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Mietkaution vor Schlüsselübergabe überweisen – Ja oder Nein?

Es ist keine Seltenheit, dass ein Mieter die im Mietvertrag vereinbarte Sicherheitsleistung nicht erbringen kann. Nicht ganz zu Unrecht haben viele Vermieter deshalb Sorge, dass der Mieter, dem durch die Schlüsselübergabe bereits der Besitz an der Wohnung eingeräumt wurde, die Kaution nicht zahlt. Diese Sorge kann dem Vermieter auch dadurch nicht vollständig genommen werden, dass ihm ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht, wenn der Mieter die Kaution in einem bestimmten Umfang nicht leistet. Ist der Mieter nämlich erst einmal eingezogen, kann der Vermieter seinen durch die Kündigung entstehenden Räumungsanspruch oft nur mit gerichtlicher Hilfe durch Erhebung einer Räumungsklage durchsetzen. Um sicher zu gehen, dass der Mieter gar nicht erst einziehen kann, bevor er die Kaution gezahlt hat, kommen viele Vermieter auf die Idee, die Zahlung der Kaution zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel zu machen. Manche Vermieter nehmen sogar eine entsprechende Regelung in den Mietvertrag auf. Da der Vermieter am längeren Hebel sitzt, lassen sich viele Mieter auf das Verlangen des Vermieters ein und zahlen die Kaution, bevor ihnen die Schlüssel ausgehändigt worden sind.

Dieser Beitrag erklärt für Wohnraummietverhältnisse, ob und inwieweit die Zurückhaltung der Schlüssel bis zur Zahlung der Kaution zulässig bzw. eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wirksam ist und gibt Mietern Tipps, wie sie  reagieren sollen, wenn der Vermieter die Zahlung der Kaution zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel macht.

I. Die Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution darf nicht zur Bedingung für die Schlüsselübergabe gemacht werden

§ 551 Abs.2 S.1 BGB legt für Wohnraummietverhältnisse zwingend fest, dass der Mieter berechtigt ist, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Teilzahlung ist gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.Die weiteren Teilzahlungen werden gem. § 551 Abs.2 S.3 BGB zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Übersetzt heißt dies, dass der Mieter nur ein Drittel der Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses, also am ersten Tag des ersten Monats des Mietverhältnisses, zahlen muss. Das zweite Drittel muss erst am 3. Werktag des 2. Mietmonats und das dritte Drittel am 3. Werktag des 3. Mietmonats gezahlt werden. Das Gesetz schützt den Mieter, indem es in § 551 Abs.4 BGB bestimmt, dass Vereinbarungen, durch die zum Nachteil des Mieters insb. von dem in § 551 Abs.2 BGB verankerten Ratenzahlungsrecht abgewichen wird, unwirksam sind.

Würde man dem Vermieter das Recht zugestehen, die Übergabe der Schlüssel von der vollständigen Zahlung der Kaution oder auch nur der Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution abhängig zu machen und eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag als wirksam ansehen, wonach der Mieter die Schlüssel erst erhält, wenn er die gesamte Kaution bzw. mehr als ein Drittel gezahlt hat, würden die Regelungen in § 551 Abs.2 BGB und in § 551 Abs.4 BGB umgangen und das unabdingbare Recht des Mieters zur Ratenzahlung ausgehöhlt, da der Mieter, um die Schlüssel zu erhalten, gezwungen wäre, mehr als er gesetzlich schuldet, bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Dem Vermieter steht daher kein Recht zu, die Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution zur Bedingung für die Schlüsselübergabe zu machen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Schlüssel erst erhält, wenn er die gesamte Kaution oder zumindest mehr als ein Drittel der Kaution gezahlt hat, ist unwirksam.

Beachte:

Der Verstoß gegen § 551 Abs.2 BGB hat nicht die Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung zur Folge (BGH, Urteil vom 13. 10. 2010 – VIII ZR 98/10). Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Kaution bleibt bestehen. Die Fälligkeit richtet sich allerdings nach der gesetzlichen Regelung in § 551 Abs.2 BGB.

II. Die Zahlung der 1. Kautionsrate kann zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel gemacht werden

Wie bereits unter I. dargelegt, ist der Mieter -sofern keine zu seinen Gunsten abweichende Vereinbarung vorliegt- gem. § 551 S.2 BGB verpflichtet, die erste Rate der Kaution, also ein Drittel des Kautionsbetrages, zu Beginn des Mietverhältnisses, also am ersten Tag des vereinbarten Mietbeginns zu zahlen. Ebenfalls am ersten Tag des Mietverhältnisses muss auch der Vermieter dem Mieter die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung einräumen, was durch die Übergabe der Schlüssel geschieht. Die Zahlung der ersten Kautionsrate und die Schlüsselübergabe haben an ein und demselben Tag, also Zug um Zug zu erfolgen. Solange der Mieter seine Pflicht zur Zahlung der ersten Kautionsrate nicht erfüllt hat, steht dem Vermieter daher sogar kraft Gesetzes, ohne dass es einer Vereinbarung im Mietvertrag bedarf, gem. § 273 Abs.1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht zu. Er kann die Übergabe der Schlüssel solange verweigern, bis der Mieter die erste Rate gezahlt hat. Dementsprechend ist auch eine Vereinbarung im Mietvertrag, die vorsieht, dass die Schlüsselübergabe erst erfolgt, wenn die erste Kautionsrate gezahlt wurde, wirksam.

Beachte:

Das Zurückbehaltungsrecht des Vermieters, das diesen berechtigt, die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig zu machen,  besteht nur, wenn es von dem Vermieter ausgeübt wird. Der Vermieter muss den Mieter daher zur Zahlung Zug um Zug gegen Übergabe der Schlüssel auffordern.

Die zuvor dargestellten Grundsätze gelten nicht, wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Vermieter dem Mieter die Schlüssel bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses aushändigt. In einem solchen Fall ist der Vermieter vorleistungspflichtig und kann die Schlüsselübergabe nicht von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig machen.

Weitere Einzelheiten zur vorzeitigen Schlüsselübergabe können Sie in unserem Beitrag „Schlüsselübergabe vor Mietanfang oder vor Mietende – Was beachten?“ nachlesen.

III. Tipps für Mieter

Viele Mieter wissen nicht, wie sie reagieren sollen, wenn der Vermieter die Übergabe der Schlüssel von der vollständigen oder teilweisen Zahlung der Kaution abhängig macht. Die nachfolgenden Tipps sollen Mietern helfen, in dieser Situation die richtige Entscheidung zu treffen.

1. Macht der Vermieter nur die Zahlung eines Drittels der Kaution zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel, sollte der Mieter der Forderung des Vermieters in jedem Fall nachkommen. Zahlt er nicht, kann er nicht nur die Wohnung nicht nutzen, sondern muss darüber hinaus auch die Miete sogar für denjenigen Zeitraum zahlen, in dem er mangels Schlüsselübergabe noch keinen Gebrauch von der Mietsache machen konnte, da der Vermieter die Schlüssel in diesem Fall zu Recht zurückbehält.

Was den Zeitpunkt und die Art und Weise der Zahlung anbelangt, sollte der Mieter jedoch vorsichtig sein. Auch wenn auf den Großteil aller Vermieter Verlass ist, gibt es vereinzelt solche Vermieter, die den Kontakt zum Mieter nur deshalb aufnehmen, um diesen um die Kaution zu betrügen. Sie lassen den Mieter die Kaution vor der in Aussicht gestellten Schlüsselübergabe zahlen und machen sich mit dieser aus dem Staub, ohne dem Mieter die Wohnung zu übergeben. Möchte der Mieter ganz sicher gehen, dass er keinem Betrüger aufsitzt, sollte er den Vermieter darauf verweisen, dass er die Kaution bzw. die erste Rate der Kaution erst bei der Übergabe der Wohnung selbst in bar übergibt und nicht vorab überweist. Zu einer Vorabüberweisung ist der Mieter nicht verpflichtet. Er schuldet die Zahlung der ersten Kautionsrate gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB zum Beginn des Mietverhältnisses und nicht vor dem Mietbeginn. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Schlüsselübergabe auch tatsächlich am ersten Tag des vereinbarten Mietbeginns erfolgt. Der Mieter sollte daher darauf bestehen, dass ihm die Wohnung am ersten Tag des Mietverhältnisses übergeben wird. Hierauf hat er einen Anspruch, so dass es zu einer Zug – um – Zug – Übergabe der ersten Kautionsrate auf der einen und der Schlüssel auf der anderen Seite kommen kann.

2. Macht der Vermieter hingegen die Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel, sollte der Mieter diesen zunächst darüber aufklären, dass und aus welchen Gründen er hierzu nicht berechtigt ist. Hält der Vermieter an seiner Forderung fest, sollte der Mieter sich gut überlegen, ob er es auf einen Rechtsstreit mit dem Vermieter ankommen lässt oder der Forderung des Vermieters entspricht. Sofern die erste Rate gezahlt ist, hat der Mieter zwar einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die Schlüssel aushändigt. Bis dieser Anspruch ggf. mit gerichtlicher Hilfe durchgesetzt ist, vergeht jedoch viel Zeit, in der der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann. Kommt der Mieter der Forderung des Vermieters, mehr als ein Drittel der Kaution bereits zu Beginn des Mietverhältnisses als Voraussetzung für die Schlüsselübergabe zu zahlen, nach, ohne dazu verpflichtet zu sein, wird er in der Regel auch keine große Zinseinbuße erleiden. Gem. § 551 Abs.3 S.1 BGB ist der Vermieter nämlich verpflichtet, die ihm überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinserträge erhöhen gem. § 551 Abs.3 S.4 BGB die Sicherheit, so dass der Mieter diese am Ende des Mietverhältnisses ausgezahlt bekommt, wenn er sich vertragsgemäß verhält und der Vermieter nicht auf die Kaution zugreifen muss bzw. darf.

Sofern der Vermieter sich nicht mit den Argumenten des Mieters überzeugen lässt, dass er im Unrecht ist, ist es zur Vermeidung eines Rechtstreits daher oft die klügere Entscheidung, der Forderung des Vermieters nachzukommen.

Auch hier gilt jedoch, dass der Mieter zumindest dann, wenn er berechtigte Zweifel an der Seriosität des Vermieters haben kann, auf einer Zug – und Zug  Übergabe von Kaution und Schlüssel bei der Übergabe bestehen sollte.

Etwas anderes gilt, wenn der Mieter aus finanziellen oder sonstigen Gründen nicht in der Lage ist, mehr als eine Kautionsrate bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Für diesen Fall sollte der Mieter wissen, dass ihm neben dem bzw. anstelle des einklagbaren Anspruchs auf Übergabe der Schlüssel folgende Rechte zustehen:

Weigert der Vermieter sich, die Schlüssel zu übergeben, obwohl der Mieter die 1. Kautionsrate gezahlt hat bzw. zur Zahlung Zug um Zug gegen Übergabe der Schlüssel bereit ist, verletzt er seine Pflicht aus § 535 Abs.1 S.1 BGB, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Händigt der Vermieter die Schlüssel auch nach einer Abmahnung bzw. Fristsetzung seitens des Mieters nicht aus, ist der Mieter gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen.

Erleidet der Mieter dadurch, dass ihm der Gebrauch der Mietsache nicht bzw. nicht rechtzeitig gewährt wird, einen Schaden (z. B. Hotelkosten, die höher sind als die vereinbarte Miete), kann er von seinem Vermieter gem. § 280 BGB Schadensersatz verlangen. Das Gleiche gilt für den sog. Kündigungsfolgeschaden, den der Mieter ersetzt verlangen kann, wenn er durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses einen Schaden erleidet.

Außerdem ist der Mieter für den Zeitraum, in dem er die Wohnung mangels Übergabe der Schlüssel nicht nutzen kann, gem. § 326 Abs.1 S.1 BGB von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit (vgl. BGH, Urteil vom 14.11.1990 – VIII ZR 13/90).

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Vermieter ist berechtigt, die Zahlung der ersten Kautionsrate, also die Zahlung eines Drittels der Kaution, zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel zu machen. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dies vorsieht, ist wirksam.
  2. Zahlt der Mieter die erste Rate nicht zu Beginn des Mietverhältnisses und verweigert der Vermieter aus diesem Grund die Übergabe der Schlüssel, ist der Mieter dennoch verpflichtet, die volle Miete auch für denjenigen Zeitraum zu zahlen, in dem er mangels Schlüsselübergabe die Wohnung nicht nutzen kann.
  3. Ein Recht, die Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution zur Bedingung für die Schlüsselübergabe zu machen, steht dem Vermieter nicht zu. Hat der Mieter die erste Kautionsrate gezahlt und verweigert der Vermieter die Übergabe der Schlüssel weiterhin, stehen dem Mieter folgende Rechte zu:
  • Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach erfolgloser Abmahnung oder Fristsetzung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1, Abs.3 BGB,
  • Recht, die Zahlung der Miete für denjenigen Zeitraum zu verweigern, in dem die Wohnung mangels Schlüsselübergabe nicht genutzt werden kann,
  • Anspruch auf Ersatz des Vorenthaltungsschadens,
  • Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens.

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