Kosten (verrechnung Kaution) durchgeführt. Schlüssel hatten wir am 29.03.2016 ebenfalls mit abgegeben.

    Sind diese Forderungen denn rechtens, wenn sie nicht im Übergabeprotokoll standen? Es sind ja keine Sachen die der Vermieter bei der Abnahme nicht hätte sehen können…

    Ich danke Ihnen herzlichst für Ihre Antwort

    MFG

    • Mietrecht.org
      13.04.2016 - 13:15 Antworten

      Hallo Jessica,

      danke für Ihren ausführlichen Beitrag. Der Artikel oben geht genau auf diese Fragen ein: Was ist, wenn es Mängel gibt, die im Protokoll nicht festgehalten wurden? Vielleicht lesen Sie den Artikel nochmals in Ruhe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Jessica Grauwinkel
        13.04.2016 - 17:35 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        Vielen Dank für die Antwort. Also habe ich es richtig verstanden, dass im Nachhinein keine neuen Mängel mehr beanstandet werden kann. Mich macht nur stutzig, dass im Protokoll angekreuzt wurde “ Wohnung wurde unter Vorbehalt abgenommen“. Dieser Vorbehalt ängstigt mich. Die Erklärung dazu ist im Wortlaut:
        „Das Recht zur Forderung der Beseitigung bei der Abnahme nicht erkennbarer oder später auftretenden Mängeln bleibt dem Vermieter weiterhin vorbehalten.“
        Könnten Sie kurz darauf eingehen ob diese Passage uns „gefährlich“ werden könnte?

        Vielen Dank

        Mfg

  • Werner Steig
    21.04.2016 - 20:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie kann ich in einem Mietaufhebungsvertrag sicherstellen, dass der Vermieter die Kaution nicht einbehalten kann aufgrund von vorgeschobenen Mängeln? Hintergrund: aufgrund eines zerrütteten Vermieter/Mieterverhältnis, möchte ich dem Druck des Vermieters schnell auszuziehen nachkommen, um einen Rechtsstreit zu vermeiden, und um mich schnell wieder „zuhause“ zu fühlen. Nun bietet sich ein Aufhebungsvertrag an. Jedoch habe ich von anderen Mieter vernommen, dass der Vermieter bereits versucht hat die Kaution aufgrund von vorgeschobenen Mängeln einzubehalten. Deshalb bestehe ich im Vertrag auf sofortige Kautionsrückzahlung in bar. Der Vermieter hat bereits signalisiert, dass das für Ihn ok ist. Bin mir allerdings nicht sicher ob meine Formulierung ausreichend ist: „Der Auszug und die Rückgabe der Mietsache ist mit Übergabe der Wohnungsschlüssel erfolgt. Der Vermieter stellt neben der Mietzahlung keine weiteren Forderungen oder Nachzahlungen. Schönheitsreparaturen müssen vom Vermieter nicht geleistet werden. Die Mietkaution in Höhe von — € wird bei Auszug in bar ausgezahlt.“
    Würde diese o.g. Formulierung so ausreichen um die Rückzahlung der Kaution sicherzustellen?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      21.04.2016 - 20:52 Antworten

      Hallo Werner,

      Ihre Formulierung klingt für mich erstmal schlüssig. Wenn Sie es genau wissen wollen, sollten Sie die Klausel anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Schmidt
    25.05.2016 - 19:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu dem Artikel.
    Ich bin vor ca. 2 Monaten in meine Wohnung eingezogen. Zum Zeitpunkt des Einzuges habe ich keine Mängel erkennen können, was auch in einem Übergabe Protokoll festgehalten wurde.
    Im Wohnzimmer gibt es 2 Möglichkeiten eine Deckenleuchte anzubringen. Jetzt wollte ich eine zweite Deckenleuchte anbringen und habe dafür die Deckenanschlussdose entfernt. Die Decke darunter sieht an einigen Stellen verbrannt aus und meiner Meinung nach sieht es aus, als ob es hier mal einen Kurzschluss gegeben hat. Zum Test habe ich eine Glühbirne angeschlossen und festgestellt, dass kein Strom durch die Kabel fliest.

    Für mich stellt sich die Frage wer die Kosten für die Beseitigung des (meiner Einschätzung nach erheblichen) Mangels tragen muss? Da die Deckenanschlussdose über der Stelle montiert war konnte ich den Mangel bei der Übergabe nicht erkennen.

    Mit freundliche Grüßen

    • Mietrecht.org
      25.05.2016 - 20:20 Antworten

      Hallo Daniel,

      melden Sie doch erstmal den Mangel und bitten Sie um Beseitigung. Vielleicht kennt der Vermieter den Mangel noch nicht, da dieser z.B. vom Vormieter nicht gemeldet wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen
    28.05.2016 - 11:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir sind nach 3,5 Jahren aus unserer Mietwohnung ausgezogen, haben mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll ohne Mängel unterschrieben und auch unsere Kaution zurückerhalten. Zwei Wochen später zeigt der Vermieter uns Fotos unserer verschmutzten Toilette (Kalkstein unter dem Rand), sowie Bilder eines Staubtuches. Das wäre aufgefallen, als eine von der Nachmieterin beauftragte Putzfrau geputzt hätte. Die Kosten dafür (50€) sollen wir nun über die noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zahlen.
    Ist das rechtens?
    MfG Jürgen

    • Mietrecht.org
      28.05.2016 - 21:21 Antworten

      Hallo Jürgen,

      in meinen Augen ein schlechter Versuch Ihnen Kosten aufzuerlegen. Verweisen Sie auf das Übergabeprotokoll und lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten. Sie haben Glück, dass Sie der Kaution nicht nachlaufen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Rochlitz
    31.05.2016 - 10:18 Antworten

    Hallo,

    habe das Problem, dass bei unserer Abnahme Mängel aufgelistet wurden, der Vermieter diese aber im Protokoll als „in Ordnung“ angekreuzt hat und ohne den Vermerk Behebung durch Mieter.

    Hintergrund ist der, dass unser Vermieter behauptet, dass ein Fenster durch ein Nagelloch so beschädigt wurde, dass es ausgetauscht werden muss. Im Protokoll ist dies wie folgt aufgelistet: „Rechtes Fenster durch Nagelloch stark beschädigt“. In dem Protokoll gibt es die Möglichkeit die Mängel mit „in Ordnung“ und „nicht in Ordnung“ zu bewerten.
    Angekreuzt ist in diesem Fall wie schon erwähnt „in Ordnung“.

    Müssen wir jetzt für den Schaden aufkommen oder ist es durch das Kreuz bei „in Ordnung“ jetzt in der Verantwortung des Vermieters.

    • Mietrecht.org
      31.05.2016 - 13:48 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich kann Ihnen hier leider nicht mit Ja oder Nein antworten. Sie sollten den Vorgang sonst Protokoll im Zweifel von einem Anwalt bewerten lasen. Wenn Sie den Schaden verursacht haben, spricht ja erstmal nichts dagegen, das Sie für die Beseitigung verantwortlich gemacht werden – unabhängig davon, ob das Fenster tatsächlich ausgetauscht werden muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    03.06.2016 - 20:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    für meine Wohnung habe ich einen Nachmieter gefunden, der den Mietvertrag zum 01.06.2016 unterschrieben hat. Die Wohnungsübergabe erfolgte am 03.06.2016. Im Mietvertrag wurde weder „keine Mängel“ noch „es bestehen Mängel“ angekreuzt. Beide Felder wurden leer gelassen. Die Hausverwaltung hat die Zählerstände eingetragen und unterschrieben. Für mich heißt das: die Wohnung wurde als Mängelfrei anerkannt und ich bekomme die komplette Kaution.

    Ich war bei der Wohnungsbesichtigung nicht anwesend und habe meine Nachbarin bevollmächtigt. Während der Wohnungsbesichtigung habe ich einen Anruf vom Hausverwalter erhalten, dass die Wohnung Mängel aufweist und zwar das nicht ausreichend geputzt wurde und das ich die weißen Wände bei Auszug nicht weiß gestrichen habe (dort wo meine Schränke standen hat die Tapete einen anderen Weißstich). Für mich kaum erkennbar. Die Wohnung wurde vor einem Jahr frisch grundsaniert und komplett rennoviert. Die Hausverwaltung besteht auch darauf, dass die Löcher nicht nur verschlossen werden und weiß gemacht werden, sondern das die ganze Wand und somit der ganze Raum weiß gestrichen wird. Die Hausverwaltung verweist auf den Farbunterschied in den Weiß-tönen. Ich habe die Löcher (ca. 5 Löcher pro Wand) verschlossen und einen Kleks weiße Farbe angebracht. Hierbei ist ein leichter Farbunterschied zu erkennen, jedoch nicht gravierend.

    Am Telefon haben die Hausverwaltung, die Nachmieterin, meine Bevollmächtigte und ich mündlich ausgemacht, dass die Wohnungsübergabe trotzdem stattfindet und ich die komplette Kaution erhalte (dies ist laut Ihrem Artikel mit unterschriebenem Übergabeprotokoll erfüllt). Außerdem haben wir mündlich ausgemacht, dass die Nachmieterin meine Mängel übernimmt und ich die Nachmieterin für die Mängelbeseitigung bezahle.
    Ein paar Stunden nach dieser Vereinbarung habe ich mich umentschieden,dass ich die Mängel selbst beseitige statt zu zahlen. Meine Nachmieterin hat jedoch schon geputzt, also einen Mangel beseitigt, möchte selbst streichen. Sie möchte mich nicht mehr in die Wohnung lassen, alle weißen Wände weiß zu streichen. Sie besteht auf die Zahlung. Die Hausverwaltung hat mir am Telefon mitgeteilt, dass sie mir die Kaution so lange nicht überweist bis keine Bestätigung von der Nachmieterin eingegangen ist, dass ich ihr die Kosten für die Mängelbeseitigung erstattet habe. Des Weitern hat mir die Hausverwaltung mitgeteilt, dass sie einen Maler mit der Mängelbeseitigung beauftragt, sollte ich der Nachmieterin nicht die Kosten erstatten.
    Diese Vereinbarung ist schriftlich nicht festgehalten, sondern nur zwischen allen vier Personen telefonisch vereinbart.

    Meine Frage:
    – Muss ich das Geld für die Mängelbeseitigung an die Nachmieterin zahlen?
    – Muss ich überhaupt die Mängel beseitigen, wenn das Übergabeprotokoll die Mängel nicht enthält und die Nachmieterin bereits eingezogen ist?
    – Darf mir die Hausverwaltung die Kautionsauszahlung verwähren wenn ich die Mängel nicht beseitigt habe oder wenn ich die Nachmieterin nicht bezahle?
    – Dürfte mir die Hausverwaltung die Kosten für einen Maler von der Kaution abziehen (Kostenpunkt von 1000 Euro laut Hausverwaltung)

    Vielen Dank,
    Melanie

    • Mietrecht.org
      04.06.2016 - 15:10 Antworten

      Hallo Melanie,

      der Mietvertrag mit Ihrer Nachmieterin hat ja erstmal nichts mit Ihrer Übergabe zu tun. Es scheint sich nicht um ein Übergabeptrokoll zu handeln?

      Ich würde als erstes die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag prüfen (lassen).

      Dann würde ich diesen, diesen und diesen Artikel lesen.

      Ob Sie am Telefon eine wirksamen Vertrag mit der Nachmieterin geschlossen haben, sollten Sie am besten von einem Anwalt bewerten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    14.06.2016 - 15:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hoffe SIe könne mir helfen.
    Ich bin Ende Mai ausgezogen und wir haben auch ein Abnahmeprotokoll angefertigt. Dort fiel auf, dass bei der Küchentür die Türdichtung fehlt und der Klopapierhalter im Bad. Ich habe meinen Hausmeister (der bei uns alles durchführt) gebeten, zu schauen, ob die Sachen sich auf dem Dahchboden befinden und wenn nicht, ich diese kaufen werde, das er mir Bescheid geben soll.

    Heute war ich nochmal in der Wohung, zu dem Grund komme ich gleich und sah das eine neue Türdichtung sowie ein neuer Klopapierhalter gekauft wurde. Ca ein Wert von 50 Euro insgesamt. Ist dies so zulässig? Hätte man mich nicht erst fragen müssen, ob ich diese Nachbesserung durchführe, bevor es professionell erledigt wird? Denn ich gehe davon aus, dass man diese beiden Sachen auch unter 50 Euro hätte bekommen können.

    Mein anderes Problem besteht darin, dass ich meine Küche an den Vermieter verlauft habe. Dieser wohnt irgendwo im Ruhrpott und ich habe ihr Fotos von der kompletten Küche incl. E-Geräte geschickt. Wir haben auch einen Kaufvertrag, den beide Seiten unterschrieben haben. Alle Geräte waren funktionstüchtig und wurden auch bei Übergabe getestet. Nun hat sie einfach von der Kaufsumme 200 Euro eingehalten, ohne mioch zu informieren, weil angeblich der Kühlschrank kaputt ist.

    Ich habe aber Zeugen, dass dieser bis zum Auszugstag funktioniert hat.

    Was kann ich in den beiden Fällen tun? Wie sind meine Rechte?
    Danke für Ihre Hilfe!

      • Lisa
        21.06.2016 - 09:01 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für die Antwort. Ich habe mir den Artikel durchgelesen. Sehe ich es also richtig, das mien Vermieter verpflichtet ist mir diese Nachfrist zu setzen? Das wurde nämlich nicht getan. Die Nachbesserungen wurden gemacht, ohne mich vorher in Kenntnis zu setzen. Somit hat der Vermieter kein Recht mir die Kosten für die Schönheitsreparaturen in Rechnung zu setzen. Sehe ich das richtig?

        • Mietrecht.org
          21.06.2016 - 12:20 Antworten

          Hallo Lisa,

          der Artikel sollte Ihnen als Ansatzpunkt dienen. Dort geht es um die Schönheitsreparaturen. In Ihrem konkreten Fall sind es ja weniger die Schönheitsreparaturen, die beanstandet wurden.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Christian
    30.06.2016 - 19:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin vor einer Woche in eine neue Wohnung gezogen. Bei der Übergabe standen noch teile von einer Einbauküche im Zimmer. Ich hab die Wohnung oberflächlich angesehen und es sah auch alles neu renoviert aus. Im Übergabeprotokoll wurde alles mit „neu“ makiert. Ich habe das Protokoll auch unterschrieben. Die Verwalterin hat sich auch nicht alles vernünftig angesehen. Nun sind mir direkt am nächsten Tag die Mängel aufgefallen. Im Badezimmer sind die Fugen teilweise nicht richtig mit Silikon abgedichtet am Badezimmerfenster wurde überhaupt nicht mit Silikon abgedichtet. Die Türen wurden nur zur Hälfte neu gemalt. Die Rückseiten teilweise garnicht. Die Wände wurden auch nicht richtig gestrichen. Die Fliesen im Wohnzimmer haben teilweise Zementschlieren und auch die Ecken sind nicht richtig verfugt. Im Klo kann man sehen das dort versucht wurde Zement zu entsorgen. Auf dem Boden sieht man natürlich nun die Reste. Ich habe von jeder sache ein Foto gemacht und es auch der Verwaltung gemeldet. Muss ich mir wegen eines späteren auszug gedanken machen? Reichen die eMails als beweis? Oder sollte ich nochmal alles schriftlich festhalten und die Fotos ausdrucken und per einschreiben an die Verwaltung senden?

    Bin mir nicht sicher welche rechte ich nun habe. Laut Verwaltung wird es notiert und die Fugen im Badezimmer soll der Hausmeister mit Silikon abdichten. Ich habe keine lust beim Auszug später die Wohnung zu renovieren nur weil die jetzigen Mängel dann beanstandet werden.

    Mit freundlichen Grüßen

    Christian

    • Mietrecht.org
      01.07.2016 - 06:40 Antworten

      Hallo Christian,

      Sie haben ja ein Übergabeprotokoll erstellt, damit der Zustand beweissicher dokumentiert wurde. Ich kann Ihnen nur raten, dass Sie die Mängel nachträglich melden. Ansonsten kann ich Sie auf den Artikel oben verweisen, der befasst sich genau mit Ihren Fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carla
    22.07.2016 - 09:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe am 30.06.2016 meine Wohnung übergeben. Es wurde auch ein Übergabeprotokoll unterschrieben von mir, der neuen Mieterin und der Vermieterin. Darin wurde vermerkt, das alles gut ist und es keine Schäden gibt. Drei Wochen später hat die neue Mieterin zwei Schäden der Vermieterin gemeldet und jetzt möchte die Vermieterin mir den Betrag von der Reparatur von der Kaution abziehen. Kann sie das machen? Ich habe leider keine Ausfertigung vom Übergabeprotokoll erhalten. Eine Ausfertigung hat der Vermieter behalten und die andere war für den neuen Mieter. Ich habe nur unterschrieben, dass alles ohne Schäden übergeben wurde und das hat die Vermieterin auch mit ihrer Unterschrift bestätigt. Was kann ich tun?

    Danke im Voraus

    • Mietrecht.org
      22.07.2016 - 11:48 Antworten

      Hallo Carla,

      um genau diese Thematik geht es im Artikel oben. Lesen Sie dort am besten nochmals nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julian Jaworski
    22.07.2016 - 21:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin am 30.03.2015 ausgezogen und bei der letztmaligen Nebenkostenabrechnung, wo ich auch u.a. meine „Teil“Kaution wiederbekommen habe (erhalten am 07/2016), ist mir sofort in den Unterlagen aufgefallen, dass mein „lieber“ Vermieter aufgrund von Kleinreparaturen 111 EUR aus der Kaution einbehalten hat. Der Rechnungsbeleg dieser Kleinreparatur liegt mir auch vor und ist vom 08.07.2015!!! Also knapp 3 Monate nach meinem Auszug.

    Es liegt natürlich ein Übergabeprotokoll ohne jegliche Mängel vor.

    Bei der Kleinreparatur handelt es sich um den Wasseranschluss in der Küche (Grohe Teil 60 EUR + Monteurlohn 50 EUR).

    Wie sind meine Rechte?
    Danke für Ihre Hilfe!

    Grüße
    Julian

    • Mietrecht.org
      23.07.2016 - 08:13 Antworten

      Hallo Julian,

      weisen Sie den Vermieter auf das Übergabeprotokoll und die Mängelfreiheit hin.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elisa Urban
    01.08.2016 - 11:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vor kurzem hatten wir den Fall das unser Hausverwalter eine Wohnung abgenommen hat. Nach der Abnahme stellte sich jedoch heraus, das durch eine unerlaubte Katzenhaltung Urin bis unter dem Fußboden eingedrungen ist. Am selben Tag ist jedoch der Nachmieter eingezogen. Natürlich haben wir sofort aus der Kaution des Mieters diese bezahlt. Mangel wurde nicht im Protokoll festgehalten.
    Nun beschwert sich natürlich der Mieter.

    Mit freundlichen Grüßen

    Elisa Urban

  • André Penati
    05.08.2016 - 07:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin Vermieter und habe letzte Woche meine Wohnung von meinem Mieter übergeben bekommen. Ein Übergabeprotokoll wurde erstellt und verteilt. Mängel wurden festgehalten. Beim Herrichten der Wohnung sind uns nun weitere Mängel aufgefallen die bei der Übernahme nicht sofort ersichtlich waren. In einem Fall habe ich den Mieter direkt nach der Übernahme (2 Stunden danach) darüber informiert und er hat dem Mangel und dessen Regulierung zugestimmt. Nach Reparatur der Duschkabine ist uns aufgefallen (eine Woche nach Übernahme) dass die Brausehalterung gebrochen ist und mit Klebeband so geflickt wurde, dass ein Defekt nicht sofort sichtbar gewesen ist (vsl. Kosten der Ersatzteile o. Montage: 110 €). Ebenso ist uns im Nachgang aufgefallen, dass ein Brausschlauch an der Badewannenarmatur mit falschem Werkzeug ersetzt wurde und somit die Armatur am Anschlusspunkt beschädigt wurde (Kosten der Armatur ohne Brause: 400€). Auch dies ist erst beim Putzen aufgefallen.
    Wie kann ich mich verhalten? Die Kaution habe ich noch nicht übergeben.

    Mit freundlichen Grüßen

    AP

    • Mietrecht.org
      05.08.2016 - 09:19 Antworten

      Hallo André,

      schwierige Situation. Ich kann Ihnen nur eine individuelle Beratung zu Einzelfall empfehlen. Ansonsten hier nich ein Auszug aus dem Artikel oben „Ein sorgsam erstelltes Übergabeprotokoll schafft für beide Seiten Rechtssicherheit. Nachträgliche Beanstandungen sind ausgeschlossen. Sofern kein Vorbehalt gemacht wurde, kann der Vermieter den Mieter nicht für nachträglich entdeckte Mängel in Anspruch nehmen.“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hartmann
    25.08.2016 - 17:13 Antworten

    Guten Tag,

    beim Auszug wurde ein Übergabeprotokoll verfasst und von beiden Parteien unterschrieben. Darin enthalten war die Angabe, dass seitens des Mieters eine Glasplatte zu Bruch ging. Allerdings wurden im Protokoll keine Preise veranschlagt.
    Nun behält der Vermieter 600€ für die Glasplatte ein, was nicht annähernd dem Wert der Platte entspricht.
    Darf er das?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      26.08.2016 - 10:22 Antworten

      Hallo Frau Hartmann,

      bitten Sie den Vermieter im erste Schritt den Wert nachzuweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • unbekannt
    30.08.2016 - 15:33 Antworten

    Guten Tag,

    wir benötigen bitte etwas Hilfe.
    Am 31.07.2016 haben wir unsere Wohnung direkt an die neuen Nachmieter übergeben. Diese haben sich alles angeguckt und für gut befunden. Der Vermieter war aus Urlaubsgründen nicht anwesend. Daher sollten wir das alleine durchführen.
    Jetzt nach ca. 1 Monat kommt der Vermieter mit einer Mängelliste an uns um die Ecke. Ist das korrekt? Wir haben die Wohnung geweißt uns gründlich gesäubert. Wir wissen doch nicht was die Nachmieter in dieser Zeit in der Wohnung angestellt haben. Würde mich über eine Antwort freuen. Danke & Grüße

    • Mietrecht.org
      31.08.2016 - 07:35 Antworten

      Hallo,

      ich würde auf die Vereinbarung mit dem Vermieter verweisen (Übergabe zwischen Mieter) und auf die mängelfreie Übergabe, im Idealfall mit Protokoll.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja
    30.08.2016 - 21:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe vor ca. 1 Jahr mit mündlicher Erlaubnis meines Vermieters einen Türspion eingebaut. Ich war die einzige deutsche Frau im Haus und sonst sind überwiegend nach mir Männer in das Haus eingezogen. Es gab mir eine gewisse Sicherheit. Er hatte nichts dagegen. Nachdem ich dann neue Nachbarn hatte, fing mein Vermieter immer mehr an mir Unterstellungen zu machen. Ich würde Zigarettenasche und Kippen im Flur hinterlassen und auf die Treppen spucken. Ich wohne im EG. Ich wies dies natürlich ab, da so etwas unter meinem Niveau ist. Ich bekam dafür zu Unrecht eine Abmahnung. Als meine Heizung dann im Winter über längere Zeit kaputt war, fingen die Streitereien an. Ich hätte die Reparatur mutwillig verzögert, da ich Termine abgelehnt hätte. Dabei habe ich dem Monteur lediglich gesagt, wie ich arbeiten muss. Er sagte, er meldet sich, wenn das bestellte Teil da ist. Oder… einige Tage nach der Reparatur meldete ich wieder einen Ausfall. Da wurde mir unterstellt, ich hätte die Heizung ausgeschaltet. Er hätte alles dokumentiert und fotografiert, denn Gasuhren lügen nicht und so weiter. Er fand immer neue Dinge, welcher er beanstandet und unterstellt hat. Unter anderem bermerkte er auch im Januar, ich hätte ohne schriftl. Erlaubnis einen Türspion eingebaut. Nachdem die Abrechnung für die Heizung kam, war mir klar, bei diesem hohen Verbrauch, trotz überwiegend nicht funktionierender Heizung muss ich vor dem Winter raus. Von Januar bis August hatte ich keinen Kontakt zum Vermieter, bis auf die von mir eingereichte Kündigung. Gestern habe ich dann die Wohnung mit Übergabeprotokoll ohne Mängel übergeben. Heute meldet sich der Vermieter per SMS und teilt mit, die Tür ist beschädigt. Nächste Woche kommt der Gutachter und entweder soll ich gleich Gutachter und Reparatur zahlen oder er nimmt meine Kaution dafür. Dazu kommt, er weigert sich die Vorvermieterbescheinigung auszustellen obwohl keine Mietschulden sind. Er begründet dies, dass noch keine Betriebskostenabrechnung erfolgt ist. Ohne diese kann ich jedoch beim neuen Vermieter den Mietvertrag nicht unterschreiben. Es hängt nur an diesem Schreiben. Jetzt musste ich deshalb erstmal bei meinen Eltern einziehen. Wie verhalte ich mich denn nun? Ich würde mich über ein paar Tips freuen. Vielen Dank im voraus.

    Freundliche Grüße

    Katja

      • Katja
        31.08.2016 - 10:16 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        vielen Dank für Ihre Antwort. Die Auszüge wurden bereits kopiert und liegen dem neuen Vermieter vor. Das ganze ist jedoch noch in Klärung. Bis dahin heißt es nur warten und nachfragen. Einen schönen Tag noch.

        Freundliche Grüße

        Katja

  • Robin
    05.09.2016 - 10:13 Antworten

    Einen wunderschönen guten Morgen,

    danke für diesen umfassenden Bericht. Ich bin Anfang Februar aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Beim 1. Besichtigungstermin wurden einige Mängel genannt, die verständlich waren und die ich auch behob. Beim 2. Termin war alles in Ordnung und dies wurde so auch auf dem Übergabeprotokoll vermerkt.

    Nachdem der Vermieter nun auf sein „Recht“ pochte, die Kaution in Form eines Sparbuchs 6 Monate einzubehalten, akzeptierte ich dies. Anfang August wandte ich mich dann wieder an besagten Vermieter, um mir endlich meine Kaution auszahlen zu lassen. Nachdem erst der Sachbearbeiter und dann ich 2 Wochen im Urlaub war, fand ich im Briefkasten ein Schreiben meiner Bank. Der Vermieter wolle einen Teil der Kaution, 150€, einbehalten. Dieser hat sich bis heute, Anfang September, nicht dazu geäußert, warum er das will. Leider ist die Sparkasse wohl nicht befugt, die Summe zurückzubehalten. Sie gab mir jedoch seit Mitte August geltend eine Frist von einem Monat, damit ich in Erfahrung bringen kann, warum nicht die komplette Summe für mich freigegeben wird. So muss ich mich an den Vermieter wenden, der sich aber nicht regt.

    Sollte ich mir rechtlichen Beistand holen? Oder gibt es irgendwo ein Gesetz zu Gunsten des Vermieters, wodurch er den Betrag als Bearbeitungsgebühr, Aufwandsentschädigung o.ä. einbehalten kann?

  • Claudia
    16.09.2016 - 13:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wir sind gerade aus unserer alten Wohnung nach 8 Jahren ausgezogen. Vor unserem Einzug wurde der Parkettboden frisch abgeschliffen. Die Wohnung wurde wegen Eigenbedarf seitens des Vermieters gekündigt und von uns frisch gestrichen und geputzt ordnungsgemäß übergeben (wobei ich auch hier gehört habe, dass dies seitens des Vermieters zu fordern trotz Klausel im Mietvertrag nicht mehr rechtens sei). Während der Übergabe hat unser alter Vermieter einen Mangel am Parkett festgestellt, eine Schleifspur, die durch das Rücken einer Bank entstanden ist. Im Protokoll hat er allerdings keine Mängel angekreuzt und nur vermerkt, dass der Boden leichte Gebrauchsspuren hat, jedoch ansonsten sauber sei. Er hatte also nichts zu beanstanden und wir haben beiderseits unterschrieben. Nun habe ich jedoch eine E-Mail von ihm erhalten, in der er erklärt, dass er nun doch nicht mit dem Zustand des Bodens einverstanden sei und sich deshalb fachmännischen Rat einholen möchte und wir, sollte der Boden neu abgeschliffen werden müssen, die Hälfte der Kosten zu tragen hätten bzw. er den Betrag von der Kaution einbehalten wird. Kann der Vermieter trotz unterschriebenem Übergabeprotokoll (ohne Vermerk „unter Vorbehalt“) diese Forderung an uns gültig machen?

    Vielen Dank für Ihr Feedback!

    Mit freundlichen Grüßen
    Claudia

    • Mietrecht.org
      17.09.2016 - 10:20 Antworten

      Hallo Claudia,

      mit genau dieser Frage beschäftigt ist der Artikel oben. Ich möchte hier ungern die Dinge wiederholen. Lesen Sie am besten nochmal oben nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marc
    18.09.2016 - 11:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir sind unerfahrene Vermieter und haben unseren Mietern leider vertraut. Im Mietvertrag wurde die Pflege der Gartens und des Vorgarten mit vereinbart. Bei Auszug der Mieter wurde die Übergabe der Mietsache vor dem Vereinbarten Termin aus Zeitgründen veranlasst. Es war nur noch der Ehemann anwesend, obwohl beide Eheleute als Mieter aufgeführt sind. Beim Durchgang durch das Haus sind uns einige Mängel aufgefallen, die wir nicht dokumentiert haben. (Sockelleisten die mit Farbe verunreinigt waren, überstrichene Lichtschalter und Steckdosen, jede Menge Dübel in den Wänden und leider auch im Laminatfussboden). Der Mieter forderte schnell von uns per Mail das Übergabeprotokoll, angeblich wegen der Zählerstände, die aber längst gemeldet waren) Am darauffolgenden Tag besichtigten wir da EFH noch einmal und entdeckten leider noch Viele Mängel. Sämtliche Pflanzen, Sträucher Blumen waren vertrocknet. Bäume fehlten ebenso wie der Komposthaufen. Die Mülltonnen waren randvoll. Wir haben versucht telefonisch Kontakt aufzunehmen, erhielten aber eine Nachricht per Einschreiben, in der wir zur Zahlung der Kaution aufgefordert wurden. Von unsererSeite haben wir den Mieter mit Fotos dokumentiert, in welchem Zustand die Außenanlagen, resultierend aus ihrem Mietverhältnis waren. Bestätigt wurde dieser Mangel durch einen Makler. Wir beabsichtigen die halbe Kaution einzubehalten sowie die Nebenkostenabrechnung vom Rest abzuziehen. Beides haben wir mitgeteilt.
    Haben wir Chancen, Recht zu bekommen?

    • Mietrecht.org
      19.09.2016 - 07:12 Antworten

      Hallo Marc,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht mehr zu Ihrer Sachlage schreiben, als bereits im Artikel oben. Sie haben ja gelesen, welche Wirkung ein Übergabeprotokoll entfaltet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne
    21.09.2016 - 21:24 Antworten

    Guten Abend,

    vielen Dank für den ausführlichen Artikel! Dennoch habe ich ein individuelleres Problem:
    Am 31.03.2016 bin ich aus meiner Wohnung ausgezogen. Im Übergabeprokotoll sowie im Mietvertrag vom 19.09.2013 steht „Die Wohnung wird unrenoviert übergeben. Keine Renovierung bei Auszug.“ Das Bad war sehr in die Jahre gekommen, die Vermieterin teilte mir aber mit, dass eine Renovierung frühestens 2016 anstehen würde.

    Vor der Wohnungsübergabe am 31.03.2016 stellten meine Nachmieterin und ich einen Uringeruch im Bad fest. Da ich zwei Katzen besitze, vermutete sie, der Geruch käme vom Katzenurin. Den Uringeruch (meines Erachtens Menschenurin) nahm ich während meiner Mietzeit häufig wahr und vermutete ein undichtes Klo. Bereits meine Vormieterin erzählte mir von dem Geruch. Während der Mietzeit war dies einige Male verstopft, so dass ich sogar Ausscheidungen in der Dusche hatte. Diese hartnäckigen Verstopfungen beseitigte ich selbst und teilte es dem Vermieter mit.

    Meine Katze urinierte tatsächlich einige Male neben die Dusche, ich beseitigte dies natürlich sofort. Ich teilte der Nachmieterin dies auch in einem persönlichen Gespräch mit, da sie auch Katzen hatte und befürchtete, ihre würden auch dort hin urinieren. Sie wollte sie Stelle für sich nochmal nach Einzug säubern.

    Bei der anschließenden Wohnungsübergabe mit der Vermieterin wurden keine Mängel festgestellt, lediglich der Uringeruch im Bad. Ich teilte der Vermieterin nochmals mit, dass ich den Ursprung in der Toilette vermutete.
    Im Übergabeprotokoll wurde der Zustand der Wohnung als „ok“ von der Vermieterin beschrieben. Die Toilette wollte sie kontrollieren lassen, hielt dies aber nicht schriftlich fest.

    Die Kaution hat sie bisher komplett einbehalten, am 20.09. erhielt ich von ihr die Nachricht, sie würde 150 Euro für eine evtl. Nachzahlung der Nebenkosten einbehalten und 150 Euro für die Neuverlegung des Badezimmerbodens. Meine Behauptung bzgl. des Toilettengestanks hätten sich nicht bestätigt, so dass der PVC entfernt und festgestellt wurde, dass die Holzdielen darunter mit Katzenurin durchtränkt waren. Es wurde ein neuer Boden verlegt und dick mit Silikon abgedichtet, um den Geruch fern zu halten. Auf weitere Reparaturarbeiten zur Beseitigung des Geruchs wurde verzichtet. Die komplette Renovierung soll dann wohl nächstes Jahr stattfinden, daher wurde ein Boden mit Klicksystem gewählt.
    Die Reparaturkosten beliefen sich auf 500 Euro, 30% soll ich nun davon zahlen. Die Neuverlegung des Bodens erfolgte wohl schon vor einigen Monaten, warum sie mich jetzt erst davon unterrichtet, ist mir nicht klar. Sie hat mir auch nie bewiesen, dass ich den Schaden verursacht haben soll und ob es wirklich Katzen- oder Menschenurin von der Toilette ist. Sie gab mir auch nicht die Chance, den Schaden selber zu beheben. Außerdem halte ich die Höhe von 20% für deutlich zu viel in Anbetracht des Zustands des Badezimmers.

    Laut meiner Nachmieterin waren wohl 2 Stellen, die mit Urin getränkt waren. Ich weiß aber definitiv, dass mein Katze nur an einer Stelle uriniert hat und befürchte nun, die Vermieterin möchte das Bad auf meine Kosten renovieren, da dies sowieso lange fällig war. Der Boden war auch sehr unordentlich mit Silikon abgedichtet, wo sich mir auch die Frage stellt, ob dieser PVC-Boden ein angemessener Boden fürs Bad war.

    Habe ich in Anbetracht der Umstände Chancen, die komplette Kaution zurück zu bekommen?

    Vielen Dank und Gruß,
    Anne

    • Mietrecht.org
      22.09.2016 - 08:10 Antworten

      Hallo Anne,

      danke für Ihren Beitrag. Ich möchte diesen nicht umkommentiert lassen, auch wenn ich Ihnen nicht wirklich helfen kann. Ich kann die Lage vor Ort nicht einschätzen. Nur soviel: Wenn Sie grundsätzlich einsehen, dass der Geruch von Ihnen Katzen kommt, halte ich eine Beteiligung in Höhe von 150 Euro für angemessen. Schließlich trägt der Vermieter die anderen 70% der Kosten. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jessica Rilk
    13.10.2016 - 04:01 Antworten

    Hallo,

    ich habe vor 2 Wochen meine Wohnung an den Eigentümer übergeben. Er hatte Eigenbedarf angemeldet.
    Bei der Übergabe wurde auch ein Protokoll geschrieben und unterzeichnet. Alles war okay!
    Die Frau von der Verwaltung sagte auch alles gut, sie können sich dann ihre Kaution abholen.
    Jetzt zwei Wochen nach der Übergabe sagt der Eigentümer das ich beim Umzug die Wohnungstür beschädigt hab.
    Kann er jetzt noch eine Regulierung verlangen obwohl diese Schäden nicht im Übergabeprotoll stehen.
    Oder gibt es da irgendwelche Fristen das er das noch nachtragen kann oder im Nachhinein von mir verlangen kann?

    Mit freundlichen Grüßen J. Rilk

  • Nanny
    17.10.2016 - 10:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe vor 4 Wochen meine alte Mietwohnung an den Vermieter übergeben. Dieser fertigte ein Protokoll an, welches bestätigt das die Wohnung mängelfrei sei, welches ich auch unterschrieb und mit mit dem Handy Bilder davon machte. Leider habe ich bis zum heutigen Tag dieses Protokoll nicht erhalten.
    Die Mietkaution wird auch zurück gehalten, wozu es keine Veranlassung gibt. Die Nebenkostenabrechnung des vorangegangen Zeitraumes wies ein nicht unerhebliches Guthaben aus und da auch keine Mängel protokolliert wurde, besteht doch rein theoretisch keine Grundlage um die Kaution zurück halten zu können? Da auch die Abrechnung für 2016 ein Guthaben ergeben wird, wie der Verwalter (jedoch nur mündlich) bereits sagte.
    Welche Möglichkeit habe ich um die Kaution einfordern zu können, ohne die 6 Monate abwarten zu müssen?
    MfG
    Nanny

  • Isabelle Worth
    26.10.2016 - 11:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    können Sie auch zu Gewerbemietrecht beraten?
    Sachverhalt ist folgender: Gewerberäume (Restaurant) wurde vom Vormieter übernommen, im Vertrag steht, dass nach Auszug Einbauten zurückgebaut werden müssen. Der Vertrag wurde seitens der HV gekündigt und die Abnahme durch den Hausmeister vorgenommen. Dieser hat im Übergabeprotokoll nichts verzeichnet, das zurückzubauen oder zu verändern, entfernen ö.a. wäre. Die Schlüssel wurden übergeben. Nun hat die HV nachträglich den Rückbau einiger Wände usw. gefordert. Es steht zwar im Vertrag, aber wurde also bei der Abnahme nicht berücksichtigt. Wie ist die Rechtslage? Ich wäre sehr dankbar für Infos!

    • Mietrecht.org
      26.10.2016 - 12:25 Antworten

      Hallo Isabelle,

      ich kann Sie leider nicht zu einem Einzelfall beraten. Am besten lassen Sie die Dinge von einem Anwalt einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schmidt
    31.10.2016 - 07:12 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    in meiner Wohnungsübergabe steht:
    „Dieses Abnahmeprotokoll stellt kein negatives Schuldanerkenntnis mit der Folge dar, dass Mängel, die hierhin nicht festgehalten werden, nicht geltend gemacht werden können. Das Abnahmeprotokoll beinhaltet nur die am Tag der Abnahme ersichtlichen Mängel und bedeutet nicht, dass diesw abschließend sind. Mängel die bei einerweiteren Besichtigung festgestellt werden, können gegenüber dem Mieter jederzeit geltend gemacht werden.“

    Die Wohnung wurde zweimal besichtigt. Einmal waren die Möbel in der Wohnung, es wurde nichts notiert. Ca. 1-2 Wochen später war dann die Wohnungsübergabe mit Protokoll. Hier wurde eine Schramme an einem Rahmen einer Innentüren festgestellt. Wegen der Schramme soll die eine Seite des Türrahmes ausgetauscht werden. Dies ist für mich okay und so habe ich es auch unterschrieben. Knapp 12 Stunden nach der Übergabe führt mir die Vermieterin eine Liste von Dingen auf, welche ich kaputt gemacht haben soll. Es ging dabei z.b um einen Sprung in einem Fenster und einen Riss im Spiegel.

    Von all diesen Dingen weiß ich nichts und hätte ich es bemerkt oder verursacht, hätte ich es gemeldet.

    Muss ich für diese Dinge nun aufkommen?

    • Mietrecht.org
      31.10.2016 - 13:31 Antworten

      Hallo Frau Schmidt,

      ich würde die Klausel im Übergabeprotokoll rechtlich prüfen lassen, ggf. ist diese unwirksam. Vor allem handelt es sich bei den nachgetragenen Mängeln ja nicht um verstecke Mängel, sondern um sichtbare.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Schmidt
        02.11.2016 - 05:35 Antworten

        Ich danke vielmals für Ihren Rat und Ihre erste Einschätzung. Ich werde rechtliche Hilfe aufsuchen.

        Freundliche Grüße

  • Kirn Tamara
    11.11.2016 - 15:35 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir haben ein Problem mit unseren alten Vermieterin. Laut Übergabeprotokoll haben wir die Wohnung ohne Mängel übergeben. Ausser das Fehlen eines bei Einzug alten Spiegels der das zeitliche gesegnet hatte. Freitag fiel der Dame ein, Mängel gefunden zu haben, wie eine Silikonfuge die ihr nicht ordentlich gemacht ist und am Aussenfensterrahmen die Lasur abgeht. Sie möchte uns wie im Übergabeprotokoll angeben und unterschrieben die Kaution nicht überwiesen sondern wir müssen diese Mängelbeseitigung durch einen Fachmann bezahlen. Wenn Mängel da sind waren sie zu jedem Zeitpunkt sichtbar für jeden, auch war die Dame mehrmals in der Whg bei Besichtigungen. Wir sind ratlos, was tun und was ist rechtens? Müssen wir dafür aufkommen?
    Vielen Dank
    MfG

    • Mietrecht.org
      11.11.2016 - 17:06 Antworten

      Hallo Tamara,

      mit genau diesem Problem befasst sich der Artikel oben. Ich kann leider nicht mehr hinzufügen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Norbert Brüx
    15.11.2016 - 14:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vor 6 Wochen habe ich eine Wohnung neu vermietet. Vor dem Einzug wurde ein Übergabeprotokoll erstellt und eine extrem ausführliche Wohnungsbesichtigung (fast 2 Stunden) durchgeführt. Im Protokoll wurde festgehalten, welche Mängel vorhanden sind und durch mich beseitigt werden. Diesen Pflichten bin ich auch nachgekommen. Daher bin ich umso erstaunter, dass sich die neuen Mieter seit dem Einzug quasi im 2-Wochen-Takt bei mir melden und noch irgendwelche Nachbesserungen verlangen. Es ist ja nicht so, dass wir bei der Besichtigung im Schweinsgalopp durch die Wohnung gegangen sind. Die Mieter haben sich wirklich alles angesehen. Vom Keller bis zum Dachboden und selbst der alte Schuppen neben dem Haus wurde von den Mietern inspiziert. So langsam nerven mich die Leute. Wozu erstellt man denn überhaupt ein Übergabeprotokoll, wenn man nachträglich doch noch Extrawünsche hat? So ein Protokoll soll doch beiden Seiten eine gewisse Sicherheit geben.

    MfG

    • Mietrecht.org
      16.11.2016 - 11:08 Antworten

      Hallo Norbert,

      danke für das Teiler Ihrer Erfahrungen aus Vermietersicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julian
    01.12.2016 - 09:11 Antworten

    Hallo,

    Ich habe bei der Übergabe meines WG-Zimmers ein Übergabeprotokoll unterschrieben, wo für die Küche nur „Boden“ aufgeführt war, jedoch keine Details. Grund dafür war eine Verschmutzung die zwei Wochen zurück liegt, bei der mir meine Mitbewohner keine Chance gelassen haben es selbst zu reinigen. Von der Verschmutzung war bei der Übergabe jedoch nichts mehr zu sehen.
    Muss ich mir Sorgen machen, dass die Ansprüche haben? Mein Vermieter hat meine Mitbewohner mit der Übergabe beauftragt und war persönlich nicht da.

    Viele Grüße

  • Worch
    06.12.2016 - 16:22 Antworten

    Hallo,

    ich habe da mal ne Frage. Ich hatte 6 Jahre in der Wohnung gelebt. Die wurde übergeben und es waren auch Mängel aufgeschrieben wurden (Beschädigung des Fußbodenbelags und nicht ausgeführte komplette malermäßige Instandsetzung). Zur Übergabe wurde die Wohnung gleich weiter vermietet.
    Jetzt hab ich eine Rechnung erhalten. Einen Pauschalbetrag den ich bezahlen soll.
    Muss ich das bezahlen wenn die Wohnung schon wieder vermietet wurde und es nicht fachmännisch nachbearbeitet wurde?

    MfG

  • Evelyn
    08.12.2016 - 14:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin vor einer Woche aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Bevor es zur Übergabe der Wohnung kam, habe ich alle Mängel fachmännisch beheben lassen.
    Im Übergabeprotokoll war demzufolge auch nichts mehr offen und es wurde nichts notiert. Nun 1 Woche später meldete sich mein Vermieter bei mir, dass eine Reparatur, die ich beauftragt hatte und bei der Übergabe auch so durch die Hausverwaltung abgesegnet wurde (als repariert), nun wieder kaputt sei.

    Bin ich nun trotzdem in der Pflicht die Küchenleiste komplett zu ersetzen, wie von meinem Vermieter gefordert? Oder ist der Anspruch durch das Übergabeprotokoll am Mietende erloschen?

    MfG

    • Mietrecht.org
      08.12.2016 - 17:01 Antworten

      Hallo Evelyn,

      danke für Ihren Beitrag. Mit genau dieser Fragen befasst sich der Artikel oben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Victoria Hansen
    08.02.2017 - 11:21 Antworten

    Guten Tag

    wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters einen verdeckten Mangel feststellt und bereits ein neuer Mieter in der Wohnung ist – wie ist dann das Vorgehen?

    1. Muss der Vermieter den ehemaligen Mieter informieren, oder darf er einfach die Reparatur mit der Kaution verrechnen?
    2. Kann der Vermieter einfach selber reparieren lassen oder muss dem Vormieter die Möglichkeit der Mangelbeseitigung gegeben werden (geht natürlich nur, wenn der Vormieter informiert ist)
    3. Muss er nachweisen, dass es ein „Vormieter“ Schaden ist? Es wohnt schließlich schon wieder jemandi n der Wohnung, der den Mangel selbst erzeigt haben könnte.

    Dankeschön!

  • Patricia M.
    10.02.2017 - 21:23 Antworten

    Hallo,
    ich bin ein wenig ratlos und hoffe, Sie können mir bei folgender Sache weiterhelfen:

    Heute flatterte mir die Rechnung der Wohnungsabnahme, welche im Januar stattfand, ins Haus. Im Übergabeprotokoll wurde festgehalten (welches ich unterschrieben habe), dass lediglich der Toiletten-Deckel „beschädigt“ ist (Reste von der Bad-Garnitur klebten am Deckelrand und konnten nicht restlos entfernt werden, ohne den Deckel zu zerkratzen, aber benutzbar war dieser noch).

    Nun beträgt der von mir verlangte Betrag 120,37€ (Zusammensetzung: 37€ Deckel, 3,45€ Pauschale Befestigungsmaterial, 43,50€ Monteur für 1,2 Std., 8,50€ Fahrzeug-Pauschale), da die Hausverwaltung einen Sanitärinstallateur hat kommen lassen um den Toiletten-Deckel zu wechseln. In keiner Silbe, weder auf dem Protokoll noch mündlich wurde erwähnt, dass die Hausverwaltung einen Installateur bestellen wird – sonst hätte ich den Deckel auch selbst gewechselt…

    Eine Kaution musste ich bei Einzug nicht bezahlen, deswegen wird von mir nun ein Betrag verlangt.

    Muss ich die komplette Rechnung bezahlen? Im Übergabeprotokoll steht jedenfalls nicht, dass irgendetwas auf meine Kosten renoviert oder ersetzt werden muss. Den Toiletten-Deckel würde ich noch bezahlen, aber ich sehe nicht ein einen Installateur für den Wechsel eines simplen Deckels zu bezahlen…

    Liebe Grüße und vielen Dank im Voraus 🙂

  • Jan Z.
    22.03.2017 - 08:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Folgender Sachverhalt: Bei der Wohnungsuebergabe war die Wohnung mehrere Stunden, evtl Tage durchgelueftet. Sie wurde als in Ordnung abgenommen.
    Bei geschlossenem Fenster und eingeschalteter Heizung zeigte sich, dass ein Raum nach Nagern riecht (die dort gehalten wurden). Zahlreiche Versuche der Beseitigung seitens der Nachmieter u.A. mit mikrobiologischen Reinigern, blieben erfolglos. Eine Sanierung scheint unausweichlich. Meines Erachtens nach muessen die Verursacher die Kosten tragen.
    Die Vormieter berufen sich auf das Uebergabeprotokoll.

    Wer hat Recht?

    • Mietrecht.org
      22.03.2017 - 15:40 Antworten

      Hallo Jan,

      mein Tipp: recherchieren Sie nach „versteckten Mängeln“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias Kunz
    10.04.2017 - 15:21 Antworten

    Guten Tag!

    Meine Vermieter und ich beenden das Mietverhältnis Ende Juli im Unfrieden.

    Nach mehreren Streitigkeiten und Kündigung aufgrund Eigenbedarfs, welcher ich widersprochen hatte, habe ich nun meinerseits im Rahmen der Frist gekündigt.

    Aufgrund der Erfahrungen von Nachbarn, bei deren Auszug heftige Diskussionen bezüglich etwaiger Mängel und Schäden entbrannten, bin ich vorgewarnt.

    Ich wohnte sieben Jahre in dieser Wohnung, was bedeutet, dass das ein oder andere natürlich abgewohnt, nicht mehr im selben Zustand wie bei Einzug ist. Beispiel : Parkettboden im Wohnzimmer.

    Für alles, was nun im Protokoll aufgeführt wird und für was ich somit auch unterschreibe, gestehe ich ja quasi mein Verschulden ein.

    Ist es bei unterschiedlichen Ansichten, was nun „Gebrauchsspuren“ und was „Schäden“ sind nun sinnvoller, das Übergabeprotokoll nicht zu unterschreiben?

    Gruß

    Matthias K.

  • Theresa und Basti M.
    19.04.2017 - 10:50 Antworten

    Hallo,
    wir sind schon im Umzug, aber befürchten jetzt nach der Vorabnahme, dass wir vom Vermieter über den Tisch gezogen werden könnten. Vielleicht kann uns ja jemand helfen.

    Wir wohnen seit 4,5 Jahren in unserer Altbauwohnung und haben von der Vormieterin ein paar Möbel übernommen. Beim Einzug, genauer gesagt beim Erstellen des Übergabeprotokolls, ist uns schon aufgefallen, dass in den Ecken der Wohnung Schimmel vorhanden gewesen sein muss, da die Vormieterin mit Linoleumstücken die Wand überklebt hat. Wir hatten aber keine andere Wahl, als einzuziehen.
    Dieser Mangel wurde nicht im Protokoll dokumentiert, denn uns wurde ohnehin laut Protokoll zugesichert, dass auch sie schimmeligen Fugen der Fenster erneuert werden sollen. Das Protokoll ist auch allgemein sehr grob geschrieben, die Mängel sind alle nicht detailiert aufgeschrieben.

    In den letzten viereinhalb Jahren wurden die Fugen nicht erneuert. Es war mal ein Handwerker da, der aber wegen der kalten Witterung nicht arbeiten konnte, und sagte, dass man sich für den Rest nochmals melden würde. Das ist nie geschehen.
    Mittlerweile schimmeln alle Außenwände und wir müssen jeden Winter mit chemischen Reinigern den Schimmel entfernen, er kommt aber immer wieder. Da nun auch der Nachmieter vom Schimmel Kenntnis hat und diesen vor dem Einzug entfernt haben will, haben wir den Schimmel nochmal beim Vermieter gemeldet. Heute wurde uns dann mitgeteilt, dass laut den Daten des Ablesers dieses Jahr (Januar-Mai) noch GARNICHT geheizt worden sei, die Zähler also auf null stünden. Somit werden wir für den Schaden verantwortlich gemacht.
    Wir haben aber definitiv geheizt.

    Wir sollen jetzt den Schimmel selber entfernen. Die Wohnung müssen wir sowieso streichen. Das würden wir auch alles machen, allerdings gehen wir davon aus, dass der Schimmel, der ja auch schon bei der Vormieterin da war, auch beim Nachmieter wieder kommt.

    Jetzt zur Frage: 1. Wir sollen eigentlich die Linoleum-Stücke von der Wand entfernen. Diese haben wir ja aber gar nicht angebracht. Das könnten wir im Zweifelsfall auch nachweisen, denn wir haben ein Foto von den Stellen beim Einzug gemacht. Ist es legitim, wenn wir dem Vermieter das einfach so mitteilen und alles so lassen? Bekommen wir dann die ganze Kaution zurück?

    2. Die Mängel, die laut Protokoll, also vertraglich geregelt, behoben werden sollten, wurden nicht behoben. Hätten wir im Zweifelsfall einen Anspruch auf Ersatzleistungen?

    3. Wir haben vom Vermieter die genauen Ablesedaten angefordert. Wenn der Zähler tatsächlich null anzeigen sollte (wir haben aber definitiv geheizt), bei der Nebenkostenabrechnung dann aber etwas anderes herauskommt, haben wir ja den Schimmel trotzdem entfernt, obwohl wir es mit ausreichendem Heizen nicht gemusst hätten. Was können wir dann machen?

    4. Wie sollen wir uns beim Erstellen des Übergabeprotokolls verhalten? Kann uns jemand Tipps geben, was wir beachten sollen?

    Wir sind noch Studenten und mit fast 1000€ Kaution haben wir für unsere Verhältnisse ein Vermögen ausgegeben. Das Geld möchten wir gerne vollständig zurück. Wir legen keinen großen Wert darauf, gerichtlich gegen den Vermieter vorzugehen und würden die Sachen gerne mit guten Argumenten so klären. Es wäre klasse, wenn uns jemand gute Tipps geben kann.

    Vielen Dank schon mal und viele Grüße,
    Theresa und Basti M.

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