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Mieterhöhung: Kündigungsrecht des Mieters (Sonderkündigungsrecht)

Erhöht der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 558 BGB die bestehende Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Miete oder erhöht er die Miete infolge einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 560 BGB, gewährt das Gesetz in § 561 BGB dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete oder Indexmiete besteht das Kündigungsrecht des § 561 BGB nicht. Insoweit ist auch die Sonderregeln der §§ 557a, 557b BGB zu verweisen.

Wir erklären hier, was Mieter und Vermieter beim Sonderkündigungsrecht des Mieters in Folge einer Mieterhöhung beachten müssen. Zudem zeigen wir, in welcher Form und mit welcher Frist das Sonderkündigungsrecht durch den Mieter ausgeübt werden muss.

1. Rechte des Mieters bei Mieterhöhung

a. Zustimmung

Kündigt der Mieter das Mietverhältnis nicht, muss er seine Zustimmung erteilen oder wird infolge der Klage des Vermieters gerichtlich zur Zustimmung verurteilt. Dann tritt die Mieterhöhung in Kraft. Das gerichtliche Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters und er muss die Mieterhöhung akzeptieren.

b. Sonderkündigungsrecht

Will der Mieter die Mieterhöhung nicht akzeptieren, gesteht ihm das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB). Danach kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Das Gesetz beinhaltet also eine Überlegungsfrist und eine Kündigungsfrist. Beide zusammen ergeben mindestens vier, maximal fünf Monate. Kündigt er, berechnet sich die Kündigungsfrist wie folgt:

Beispiel:

Das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters geht dem Mieter am 5. März 2014 zu. Dann muss der Mieter seine Kündigungserklärung bis 31. Mai 2014 (Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang) zum 31. Juli 2014 (Ablauf des übernächsten Monats) erklären.

In der Überlegungsfrist soll der Mieter Gelegenheit haben, die Mieterhöhung zu prüfen. Kommt er zu dem Ergebnis, dass er die Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, kann er bis zum Ende des zweiten Monats nach dessen Zugang (im Beispiel 31.5.2014) die Kündigung erklären und muss dann zum Ablauf des übernächsten Monats (31.7.2014) ausziehen.

Die Sonderkündigung wirkt auf den Ablauf des übernächsten Monats nach Ablauf der Überlegungsfrist. Dieser Zeitpunkt besteht unabhängig davon, ob der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist sich früh (im Beispiel z.B. am 8. März) oder spät (z.B. am 30. Mai) zur Kündigung entschlossen hat.

2. Jede Mieterhöhung begründet Sonderkündigungsrecht

Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zulässig und begründet war (LG Braunschweig WuM 1986, 323). Nach dem Gesetz genügt es, dass der Vermieter eine Mieterhöhung geltend macht.

Lediglich bei einer offensichtlich unwirksamen Mieterhöhung (z.B. mündliche Mieterhöhung entgegen dem Textformerfordernis des § 558a BGB) soll sich der Mieter nach dem Zweck des Gesetzes nicht auf das Sonderkündigungsrecht berufen können.

Außerdem genügt es, dass der Vermieter auch nur eine geringe Mieterhöhung geltend macht. Er braucht nicht das Niveau der ortsüblichen Miete voll auszuschöpfen.

3. Sonderkündigung muss schriftlich erfolgen

Der Mieter muss das Sonderkündigungsrecht schriftlich erklären (§ 568 BGB). Mündliche Erklärungen oder ein Kündigungsschreiben ohne Unterschrift genügen nicht. Stehen auf Mieterseite mehrere Personen, müssen alle die Kündigung erklären. Stehen auf Vermieterseite mehrere Personen, muss die Kündigung an alle Vermieter gerichtet sein.

4. Wirkungen des Sonderkündigungsrechts

Infolge der Kündigung tritt die geltend gemachte Mieterhöhung nicht in Kraft. Der Mieter braucht auch in der Kündigungszeit (im Beispiel für die Monate Juni und Juli) nicht die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Grund besteht darin, dass der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erklärt hat und auch nicht gerichtlich zur Zustimmung verurteilt wurde und die Mieterhöhung nicht automatisch ohne seine Zustimmung in Kraft treten kann.

5. Sonderkündigungsrecht ist nicht verhandelbar

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters kann mietvertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 561 II BGB). Auch andere einschränkende Vereinbarungen (verschärfte Formvorschrift: Kündigung per Einschreiben, Verkürzung oder Verlängerung der Kündigungsfristen, Verpflichtung zur Angabe des Kündigungstermintermins) sind unwirksam.

6. Praktische Bedeutung des Sonderkündigungsrechts

Unabhängig von dem Bestehen des Sonderkündigungsrechts infolge einer Mieterhöhung kann der Mieter natürlich sein Mieterverhältnis jederzeit mit der gesetzlichen ordentlichen Kündigungsfrist zum Ablauf des übernächsten Monats sowieso kündigen. Das Sonderkündigungsrecht bringt ihm insoweit keinen Vorteil.

Vorteilhaft ist dieses Sonderkündigungsrecht dann, wenn der Mieter einen längerfristigen befristeten Mietvertrag abgeschlossen hat und für diesen Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen ist. Dann droht dem Vermieter bei jeglicher Mieterhöhung die außerordentliche Kündigung nach § 561 BGB, obwohl das Mietverhältnis noch längere Zeit Bestand hätte und der Vermieter einen guten Mieter vielleicht nicht verlieren möchte.

Relevant ist das Sonderkündigungsrecht auch in Fällen, in denen die ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum mietvertraglich abbedungen wurde.

7. Sonderkündigungsrecht bei Sozialwohnungen

Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB PDF Dienstleistungen zielten Wohnraum. Ist eine Sozialwohnung von einer Mieterhöhung betroffen, verkürzt sich die Kündigungsfrist von einem Monat. Dann kann der Mieter das Mietverhältnis am dritten Werktag des Monats, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, zum nächsten Monatsende kündigen.

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25 Antworten auf "Mieterhöhung: Kündigungsrecht des Mieters (Sonderkündigungsrecht)"

  • Michael
    27.04.2015 - 17:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich bin mit einem Mietmieter (jeweils Studenten) Hauptmieter in einer WG ohne besonderer Regelungen im Mietvertrag. Da ich ohnehin aus Gründen meiner Abschlussarbeit ausziehen möchte (und einen Ortswechsel anstrebe), würde ich gerne von dem Sonderkündigungsrecht bei der Mieterhöhung Gebrauch machen. Da eine Kündigung vor dem Vermieter erst rechtskräftig wird, wenn beide Mietparteien das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen, habe ich durch das Sonderkündigungsrecht ebenso keine Möglichkeit, aus dem Mietverhältnis „rauszukommen“, wie bei den Voraussetzungen einer normalen Kündigung? Mein Mitbewohner teilt jegliches Kündigungsbegehren des Mietvertrages nicht und möchte weiterhin mit einem Mitmieter in der Wohnung wohnen.

    Als Zusatz möchte ich noch ergänzen, dass eine schon seit zwei Monaten laufende Suche nach Nachmietern nur zwei potentielle Nachmieter hervorbrachte (örtlich vergleichsweise hohe Miete), die ich organisiert hatte. Sie wollten nach der Besichtigung auch in die WG einziehen, haben sich am Ende gegen die Wohnung/WG entschieden, was u.a. oder v.a. an meinem Mitbewohner liegt bzw. sie sich ein Zusammenleben mit ihm nur bedingt vorstellen konnten, was sie mir im Nachhinein berichteten.

    Bleibt mir in dieser rechtlichen Pattsituation nur der Gang zu einem Anwalt für die Zustimmung zur Mitwirkung an der Kündigung?

    • Mietrecht.org
      27.04.2015 - 21:15 Antworten

      Hallo Michael,

      egal ob reguläre Kündigung oder Sonderkündigung aufgrund einer Mieterhöhung, beide Mieter müssen Ihren Willen gemeinsam aussprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabrina
    15.07.2015 - 20:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe am 07.07.15 eine Miewehöhung meiner Vermieters um 12,5% erhalten.
    Der Brief ist jedoch auf den 23.06.15 datiert (ev. aufgrund des Poststreik).
    Aufgrund eines Jobwechsels möchte ich die Wohnung so schnell wie möglich kündigen und ausziehen.

    Die normale Kündigung beträgt 3 Monate.

    Muss bei einer Außerordentlichen Kündigung die Überlegungsfrist berücksichtigt werden?
    Oder zu wann könnte ich mit einer Außerordentlichen Kündigung ausziehen?

    Vielen Dank und mit freundlichem Gruß

    Sabrina

    • Mietrecht.org
      16.07.2015 - 18:18 Antworten

      Hallo Sabrina,

      wie Sie oben gelesen haben, kommt es auf den Zugang der Kündigung (bei Ihnen) an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten Kaiser
    21.12.2015 - 19:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe am 30.10.2015 eine Mieterhöhung zum 01.01.2016 erhalten. Diesem möchte ich widersprechen und das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen. Zu welchen Termin kann ich kündigen ?

    Vielen Dank im Voraus

    Gruss Carsten Kaiser

    • Mietrecht.org
      22.12.2015 - 08:10 Antworten

      Hallo Carsten,

      hier die Lösung aus dem Artikel oben: „Danach kann er das Mietverhältnis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jennifer
    03.02.2016 - 15:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben im Dezember den Brief für die Mieterhöhung zum 01.01.16 bekommen. Wir haben uns mit der Mieterhöhung nicht schriftlich einverstanden erklärt, jedoch die erhöhte Miete im Januar bezahlt. Jetzt (Februar) wollen wir vom Sonderkündigungsrecht gebrauch machen. Ist das noch möglich, obwohl wir die erste erhöhte Monatsmiete bereits gezahlt haben?

  • Christian
    04.02.2016 - 19:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    im Januar ging mir eine Mieterhöhung zum 01.02.16 zu. Berührt es mein Sonderkündigungsrecht in irgendeiner Weise, dass ich im Februar bereits unwidersprochen den erhöhten Betrag bezahlt habe?

    Danke im Voraus und beste Grüße
    Christian

  • Michael Kurz
    11.03.2016 - 16:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe am 23.2.2016 das Schreiben mit der Mieterhöhung ab 01.05.2016 erhalten.
    Am 29.02.2016 habe ich mich entschlossen vom Sonderkündigungsrecht gebrauch zumachen und zu übernächsten Monat, dem 30.04.2016 zu kündigen. Ist das richtig?
    Vielen dank
    Michael.

    • Mietrecht.org
      13.03.2016 - 01:27 Antworten

      Hallo Michael,

      der nächste Monat ist März und der übernächste ist April, genau.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Johanna
    18.07.2016 - 20:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben einer Mieterhöhung bereits zugestimmt. Neue Miete seit 01.07.2016!
    Dennoch sind wir nun in der Situation, dass wir eine neue Immobilie gefunden haben und möchten nun so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag raus kommen. Gibt es für diesen Fall auch ein Nachträgliches Sonderkündigungsrecht?

    Herzlichen Dank für Ihre Hilfe
    J. Bartsch

    • Mietrecht.org
      19.07.2016 - 09:14 Antworten

      Hallo Johanna,

      Ihre Frist für Ihr Sonderkündigungsrecht ist doch schon längst verstrichen oder täusche ich mich hier?

      Sie haben jederzeit die Möglichkeit das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andi
    23.08.2016 - 14:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben am 13.6.2016 eine Mieterhöhung um 20% erhalten und dazu die Aufforderung diese bis zum 24.6. zu retournieren, ansonsten würde diese gerichtlich eingeklagt werden.

    Wir sind brav unserer Pflicht nachgekommen, damit wir keine rechtlichen Probleme haben, und haben fristgerecht laut Aufforderung uns einverstanden erklärt.

    Nun haben wir nach § 561 am 22.8.2016 per 31.10.2016 die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen.

    Ist dieses Vorgehen legitim oder haben wir da einen Fehler gemacht?
    Muss man die Kündigung nach Gesetz (3 Monate) extra machen zum 30.11.2016 sollte die nach § 561 nicht gültig sein?

    • Mietrecht.org
      23.08.2016 - 16:29 Antworten

      Hallo Andi,

      es kann nie schaden hilfsweise zum nächstmöglichen Termin zu kündigen. Das Vorweg. Lesen Sie am besten nochmals selbst in „§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung“ nach. Das Gesetzt unterscheidet erstmal nicht, ob Sie der Mieterhöhung bereits zugestimmt haben oder nicht.

      Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf rechtlich prüfen oder lassen Sie sich die fristgemäße Kündigung vom Vermieter bestätigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandy
    25.08.2016 - 20:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auch wenn eine ähnliche Frage schon gestellt wurde (Michael Kurz 11.03.2016 – 16:41)
    möchte ich mich gerne rückversichern.
    Ich habe am 19.08.16 eine Mieterhöhung erhalten (1.1.17) ohne Angabe von Gründen, somit wäre sie unwirksam. Da ich so oder so kündigen will kommt mir das nur zupass wenn ich einen Monat eher raus käme( Mietvertrag Kündigungsfrist 3 Monate). Ist es nun richtig, dass ich zum 31.10.16 kündigen kann?!
    Bin von den 4 Monaten im Absatz *Das Gesetz beinhaltet also eine Überlegungsfrist und eine Kündigungsfrist. Beide zusammen ergeben mindestens vier, maximal fünf Monate. Kündigt er, berechnet sich die Kündigungsfrist wie folgt* verwirrt.
    Ich hoffe sehr Sie können mir Klarheit verschaffen!

    Vielen Dank Sandy

    • Mietrecht.org
      26.08.2016 - 10:24 Antworten

      Hallo Sandy,

      entscheidend ist „§ 561 – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung“: „… so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sandy
        26.08.2016 - 16:04 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        das heißt, wenn ich jetzt noch bis zum 1.9.16 fristgerecht zum 31.10.16 kündige, dann muss ich nur noch Miete für September und Oktober zahlen?

        • Mietrecht.org
          26.08.2016 - 16:26 Antworten

          Hallo Sandy,

          wenn Sie Ihre Kündigung im August aussprechen, wird das Sonderkündigungsrecht mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende Oktober, wirksam.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Stefan Hahn
    29.08.2016 - 09:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe zum 25.07.2016 (Datum des Anschreibens) eine Mieterhöhung erhalten. Die Mieterhöhung beträgt (KM: 380 Euro auf KM: 446,61 Euro) 66,61 Euro zzl. einer Nebenkostenerhöhung von 100 Euro auf 134,81 Euro.
    Ich habe die erhöhte Miete bereits an den Vermieter für den kommenden Monat (September) überwiesen.
    Wenn ich mich richtig informiert habe ist dies eine Zustimmung der Mieterhöhung im rechtlichen Sinne.
    Lt. Mietvertrag habe ich eine dreimonatige Kündigungsfrist.

    Kann ich nun nachträglich das Sonderkündigungsrecht n. Paragraph 561 BGB in Anspruch nehmen und das Mietverhältnis zum 25.September.2016 kündigen?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      29.08.2016 - 11:07 Antworten

      Hallo Stefan,

      leider kann ich hier nicht den § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung) ausführlich erklären. Sie sollten sich in den Paragrafen einlesen. Dort sind alle Fristen aufgeführt. Vorab soviel: Eine Kündigung zum 25. des Monats kommt ohnehin nicht in Betracht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stephanie
    13.11.2016 - 20:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne in einer Dreier-WG, in dem alle drei Bewohner jeweils Hauptmieter sind. In einem früheren Kommentar habe ich gelesen, dass alle Mieter ihren Willen bezüglich des Sonderkündigungsrechts geschlossen ausdrücken müssen, um davon Gebrauch zu machen. Bedeutet dies, dass es nicht möglich ist, wenn nur ich vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte? Gilt dies auch, wenn wir alle jeweils Hauptmieter sind?

    Herzlichen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      15.11.2016 - 14:10 Antworten

      Hallo Stephanie,

      unabhängig vom Sonderkündigungsrecht oder normaler Kündigung müssen die Mieter sich einig sein, da diese nur geschlossen kündigen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Iris Krah
    16.02.2017 - 16:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe am 23.01.2017 den Bescheid über eine Mieterhöhung ab dem 01.04.2017 bekommen. (Anpassung an die Vergleichsmiete und Modernisierung)
    Kann ich am 17.03.2017 die Kündigung des Mietvertrags abschicken (Einschreiben mit Rücksendeschein), gleichzeitig der Mieterhöhung widersprechen und dann zum 31.05.2017 ausziehen?
    Damit hätte ich ja die zwei Monate Kündigungsfrist die im Sonderkündigungsrecht verankert sind. Meine normale Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Monatsende.

    Vielen Dank

    • Sonia Rossi
      04.03.2017 - 07:10 Antworten

      Hallo Frau Iris Krah,

      haben Sie eine Antwort erhalten? Mich würde das genau so treffen, identischer Zeitpunkt wie von Ihnen geschildert. Vielen Dank im Voraus
      VG
      S.Rossi

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