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Wohnung selbst räumen, wenn der Mieter verschwunden ist?

Der Mieter zieht aus, ohne dass der Vermieter davon weiß: Die Wohnung ist verschlossen, nichts geräumt und die Miete nicht gezahlt. Was ist zu tun, wenn der Mieter einfach verschwindet und den Vermieter mit all dem zurücklässt? Kann man als Vermieter die Mietwohnung einfach selbst räumen? Praktisch gesehen scheint das die einfachste Lösung – rechtlich ist das aber unzulässig und kann den Vermieter in größte Schwierigkeiten bringen.

Bevor eine Wohnung geräumt werden kann, ist die Wohnung nämlich erst einmal zu kündigen – das gilt auch dann, wenn der Mieter verschwunden ist.

I. Mieter verschwunden: Wohnung kündigen

Dass der Mieter spurlos verschwunden ist, bemerkt man als Vermieter meist erst, wenn die Miete nicht mehr gezahlt wird. Kann dann kein Kontakt hergestellt werden, fragt man sich schnell, wo der Mieter denn ist. Ein typisches Beispiel sind hier die sogenannten Mietnomaden, die eine Wohnung anmieten und ohne zu zahlen verschwinden. Wichtig ist in solchen Fällen, sich als Vermieter nicht panisch zu verhalten und die richtigen rechtlichen Schritte zu gehen: Der erste ist: Wohnung sofort fristlos kündigen. Als Kündigungsgrund genügen hier regelmäßig die offenen Mietzahlungen.

Entscheidend ist für die Kündigung allerdings, dass die Kündigung dem Mieter auch zugestellt werden kann, denn die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung: d.h. die Kündigung muss demjenigen zugehen, für den sie bestimmt ist, um wirksam zu werden. Nach dem Verschwinden des Mieters ist dies nicht so einfach, denn es stellt sich die Frage: Wohin ist die Kündigung zu schicken?

Naheliegend ist es, dem Mieter die Kündigung nachzusenden. Ist der Mieter absolut nicht auffindbar und unbekannt verzogen, kann der Vermieter die öffentliche Zustellung § 132 Abs. 2 BGB nach Verbindung mit §§ 185 ff ZPO beim Amtsgericht beantragen. Diese Art der Zustellung kommt für alle Schriftstücke in Betracht die empfangsbedürftig sind und deren Empfänger sich an einem allgemein unbekannten Aufenthaltsort befindet. Das wird von den Gerichten aber erst dann angenommen, wenn ein Vermieter alle Möglichkeiten der Suche nach dem Mieter ausgeschöpft hat (vgl. BGH, Urteil vom 04.07.2012, Az.: XII ZR 94/10) und keinen anderen Berechtigten findet, dem er an Stelle des Mieters die Kündigung zustellen kann.

Als Vermieter müssen Sie sich daher (nachweisbar) danach erkundigen:

  • Wohin der verschwundene Mieter verzogen ist: Anfrage beim Einwohnermeldeamt und Nachfragen bei Bekannten, Nachbarn, Familienangehörigen des Mieters etc.
  • Und ob nicht jemand Drittes für die Zustellung der Kündigung in Frage kommt: besondere Vertreter, wie z.B. der Anwalt des Mieters oder ähnliches (das geht aber nur, wenn Ihnen bereits eine Zustellungsvollmacht bekannt ist)

Die öffentliche Zustellung erfolgt dann nach § 132 Abs.2 S.1 BGB i. V. m. § 186 Abs.2 S.1 ZPO durch einen öffentlichen Aushang (an der Gerichtstafel oder dem elektronischen Anzeiger für Bekanntmachungen des Gerichts) für einen Monat. Sobald ein Monat seit der Veröffentlichung vergangen ist, gilt die Kündigung als zugegangen (§ 132 Abs.2 S.1 BGB i. V. m § 188 Abs.1 S.1 ZPO).

II. Kann der Vermieter die Wohnung selbst räumen?

Erst nach der erfolgten Kündigung, ist die Frage nach der Räumung der Wohnung zu beantworten. Nach dem Gesetz bedarf es für jede Räumung von Wohnraum grundsätzlich eines Räumungstitels! Als Vermieter ist man weder befugt die Mietwohnung zu betreten, noch zu räumen: Tut man dies trotzdem begeht man eine Straftat (Hausfriedensbruchs gem. § 123 StGB). Taucht der Mieter dann doch noch auf kann man als Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet sein (vgl. BGH, Urteil vom 14. 07. 2010, Az.: VIII ZR 45/09).

Wie bekomme ich einen Räumungstitel?

Einen Räumungstitel bekommt ein Vermieter nur durch eine Räumungsklage. Die Klage wird dem verschwundenen Mieter dann ebenfalls durch öffentliche Zustellung „übermittelt“. Es folgt das gleiche Vorgehen wie bei der Zustellung der Kündigung: öffentlicher Aushang und einen Monat abwarten (§§ 185 ff. ZPO). Reagiert der verschwundene Mieter allerdings auch daraufhin nicht, geht das Räumungsverfahren üblicherweise sehr schnell. Der Vermieter hat dann innerhalb kürzester Zeit einen Räumungstitel.

Ein anderer Weg in Notfällen: In besonders dringenden Fällen kann ein Räumungstitel auch in einem gerichtlichen Eilverfahren angeordnet werden: einstweilige Verfügung nach § 940a ZPO. Das ist zum Beispiel in den Fällen denkbar, in denen konkreten Gefahr für Leib oder Leben durch die Gegenstände in der Wohnung besteht (z.B. Lagerung von Sprengmitteln oder giftigen Substanzen etc.). In Fällen in denen eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben wurde, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung (§ 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

Weitere Details zum Vorgehen bei der zu der Räumungsklage erhalten Sie in dem Artikel: „Räumungsklage bei Zahlungsverzug – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter„.

Kann der Vermieter mit dem Räumungstitel die Wohnung räumen?

Die Antwort ist auch hier: Nein. Der Vermieter kann den Räumungstitel nicht eigenmächtig umsetzen und einfach die Wohnung ausräumen: Mit dem Räumungstitel ist ein Gerichtsvollzieher aufzusuchen, der die Mietwohnung öffnet und räumt. Rechtlich sprich man von einer sogenannten Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

III. Kosten der Räumung und Entrümpelung

Die Prozesskosten, Kosten der Räumung und auch der Entrümpelung kann der Vermieter regelmäßig von dem Mieter ersetzt verlangen: nur leider ist dieser Anspruch nach dem Verschwinden des Mieters kaum durchsetzbar. Das gleiche gilt für offene Mietrückstände oder sonstige Forderungen gegenüber dem Mieter.

Für den Vermieter ist es daher wichtig, bereits im Rahmen der Gerichtsverfahren möglichst kostengünstige Varianten zu wählen und seine Ausgaben möglichst gering zu halten: Zum Beispiel durch eine Beschränkung des Vollstreckungsauftrages für den Gerichtsvollzieher nach § 885a ZPO. Sind zurückgelassene verwertbare Gegenstände oder Möbel in der Mietwohnung kann unter gewissen Voraussetzungen auch eine Befriedigung des Vermieters aus einem Versteigerungs- oder Verkaufserlös erfolgen. Eine gute Übersicht über die verschiedenen Verwertungsmöglichkeiten zurückgelassener Gegenstände in der Mietwohnung finden Sie in dem Beitrag: „Mieter ist verschwunden und einfach ausgezogen – Was können Vermieter tun?„.

IV. Fazit

Wenn der Mieter einfach verschwunden ist und Sie als Vermieter die Räumung der Mietwohnung beabsichtigen, ist es notwendig die Wohnung erst zu kündigen und dann einen Räumungstitel zu erwirken. Gerade dann wenn man Kosten sparen will und eine schnelle Neuvermietung erzielen will, ist es empfehlenswert einen rechtlichen Beistand hinzuziehen, damit schnellstmöglich die richtigen Anträge gestellt werden. Zeit ist hier bares Geld.

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