Aufgrund der Kappungsgrenze in § 558 III BGB darf der Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren bis zu 20 Prozent bis zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Per Rechtsverordnung können die Bundesländer in Gebieten mit Wohnungsknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent absenken. Diese Absenkung auf 15% erfolgte zum Beispiel in Berlin.
Inhalt: Die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
I. Grundsätzliches zur Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung
II. Anwendung und Berechnung
III. Beispiele zur Berechnung der Kappungsgrenze
1. Grundlegende Beispielrechnung
2. Mehrfache Mieterhöhung (Beispiel)
3. Vereinbarung einer Teilinklusivmiete
4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme
I. Grundsätzliches zur Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung
Eine mehrfache Erhöhung innerhalb von 3 Jahren ist möglich, soweit er dabei die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreitet und maximal 20 Prozent erhöht.
Mit der Kappungsgrenze darf also die Miete binnen drei Jahren um nicht mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen, selbst wenn im Einzelfall die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Miete erlauben würde. Unerheblich bleibt, wenn der Vermieter in den Jahren zuvor die Miete nicht erhöht hat.
Mieterhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten bleiben außen vor. Die Miete ist zur Berechnung der Kappungsgrenze um entsprechende Erhöhungen zu bereinigen. Erhöht der Vermieter die Miete auf bis zu 20 % und verlangt zugleich erhöhte Betriebskosten, muss der Mieter natürlich mehr als bloß 20 % Kostensteigerung akzeptieren.
Ausgangspunkt zur Berechnung der Kappungsgrenze ist also die reine Kaltmiete ohne Betriebskostenvorauszahlung oder bei Vereinbarung einer Inklusiv- oder Bruttomiete der vereinbarte Pauschalbetrag.
Überschreitet die Mieterhöhung die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht formell unwirksam, sondern nur insoweit unbegründet, als die Kappungsgrenze überschritten wird. Übersteigt das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die Kappungsgrenze, ist die Mieterhöhung um den Mehrbetrag zu kürzen.
II. Anwendung und Berechnung
Erhält der Mieter ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters, muss er rechnen. Dabei sind folgende Gedankengänge zielführend.
- Welche Miete (Kaltmiete ohne Nebenkosten, Inklusivmiete) hat der Mieter in den letzten 3 Jahren, bevor die Mieterhöhung wirksam wird, gezahlt? Von dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung sind also 3 Jahre zurückzurechnen. Es ergibt sich die maßgebliche Ausgangsmiete. Der maßgebliche Zeitpunkt der Kappungsgrenze wird durch den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bestimmt. In Berlin wurde beispielsweise die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt. Maßgeblich ist aber immer die Rechtslage, die im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebend war. Insoweit kann sich der Mieter nicht auf die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % berufen, wenn zu diesem Zeitpunkt noch die alte Kappungsgrenze von 20 % maßgebend war (LG Berlin Urt.v. 10.12.2013 in GE 2014, 462; BayObLG GE 1992, 1265).
- Wie hoch ist die Mieterhöhung?
- Um welchen Prozentsatz erhöht sich die Miete in Bezug auf den Mietbetrag der Ausgangsmiete?
- Sofern der Mieterhöhungsbetrag die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent übersteigt, ist der darüber hinausgehende Betrag zu kürzen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Mieterhöhung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Maßgebend ist allein die Kappungsgrenze.
III. Beispiele zur Berechnung der Kappungsgrenze
1. Grundlegende Beispielrechnung
Mieterhöhung vom 3.1.2014 mit Wirkung zum 1.4.2014 von 500 € auf 575 €,
Ausgangsmiete in den letzten 3 Jahren (gerechnet vom 1.4.2014 minus 3 Jahre = 1.4.2011) = 500 €
Maximale mögliche Erhöhung = 20 % von 500 € = 100 €
Die geforderte Mieterhöhung von 500 € auf 575 € um 75 € liegt also unterhalb der Kappungsgrenze.
Voraussetzung ist ferner, dass damit die ortsübliche Miete nicht überschritten wird. Dazu muss der Vermieter eine Begründung liefern (Verweis auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde).
Liegt die Mieterhöhung auf 575 € also über der ortsüblichen Miete von z.B. 560 €, braucht der Mieter nur 560 € als ortsübliche Miete zu akzeptieren, auch wenn die Kappungsgrenze damit nicht erreicht wird.
2. Mehrfache Mieterhöhung (Beispiel)
Ausgangsmiete seit 1.4.2011 = 500 €
Mieterhöhungen sind dann alle 15 Monate möglich, also:
Mieterhöhung zum 1.7.2012 auf z.B. 540 €
Mieterhöhung zum 1.10.2013 auf 580 €
Mieterhöhung zum 1.1.2015 auf 620 €
Maximal mögliche Erhöhung binnen drei Jahren wäre 20 % von 500 € = 100 € auf 600 €.
Der die Kappungsgrenze übersteigende Betrag von 20 € kann nicht gefordert werden, auch wenn die ortsübliche Miete 620 € und mehr beträgt. Die Mieterhöhung im dritten Jahr darf also maximal 20 € betragen (also von 580 € auf 600 €).
Der Vermieter kann das Niveau der ortsüblichen Miete erst im vierten Jahr (zum 1.7.2015) erreichen. Ausgangsmiete ist dann nämlich 540 € (die 3 Jahre zuvor am 1.7.2012 maßgebliche Miete), davon 20 % = 108 €, ergibt eine neue Miete von 648 € (540 € + 108 €), soweit diese ortsüblich ist.
Das rein rechnerisch auch aufgrund der Kappungsgrenze bestehende enorme Steigerungspotenzial der Mieten wird durch den Umstand, dass die Mieten immer ortsüblich sein müssen, wieder eingeschränkt. Insoweit versteht sich der Satz, dass der Vermieter alle drei Jahre rein theoretisch die Miete um bis zu 20 % erhöhen könnte, einschränkend.
3. Vereinbarung einer Brutto-/Teilinklusivmiete
Beträgt bei Vereinbarung einer Brutto-/Teilinklusivmiete von z.B. 500 € der fiktive Nebenkostenanteil 100 €, kann die Miete um 100 € (20 % von 500 €) erhöht werden. Maßgebende Ausgangsmiete ist die Inklusivmiete!
Für den Vermieter hat dies den Vorteil, dass er die Mietsteigerung auf der Basis von 500 € vornehmen kann und nicht auf 400 € (500 € Inklusivmiete abzüglich 100 € Nebenkosten). Denn dann könnte er nur um 20 % von 400 € = 80 € erhöhen.
4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme
Der Vermieter führt energetische Modernisierungsmaßnahmen aus (Dämmung Dach, Fassade, Energiesparfenster). Gemäß § 559 BGB kann er den Kostenaufwand in Höhe von 11 Prozent auf die Jahresmiete umlegen.
Ungeachtet dessen, kann er zusätzlich nach § 558 BGB eine normale Mieterhöhung herbeiführen, bei der er die ortsübliche Miete und die Kappungsgrenze beachten muss. Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich am nicht modernisierten Wohnraum.
Erhöht der Mieter die Miete auf beiden Grundlagen, kann es sein, dass der Mieter mehr als 20 Prozent Mieterhöhung akzeptieren muss. Theoretisch könnte die Mieterhöhung dann 11 % der umlegbaren und anteiligen Modernisierungskosten betragen + 20 % für die Mieterhöhung nach § 558 BbG bis zur Kappungsgrenze.
Alternativ kann er ausschließlich nach § 558 BGB erhöhen und sich dabei am modernisierten Zustand der Wohnung orientieren. Vergleichsmerkmal ist dann der Standard einer modernisierten Wohnung.
15.12.2014 - 17:07
Diese Berechnung der maximalen Mieterhöhung ist FALSCH, da sich die 11 % auf die Kosten der Modernisierung beziehen und so nicht einfach zu den 20 % Kappungsgrenze addiert werden dürfen.
Zitat:
Theoretisch könnte die Mieterhöhung dann bis zu 31 % betragen (11 % wegen Modernisierung und 20 % normale Mieterhöhung).
15.12.2014 - 18:58
Hallo Herr Eisenreich,
danke für den Hinweis. Ich habe den Satz entsprechend korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.09.2016 - 14:46
Danach darf also der Vermieter nach meinem Einzug auch vor Ablauf von 3 Jahren, z.B. nach 2 Jahren, bereits die vollen 15 % erhöhen, sofern die Kappungsgrenze eingehalten wird.
Habe ich das so richtig verstanden?
Besten Dank und Gruß
C. Mai
22.09.2016 - 15:03
Hallo C. Mai,
innerhalb von drei Jahren darf nicht mehr als 20% erhöht werden – das ist die Kappungsgrenze. Und diese Regelung hat erstmals nichts mit Ihrem Einzug zu tun, richtig.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.06.2017 - 13:47
Ich könnte aber demnach auch im ersten Jahr nach Kauf der Wohnung komplett 20% erhöhen wenn ich dabei immer noch unter der Vergleichsmiete liege oder? Würzburg z.B.
21.06.2017 - 14:05
Hallo Ulrich,
ja – und wenn die anderen zeitlichen Einschränkungen erfüllt sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2023 - 19:03
Ich wohne jetzt 12 Jahre in meiner Wohnung ggf. Warmmiete 400 Euro, seit kurzen wollte der Vermieter die Miete erhöhen auf knapp 250 Euro? Darf er das
04.03.2023 - 19:15
Hallo Sementha,
i.d.R. kann die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20% erhöht werden. In Ihrem Beispiel also um 80 Euro.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.09.2016 - 10:41
Lieber Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.
Wenn also der Vermieter jetzt die 15% (für Berlin) voll ausschöpft UND an die Obergrenze der Mietspiegelspanne geht, darf der Vermieter nach weiteren 15 Monaten nicht erhöhen, weil die Vergleichsmiete damit überstiegen werden würde.
Ist das so korrekt?
Vielen Dank nochmals und beste Grüße
C.Mai
26.09.2016 - 14:34
Hallo C. Mai,
wenn sich der Mietspiegel in den 15 Monaten nicht verändert, sehe ich keinen Raum für eine weitere Erhöhung, genau.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.06.2017 - 09:07
Auch wenn sich der Mietspiegel verändert und die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, darf in diesem Fall nach nur 15 Monaten die Miete nicht erhöht werden! Das wäre eine Verletzung der Kappungsgrenze, denn diese wurde ja schon beim ersten Mal voll ausgeschöpft. Eine Erhöhung ist erst nach 3 Jahren wieder möglich.
17.10.2016 - 12:03
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich stehe vor einem Wohnungswechsel. In dem mir vorgelegten Entwurf des Mietvertrages steht folgendes:
“Der Netto-Mietzins beträgt monatlich XX Euro. Der Netto-Mietzins bleibt fest bis zum 31.12.2019. Nach Ablauf dieses Zeitraumes verpflichten sich die Vertragsteile auf eine entsprechende Aufforderung durch den Vermieter, den Mietzins an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.”
Gilt hier die Kappungsgrenze von 20 %? Der Mietpreis für die angegebenen drei Jahre ist nämlich deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Außerdem vermute ich, dass dann ein Änderungsvertrag zum neuen Mietzins abgeschlossen werden müsste (Dauer, etc.). Ich bin mir unsicher, wie ich mit diesem Vertragsentwurf umgehen soll.
18.10.2016 - 08:30
Hallo Carmen,
in jedem Fall ist diese Klausel ungewöhnlich – vielleicht auch unwirksam. Das könnten Sie überprüfen lassen. Ich würde es von der Situation abhängig machen. Wie ist der Zustand der Wohnung? Warum soll jetzt günstig vermietet werden? Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete jetzt? Gibt es einen Mietspiegel?
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.07.2017 - 23:40
Hallo zusammen,
ich habe die Miete unseres Mieters seit 6 Jahren nicht erhöht. Könnte ich nun sowohl die Kosten einer Modernisierung (Dachsanierung in 2016) sowie die 20% (Kappungsgrenze) in die neue Miete einfließen lassen ?
Grüße
Volker Löwe
27.07.2017 - 14:56
Hallo Volker,
wie man bei einer Mieterhöhung wegen einer Modernisierung vorgeht, sollten Sie vielleicht nochmals im Detail nachlesen.
Bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Sachlage vielleicht noch einfacher.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.07.2017 - 09:24
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe ebenfalls ein Schreiben zur Mieterhöhung erhalten. Nach meinen bisherigen Recherchen ist es grundsätzlich formal richtig. Einziger Aufhänger ist für mich die Kappungsgrenze.
Bis zum Januar 2015 lag die Miete bei 5,30/qm. Ab 01.02.2015 dann bei 6,10.
Ab 01.10.2017 soll die Miete 7,10 betragen (wäre formal die “ortsübliche” Miete).
Lege ich die Kappungsgrenze zugrunde, müßte sich die Mieterhöhung innerhalb von 3 Jahren auf die Höhe von 5,30 beziehen. Zuzüglich 20% wäre dann ab 01.10.2017 die neue Miete 6,36/qm.
(Die Kappungsgrenzenverordnung von 2014 gilt bei uns nicht)
Ich könnte also der Mieterhöhung bis zu diesem Betrag zustimmen und der Vermieter müßte dann wieder alle vorgesehenen Fristen (15 Monate) bis zur nächsten Mieterhöhung einhalten.
Ist mein Gedankengang richtig?
Vielen Dank und viele Grüße
K. P. Schulz
27.07.2017 - 14:27
Hallo K.P,
5,30 Euro x 1,2 = 6,36 Euro. Das sehe ich wie Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.08.2017 - 15:29
Sehr geehrter Herr Hundt,
im Juli erhielt ich eine Mieterhöhung, die mit der Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel begründet wurde. Die Erhöhung wurde ausdrücklich unter Hinweis auf die in Berlin geltende 15%-Kappungsgrenze gekürzt. Die eigentlich nach dem Mietspiegel mögliche Erhöhung wurde daher nur zum Teil weitergegeben.
Als Bezugspunkt für die 15%-Regelung wurde allerdings die Nettomiete heran gezogen, die sich NACH der Umlage einer Modernisierung im Januar 2017 ergeben hat.
Meine Frage ist nun: Bezieht sich die 15%-Regel auf die Nettomiete VOR Mieterhöhung wegen Modernisierung oder gilt die durch Modernisierung erhöhte Miete als Berechnungsgrundlage für die 15%?
Viele Dank und beste Grüße
Adam Schmidt
28.08.2017 - 14:11
Hallo Adam,
clevere Vermieter erhöhen genau so die Mieter, erst Modernisierung, dann Vergleichsmiete.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.10.2017 - 21:55
Hallo,
wie verhält es sich wenn zusätzlich zur Wohnung ein Stellplatz gemietet werden muss? Bezieht sich die Kappungsgrenze von 20% dann auf die Summe dieser beiden Mieten oder gilt sie nur für die Miete der Wohnung?
Beispiel:
Miete Wohnung: 500 € + 20% = 600 €
Miete Stellplatz: 20 € + 25% = 25 €
Gesamtsteigerung der Miete wäre hier von 520 auf 625 € und somit um 20,2%. Die Mieten für Wohnung und Stellplatz sind hierbei im gleichen Mietvertrag festgeschrieben und der Stellplatz kann nicht unabhängig gekündigt werden.
11.11.2017 - 15:25
Hallo Herr Hundt,
ich schließe mich der Frage von Florian an.
Wie verhält es sich wenn gleichzeitig die Miete des Stellplatzes erhögt werden soll und wie sollte ein solches Mieterhöhungsschreiben formuliert sein.
Danke und besten Gruß
Anna
11.11.2017 - 17:03
Hallo Anna,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider kein Musterbrief als Kommentar verfassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.11.2017 - 17:38
Hallo Herr Hundt,
ich habe noch eine Frage zur Mieterhöhung einer Wohnung mit Garage.
Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietenspiegel qm-Preis von z. B. € 9,34 ergibt und im Mietenspiegel aber keine Garage aufgeführt ist, wie kann dann die Miete der Garage zusammen mit der Wohnung, erhöht werden. Oder muss dann die Garagen zusammen mit der Wohnung entsprechend der Kappungsgrenze erhöht werden, falls 20% der Wohnungsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von € 9,34, liegen?
Vielen Dank und beste Grüße
Anna
09.04.2018 - 20:21
Hallo Herr Hundt,
eine Frage, auch zu den Fristen.
Uns wurde, zum 01.04.2015 die Miete von € 433,06 auf € 498,02 erhöht, somit um 15,0002309149 %.
Nun wird uns erneut die Miete zum 01.04.2018 von € 498,02 auf € 529,30 erhöht, somit um 6,2808722541 %.
Das ganze mit Verweis auf die vom Land Hessen in Kraft gesetzte Kappungsgrenzenverordnung, nach der die Mieterhöhung auf 15 % innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren zu begrenzen sind.
Ich gehe davon aus das der Zeitraum peinlichst genau auf 3 Jahre angesetzt wurde und somit richtig ist. Ist das so?
Wie “tief” werden die jeweiligen Prozentwerte angesetz (Nachkommastellen)?
Besten Dank und viele Grüße
Toni
10.04.2018 - 18:20
Hallo Toni,
Ihre Miete war drei Jahre unverändert. Sofern die ortsübliche Vergleichsmiete höhe ist, kann der Vermieter erhöhen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.04.2018 - 17:14
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die Rückmeldeung.
Mit bestem Gruß
Toni
16.05.2018 - 17:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
mir wurde berichtet, daß bei einer Mieterhöhung die Kappungsgrenze von 20% nicht beachtet werden muss, wenn die Miete zuvor mind. 4 Jahre oder länger nicht erhöht wurde, man könnte dann in einem Zug auf die ortsübl. Miete erhöhen. Gibt es diese Ausnahme-Regelung?
Hintergrund: Eine jetzt gekaufte, vermietete Wohnung ist seit 2009 unverändert zu 3,30€/qm vermietet, ortsüblich wären 5€, kann ich in einem Zug auf 5€ erhöhen oder erst 3,30×1,2 = 3,96€ und in 3 Jahren 3,96x 1,2 = 4,75€ um dann erst im 7. Jahr mit der 3. Erhöhung die Vergleichsmiete zu erreichen?
Besten Dank und Grüße
17.05.2018 - 07:12
Hallo Christian,
die Regelungen ist mir nicht bekannt und macht auch keinen Sinn. Sie können ja ohnehin nur alle drei Jahre um 20% erhöhen. Dann müssen Vermieter ja nur noch ein weiteres Jahr abwarten und könnten dann x-beliebtig erhöhen.
Ihr zweiter Weg ist der korrekte.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.06.2018 - 07:52
Guten Tag Herr Hundt,
zu 2. “Mehrfache Mieterhöhung” habe ich eine Frage:
Die Kappungsgrenze 600,- € habe ich verstanden. Aber das Datum ab dem vierten Jahr für die Erhöhung (1.1.2015) nicht. Die vierte Erhöhung darf m.E. erst zum 01.04.2016 erfolgen, 15 Monate nach dem 1.1.2015, mit einer Miete von max. 648,- €. Wie sind Sie auf den 1.1.2015 gekommen? Und wenn die Miete zum 1.4.2016 erhöht wird, muss ich doch 3 Jahre zurück schauen, welche Miete dort galt, im Beispiel also Miete am 01.04.2013 = 540,- € X 20% = 108,- € Erhöhung auf 648,- € möglich?
Beste Grüße
Jörg K.
23.07.2018 - 09:04
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe 2007 einen Mietvertrag mit einer vereinbarten Brutto-Kaltmiete (einschließlich aller Nebenkosten, ausschließlich Heizung und Warmwasser) abgeschlossen.
Kann bei mir also nun, wie unter III.3. angegeben, bei einer Mieterhöhung gemäß $558, die Berechnung der Kappungsgrenze vom Gesamtmietbetrag errechnet werden, oder muß der Nebenkostenanteil berücksichtigt werden ?
Der Vermieter bezieht sich in seiner Begründung zur Mieterhöhung unter anderem darauf, daß der zulässige Maximalwert des Mietspiegels unter Berücksichtigung des Mittelwertes gemäß Mietspiegelfeldes X + des von ihm ermittelten Betriebskostenanteils X nicht überschritten wird.
Er hat also in der Begründung u.a. einen Betriebskostenanteil errechnet, diesen jedoch nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze herangezogen.
Ich bin mir nun unsicher darüber, ob die Brutto-Kaltmiete und die von Ihnen hier bezeichnete Brutto-/ Teilinklusivmiete das Gleiche sind.
Mit freundlichem Gruß
M
22.10.2018 - 23:22
Guten Tag
Wir wohnen seit 2005 in unserer Wohnung mit 630 € Miete inklusive Stellplatz.
Am 1.4.2017 wurde die Miete das erste mal erhöht um 75 € auf jetzt 705€ .
Jetzt habe ich eine erneute Mieterhöhung erhalten wieder um 75€ mit Begründung wegen der Ortsübliche Miete. Ich habe darauf hingewiesen das damit die Kappungsgrenze überschritten sei und ich nur bis zur Kappungsgrenze die Mieterhöhung akzeptiere.
Jetzt hat der Vermieter gemeint das die erste Mieterhöhung für die Miete ab 1.4.2014 gelte und er jetzt ab 1.4.2018 dann die Miete um 20% bis zum 30.3.2021 erhöhen kann.
Stimmt das?
23.10.2018 - 08:20
Hallo Claudia,
die drei Jahre berechnen sich nicht rückwirkend, sondern beginnend mit dem Datum der ersten Mieterhöhung. Klären Sie Ihrem Vermieter am besten auf.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.01.2019 - 18:48
Hallo und Guten Tag,
Wir zahlen seit Dez. 2001 bis Heute Jan. 2019 für ca. 78qm 550€ Kaltmiete.
Unser Vermieter hat uns Mündlich angekündigt das Sie die Miete erhöhen wollen.
Ab nächstem Monat auf 650€.
Wir wohnen in Stuttgart und sind bei diesen 15% Kappungsgrenze.
Wenn ich der Mathematik mächtig bin ist das zu Hoch! Oder?
Um Wieviel darf in dem fall erhöht werden, ab wann und wann wieder.
Danke Vielmals.
Mit freundlichen Grüßen
D. D.
09.01.2019 - 10:01
Hallo Robert,
ja, 550,00 Euro * 1,15 = 632,50 Euro.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.02.2019 - 21:52
Sehr geehrter Herr Hundt,
Meine Wohnung wurde Modernisiert im Jahr 2000. Danach zahlte ich also BK,Kaltmiete und Modernisierungskosten. Nach 8 Jahren wurden die Modernisierungskosten mit der Kaltmiete addiert, so das auf der Betriebsabrechnung nur noch Kaltmiete und BK aufgeführt wurden. Nun gab es nach 18 Jahren eine Mieterhöhung um 20%. Mich ärgert, das nun bei jeder Mietserhöhung auch die Modernisierungskosten erhöht werden
Viele Grüße
28.02.2019 - 06:27
Hallo Erna,
die erhöhte Miete nach einer Modernisierung bildet die neue Ausgangsmiete für weitere Erhöhungen, das ist normal.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.05.2019 - 22:00
Hallo zusammen,
Mein Problem ist vlt. selten, aber dennoch interessant..;-)..
Ich wohne seit über zehn Jahre in einer Mietwohnung in Hannover (hier gilt m.E die Kappungsgrenze von 15%). Im Mietvertrag ist die Wohnung mit 80qm angegeben (460 Euro Kaltmiete)… nach nun erfolgter neuen Wohnflächenberechnung beträgt diese jedoch (unzweifelhaft) 95 qm.
Nun fordert mich mein Vermieter auf zukünftig (460/80*95) 546,24 Euro Kaltmiete zu zahlen… also 84,24 Euro mehr als bisher…. meine letzte Mieterhöhung (war vor 2,5 Jahren 10%.. Basis waren 418 Euro damals).
Darf mein Vermieter nun diese „Mieterhöhung“ in der geforderten Höhe vornehmen? Oder nicht eigentlich jetzt „nur“ um 5 % von 418 (damalige Basis) oder eben dann in einem halben Jahr (nach Ablauf der 3 Jahre) um 15 % von 460 Euro? Dies wären aber auch nur 69 Euro und nicht die geforderten 84,24 Euro..
Für Ihre Meinung wäre ich sehr dankbar
Vielen Dank + Gruß,
Martin
07.01.2021 - 18:26
Hallo Herr Hundt,
ich wohne in Köln. Mein Vermieter hat am 1.04.2018 die Miete um etwas weniger als 15% erhöht (Rechenbeispiel: EUR 500,- auf 570,-). Nun kündigt man mir zum 1.02.2021 eine weitere Mieterhöhung um weitere 15% an (Beispiel 570,- auf 655,-) . Es sind also nur 34 Monate vergangen.
Ist es richtig, dass ich mit Verweis auf §558 Satz 3 der Erhöhung teilweise zustimme, derart, dass ich einer Erhöhung auf 575,- zustimme, also genau der Miete von vor 36 Monaten zuzüglich 15%?
Das ist nicht die Erhöhung, die sich mein Vermieter vorgestellt hatte. Hätte er die Erhöhung zum 1.04.2021 durchgeführt, müsste ich dieser Erhöhung auf 655,- zustimmen. Dumm gelaufen für ihn?
Ist es weiterhin so, dass, sobald ich der Erhöhung auf 575,- zugestimmt habe, diese wirksam wird und eine weitere Erhöhung, die der Vermieter sicherlich durchführen möchte, erst nach 12 oder 15 Monaten möglich ist?
Vielen Dank für Ihre Auskunft,
Peter
08.01.2021 - 10:49
Hallo Peter,
danke für Ihren Beitrag. Sie haben da einen “trickreichen” Gedenken. Wenn Sie sicher gehen wollen, dass das Vorgehen 100%ig funktioniert, sollten Sie sich rechtlich über einen Anwalt absichern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.02.2021 - 12:47
Mein Vermieter hat meine Miete im Januar UM 20% wegen Anpassung an Mietspiegel erhöht! Es gibt aber keinen Mietspiegel!in Pocking. Mus er mir drei vergleichsmieten vorlegen? Im Februar Ankündigung von ca.nochmal 15% wg. Modernisierung (alte Doppelglasholzfenster ersetzt durch neue Doppelglaskuntstofffenster. Alte Öl Heizung auf neue Gas Heizung. Darf er so viel die Miete erhöhen?
15.02.2021 - 07:46
Hallo Helmut,
grundsätzlich ist dieses Vorgehen möglich. Der Vermieter muss den Mietspiegel beilegen bzw. auf das Mietspiegelfeld verweisen. Auch die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung muss der Vermieter genauestens berechnen und die Berechnung beilegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.03.2021 - 00:40
Sehr geehrter Herr Hundt,
in Artikeln zum Thema taucht immer mal wieder eine These auf, die sinngemäß wie folgt lautet:
“Hat ein Vermieter die Kappungsgrenze mit seiner Erhöhung ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal (überhaupt) erhöhen darf.”
Auch in diesem Blog taucht er auf (Post von B. Finker, 22.06.2017).
Allerdings habe ich bisher in keinem Gesetzestext oder Kommentar eine Bestätigung für diesen Satz finden können, vielmehr scheint alles auf die einzuhaltende 15-Monats-Frist zu weisen.
Handelt es sich nur um einen verbreiteten Irrtum?
Für einen Hinweis wäre ich dankbar.
Mit besten Grüßen,
Ralf
25.03.2021 - 17:50
Hallo Ralf,
der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20% (in angespannten Märkten um 15%) erhöhen. Schöpft der Vermieter die 20% in einer Erhöhung aus, hat der Mieter mindestens drei Jahre Ruhe.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.03.2021 - 11:45
Vielen Dank, Herr Hundt,
die spannende Frage ist, wie es sich verhält, wenn der Vermieter die Kappungsgrenze in mehreren Schritten erreicht. Sagen wir, er erhöht sie im Januar 2020 um 8 %, womit sie aber 15 resp. 20 % höher ist als im Januar 2017 (= Kappungsgrenze ausgeschöpft). Wann darf die nächste Mieterhöhung kommen, im April 2021 (= nach 15 Monaten) oder erst nach 3 Jahren (Januar 2023)?
Nochmals vielen Dank vorab,
Ralf
28.03.2021 - 12:55
Hallo Ralf,
Sie schaue immer zurück und prüfen den Dreijahreszeitraum. Hier sind maximal 15 bzw. 20% Erhöhung möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.03.2021 - 00:56
Dankeschön für die Auskunft. Gut, dass es Ihre Seite gibt.
Viele Grüße, Ralf
14.04.2021 - 17:08
Hallo Herr Hundt,
aufbauend auf die Frage von Ralf.
Beispiel Nr.1.
Der Vermieter erhöht in mehreren Schritten innerhalb von drei Jahren die Miete auf 20%.
Darf er im 4 Jahr wieder mit schrittweise Erhöhung von 20 % weitermachen oder muss er dann 3 Jahre aussetzen.
Beispiel Nr. 2
Der Vermieter erhöht innerhalb von 3 Jahren um 15% – möglich wären 20%. Darf er im vierten Jahr die restlichen 5% erhören oder muss er 3 Jahre aussetzen?
Vielen Dank für die Antwort im Voraus.
Waldemar
14.04.2021 - 22:02
Hallo Waldemar,
zu Nr. 1: im vierten Jahr kann wieder um 20% erhöht werden (sofern die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten und die letzte Miete 15 Monate unverändert war).
zu Nr. 2: Ja, die restlichen 5% können erhöht werden (sofern die ortsübliche Vergleichsmiete eingehalten und die letzte Miete 15 Monate unverändert war).
Lassen Sie Ihren Einzelfall bitte im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.04.2021 - 10:05
Hallo Herr Hundt,
vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe!
Viele Grüße
Waldemar
05.05.2021 - 17:12
Ich habe im Oktober 2019 eine Mieterhöhung von 14% gehabt. Zu diesem Zeitpunkt war die Kappungsgrenze bei 15%
Seit 01.2021 ist die Kappungsgrenze wieder auf 20% gestiegen. Meine Frage, darf der Vermieter jetzt um 6% noch erhöhen oder nicht?
05.05.2021 - 19:52
Hallo Jean,
ich denke schon, allerdings muss die erhöhe Miete 15 Monate unverändert bleiben. Lassen Sie eine Mieterhöhung im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.10.2021 - 08:51
Hallo Herr Hundt,
Wir hatten 2018 eine Mieterhöhung um 14% (Kappungsgrenze bei 15%) .
Diese Erhöhung weil seit 10 Jahren unverändert hatten wir unwissend zugestimmt.
Nun stellten wir aber fest dass die Erhöhung schon über der ortsüblichen Miete lag,dennoch soll erneut die Miete erhöht werden.
01.10.2021 - 12:19
Hallo Herr Bert,
eine Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 BGB nicht möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.10.2021 - 16:29
Hallo Herr Hundt, vielen Dank für Ihre Antwort, besteht die Möglichkeit die Überzahlung zurück zu fordern (Rüge), sollten wir dem Gesellschaftsschreiben keine Beachtung schenken,oder der Erhöhung formell widersprechen? Mit besten Grüßen C.Bieritz
04.10.2021 - 08:23
Hallo Herr Bert,
in wie weit Sie Ansprüche auf eine Rückforderung aufgrund der überhöhten Mieterhöhung und Ihrer Zustimmung haben, sollten Sie individuelle anwaltlich klären lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.05.2022 - 06:50
Hallo Herr Hundt, eine Frage zunIjrem Beispiel pnen:
“Ausgangsmiete seit 1.4.2011 = 500 €
Mieterhöhungen sind dann alle 15 Monate möglich, also:
Mieterhöhung zum 1.7.2012 auf z.B. 540 €
Mieterhöhung zum 1.10.2013 auf 580 €
Mieterhöhung zum 1.1.2015 auf 620 €
Maximal mögliche Erhöhung binnen drei Jahren wäre 20 % von 500 € = 100 € auf 600 €.
Der die Kappungsgrenze übersteigende Betrag von 20 € kann nicht gefordert werden, auch wenn die ortsübliche Miete 620 € und mehr beträgt. Die Mieterhöhung im dritten Jahr darf also maximal 20 € betragen (also von 580 € auf 600 €).
Der Vermieter kann das Niveau der ortsüblichen Miete erst im vierten Jahr (zum 1.1.2015) erreichen. Ausgangsmiete ist dann nämlich 540 € (die 3 Jahre zuvor am 1.1.2012 maßgebliche Miete), davon 20 % = 108 €, ergibt eine neue Miete von 648 € (540 € + 108 €), soweit diese ortsüblich ist.”
Frage: Ist es nicht richtig zu schreiben:
Der Vermieter kann das Niveau der ortsüblichen Miete erst im vierten Jahr (zum 1.7.2015) erreichen. Ausgangsmiete ist dann nämlich 540 € (die 3 Jahre zuvor am 1.7.2012 maßgebliche Miete), davon 20 % = 108 €, ergibt eine neue Miete von 648 € (540 € + 108 €), soweit diese ortsüblich ist.”
Danke für eine Korrektur oder für eine Erklärung, warim es der 1.1.2015 sein sollte (3,5 Jahre zurück)
Freundliche Grüße
Georg
04.05.2022 - 11:16
Hallo Georg,
danke für Ihr ausführliches Feedback und für Ihre Zeit. Sie liegen richtig, ich habe den Artikel oben korrigiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.03.2022 - 00:49
Guten Tag Herr Hundt,
nach einer 15% Erhöhung am 1.8.2020 ist die angepasste Miete noch immer deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dürfe der Vermieter nun zum 1.11.2021 wieder um dann z.B. 5% erhöhen oder muss nach einer 15% Erhöhung 3 Jahre gewartet werden. Falls der Vermieter warten muss: warum sollte der Vermieter dann am 1.8.2023 um weniger als 15% erhoehen, wenn es der Mietspiegel hergibt? Danke und viele Grüße, C. Sommer
12.03.2022 - 07:59
Hallo C. Sommer,
Ihr Bespiel mit 15 + 5 % ist denkbar, ja. Allerdings könnte es sich auch um einen angespannten Wohnungsmarkt handeln, sodass nur 15% in drei Jahren erhöht werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
17.05.2022 - 14:44
Hallo
ich habe eine Frage zur Kappungsgrenze. Ich habe eine Mieterhöhung erhalten, die knapp oberhalb der Kappungsgrenze ist, wenn man die alte Gesamtnettokaltmiete aus dem Mietvertrag zugrunde legt.
Der Vermieter begründet das mit Rundungsdifferenzen. Im ursprünglichen Mietvertrag steht eine ca. Flächenangabe und der zu zahlende Gesamtbetrag der Nettokaltmiete. Der Vermieter hat jetzt daraus einen Quadratmeterpreis errechnet und kaufmännisch aufgerundet, da es kein glatter Centbetrag war. Dieser gerundete Wert wurde entsprechend der Kappungsgrenze erhöht. Dadurch ist die neue Gesamtnettokaltmiete aber um mehr als die Kappungsgrenze erhöht worden. Ist diese Berechnungsweise zulässig, oder dürfte die neue Gesamtnettokaltmiete nur maximal um die Kappungsgrenze erhöht werden?
Vielen Dank
17.05.2022 - 15:45
Hallo Peter,
das Gesetz ist eindeutig. Die Miete kann maximal auf 120 % steigen. Zahlen Sie jetzt 500 Euro, kann die Miete auf 600 Euro ansteigen. Irgendwelche Rundungsprobleme sollte der Vermieter natürlich vermeiden, da Sie jetzt schon die Rechtmäßigkeit der Erhöhung anzweifeln. Wir könnten versuchen die Erhöhung nur bis zum korrekten Betrag zuzustimmen. Das Thema wichtig ist, lassen Sie sich am besten rechtlich beraten.
Ich würde dem Vermieter negativ anlasten, dass er das Ganze bis zum letzten Cent ausreizen will. Ich hätte einfach gegengecheckt und auf wenige Cent verzichtet, damit der Endbetrag passt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
18.05.2022 - 23:44
Wir vermieten eine Wohnung mit Stellplatz. Im Mietvertrag ist die Miete für den Stellplatz extra aufgeführt. Darf ich jetzt nur die Miete für die Wohnung ohne Stellplatz um maximal 15 Prozent erhöhen – wobei dann die Miete für den Stellplatz unverändert bleibt – oder darf ich die Miete für die Wohnung und die Miete für den Stellplatz zusammenrechnen und kann von diesem Betrag aus um 15 Prozent maximal erhöhen?
09.06.2022 - 07:46
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe von meinem Vermieter eine Mieterhöhung erhalten. Er hat die Erhöhung mit dem Mietspiegel (Vergleichsmiete) berechnet und dabei aber leider andere/falsche Faktoren verwendet als die Vor-Vermieter.
Ich habe Ihm daraufhin aufmerksam gemacht und die richtige Vergleichsmiete vorgerechnet, die höher ist als die jetzige (was ich auch nachvollziehen kann), aber etwas günstiger als die von Ihm berechnete Miete. Auf Grundlage der Daten der Vor-Vermieter sehe ich mich im Recht, da sich die Daten nicht auf einmal ändern können, da sich am Wohnhaus nichts geändert hat.
Nach einigen geschriebenen Emails bekam ich dann die Rückmeldung: “…aufgrund des langjährigen guten Mietverhältnisses, möchten wir Ihnen ohne Anerkennung einer Rechtspflicht anbieten, dass wir eine Erhöhung mit dem von Ihnen angeführten Wert durchführen.”
Leider bin ich mit dem Ausdruck “ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” nicht ganz zufrieden, da er mir hier in einem Sonderfall Kulanz anbietet, aber mir nicht mein Recht zusteht, dass die Berechnung nicht korrekt ist.
Ich kann jetzt diese Einigung akzeptieren, aber bei der nächsten Mieterhöhung habe ich die gleiche Diskusion wieder. Kann ich trotzdem auf die Korrektheit der Berechnung der Vergleichsmiete pochen (in Hinsicht für später Mieterhöhungen), mit dem Hinweis, dass ich das Eingungsangebot ohne den Zusatz “ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” ahnehmen werde und auf eine korrekte Vergleichsmiete in Zukunft biete.
Vielen Dank im Voraus für Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Noah
09.06.2022 - 10:28
Hallo Noah,
machen Sie es nicht zu kompliziert. Ohne weitere Kommunikation mit dem Vermieter, würde man als “harter” Mieter der Mieterhöhung bis zu einem bestimmten Niveau zustimmen. Das setzt voraus, dass sie sich in ihrer Berechnung sicher sind.
Wenn sie das ganze auf die Spitze treiben, können Sie davon ausgehen, dass der Vermieter jegliche Mieterhöhungsmöglichkeiten immer und sofort ausnutzen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.06.2022 - 13:15
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für die Antwort.
D.h. ich soll die jetzige Einigung akzeptieren, die ja auch in Ordnung ist, aber nicht weiter auf mein Recht pochen, obwohl die Berechnung falsch ist.
Das führt aber dazu, dass ich bei der nächsten Mieterhöhung die gleiche Diskusion habe, da er ja wieder die gleichen inkorrekten Daten für die Vergleichsmiete verwendet.
Demzufolge muss ich wieder auf eine Eingung mit dem Vermieter hoffen.
Viele Grüße
Noah
09.06.2022 - 14:37
Hallo Noah,
Sie brauchen nicht hoffen, denn die Einordnung in den Mietspiegel erfolgt nach objektiven Merkmalen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.06.2022 - 15:02
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter erhöht nach 18 Monaten zum 2. Mal die Miete. Wenn ich mir meine Miete vor der 1. Erhöhung anschaue, liegt er mit der erneuten Erhöhung über 20 % der vor der 1. Erhöhung gültigen Netto-Kaltmiete (pro Monat) und somit über der Kappungsgrenze.
Der Vermieter setzt zur Berechnung der Kappungsgrenze allerdings den gesamten Zeitraum an – also was habe ich die letzten 18 Monate bezahlt und was werde ich die nächsten 18 Monate zahlen. Die 20% rechnet er vom Gesamtbetrag. Darf er so rechnen? Oder gilt zur Berechnung der Kappungsgrenze die Netto-Kaltmiete des Monats von vor 18 Monaten?
Wenn es keinen Mietspiegel gibt, und meiner Meinung nach die Erhöhung über der ortsüblichen Miete liegt, wie gehe ich vor bzw. ist es ratsam, Vergleichsmieten einzufordern?
Vielen Dank.
Freundliche Grüße
Elisabeth
14.06.2022 - 08:04
Hallo Elisabeth,
Sie schauen drei Jahre zurück, es wird kein Durchschnitt gebildet. Der Vermieter muss die Vergleichsmiete belegen, nicht Sie.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.07.2022 - 12:08
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich möchte gern ermitteln, wieviel EURO ich pro Quadratmeter zahle, um dies mit dem örtlichen Mietpreisspiegel vergleichen zu können. Im Mietvertrag ist der Anteil, den die Garage/der Stellplatz ausmachen soll, extra ausgewiesen. Lasse ich den Anteil der Miete von der Garage bei der Berechnung weg oder teile ich die Gesamtmiete mit Garagenanteil (Grundmiete plus Miete Garage/Stellplatz) durch die Wohnfläche?
Viele Grüße
Christian M.
26.07.2022 - 12:17
Hallo Christian,
wenn Sie die Miete für einen Quadratmeter Wohnfläche abgleichen möchten, müssen Sie den Garagenteil raus rechnen. Sind ja nicht alle Wohnungen mit einer zusätzlichen Garage ausgestattet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.08.2022 - 15:43
Hallo,
wir wohnen seit 2,5 Jahren in einer Wohnung.
Die Miete liegt bei 900€. Darin war alles mit drin (Strom Wasser Gas)
Nach zwei Jahren hat mein Vermieter uns dann mitgeteilt, dass der Strom getrennt werden soll
Die Miete ist identisch geblieben, wir zahlen jetzt allerdings den Strom extra.
Nun möchte er auf Grund der Gas Preise die Miete erhöhen.
Die Kosten für den neuen Stromvertrag sind in den 20% mit inbegriffen korrekt?
Sprich der Strom kostet bspw 70€ extra.
Dann wären das schon 7,78% von den erlaubten 20%. So dass nur noch eine Erhöhung um 12,22% erlaubt wäre.
Ist das korrekt?
Danke im Vorfeld!
23.08.2022 - 20:15
Hallo Julius,
einzelne Nebenkosten von einer Pauschale zu einer Vorauszahlung zu ändern und zu erhöhen, hat mit der 20%igen Deckelung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nichts zu tun.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.09.2022 - 14:41
Hallo,
Es gab ein Eigentümerwechsel und der Eigentümer hat dann ein neuen Mietvertrag mit dem Mieter gemacht ab dem 01.02.2019 mit den 375€ Nettokaltmiete.
am 01.02.2021 gab es ein Mieterhöhungsschreiben von 375€ auf 450€ um 20% zum 01.06.2021.
Nun plant der Vermieter erneut die Miete zum 01.01.2023 die Miete um 20% zu erhöhen, kann er das unter berücksichtigung der Kappungsgrenze von 20%?
Vielen Dank
Viele Grüße
21.09.2022 - 21:49
Hallo Pady,
die Kaltmiete darf innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöht werden. Diese Voraussetzung scheint bei Ihnen nicht gegeben zu sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.12.2022 - 19:42
Guten Abend.
Fragen zu: 3. Vereinbarung einer Brutto-/Teilinklusivmiete
Das Mietverhältnis besteht seit 31.12.2004. Ge- bzw. vermietet werden 2 Zimmer, Toilette. Küchen- und Badmitbenutzung in einem Einfamilienhaus. Es sind keine getrennten Zähler vorhanden, weswegen eine Pauschalmiete von 300,00 Euro seinerzeit vereinbart wurde. Die 2 Zimmer haben qm und werden von einer Einzelperson bewohnt.
Bis heute durchgehend wurde keine Mieterhöhung vorgenommen.
Aufgrund der Konstellation findet man keine Vergleichsmiete im Ort, und auch der bzw. die Mietspiegel gibt / geben dafür keine Daten her.
Demnach kann die Miete wohl aber dennoch um 20 % erhöht werden. (Kappungsgrenze)
Nun findet man aber auch kein entsprechendes Muster für eine Mieterhöhung, denn nach BGB § 558 -> ortsübliche Vergleichsmiete bzw. 3 Vergleichsmieten sind die betreffenden Mietspiegel (5 verschiedene, wobei einer keine Daten erhebt, von 9,00 Euro – 14,90 Euro / qm netto kalt bzw. bei 10,57 Euro kalt / qm wurden 13,22 Euro warm / qm angegeben.
Ein vermeintlich vergleichbares Angebot gibt es im Nachbarort, wenngleich dies eine eigenständige Wohnung ist: 283 € Kaltmiete zzgl. NK, 44,78 m² Wohnfläche, ca. 1,5 Zi..
Bei dem betreffenden Mietvertrag geht um einen Mieter, 2 Zimmer mit 46 qm in einem Einfamilienhaus, welches von der Eigentümerin bewohnt wird.
Wie kann also eine Mieterhöhung rechtsverbindlich und formaljuristisch ausformuliert werden?
Wenn also 20 % (Kappungsgrenze) angesetzt werden, bei einer Bruttomiete von 300,00 Euro
wäre der monatliche Mietzins auf 360,00 Euro anzusetzen. Das liegt weit ab von derzeitigen Werten, welche in den Portalen zu finden sind.
Wer kann uns helfen ???
MfG
B. Lohmann
06.12.2022 - 19:27
Hallo B. Lohmann,
mein erster Tipp: treffen Sie die Mieterhöhung einvernehmlich mit dem Mieter.
Mein zweiter Tipp: sofern das Verhältnis angespannt ist, sollten Sie die Mieterhöhung zusammen mit einem Anwalt ausarbeiten. Denn bei einem angespannten Verhältnis, wird der Mieter versuchen sich aus einer fehlerhaften Mieterhöhung rauszuwinden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.02.2023 - 11:35
Hallo,
Einzug des Mieters 15.06.2018 350 € Miete
Mieterhöhung am 01.12.2021 auf 400 €
um welche Miete kann ich jetzt noch erhöhen und ab wann ?
vielen Dank
16.02.2023 - 11:28
Hallo Karl-Heinz,
Sie können die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % anheben. In angespannten Märkten nur um 15 %. Zudem müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze beachten. Viel genauer kann ich es nicht schreiben, da ich die Gegebenheiten bei Ihnen nicht kenne.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.08.2023 - 08:20
Guten Tag,
ich habe ein Schreiben über eine Mieterhöhung von 20% erhalten.
Eigentlich wohne ich in einer Stadt, in der die Kappungsgrenze bei 15% in 3 Jahren liegt.
Nun sind mein Vermieter und ich unterschiedlicher Meinung.
Das Mietverhältnis besteht seit 9 Jahren. In dieser Zeit wurde die Miete nicht erhöht. Der Mietspiegel, den der Vermieter zum Vergleich vorlegt, liegt bei einer Vergleichswohnung höher. (auch über den 20%).
Nun meine Frage dazu, darf er nur 15% erhöhen oder wie mein Vermieter meint 20%, aufgrund der Tatsache das er 9 Jahre die Miete nicht erhöht hat und der Mietspiegel um einiges höher ausfällt als 20%?
Vielen Dank
09.08.2023 - 18:21
Hallo I. Meisel,
15%. Dass 9 Jahre nicht erhöht wurde, spielt keine Rolle.
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.08.2023 - 13:41
Guten Tag,
mein Vermieter hat in letzter Zeit mehrfach die Miete erhöht. Zum ersten Mal am 1.1.21 bei einer Kaltmiete von 600€ auf 630€, dann am 1.9.22 von 630€ auf 700€ und fordert jetzt zum 1.1.24 750€. Bei einer Kappungsgrenze von 20% wären es aber nur 120€ und nicht 150€ in den 3 Jahren? Zum 1.1.25 fordert er 770€ Kaltmiete, da werden aber die 15 Monate nicht eingehalten also wäre die nächstmögliche Erhöhung erst zum 1.4.25 möglich und ab wann beginnen dann die nächsten 3 Jahre in dennen die 20% gelten?
Vielen Dank
29.09.2023 - 14:59
Hallo Herr Hundt,
Ich habe einen separaten Mietvertrag zum Stellplatz und habe heute ein Schreiben als “Änderungskündigung” erhalten. Eine Mieterhöhung von 60% ist vorgesehen.
Gilt die Einhaltung der Kappungsgrenze eigentlich auch nicht beim Stellplatz? Oder kann der Vermieter die Miete hierbei beliebig erhöhen?
Vielen Dank im Voraus!
VG, Sara
29.09.2023 - 17:51
Hallo Sara,
Stellplätze, Garagen und ähnliches werden in der Regel wie Gewerbeverträge behandelt. Dort ist solch ein Vorgehen möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2023 - 20:21
Hallo Herr Hundt,
Ich möchte die Miete für meinen Mieter erhöhen. Die letzten 5 Jahre hat er bezahlt:
Kaltmiete
Wohnung 440, Stellplatz 30
Nebenkosten 130
Ich habe gerade die Summe von 2768 für Heizungssanierung dass im November erledigt wird.
Darf ich die Miete (Warm) um 18% und die Sanierungskosten (8% geteilt 12) insgesamt erhöhen? oder muss man separat machen?.Trotzdem, wird unter der ortsüblichen Miete legen!.
Grüße
04.10.2023 - 10:49
Hallo Carla,
Wenn Sie die Miete erhöhen, spricht man in der Regel immer von der Kaltmiete. Ja, grundsätzlich ist eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Paragraph 558 BGB) und auch eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung möglich. Beide Themen sind komplex, Sie sollten sich im Zweifel rechtliche Unterstützung holen, damit die Mieterhöhungen nicht angreifbar werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
01.11.2023 - 16:44
Hallo Herr Hundt,
unser Vermieter möchte am 1.1.2024 unsere Kalt-Miete schlagartig um 20 Prozent erhöhen. Wir zahlen eine Kaltmiete von 1248€ pro Monat. Das wären dann rund über 250€ mehr im Monat. Hinzu kommen ja noch unsere Nebenkosten von über 400€. Also nicht machbar für uns. Zumal unser Ort keinen Mietspiegel hat. Ist das denn so rechtens?
Danke für Ihre Antwort und liebe Grüße,
Juli
01.11.2023 - 18:44
Hallo Juli,
wenn die Mieterhöhung z.B. durch Vergleichswohnungen begründet werden kann, sehe ich grundsätzlich kein Problem. 20% in drei Jahren ist die definierte Grenze des BGBs. Sofern es sich nicht um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt (dann 15%).
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.01.2024 - 14:43
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich wohne in Hamburg und habe folgende Miete:
Grundmiete 320,64€
+ Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung
+ 9,43€ Zuschlag Schönheitsreparaturen
zum 01.01.23 Mieterhöhung um 9,62€ – von 320,64€ auf 330,26€
Bis zu diesem Zeitpunkt wurde der Zuschlag Schönheitsreparaturen immer separat ausgewiesen.
Bei der jetzigen Mieterhöhung wurde dieser Zuschlag von 9,62€ in die Grundmiete einberechnet und erscheint jetzt nicht mehr separat.
zum 01.04.24 Mieterhöhung um 39,89€ – von 339,69€ auf 379,58€
Dazu muss ich vielleicht noch erwähnen, dass zum 31.12.2023 die Mietpreisbindung abgelaufen ist.
1. Ist es rechtens, wenn der Zuschlag Schönheitsreparaturen jetzt nicht mehr separat ausgewiesen wird?
2. Wie berechnet sich die prozentuale Mieterhöhung, da die Kappungsgrenze in Hamburg zum 01.09.2023 von 20% auf 15% heruntergesetzt wurde. Jedoch die erste Mieterhöhung schon ab 01.01.2023 gilt.
Ich bedanke mich im Vorraus für Ihre Bemühungen und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Grit Lenze
31.01.2024 - 07:18
Hallo Grit,
Aufgrund der Komplexität der Mietpreisbindung bitte ich Sie, sich rechtlich beraten zu lassen. Alternativ können Sie auch einfach Ihren Vermieter / Ihre Hausverwaltung fragen, was es mit dem sonst separat ausgewiesenen Betrat auf sich hat.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.02.2024 - 13:48
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe eine Frage, die schon einmal am Anfang des Chats von Ihnen mit ja beantwortet wurde, aber vielleicht gab es ja eine andere rechtliche Entwicklung in der Zwischenzeit.
Kann eine Mieterhöhung ein Jahr nach Einzug in voller Höhe bis Kappungsgrenze (hier 15%) erfolgen oder muss man die Mieterhöhung dritteln, da erst ein Teil des 3-Jahres-Zeitraums abgelaufen sind?
Vielen Dank für eine Konkretisierung zum Grundsatz und viele Grüße
Walter Süßer
14.02.2024 - 10:48
Hallo Walter,
den Wortlauf lesen Sie am besten selbst im Gesetz nach: § 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die ursprüngliche vereinbarte Miete ist keine Erhöhung, sodass auch nach einem Jahr die Miete bereits um 15% angepasst werden kann.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.02.2024 - 18:21
Hallo Herr Hundt
Bei uns läuft aktuell eine Mieterhöhung mit 15%. Mit dann ca 5,50 €/M2 weit unterhalb der Vergleichsmieten.
LETZTE Mieterhohung war vor ca 20 Jahren.
Nun folgt eine Investitionsmaßnahme mit ca 20 T€ (Erneuerung der Heizung).
Darf diese zusätzlich zur erfolgten Mieterhohing innerhalb der drei Jahre ebenfalls zur weiteren Erhöhung der Miete umgelegt werden?
Vielen Dank
Bei uns gilt die Kappungsgrenze mit 15%.
MfG S. Lauger
17.02.2024 - 13:49
Hallo Siegfried,
ja, das ist möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2024 - 20:35
Mieter M zahlte im Zeitraum 01.01.2011-30.04.2023 eine Netto-Miete von 430 €.
Nach der 20%igen Mieterhöhung vom 20.02.2023 mit Wirkung zum 01.05.2023 zahlt Mieter M eine Netto-Miete von 516 €.
Nun soll die Miete möglichst schnell wieder erhöht werden.
Ist es möglich bereits eine Mieterhöhung am 20.05.2024 mit Wirkung zum 1.8.2024 (15 Monate später) vorzunehmen, oder darf die nächste Mieterhöhung erst am 01.02.2026 mit Wirkung zum 01.05.2026 erfolgen?
[Die Ausgangsmiete gerechnet vom 01.8.2024 (minus 3 Jahre = 1.8.2021) ist 430€, die Ausgangsmiete gerechnet vom 01.05.2026 (minus 3 Jahre = 1.5.2023) ist 516€.]
23.03.2024 - 22:18
Hallo Chrissi,
Zeitpunkt der Mieterhöhung + 3 Jahre. Denn Sie sind an die 20% in drei Jahren gebunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt