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Mieter kündigen wegen Verkaufs der Wohnung – möglich oder nicht? (Hausverkauf)

Viele Interessenten, die eine Wohnung oder ein Haus erwerben möchten, legen Wert darauf, dass die Immobilie unvermietet ist. Der Grund hierfür kann darin liegen, dass die Erwerber die Immobilie selbst beziehen möchten oder aber sie selbst zu ihren Bedingungen an einen von ihnen ausgesuchten Mieter vermieten möchten. Die Veräußerung vermieteter Immobilien erweist sich als ungleich schwerer als diejenige solcher Objekte, die leer stehen. Auch wenn die Veräußerung nicht gänzlich scheitert, lässt sich in der Regel ein geringerer Kaufpreis erzielen, wenn zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs ein Mietverhältnis besteht, in das die Erwerber kraft Gesetzes eintreten. Logische Konsequenz des Interesses vieler potentieller Käufer an einer unvermieteten Immobilie ist der Wunsch des Eigentümers, der zugleich Vermieter ist, das Mietverhältnis zu kündigen, um die Immobilie zu guten Bedingungen veräußern zu können. Geschieht dies, kommt es nicht selten zum Streit zwischen dem Vermieter und seinem Mieter über die Wirksamkeit der Kündigung.

Dieser Beitrag erklärt, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Vermieter seinem Mieter kündigen kann, um die Immobilie unvermietet veräußern zu können.

I. Die gesetzliche Grundlage

Oft liest man, die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter sei nicht möglich, wenn dieser damit das Ziel verfolgt, die Wohnung oder das Haus unvermietet veräußern zu können. In dieser Verallgemeinerung ist dies nicht zutreffend. Richtig ist zwar, dass eine Kündigung aus diesem Grund an enge Voraussetzungen gebunden ist. Kategorisch ausgeschlossen ist sie jedoch nicht. Aus § 573 Abs.2 Nr.3 BGB ergibt sich, dass und unter welchen Umständen eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zwecks Verkaufs möglich ist. Dort heißt es nämlich, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, das dieser gem. § 573 Abs.1 BGB benötigt, um seinem Mieter ordentlich kündigen zu können, insbesondere dann vorliegt, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

II. Die Voraussetzungen im Einzelnen

Aus § 573 Abs.2 Nr.3 BGB lassen sich die folgenden vier Voraussetzungen ableiten, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit das Kündigungsrecht entsteht:

  • Der Vermieter muss beabsichtigen, die Mietsache anderweitig zu verwerten,
  • die beabsichtigte Verwertung muss angemessen sein,
  • der Vermieter muss durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung gehindert sein und
  • es muss zu erwarten sein, dass der Vermieter durch die Hinderung an der angemessenen Verwertung erhebliche Nachteile

Diese vier Voraussetzungen sollen im Folgenden erläutert werden:

1. Absicht anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung – Verkaufsabsicht

Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig wirtschaftlich zu verwerten. Der Verkauf bzw. die Veräußerung einer Wohnung bzw. eines Hauses stellt eine solche anderweitige wirtschaftliche Verwertung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB dar (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87), wobei zu beachten ist, dass die Absicht der Veräußerung dann nicht zur Kündigung berechtigt, wenn die Veräußerung im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum erfolgen soll (vgl. dazu die Ausführungen unter II.).

Ebenso wie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB muss auch die Absicht, die Immobilie zu verwerten, konkret sein. Der Vermieter muss bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung beabsichtigen, die Immobilie zeitnah zu veräußern (vgl. LG Berlin, Urteil vom 19. 06. 2009 – 63 S 12/08- zur Absicht, die Immobilie abzureißen und eine Ersatzbebauung zu errichten). Dies bedeutet zwar nicht, dass die beabsichtigte Verwertung bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung ausführbar sein muss. Es muss aber nach den Umständen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit einiger Sicherheit festgestellt werden können, dass der Vermieter die beabsichtigte Verwertung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung alsbald verwirklichen kann und auch verwirklichen will (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 31.08.1993 – RE-Miet 2/93).

Das Vorliegen dieser konkreten Absicht lässt sich, da es sich um eine sog. innere Tatsache handelt, im Streitfall nur schwer beweisen (zur Beweislastverteilung vgl. die Ausführungen unten unter VI.). Im Prozess wird es daher darauf ankommen, ob der Vermieter seine Absicht durch vorbereitende Taten, wie z. B. die Beauftragung eines Maklers oder die Aufgabe einer Anzeige manifestiert hat. Wurden derartige vorbereitenden Maßnahmen vor oder zeitnah nach dem Ausspruch der Kündigung ergriffen, ist dies ein Indiz dafür, dass die Verwertungsabsicht tatsächlich vorliegt. Andersherum führt das Fehlen nach außen in Erscheinung tretender Aktivitäten des Vermieters aber nach überwiegender Ansicht nicht zwangsläufig dazu, dass das Vorliegen der Absicht zu verneinen ist (statt vieler: Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 573 BGB, Rn.185).

Setzt der Vermieter seine Verkaufsabsicht nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht in die Tat um, ist dies ein Indiz dafür, dass diese von vornherein nicht vorgelegen hat. Auch dieser Schluss ist jedoch nicht zwingend, da die Absicht auch nachträglich entfallen sein kann.

Beim nachträglichen Wegfall der Verwertungsabsicht gelten die zur Eigenbedarfskündigung entwickelten Grundsätze entsprechend.

Entfällt die Absicht vor Ablauf der Kündigungsfrist, trifft den Vermieter die Pflicht, den Mieter über den Wegfall des Kündigungsgrundes zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Geschieht dies nicht, ist die Aufrechterhaltung der Kündigung rechtsmissbräuchlich mit der Folge, dass diese nachträglich unwirksam wird (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04- zum Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung). Entfällt die Verwertungsabsicht hingegen erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, d.h., nachdem das Mietverhältnis bereits beendet ist, schadet der Wegfall nicht und die Kündigung bleibt wirksam, und zwar auch dann, wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Fortfall seiner Verkaufsabsicht informiert hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04- zum Wegfall des Eigenbedarfs).

Streit darüber, ob eine im Zeitpunkt der Kündigung vorhandene Verkaufsabsicht zur Kündigung berechtigt, gibt es immer wieder auch dann, wenn der Vermieter bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages beabsichtigte, die vermietete Immobilie alsbald zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung unvermietet zu veräußern oder das Entstehen der Verwertungsabsicht für ihn beim Vertragsschluss zumindest vorhersehbar war. In einem solchen Fall sieht sich der Vermieter nicht selten dem Vorwurf ausgesetzt, seine Kündigung sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam, wenn er vor diesem Hintergrund einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen und damit zu erkennen gegeben habe, dass eine zeitnahe Beendigung des Mietverhältnisses nicht beabsichtigt sei.

Auch hier kann die Rechtsprechung zum vergleichbaren Problem bei einer Eigenbedarfskündigung entsprechend herangezogen werden. Der BGH hat mit Urteil vom 04.02.2015- VIII ZR 154/14- allen bis dahin vertretenen abweichenden Ansichten eine Absage erteilt und entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB erst dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits entschlossen war oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen oder einer sonstigen Bedarfsperson zu überlassen, und den Mieter hierüber nicht aufgeklärt hat.

Überträgt man die zur Eigenbedarfskündigung ergangene Entscheidung des BGH vom 04.02.2015 auf die Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB, ergibt sich, das die Vorhersehbarkeit der Verwertungsabsicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses allein nicht ausreicht, um eine Unwirksamkeit der Kündigung infolge rechtmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters annehmen zu können. Der Vorwurf des Rechtmissbrauchs ist vielmehr erst dann gerechtfertigt, wenn die Verwertungsabsicht im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages entweder bereits vorlag oder aber der Vermieter beim Vertragsschluss bereits konkret erwogen hat, die gerade vermietete Immobilie alsbald zu veräußern und den Mieter hierüber nicht aufgeklärt hat. Außerdem wird man fordern müssen, dass der Vermieter sich zu diesem Zeitpunkt auch darüber bewusst war oder zumindest in Betracht gezogen hat, dass die Fortdauer des Mietverhältnisses der angemessenen Verwertung entgegen stehen würde bzw. könnte.

Zum vorhersehbaren bzw. vorhergesehenen Eigenbedarf erfahren Sie mehr in unserem Beitrag „Eigenbedarf war vorhersehbar – Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?“

2. Angemessenheit der Verwertung

Das Gesetz fordert in § 573 Abs.2 Nr.3 BGB weiter, dass die beabsichtigte Verwertung angemessen ist. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff der Angemessenheit ist ausfüllungsbedürftig.

Der BGH hat mit Urteil vom 28. 01. 2009 – VIII ZR 8/08 – entschieden, dass eine wirtschaftliche Verwertung dann als angemessen i. S. d. § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB anzusehen ist, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Auch diese Definition hilft nicht unmittelbar weiter, bleibt doch zu klären, welche Erwägungen als vernünftig und nachvollziehbar anzusehen sind.

Die folgenden Beispiele aus der Rechtssprechung sollen einen Eindruck davon vermitteln, wann der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses eine angemessene Verwertung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB darstellt.

  • Nach dem Urteil des LG München IIvom 05.1987 – 2 S 2005/86- ist die Kündigung des Mietverhältnisses über eine Eigentumswohnung ist zulässig, wenn der Vermieter mit dem Erlös aus dem Verkauf dieser Wohnung den Kauf einer Eigentumswohnung für seine Tochter finanzieren will.
  • Der Wunsch des Eigentümers und Vermieters einer Eigentumswohnung, einen für sein neu erbautes Haus aufgenommenen, mit hohem Zins belasteten Zwischenkredit mit dem Erlös aus dem Verkauf der Eigentumswohnung abzulösen, ist vernünftig und nachvollziehbar ( LG Düsseldorf, Urteil vom 20.11.1990- 24 S 490/90).
  • Ein Grundstück wird durch Verkauf angemessen verwertet, wenn der Verkaufserlös zur Beschaffung neuen Wohnraums für den Vermieter verwendet werden soll (vgl. LG Frankenthal, Urteil vom 18. 05. 1990 – 4 S 22/90).
  • Der Verkauf zum Zwecke der Teilung der Gemeinschaft der vermietenden Miteigentümer nach Scheidung ihrer Ehe ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Verwertung des Grundstücks (vgl. AG Bayreuth, Urteil vom 21. 09. 1989 – 4 C 78/89).
  • Der Verkauf der Wohnung zu einem möglichst hohen Preis stellt eine angemessene Form der Verwertung dar, wenn der Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten ist und den Verkaufserlös benötigt, um Verbindlichkeiten zu tilgen (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 26.04.1995 – 4 S 272/94).
  • Eine angemessene Verwertung stellt der Verkauf eines nur in entmietetem Zustand wirtschaftlich durch Verkauf verwertbaren Grundstücks auch dann dar, wenn der Erlös dazu bestimmt ist, in den Aufbau einer Arztpraxis investiert zu werden (vgl. AG Bad Homburg, Urteil vom 13.04. 1989 – 2 C 2717/88).

Nicht als angemessen angesehen wird der Verkauf einer Immobilie hingegen, wenn deren Erwerb ein Risikogeschäft darstellte und sich das beim Erwerb erkennbare Risiko verwirklicht. Das LG München I verneinte die Angemessenheit der Verwertung daher mit Urteil vom 18.12.1991 – 14 S 7785/91- in einem Fall, indem der Verkauf der bereits vermietet erworbenen Wohnung notwendig wurde, weil – was beim Erwerb absehbar war- die monatlichen Mieteinnahmen des Eigentümers die ihn treffenden Kosten nicht deckten.

Ebenso als unangemessen angesehen wird der Verkauf einer Immobilie bei Spekulationsgeschäften. In einem Fall, in dem der Vermieter kündigte, um ein im vermieteten Zustand entsprechend preiswerter gekauftes Reihenhaus im unvermieteten Zustand zu einem entsprechend höherem Preis weiterverkaufen zu können, verneinte das LG Hamburg mit Urteil vom 08.02. 1990 – 7 S 196/89 – die Angemessenheit der Verwertung und erklärte die Kündigung für unwirksam.

3. Verhinderung der angemessenen Verwertung durch das Mietverhältnis

Eine weitere entscheidende Voraussetzung, die vorliegen muss, damit der Vermieter gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB kündigen kann, besteht darin, dass die angemessene wirtschaftliche Verwertung durch das Mietverhältnis verhindert werden muss. Die Durchführung der beabsichtigten angemessenen Verwertung muss von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängen. Eine bloße auf das Mietverhältnis zurückzuführende Erschwerung der Verwertung genügt nicht (vgl. LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 23.12.2008 – 6a S 28/07). Dieses für die Kündigung erforderliche Verwertungshindernis liegt dann vor, wenn die Veräußerung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses gar nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre (vgl. BGH, Urteil vom 16. 01. 2008 -VIII ZR 254/06). Um das Verwertungshindernis bejahen zu können muss das Bestehen des Mietverhältnisses also dazu führen, dass der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten kann, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erschiene und der Kündigungsschutz des Mieters damit zum faktischen Verkaufshindernis würde (vgl. LG Frankfurt (Oder), Urteil vom 23.12.2008 – 6a S 28/07). Welcher Preisabschlag als wesentlich bezeichnet werden kann, ist nach dem Urteil des LG Frankfurt (Oder) eine Frage der weiteren gesetzlichen Voraussetzung eines „erheblichen Nachteils“ (vgl. dazu die Ausführungen unter 4.), woran man sehen kann, dass das Verwertungshindernis und der erhebliche Nachteil, die § 573 Abs.2 Nr.3 BGB beide zur Voraussetzung für die Kündigung macht, kaum voneinander zu trennen sind.

4. Erhebliche Nachteile

Wie bereits unter 3. angedeutet, besteht das Recht zur Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB nur dann, wenn der Vermieter durch das Verwertungshindernis erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Erheblichkeit der Nachteile ist nach einem Urteil des BGH vom 08. 06. 2011 − VIII ZR 226/09- dann zu bejahen, wenn die dem Vermieter entstehenden Nachteile einen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Es bedarf daher einer Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des Eigentümers bzw. Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 08. 06. 2011 − VIII ZR 226/09). Hierbei darf allerdings nicht der Interessenabwägung vorgegriffen werden, die gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführen ist, wenn der Mieter Widerspruch erhebt, weil er der Ansicht ist, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Die Vorwegnahme der gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung wird man nur dadurch verhindern können, dass man keine konkreten Mieterinteressen, sondern nur das bei jedem Mieter stets abstrakt vorhandene Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses berücksichtigt (vgl. RiAG Jost Emmerich, Die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, WuM 2015, 259; gänzlich gegen eine Interessenabwägung ist daher: Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 573 BGB, Rn. 90).

Dem Verwertungsinteresse des Vermieters ist nicht erst dann der Vorzug zu geben, wenn dieser durch das Verwertungshindernis seine Existenz zu verlieren droht (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87). Dem Vermieter kann nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis an die Grenze des wirtschaftlichen Zusammenbruchs fortzusetzen. Auch Vermögenseinbußen, welche die wirtschaftliche Existenz des Eigentümers noch nicht ernsthaft in Frage stellen, sind bei der Anwendung des Kündigungstatbestandes zu beachten (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87). Jedenfalls dann, wenn der auf die Vermietung zurückzuführende Mindererlös so groß ist, dass ein Verkauf unter diesen Umständen wirtschaftlich sinnlos erschiene und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellte, ist die Erheblichkeit des Nachteils zu bejahen (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 1131/87). Allgemeingültige Vorgaben dafür, ab wann eine solche Sinnlosigkeit angenommen werden kann, gibt es nicht.

Das BVerfG hat die wirtschaftliche Sinnlosigkeit mit Beschluss vom 09.10.1991 – 1 BvR 227/91- in einem Fall verneint, in dem das Fortbestehen des Mietverhältnisses zwar zu einem Mindererlös von DM 60.500,00 geführt hätte, der trotz Vermietung erzielbare Erlös aber dennoch den Wert um mindestens DM 15.000,00 überstieg, den die Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vermieter hatte. Daraus lässt sich schließen, dass es für die Ermittlung des erheblichen Nachteils nicht nur eines Vergleiches zwischen dem Verkaufserlös in vermietetem Zustand auf der einen und demjenigen in unvermietetem Zustand auf der anderen Seite bedarf, sondern auch eine Gegenüberstellung des Wertes der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vermieter mit dem Verkaufserlös zu erfolgen hat, der sich durch die Veräußerung im vermieteten Zustand erzielen lässt. Zumindest dann, wenn der Vermieter die Immobilie bereits in vermietetem Zustand erworben hat, kann daher grds. kein erheblicher Nachteil angenommen werden, solange der Vermieter im Verhältnis zum Wert im Zeitpunkt des Erwerbs noch einen Gewinn erzielt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2005 – 5 U 73/05). Ebenso entschied es auch das LG Hamburg mit Urteil vom 20. 07. 2000 -334 S 37/00- in einem Fall, in dem die Wohnung zu einem Kaufpreis von DM 70.400,00 zzgl. Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten, insgesamt also zu einem Kaufpreis von DM 78.000,00 erworben wurde und der zu erwartende Verkaufserlös in vermietetem Zustand DM 108.000,00 betrug. Trotz der Tatsache, dass in unvermietetem Zustand DM 205.000,00 hätten erzielt werden können, nahm das Gericht im Hinblick auf den erzielbaren Gewinn keinen erheblichen Nachteil an.

Verbreitet wird der alleinige Vergleich zwischen Anschaffungswert und dem erzielbaren Erlös in vermietetem Zustand unter Außerachtlassung des Erlöses, der in unvermietetem Zustand zu erzielen wäre, nur dann angestellt, wenn der Vermieter das Objekt in vermietetem Zustand erworben hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.07.2010 – 63 S 578/09; OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09. 2005 – 5 U 73/05). Ohne sich festzulegen, stellte auch das BVerfG mit Beschluss vom 12. 11. 2003 – 1 BvR 1424/02- klar, dass sich ein Gericht in sonstigen Fällen nicht mit der bloßen Feststellung begnügen dürfe, die Differenz von Ankaufspreis und dem ermittelten Verkehrswert rechtfertige eine Verwertungskündigung nicht.

Das LG Potsdam hat mit Urteil vom 10.09.2014 – 4 S 163/11-, ohne den Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vermieter mit einzubeziehen, entschieden, dass der Vermieter eine vermietungsbedingte Wertminderung von 15 % hinzunehmen habe. Andere Gerichte nennen jedoch teils höhere (20 % vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 21. 02. 1990 – 13 S 426/89) , teils niedrigere Prozentsätze (6 % vgl. LG Karlsruhe, Entscheidung vom 09.07.1987 – 5 S 14/87-, wodurch bestätigt wird, dass sich eine generalisierende Betrachtung verbietet und die Entscheidung, ob ein erheblicher Nachteil vorliegt oder nicht, nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters getroffen werden kann (BGH, Beschluss vom 13. 09. 2011 – VIII ZR 84/11).

An der Erheblichkeit des Nachteils kann es auch deshalb fehlen, weil der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die Vermietung begründete Minderwert anhaftet (vgl. BGH, Urteil vom 16.01. 2008 – VIII ZR 254/06).

Möchte der Vermieter die Immobilie veräußern, weil sie für ihn nicht rentabel ist, ist außerdem zu berücksichtigen, ob eine ungünstige Rendite durch niedrige Mieteinnahmen bedingt ist und ob der Mietzins angehoben werden kann, ggf. nach der – einem erhöhten Mietzins entgegenstehenden – Beseitigung von Mängeln des Mietobjekts (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 22. 02.1991 – 311 S 224/90).

Zur Ermittlung der Erheblichkeit des Nachteils sind nicht nur die Vermögenslagen miteinander zu vergleichen, sondern auch andere, insbesondere persönliche Umstände auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen, wie z. B. gesundheitliche Gründe. So entschied das LG Trier mit Urteil vom 05.02.1991 – 1 S 161/90-, das eine Mietvertragskündigung wegen des beabsichtigten Verkaufs eines Einfamilienhauses auch gegenüber einer kinderreichen Familie berechtigt sei, wenn der Vermieter den Verkaufserlös benötige, um sich nach schweren Unfallverletzungen ein behindertengerechtes Haus bauen zu können.

III. Ausschluss des Kündigungsrechts

Das Gesetz enthält drei Ausschlussgründe, die dem Vermieter, der das Mietverhältnis zum Zwecke der Veräußerung beenden möchte, die Kündigung verbieten. Beide Ausschlussgründe dienen dem Schutz des Mieters einer Wohnung, an der entweder bereits Wohnungseigentum begründet wurde oder aber dies beabsichtigt ist.

Einer der drei Ausschlussgründe ergibt sich unmittelbar aus § 573 Abs.2 Nr.3 BGB, in dessen Halbsatz 3 es heißt, dass sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Eine Kündigung zwecks Veräußerung der Wohnung ist daher sowohl dann nicht möglich, wenn der Vermieter an der vermieteten Wohnung erst noch Wohnungseigentum begründen und die Wohnung anschließend veräußern möchte als auch dann, wenn die Begründung von Wohnungseigentum bereits erfolgt ist- wobei dies nach der Überlassung der Mietsache an den Mieter geschehen sein muss- und der Vermieter die bereits in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung veräußern möchte. Daraus, dass § 573 Abs.2 Nr.3 HS 3 BGB einen Zusammenhang zwischen der Begründung von Wohnungseigentum und der Veräußerung fordert, wird das Erfordernis abgeleitet, dass der Vermieter die Umwandlung bereits mit dem Ziel der anschließenden gewinnbringenden Veräußerung vorgenommen haben muss. Hiervon könne, so entschied es das LG Stuttgart mit Urteil vom 21. 02.1990 – 13 S 426/89-, jedenfalls nach Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren nicht mehr gesprochen werden.

Der zweite Ausschlussgrund ist in § 577a Abs.1 BGB enthalten und gilt für den Erwerber einer Wohnung, die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum veräußert wurde. Gem. § 577a Abs.1 BGB kann sich ein Erwerber insbesondere auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr.3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, wenn an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.

Diese Sperrfrist gilt für solche Vermieter, die gem. § 566 Abs.1 BGB dadurch in die Vermieterstellung eingetreten sind, dass sie das Eigentum an der bereits vermieteten Wohnung erworben haben. In einer solchen Situation versagt das Gesetz dem neuen Vermieter gemäß § 577a Abs.1 BGB für die Dauer von mindestens drei Jahren seit dem Erwerb das Recht, das Mietverhältnis wegen einer beabsichtigten Verwertung zu kündigen, wenn an der erworbenen Wohnung nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter, aber vor der Veräußerung der Wohnung an den Erwerber, den neuen Vermieter, Wohnungseigentum begründet worden ist.

Gem. § 577a Abs.1a S.1 BGB ist das Kündigungsrecht für die Dauer von mindestes drei Jahren auch dann ausgeschlossen, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Die Umwandlung in Wohnungseigentum muss nicht vor der Veräußerung erfolgt sein. Selbst wenn diese gar nicht mehr vorgenommen wird oder niemals beabsichtigt war, Wohnungseigentum zu begründen, kommt die Sperrfrist zur Anwendung. Zu beachten sind hierbei allerdings die in § 577a Abs.1a S.2 BGB enthaltenen und in der Praxis wichtigen Ausnahmen, wonach die Sperrfrist zum einen dann nicht gilt, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören und zum anderen auch dann nicht zur Anwendung kommt, wenn vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Was die Dauer der Sperrfrist des § 577a Abs.1 und Abs.1a BGB anbetrifft, muss jeder Vermieter im konkreten Fall prüfen, ob diese für ihn tatsächlich nur drei Jahre beträgt, wie es § 577a Abs.1 BGB vorsieht, oder ob sie darüber hinaus geht. Hierzu bedarf es der Feststellung, ob es eine Rechtsverordnung gibt, mit der die jeweilige Landesregierung eine Sperrfrist von bis zu zehn Jahren für Gebiete anordnet, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und ob seine Immobilie dieser Rechtsverordnung unterfällt. Zum Erlass einer solchen Rechtsverordnung werden die Landesregierungen nämlich durch § 577a Abs.2 BGB ermächtigt.

IV. Das Kündigungsschreiben

Liegen die Voraussetzungen für eine Kündigung zum Zwecke des Verkaufs einer Wohnung oder eines Hauses vor, bedeutet dies nicht, dass die Beendigung des Mietverhältnisses ein Selbstgänger ist. Die korrekte Verfassung des Kündigungsschreibens wird nicht selten zum Problem. Unterlaufen dem Vermieter hierbei Fehler, kann dies im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis fortbesteht.

Dass viele Vermieter nicht wissen, welchen Inhalt das Kündigungsschreiben haben muss, damit die Kündigung wirksam ist, hat seine Ursache u. a. darin, dass § 573 Abs.3 BGB nur abstrakt für alle auf § 573 BGB gestützten Kündigungen, also nicht nur für die Verwertungskündigung, sondern auch für eine auf Abs.2 Nr.1 oder auf Abs.2 Nr.2 gestützte Kündigung verlangt, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugeben sind.

Oft wird verkannt, dass die Begründung die Darlegung eines konkreten Sachverhalts erfordert, aus dem sich der Kündigungsgrund ergibt. Es reicht keineswegs aus, im Kündigungsschreiben lediglich abstrakt und allgemein anzugeben, die Kündigung erfolge „wegen des beabsichtigten Verkaufs der Wohnung bzw. des Hauses“ (vgl. BVerfG, Beschluss vom 28.01.1992 – 1 BvR 1319/91- zur Eigenbedarfskündigung). Eine ausreichende Begründung erfordert zwar nicht, dass das Kündigungsschreiben selbst bereits die gerichtliche Feststellung des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen ermöglicht (vgl. BGH, Urteil vom BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10). Der Mieter muss aber durch die Darlegung des Vermieters in die Lage versetzt werden, sich Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und zu entscheiden, ob er der Kündigung widerspricht oder sie hinnimmt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.11.1993 – 1 BvR 697/93).

Für die Verwertungskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB bedeutet dies Folgendes:

  1. Zunächst muss der Vermieter mitteilen, dass er die Absicht hat, die Wohnung bzw. das Haus zu verkaufen.
  2. Damit festgestellt werden kann, ob die Verwertung angemessen ist, muss außerdem dargelegt werden, aus welchem Grund der Verkauf erfolgen soll. Eine plakative, pauschale Begründung, wie z.B. „Das Haus müsse verkauft werden, weil es wirtschaftlich nicht mehr tragbar sei“, reicht nicht aus (vgl. AG Siegburg, Urteil vom 15. 08.1990 – 2 C 300/90).
  3. Auch die Darlegung, dass und aus welchem Grund das Mietverhältnis den Verkauf gänzlich oder zu angemessenen Bedingungen behindert, darf im Kündigungsschreiben nicht fehlen (vgl. LG Gießen, Beschluss vom 18.06.1990 – 7 T 172/90). Nach zwar umstrittener, aber überwiegender Ansicht muss der Vermieter diesbezüglich aber nicht angeben, inwieweit er bereits vergebliche Versuche zum Verkauf der Wohnung zu einem angemessenen Preis angestellt hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.06.1998 – 1 BvR 1575–94). Da manche Instanzgerichte dies jedoch fordern (vgl. AG Regensburg, Urteil vom 15.01.1991 – 4 C 2594/90), ist der Vermieter gut beraten ist, die Angaben vorsichtshalber zu machen, wenn es tatsächlich gescheiterte Verkaufsbemühungen gegeben hat.
  4. Ganz wesentlich für den Erfolg der Kündigung ist zuletzt, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben darlegt, welche konkreten Nachteile ihm entstehen, wenn er die Immobilie gar nicht oder in vermietetem Zustand verkauft (vgl. AG Neuss, Urteil vom 13.06.1990 – 30 C 202/90). Dazu wird gefordert, dass der Vermieter Ausführungen dazu macht, welcher Kaufpreis für das Objekt im vermieteten Zustand einerseits und im unvermieteten Zustand anderseits zu erzielen ist (vgl. LG Stuttgart, Beschluss vom 27.12.1994 – 10 T 593/94). Für den Fall, dass der Vermieter die Wohnung bzw. das Haus bereits im vermieteten Zustand erworben hat, wird teilweise außerdem gefordert, dass der Einkaufspreis mitgeteilt wird (str., dafür: LG Berlin, Urteil vom 29. 03. 1996 – 63 S 425/95-, das allerdings nicht erkennen lässt, ob die Angaben im Kündigungsschreiben enthalten sein müssen oder aber auch noch im Prozess vorgetragen werden können). Ergibt sich der erhebliche Nachteil für den Vermieter erst unter Berücksichtigung seiner übrigen finanziellen Verhältnisse, z.B. weil er den Mehrerlös, der sich durch die Veräußerung in unvermietetem Zustand erzielen lässt, zur Tilgung von Verbindlichkeiten und zur Altersversorgung benötigt, müssen auch die finanziellen Verhältnisse dargelegt werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.03.1996 – 63 S 425/95- wiederum, ohne erkennen zu lassen, ob die Darlegung auch noch im Prozess erfolgen kann).

V. Widerspruchsrecht des Mieters

Wie immer, wenn der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich gem. § 573 BGB kündigt, steht dem Mieter auch im Falle einer Kündigung, die erfolgt, um die Wohnung bzw. das Haus unvermietet verkaufen zu können, unter den Voraussetzungen des § 574 BGB ein Widerspruchsrecht zu, das ihn berechtigt, vom Vermieter die (zeitweise) Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Das Widerspruchsrecht besteht dann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen unterscheiden sich nicht von denjenigen, die vorliegen müssen bzw. eintreten, wenn der Mieter Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegt. Aus diesem Grund wird an dieser Stelle auf unseren Beitrag „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“ verwiesen.

VI. Darlegungs- und Beweislast

Kommt es zwischen den Mietparteien zum Streit über die Wirksamkeit der Kündigung und zieht der Mieter nicht freiwillig aus, muss der Vermieter ihn auf Räumung verklagen. Bevor er einen Prozess anstrengt, sollte sich der Vermieter allerdings über die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage Klarheit verschaffen. Diese hängen entscheidend davon ab, ob der Vermieter streitige Tatsachen, für die er die Darlegungs- und Beweislast trägt, auch tatsächlich beweisen kann. Für die richtige Einschätzung der Erfolgsausichten ist daher auch die Kenntnis von der Beweislastverteilung von nicht unerheblicher Bedeutung.

Wie in jedem Zivilprozess gilt auch für die Klage des Vermieters auf Räumung einer Wohnung, dass er die tatsächlichen Voraussetzungen derjenigen Norm darzulegen und zu beweisen hat, aus der er Rechte herleitet (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2010 – IV ZR 264/08). Er trägt also die Beweislast für das Vorliegen der Tatsachen, aus denen sich sein Kündigungsrecht und die formgerechte und ausreichend begründete Erklärung der Kündigung ergeben.

Konkret ergibt sich hieraus für den Vermieter, dass er diejenigen Tatsachen darlegen und im Falle des Bestreitens durch den Mieter beweisen muss, aus denen sich

  • seine Verkaufsabsicht,
  • die Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung,
  • die Hinderung des Verkaufs durch das Mietverhältnis,
  • die sich im Falle der unterbleibenden oder im vermieteten Zustand erfolgenden Veräußerung für ihn ergebenden erheblichen Nachteile und
  • der Zugang der den Anforderungen der §§ 568 Abs.1, 573 Abs.3 BGB entsprechenden Kündigungserklärung

ergeben.

Der Beweis für die Verkaufsabsicht lässt sich am besten dadurch erbringen, dass dargelegt und bewiesen wird, dass es tatsächliche Verkaufsbemühungen, wie z.B. die Aufgabe einer Anzeige oder die Einschaltung eines Maklers gegeben hat, sofern diese bereits stattgefunden haben, was z. B. dann nicht zwingend erforderlich ist, wenn sich der Vermieter darauf beruft, Bemühungen, die vermietete Wohnung zu einem angemessenen Preis zu verkaufen, seien aussichtslos. Dann muss er im Falle des Bestreitens durch den Mieter allerdings die Aussichtslosigkeit, z. B. durch eine Maklerauskunft oder ein Privatgutachten beweisen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04. 06. 1998 – 1 BvR 1575–94).

Ob der beabsichtigte Verkauf sich als angemessene Verwertung darstellt, ist zwar eine Wertungsfrage, die nicht dem Beweis zugänglich ist. Dies ändert jedoch nichts daran, dass die Bewertungsgrundlage, also diejenigen Tatsachen, aus denen der Schluss der Angemessenheit gezogen werden kann, dargelegt und im Streitfall vom Vermieter bewiesen werden müssen. Dazu muss der Vermieter seine Verkaufsgründe darlegen und notfalls beweisen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 573 BGB, Rn.183).

Auch für das Erfordernis der Behinderung der angemessenen Verwertung durch das Mietverhältnis müssen konkrete Tatsachen vorgetragen und ggf. bewiesen werden, aus denen sich ergibt, dass und aus welchem Grund das Mietverhältnis den Verkauf gänzlich oder zu angemessenen Bedingungen behindert, und zwar auch dann, wenn der Vermieter geltend macht, er könne einen erheblich höheren Erlös erzielen, wenn die Wohnung freistehe. Der Vermieter sollte sich nicht darauf verlassen, dass das Gericht einen detaillierten Vortrag und den entsprechenden Beweis mit der Begründung für nicht erforderlich hält, es sei gerichtsbekannt, dass der Verkauf einer Wohnung einen erheblich höheren Erlös erbringt, wenn sie freisteht. Dies vertreten zwar einige Instanzgerichte, wie z. B. das LG München II mit Urteil vom 12.05.1987 – 2 S 2005/86- und das LG Düsseldorf mit Urteil vom 20.11.1990 – 24 S 490/90. Diese Ansicht ist jedoch nicht allgemeingültig (vgl. dazu das Urteil des LG Freiburg (Breisgau) vom 15. 07. 1991 – 3 S 90/91-, wonach ggf. zu beweisende Angaben dazu nötig sind, welcher Kaufpreis in unvermietetem und welcher Kaufpreis in vermietetem Zustand erreichbar wäre, um festzustellen, welcher prozentuale Preisabschlag auf die Vermietungssituation zurückzuführen ist).

Im Mittelpunkt einer Räumungsklage, die erfolgt, weil der Vermieter das Mietverhältnis zum Zwecke des Verkaufs der Wohnung bzw. des Hauses in unvermietetem Zustand gekündigt hat, steht die dem Vermieter obliegende Darlegung und der Beweis derjenigen Tatsachen, aus denen sich die erheblichen Nachteile ergeben, die § 573 Abs.2 Nr.3 BGB fordert.

Hier sollte der Vermieter nicht mit Ausführungen und Beweisangeboten sparen. Ergibt sich die Erheblichkeit eines Nachteils erst aus sonstigen persönlichen Verhältnissen, wie z. B. gesundheitlichen Aspekten (vgl. dazu die Ausführungen oben unter II.4.), müssen auch diese vom Vermieter dargelegt und -falls der Mieter diese bestreitet- bewiesen werden.

Der Mieter muss als Beklagter diejenigen Tatsachen darlegen und im Streitfall beweisen, aus denen sich ergibt, dass das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist. Beruft er sich z. B. auf das Eingreifen der Sperrfrist des § 577a BGB (vgl. dazu die Ausführungen oben unter III.), muss er darlegen und beweisen, dass an der an ihn vermieteten Wohnung nach deren Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend veräußert worden ist.

Hat der Mieter einen Widerspruch eingelegt (vgl. dazu die Ausführungen oben unter V.), obliegt es dem Mieter, diejenigen Tatsachen vorzutragen und zu beweisen, aus denen sich die unzumutbare Härte und die form- und fristgerechte Einlegung des Widerspruchs ergeben. Der Vermieter hingegen muss diejenigen Tatsachen vortragen und beweisen, die im Rahmen der gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu berücksichtigen sind.

VII. Fazit und Zusammenfassung:

1. Der Vermieter hat gem. § 573 Abs.2 Nr.3 BGB die Möglichkeit, ein Mietverhältnis über Wohnraum ordentlich fristgemäß zu kündigen, wenn

  • er beabsichtigt, die Mietsache anderweitig zu verwerten, wozu auch ein Verkauf zählt,
  • die beabsichtigte Verwertung, d.h. der Verkauf angemessen ist,
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Verwertung der Immobilie gehindert ist und
  • zu erwarten ist, dass der Vermieter durch die Hinderung an der Verwertung erhebliche Nachteile erleidet.

2. Das Kündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn

  • der Vermieter die Mietsache im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter bereits erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will,
  • an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist und / oder
  • wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist.

In den beiden letzten Fällen ist der Ausschluss befristet auf drei bis zehn Jahre.

3. In seinem Kündigungsschreiben muss der Vermieter alle Tatsachen angeben, deren Kenntnis für den Mieter erforderlich ist, um sich Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und zu entscheiden, ob er der Kündigung widerspricht oder sie hinnimmt.

4. Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine unzumutbare Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

5. In einem gerichtlichen Verfahren muss der Vermieter alle Tatsache darlegen und im Streitfall beweisen, aus denen sich die Wirksamkeit seiner Kündigung, d.h. sein Kündigungsrecht und der wirksame Ausspruch der Kündigung ergeben. Außerdem trägt er die Darlegung- und Beweislast für diejenigen Tatsachen, die im Falle eines Widerspruchs durch den Mieter im Rahmen der gem. § 574 Abs.1 BGB durchzuführenden Interessenabwägung zu seinen Gunsten zu berücksichtigen sind.

Dem Mieter obliegt es, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, aus denen sich ergibt, dass das Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen ist. Außerdem muss er im Falle eines von ihm eingelegten Widerspruchs diejenigen Tatsachen vortragen und beweisen, aus denen sich die unzumutbare Härte und die form- und fristgerechte Einlegung des Widerspruchs ergeben.

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