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Mietminderung bei Baulärm und Bauarbeiten

Gerade in unserer heutigen schnelllebigen, hektischen und lauten Welt ist es besonders wichtig, einen Ort zu haben, an dem man abschalten und Ruhe finden kann.

Hierzu dient in der Regel das eigene Zuhause, und zwar auch dann, wenn es sich um eine gemietete Wohnung handelt. Umso schlimmer ist es für Mieter, wenn sich in unmittelbarer Nähe ihrer Wohnung eine Baustelle befindet, die Baulärm verursacht. Dieser kann den Wohnwert einer Mietwohnung erheblich einschränken und im Extremfall sogar Gesundheitsschäden verursachen. Nicht verwunderlich ist es deshalb, dass viele Mieter nicht bereit sind, für die Zeit, während derer sie diesen Beeinträchtigungen ausgesetzt sind, die volle Miete zu zahlen.

Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, unter welchen Voraussetzungen eine Mietminderung wegen Baulärms möglich ist und wann das Recht des Mieters, die Miete aus diesem Grund zu mindern, ausgeschlossen ist. Außerdem geben wir eine Orientierungshilfe für die Ermittlung der Höhe der Mietminderung an Hand von Beispielen aus der Rechtsprechung.

Inhalt: Mietminderung wegen Bauarbeiten und Baulärm

1. Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn der Baulärm einen nicht unerheblichen Mangel der Mietsache darstellt

  • Straßenbauarbeiten gehören in der Regel zum allgemeinen Lebensrisiko
  • Baulärm durch die Errichtung und Sanierung von Gebäuden ist hinzunehmen, wenn er sich im Rahmen des Üblichen hält
  • Auch das eigene Gebäude oder die eigene Wohnung können zur Lärmquelle werden
  • Technische Regelwerke können über das Vorliegen eines Mangels entscheiden

2. Das Minderungsrecht des Mieters kann ausgeschlossen sein

a) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel schließt das Minderungsrecht grds. aus

  • Einzug in ein Neubaugebiet
  • Baulücke
  • Baufälligkeit
  • Bauprojekt öffentlich bekannt

b) Beeinträchtigungen durch Maßnahmen zur energetischen Modernisierung berechtigen für die Dauer von drei Monaten nicht zur Mietminderung

3. Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

4. Tipp für die Praxis- Führen Sie ein Lärmprotokoll

5. Fazit und Zusammenfassung

1. Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn der Baulärm einen nicht unerheblichen Mangel der Mietsache darstellt

§ 536 Abs.1 BGB macht das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, vom Vorliegen eines Mangels der Mietsache abhängig, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert. Nicht immer, wenn sich der Mieter durch Baulärm beeinträchtigt fühlt, liegt jedoch automatisch auch ein Mangel i.d.S. vor. Das Vorliegen eines Mangels wird durch einen Vergleich ermittelt, der zwischen der tatsächlichen sog. Istbeschaffenheit und der vom Vermieter geschuldeten sog. Sollbeschaffenheit anzustellen ist. Nur wenn die Istbeschaffenheit zum Nachteil des Mieters von der Sollbeschaffenheit abweicht und damit eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung einhergeht, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Dass Baulärm seinen Grund nicht in der physischen Beschaffenheit der Mietsache selbst hat, steht der Annahme eines Mangels nicht entgegen. Zur Beschaffenheit können nämlich auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse gehören, die von außen auf die Mietsache einwirken, sofern sie mit der Mietsache selbst (z.B. mit der Lage der Wohnung und nicht nur der Person des Mieters) zusammenhängen und eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mit sich bringen (vgl. BGH, Urteil vom 15. 10. 2008 – XII ZR 1/07). Zu diesen von außen unmittelbar auf die Mietsache einwirkenden Umständen gehören auch Lärmimmissionen, denen der Mieter beispielsweise durch Bauarbeiten ausgesetzt ist (vgl. AG Fürth, Urteil vom 17.10.2006 – 310 C 1727/06).

Viel entscheidender ist hingegen die Frage, welche Beschaffenheit der Vermieter schuldet, ob der Mieter also erwarten darf, der Lärmbelästigung nicht ausgesetzt zu sein. In der Regel werden Mieter und Vermieter keine Vereinbarung über die vom Mieter hinzunehmenden Lärmbelästigungen getroffen haben. In diesen Fällen bestimmt sich der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Mietsache und damit auch die Frage, welche Beeinträchtigungen der Mieter noch als Folge des allgemeinen Lebensrisikos hinzunehmen hat und ab wann diese in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, nach der Verkehrsanschauung unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (vgl. BGH, Urteil vom 19. 12. 2012 – VIII ZR 152/12). Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. 09. 2009 – VIII ZR 300/08).

Die Abgrenzung hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere auch von der Art der Immissionsquelle und der Lage der Wohnung ab.

Straßenbauarbeiten gehören in der Regel zum allgemeinen Lebensrisiko

Befindet sich die Wohnung an einer Straße, gehören insbesondere Straßenbauarbeiten oft zum allgemeinen Lebensrisiko, das beim Mieter verbleibt und nicht auf den Vermieter übergeht. In einem Urteil vom 17.10.2006 – 310 C 1727/06- entschied das AG Fürth beispielsweise, dass Brückensanierungsmaßnahmen nicht zur Mietminderung berechtigten, da sie ein allgemeines Lebensrisiko darstellten. Jeder Anlieger müsse hinnehmen, dass die Straßen, von denen er Nutzen ziehen könne, entsprechend den öffentlichen Bedürfnissen erneuert und umgestaltet würden. Er könne weder darauf vertrauen, dass sie im gleichen Zustand verblieben, wie er sie vorgefunden habe, noch dass es zu Sanierungsmaßnahmen nicht komme. So wie er die Chancen nutzen könne, die sich aus der Lage an der Straße bieten, so müsse er auch die damit unweigerlich verbundenen Beeinträchtigungen tragen.

Eine nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko zuzuschreibende Lärmbelästigung liegt allerdings vor, wenn die Mietwohnung den Einwirkungen einer benachbarten Großbaustelle extrem ausgesetzt ist. Das LG Hamburg entschied mit Urteil vom 05.07.2001 – 333 S 13/01 – insoweit, dass der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt sei, dessen Wohnung den Baumaßnahmen zum Ausbau der vierten Elbtunnelröhre in der Weise ausgesetzt war, dass sich die Hauptarbeitsbühne in einem Abstand von wenig mehr als 10 m von der Fensterfront der Wohnung des Mieters befand.

Baulärm durch die Errichtung und Sanierung von Gebäuden ist hinzunehmen, wenn er sich im Rahmen des Üblichen hält

Neben Baulärm, der durch Straßenbauarbeiten verursacht wird, sind Mieter immer wieder auch Lärmimmissionen ausgesetzt, die durch die Errichtung oder Sanierung von Gebäuden in der Nachbarschaft entstehen. Hier gilt grds., dass kein Mangel der Mietsache vorliegt, wenn sich die Lärmbelästigungen in dem hierfür üblichen Rahmen halten. Ein Mangel kann jedoch angenommen werden, soweit die Lärmbelästigung darüber in ihrer Intensität oder in zeitlicher Hinsicht hinausgeht (vgl. AG Darmstadt, Urteil vom 03. 05. 1982 – 39 C 1706/81). Wann dies der Fall ist, ist wiederum eine Frage der Umstände des Einzelfalls. Eine Überschreitung der üblichen, von einer Neubaustelle zu erwartenden Lärmimmissionen hat das AG Darmstadt in einem Fall angenommen, in dem infolge des Baulärms ein Öffnen der Fenster, eine normale Unterhaltung und auch kein Radiohören bzw. Fernsehhören möglich war und es zu Erschütterungen in der Wohnung kam. Außerdem -so das AG Darmstadt- sei das Maß des Üblichen überschritten, wenn in den Stunden des üblichen Feierabends, also nach ca. 17.00 Uhr und an Samstagen und Sonntagen keine Ruhe herrsche.

Eine nicht zur Minderung berechtigende unerhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs hat allerdings das AG Münster mit Urteil vom 21. 02.2006 – 3 C 3583/05 – in einem Fall angenommen, in dem Geräusche durch den Innenausbau eines gegenüberliegenden Neubaus verursacht wurden. Da das gegenüberliegende Haus bereits geschlossen war und lediglich noch Innenarbeiten ausgeführt werden mussten, könne – so das Gericht- durch Arbeiten in einem geschlossenen Gebäude keine Lärmbelästigung entstehen, die über solche Fahrzeug- und Umweltgeräusche hinausgehe, mit denen in einer Wohnstraße im Innenstadtbereich ständig zu rechnen sei.

Auch das eigene Gebäude oder die eigene Wohnung können zur Lärmquelle werden

Eine weitere Lärmquelle, der der Mieter ausgesetzt sein kann, stellen Sanierungs– oder Renovierungsmaßnahmen dar, die an oder in dem Gebäude selbst vorgenommen werden, in dem sich die eigene Wohnung des Mieters befindet. Unter Umständen können sie sogar die eigene Wohnung betreffen, wenn sich der Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen entschlossen hat.

Auch Bauarbeiten am oder im Haus, in dem sich die Mietwohnung befindet, können zur Minderung der Miete berechtigen, wenn sie im Einzelfall die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beinträchtigen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. 01. 2004 – 64 S 334/03).

Besonders wichtig ist es in diesem Zusammenhang jedoch, die Ausnahmen zu beachten, die der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform aus dem Jahr 2013 für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen eingeführt hat (vgl. hierzu die Ausführungen zu den Ausschlussgründen unter 2).

Technische Regelwerke können über das Vorliegen eines Mangels entscheiden

Die Abgrenzung zwischen denjenigen Lärmimmissionen, die der Mieter hinzunehmen hat, und denjenigen, die einen Mangel der Mietsache begründen, wird häufig auch unter Zuhilfenahme technischer Regelwerke entschieden. So entschied der BGH mit Urteil vom 23. 09. 2009 – VIII ZR 300/08 – beispielsweise, dass der Vermieter zwar auch beim Fehlen einer Abrede der Parteien zum Maß einer Immissionsbelastung jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen schulde, sofern diese eingehalten seien aber kein Mangel angenommen werden könne.

Tipp für Mieter:

Immer wieder stellen Vermieter das Minderungsrecht des Mieters mit der Begründung in Frage, dieser sei während der Lärmbelästigung gar nicht anwesend gewesen, sondern habe sich außerhalb der Wohnung aufgehalten. Lassen Sie sich hiervon nicht in die Irre führen. Auf die Frage, ob der Mieter ständig in der Wohnung anwesend war oder in der fraglichen Zeit aufgrund seiner Berufstätigkeit dem Baulärm weniger ausgesetzt war, kommt es nicht an. Insbesondere kann daraus, dass sich der Baulärm infolge seltener Benutzung für den Mieter nur gelegentlich nachteilig auswirkt, keine Unerheblichkeit abgeleitet werden (vgl. AG Regensburg, Urteil vom 16.04.1991 – 4 C 275/91).

2. Das Minderungsrecht des Mieters kann ausgeschlossen sein

Nicht immer, wenn die durch Bauarbeiten verursachte Lärmbelästigung die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert, kann der Mieter auch automatisch die Miete mindern. Es gibt eine Vielzahl von Ausschlussgründen, die es dem Mieter versagen, von seinem Minderungsrecht Gebrauch zu machen. Die Ausschlussgründe im Einzelnen sind nicht Gegenstand dieses Beitrags. Insoweit wird auf den Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung“ verwiesen. Einige Gründe, die zum Ausschluss des Minderungsrechts führen, sind jedoch gerade im Zusammenhang mit Lärmimmissionen durch Bauarbeiten besonders relevant. Auf diese wird daher im Folgenden eingegangen.

a) Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vom Mangel schließt das Minderungsrecht grds. aus

Gem. § 536b S.1 BGB steht dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern, nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Auch grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters von einem Mangel bei Vertragsschluss schließt dessen Minderungsrecht in der Regel aus, es sei denn, der Vermieter hat dem Mieter den Mangel arglistig verschwiegen.

Die Gerichte haben sich in unzähligen Entscheidungen mit der Mietminderung wegen Baulärms und auch mit deren Ausschluss befasst. Obwohl § 536b BGB zumindest grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses fordert, lässt die überwiegende Rechtsprechung mit unterschiedlicher Begründung die Vorhersehbarkeit des Baulärms ausreichen, um einen Ausschluss des Minderungsrechts anzunehmen.

Im Zusammenhang mit Baulärm sollten folgende Fallgruppen bekannt sein:

Einzug in ein Neubaugebiet

Zieht der Mieter in ein im Entstehen befindliches Neubaugebiet, muss ihm klar sein, dass es bis zur Fertigstellung aller Neubauten zu Belästigungen durch Baulärm kommt. Wegen solcher zu erwartender Lärmbelästigungen steht dem Mieter kein Minderungsrecht zu.

Baulücke

Nach einem Urteil des AG Berlin-Pankow/Weißensee vom 07.05.2009 – 102 C 39/09- verliert der Mieter sein Minderungsrecht wegen Baulärms auch dann, wenn er in eine Wohnung einzieht, in deren Nähe sich bei im Übrigen geschlossener Bebauung bereits bei Vertragschluss eine Baulücke befindet. In diesem Fall, so das Gericht, sei es nahe liegend, dass die Lücke durch Erbauung eines Hauses geschlossen werden würde.

Baufälligkeit

Das Minderungsrecht des Mieters besteht auch dann in der Regel nicht, wenn sich im Umfeld der Wohnung des Mieters bereits bei Vertragsschluss erkennbar baufällige Gebäude befinden. In diesem Fall muss der Mieter damit rechnen, dass diese abgerissen oder saniert werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13. März 2013 – 65 S 321/11).

Bauprojekt öffentlich bekannt

Folgt man dem AG Eckernförde (vgl. Urteil vom 27.04.2010 – 6 C 670/09), entfällt das Minderungsrecht des Mieters auch dann, wenn zwar keine Erkennbarkeit eines Bauvorhabens wegen Baufälligkeit oder Bestehens einer Baulücke vorliegt, das Bauvorhaben aber im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits aufgrund von Zeitungsartikeln öffentlich bekannt war.

Für jede dieser Fallgruppen sind jedoch folgende Einschränkungen zu beachten:

  • Geht es um die Frage, ob der Mieter die künftige Lärmbelästigung hätte vorhersehen können, ist zu beachten, dass den Mieter keine besondere Erkundigungs- oder Untersuchungspflicht trifft. Nur wenn Umstände vorliegen, die den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahelegen, kann von dem Mieter verlangt werden, dass er ihm zumutbare Nachforschungen anstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. 04. 2007 – XII ZR 139/05).
  • Bzgl. des Umfangs des Ausschlusses darf außerdem nicht außer Acht gelassen werden, dass das Minderungsrecht nur bzgl. solcher Beeinträchtigungen ausgeschlossen ist, die üblicherweise mit der vorhersehbaren Baumaßnahme verbunden sind (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 08.10.1999 – 4 S 93/99).

b) Beeinträchtigungen durch Maßnahmen zur energetischen Modernisierung berechtigen für die Dauer von drei Monaten nicht zur Mietminderung

Einen weiteren Ausschlussgrund, der im Zusammenhang mit der Mietminderung wegen Baulärms relevant ist, enthält das Gesetz seit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform in § 536 Abs.1a BGB. Danach kann der Mieter die Miete für die Dauer von drei Monaten wegen solcher Gebrauchsbeeinträchtigungen nicht mindern, die Folge einer Maßnahme sind, die einer energetischen Modernisierung dient.

Beruft sich der Vermieter auf diesen Ausschlussgrund, sollten Mieter von einer Mietminderung jedoch nicht ungeprüft Abstand nehmen. Der Ausschluss des Minderungsrechts wegen der Minderung der Gebrauchstauglichkeit infolge einer energetischen Modernisierung ist nämlich an enge Voraussetzungen gebunden, über die im Folgenden ein kurzer Überblick gegeben werden soll:

(1) Es muss eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung vorliegen. Diese ist in § 555b Nr.1 BGB als eine Maßnahme definiert, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Neben der Abgrenzung zur bloßen Erhaltungsmaßnahme i. S. d. § 555a BGB, d.h. zu solchen Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, ist es hier besonders wichtig zu prüfen, ob nicht lediglich eine sonstige Energiesparmaßnahme vorliegt, die zwar der Einsparung von Energie, aber nicht von Endenergie dient. Als Endenergie wird diejenige Energie bezeichnet, die beim Verbraucher ankommt, etwa in Form von Brennstoffen und Kraftstoffen oder elektrischer Energie. Außerdem muss die Einsparung der Energie der Mietsache selbst dienen. Typische Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind Maßnahmen, die der Verbesserung der Wärmedämmung dienen, wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern oder auch Maßnahmen, durch die die Effizienz der Heizungs– und Warmwasseranlagen verbessert wird.

Nicht ausgeschlossen ist das Minderungsrecht hingegen, wenn es zu Beeinträchtigungen durch Energiesparmaßnahmen kommt, die nicht der Mietsache selbst dienen. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter auf dem Dach eines Mietshauses eine Fotovoltaikanlage installiert , der erzeugte Strom aber nicht der Versorgung der Mietsache dient, sondern vom Vermieter gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz einspeist wird (vgl. BT-Drucks 17/10485 S. 20).

(2) Wichtig für jeden Mieter ist es außerdem zu beachten, dass der Ausschluss des Rechts, die Miete wegen einer Maßnahme zur energetischen Modernisierung zu mindern, nur für die Dauer von drei Monaten gilt. Ist diese Frist verstrichen und dauern die beeinträchtigenden Maßnahmen weiter an, steht dem Mieter das Minderungsrecht wieder zu. Zu beachten ist hierbei, dass dem Vermieter kein Zeitkontingent von drei Monaten zur Verfügung steht, dass er in einzelne Abschnitte aufteilen kann. Der Ausschluss des Minderungsrechts erfolgt stets für eine zusammenhängenden Zeitraum von drei Monaten (vgl. BT-Drucks 17/10485 S. 17). Unterbricht der Vermieter die Baumaßnahmen, läuft die Dreimonatsfrist trotzdem weiter.

3. Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab

Stellt die Lärmbelästigung nach den vorstehenden Ausführungen einen Mangel der Mietsache dar und liegt auch kein Ausschlussgrund vor, stellt sich die wichtige Frage, in welchem Umfang der Mieter die Miete mindern kann.

Allgemeingültige Minderungsquoten für bestimmte Baumaßnahmen gibt es nicht. Die Höhe der Minderung hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Allgemein kann jedoch gesagt werden, dass sich die Höhe der Minderung nach der Art und dem Umfang von Funktionseinbußen, der Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen und des Ausmaß der Folgebeeinträchtigung bemisst (vgl. AG Neukölln, Urteil vom 15.09.1993 – 17 C 87/93).

Die folgende Übersicht soll eine Vorstellung davon vermitteln, welche Minderungsquoten von der Rechtsprechung in bestimmten Fällen als angemessen erachtet worden sind:

Beschreibung des Mangels

Minderungsquote (bezogen auf die Bruttomiete)

Gerichtsentscheidung
Baulärm durch den Neubau einer Bundesbahnstrecke10 %LG Kassel, Urteil vom 24.05. 1989 -1 S 805/88
Baulärm durch einen Neubau in der Nachbarschaft über 9 Monate10 %LG Köln, Urteil vom 05.09. 2002 – 1 S 60/02
Monatelange sich teilweise bis in die Nacht hinein erstreckende Belästigungen durch eine Großbaustelle12 %LG Frankfurt a. M., Urteil vom 06.03.2007 – 2-17 S 113/06
Lärmbelästigung durch langwierige Straßenbaumaßnahmen in der Nähe der Wohnung15 %LG Siegen, Urteil vom 09. 11. 1989 – 3 S 87/89
Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Haus (Verlegung von Leitungen, Einbau einer neuen Heizungsanlage und Erneuerung der Fenster); erhebliche Lärmbelästigung u.a. das durch Aufstemmen der Wände20 %AG Neukölln, Urteil vom 15.09.1993 – 17 C 87/93
Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück mit der Folge, dass die Wohnung des Mieters erheblichen Lärm- und Staubemissionen und starken Erschütterungen ausgesetzt ist25 %LG Berlin, Urteil vom 26. 09. 2013 – 67 S 251/13
Baulärm durch den Ausbau der 4. Elbtunnelröhre in unmittelbarer Nähe (wenig mehr als 10 m ) der Wohnung des Mieters35 %LG Hamburg, Urteil vom 05.07.2001– 333 S 13/01
Abriss des Dachstuhls und Ausbau des Dachgeschosses unter Zuhilfenahme eines Kranes und eines Außengerüstes verbunden mit schwerwiegenden Geräusch- und Lärmbelästigungen60 %AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987- 44 C 1605/86

4. Tipp für die Praxis- Führen Sie ein Lärmprotokoll

Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter über das Ob und den Umfang eines Mietminderungsrechts, muss der Mieter in einem Gerichtsprozess diejenigen Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich das Vorliegen des Mangels und dessen Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ergeben. Ist der Vortrag des Mieters nicht hinreichend konkret oder gelingt ihm die Beweisführung nicht, nützt es ihm nichts, dass die Miete bei Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen kraft Gesetzes gemindert und der Mieter in Höhe des Minderungsbetrages von seiner Zahlungspflicht befreit ist.

Der BGH hat zwar mit Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 155/11 entschieden, dass der Mieter kein Lärmprotokoll vorlegen muss, um seiner Darlegungslast zu genügen. Vielmehr soll zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs eine Beschreibung genügen, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Auch beweist das Protokoll als Privaturkunde i. S. d. § 416 ZPO nur, dass der Mieter die darin enthaltenen Angaben gemacht hat, nicht aber dass diese auch zutreffen.

Dennoch ist aber jedem Mieter zu raten, ein Lärmprotokoll zu führen. Denn je genauer und detaillierter der Mieter die Lärmbelästigung beschreibt, desto höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten des Vermieters. In dem Lärmprotokoll sollte Folgendes festgehalten werden:

  • Das Datum der jeweiligen Lärmbelästigung,
  • deren Uhrzeit (Beginn und Ende),
  • eine genaue Beschreibung der Geräuschimmission und deren Folgen und
  • mögliche Zeugen.

5. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch Baulärm, der als Mangel einzustufen ist, nicht unerheblich gemindert ist.
  2. Nicht jede Lärmbelästigung stellt allerdings einen Mangel der Mietsache dar. Übliche Geräuschimmissionen und solche, die zum allgemeinen Lebensrisiko gehören, berechtigen nicht zur Mietminderung.
  3. Das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, ist grds. ausgeschlossen, wenn und soweit bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben und der Baulärm daher vorhersehbar war.
  4. Die Höhe des Minderungsbetrages hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind dabei die Art und der Umfang von Funktionseinbußen, die Dauer und Häufigkeit der Beeinträchtigungen und das Ausmaß der Folgebeeinträchtigung.
  5. Dem Mieter ist zu raten, bei wiederkehrenden Lärmbelästigungen ein Lärmprotokoll zu führen.
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17 Antworten auf "Mietminderung bei Baulärm und Bauarbeiten"

  • Gabriella Sakizlis
    15.07.2015 - 15:25 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    meine Vermieterin sagt, ich muss den Baulärm eines Nachbarn so hinnehmen(das ganze Haus wird von innen ausgebaut, von A-Z, nichts steht mehr außer die Fassade). Der Lärm ist unerträglich und genau an meinem Schlafzimmerfenster!

    Muss ich das tatsächlich so hinnehmen oder kann was dagegen tun?
    Muss ich mich hier einen Anwalt zur Seite holen oder kann ich das alleine bewältigen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    LG
    Gabriella Sakizlis

    • Mietrecht.org
      15.07.2015 - 15:33 Antworten

      Hallo Gabriella,

      dem Vermieter trifft keine Schuld, das spielt aber keine Rolle und muss einer Mietmiinderung nicht im Wege stehen. Versuchen Sie sich doch einvernehmlich zu einigen. Es hängt davon ab, wie Sie selbst rechtlich gegenüber dem Vermieter auftreten können – danach entscheidet sich, ob Sie einen Anwalt zu Rate ziehen sollten oder nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Susanne
    23.07.2015 - 13:50 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    am Nachbarhaus, das genau an meinen Garten, Terasse und Fenster angrenzt, finden Fassadenrenovierungen statt. Neben teilweise unerträglichem Lärm sind wir durch extreme Staubeinwirkung betroffen. Der Garten sieht aus als hätte es gerade geschneit. So dick ist die Staubschicht. Der Terassenboden sowie die Gartenmöbel und die Fensterbretter sind ebenfalls mit dieser Staubschicht überzogen. Muß ich diesen Schmutz entfernen, bzw. kann ich für die Zeitaufwendung vom Auftraggeber eine Entschädigung verlangen?
    vielen Dank

  • Marcel Bläßing
    07.07.2016 - 14:55 Antworten

    Hallo,

    wie verhält sich das wenn am kompletten Haus die Balkons abgerissen werden und Vorder- und Rückseite des Hauses komplett eingerüstet werden und die Fenster mit Folie abgeklebt ist und zusätzlich noch im Treppenhaus der Boden und Wände aufgestemmt werden? Wie viel Prozent Mietminderung kann ich vordern?

    • Mietrecht.org
      08.07.2016 - 08:15 Antworten

      Hallo Marcel,

      aus dem Stehreif wird Ihnen niemand einen verlässlichen Prozentsatz nennen können. Ich würde Ihnen raten, nach entsprechenden Urteilen zu suchen. Diese geben Ihnen Anhaltspunkte. Auch kann eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter sinn machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie Winter
    18.07.2016 - 15:42 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne in einem Mehrfamilienhaus direkt über einem Kindergarten. Dieser wird zur Zeit seit zwei Wochen über den Vermiter komplett saniert, teilweise auch samstags bis mittags. Ansonsten zu den üblichen Arbeitszeiten bis ca. 15.30 Uhr. Es entsteht dadurch erheblicher Baulärm und auchErschütterungen. Bin ich berechtigt die Miete zu mindern? Vermieter ist eine Baugenossenschaft. Wenn ja, sind dann 20 % Mietminderung angemessen?

    Vielen Dank im Voraus für die Antwort

    • Mietrecht.org
      19.07.2016 - 09:12 Antworten

      Hallo Stefanie,

      wie Sie gelesen haben, ist Baulärm ein typischer Grund für eine Mietminderung. In welcher Höhe eine angemessene Mietminderung ausfallen sollte, lässt sich aus der Entfernung nicht beurteilen. Sie könnten sich an bestehender Rechtsprechung orientieren und/oder sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R. Schildt
    27.09.2016 - 13:59 Antworten

    Hallo!

    Unser Vermieter will in absehbarer Zeit Baumaßnahmen zur Instandsetzung, Instandhaltung und Modernisierung durchführen.

    Dür diese Zeit (nach Planung Vermieter bis Ende 02/2017) werden wir in eine von ihm angebotene Umsetzwohnung beziehen. Das allein war schon ein Akt und weitere Dinge auch.

    Am 16.09.2016 wurde uns vom Vermieter unter anderem dies zugesagt:

    1. Es wird keine Arbeiten in unserer Wohnung geben, solange wir darin wohnen.
    2. Es wird keine Arbeiten im Objekt geben, welche das Wohnen beeinträchtigen.

    Am 23.09.2016 teilte uns der Vermieter jedoch sinngemäß mit, dass im Hause
    doch gearbeitet werde und es zu Lärm und Schmutz kommen könne.

    Zudem will er im nötigen Fall auch in unsere Wohnung.

    Gerade den avisierten Lärm betrachten wir aber sehr wohl als eine Sache, die
    das Wohnen beeinträchtigt, da wir zum Wohnen unter anderem auch das nötige
    Schlafen zählen; gerade dann, wenn eine Person in der Altenpflege und dabei in
    unregelmäßigen Wechselschichten tätig ist.

    Wir haben dem Vermieter daraufhin mitgeteilt, ihn an seinen Zusagen festzuhalten
    und ihn ggfs. mit der Anforderung eines Vorschusses für ein(e) Pension/Hotel zu
    konfrontieren.

    Der Auszug in die Umsetzwohnung soll nach aktueller Planung in der 2. Hälfte
    des Oktober 2016 stattfinden.

    Wir haben den sehr nachhaltigen Eindruck, der Vermieter könnte dennoch erstens
    seine Zusage nicht einhalten und zweitens hier ziemlich Lärm veranstalten.

    Was könnten wir in diesem Falle tun?

    • Mietrecht.org
      27.09.2016 - 14:14 Antworten

      Hallo R. Schildt,

      danke für Ihren Beitrag. Ich wiss nicht genau worauf Sie hinaus wollen? Wollen Sie die Ersatzwohnung nicht nutzen und in Ihrer Wohnung bleiben?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • R. Schildt
        27.09.2016 - 15:14 Antworten

        Hallo, Herr Hundt!

        Nein, das mit der Ersatzwohnung ist inzwischen geklärt.

        Es geht vielmehr darum, dass der Vermieter erst die Zusagen machte …

        1. Es wird keine Arbeiten in unserer Wohnung geben, solange wir darin wohnen.
        2. Es wird keine Arbeiten im Objekt geben, welche das Wohnen beeinträchtigen.

        … und sich nun nicht mehr daran halten und während wir noch in unserer Dauermietwohnung wohnen hier schon mit Baulärm loslegen will.

        • Mietrecht.org
          27.09.2016 - 15:26 Antworten

          Hallo R. Schildt,

          in meinen Augen ist es keine Besonderheit, das auch gebaut wird, wenn die Mieter in dem Haus wohnen. Nicht alle Arbeiten erfordern den Umzug. Davon abgesehen ist es natürlich nicht schön, dass der Vermieter Aussagen trifft, an die er sich nun nicht mehr halten will.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • R. Schildt
    27.09.2016 - 16:08 Antworten

    Hallo, Herr Hundt!

    Nicht alle Arbeiten erfordern einen Umzug. Da gebe ich Ihnen durchaus recht, denn es gibt auch solche, die minimal Schmutz verursachen und ggfs. nicht einmal Lärm.

    Aber: Wenn der Vermieter schon ankündigt, es werde auch zu Lärm kommen, dann ist das für eine Person mit unregelmäßigen Wechselschichten schon eine ganz andere Sache, wenn man – genau deshalb – nicht zu (genügend) Schlaf kommt, um seine Arbeit an und mit pflegebedürftigen und medikamentierenden Menschen mit der nötigen Konzentration ausüben zu können.

    Ist das Wohnen derart stark beeinträchtigt, dann fände ich es schon angebracht, wenn der Vermieter dann die Kosten einer angemessenen Unterkunft (Pension/Hotel) zu tragen hat, in der die Person nach dem Nachtdienst und vor dem Spätdienst genügend Schlaf bekommt.

    Und: Ich finde schon, dass sich auch ein Vermieter an seine Zusagen zu halten hat. Das gilt aus meiner Sicht gerade dann, wenn der Umzug in die Ersatzwohnung schon absehbar ist.

  • Denise Mittnacht
    09.01.2017 - 11:57 Antworten

    Guten Tag,

    unser Vermieter hämmert und bohrt seit 5 Wochen fast täglich (auch an Sonn- und Feiertagen und in den Ruhezeiten, Sprachnotizen sind alle vorhanden, Lärmprotokoll auch) unter unserer Wohnung (EG).
    Er reißt da unten im Keller alle Wände raus (ob das tragende Wände sind?!). Hat auch selbst zugegeben (Whatsapp-Dialog vorhanden), dass diese Baumaßnahmen aus rein optischen Gründen geschehen. Als wir uns wegen dem erheblichen Lärm beschwert haben, beleidigte er uns. Wir sind ein gleichgeschlechtliches Paar (2 Mädels). Er bezeichnete mich als lesbische Partnerin und meine Freundin (sehen beide weiblich aus!) als „Man(n)“. Er stellt behauptungen auf, die in keinster Weise stimmen und schikaniert uns extrem. Auch die Nachbarn kriegen das mit uns finden das Unfassbar wie er uns behandelt. Was können wir tun? Wir bitten ganz dringend um Hilfe.

    • Mietrecht.org
      09.01.2017 - 15:38 Antworten

      Hallo Denise,

      Sie könnten die Option einer Mietminderung prüfen, siehe Artikel oben. Übrigens, auch Mobbing kein ein Grund für eine Mietminderung sein. Bitte lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    12.05.2017 - 08:14 Antworten

    Guten Tag,
    ich finde es doch etwas seltsam, dass es nicht darauf ankommt, wie oft der Mieter sich in der Wohnung, die dem Baulärm ausgesetzt ist, aufhält. Denn ich bin selbständig tätig und somit fast rund um die Uhr zu Hause. Ich arbeite also in meiner Wohnung und bin dem Lärm (Renovierungsmaßnahmen in einer Wohnung, die sich im selben Haus befindet) ununterbrochen ausgeliefert. Nicht nur die Konzentration und der Fokus auf die Arbeit (zum Beispiel Texte schreiben) wird dabei schwer beeinträchtigt – ich bin außerdem Sprecherin mit Heimstudio und kann so keinerlei Aufnahmen machen, da die Bohrmaschinen leider alles übertönen. Das heißt ich bin zusätzlich beeinträchtig, was meinen Verdienst aus der Selbständigkeit betrifft. Dafür gibt es wirklich keine eigene Gesetzgebung?
    Danke für eine kurze Rückmeldung.
    Viele Grüße, Daniela

  • Christopher
    14.07.2017 - 11:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wollen eine Wohnung in direkter Nachbarschaft zu einer Schule mieten, welche vermutlich in den nächsten Jahren abgerissen werden soll. Der Vermieter möchte nun mit folgender Klausel im Mietvertrag eine Mietminderung ausschließen.

    „Dem Mieter ist weiter bewusst, dass es in der Umgebung des Mietobjekts in den nächsten Jahren zu Baumaßnahmen kommen kann, hierzu zählen insbesondere der Rückbau der Berufsschule und die nachfolgende Wohnbebauung. Wegen dieser Besonderheiten und wegen etwaiger Baumaßnahmen in der näheren Umgebung und im Haus des Mietobjekts ist eine Minderung der Miete ausgeschlossen.“

    Mir ist dies Regelung zu pauschal, da derzeit die konkrete Baulärmbelastung noch nicht absehbar ist. Wenn es nur an Wochentagen und zu normalen Zeiten stattfindet könnte ich damit leben, aber wenn auch am Wochenende oder bis in die Nacht gearbeitet werden soll, ist mir das zu weitgehend. Zudem finde ich, dass der Minderungsausschluss für Baumaßnahmen im Haus, also unabhängig von der geplanten Bebauung auf dem Nachbargrundstück, gar keine Rechtfertigung hat.

    Ist die Klausel aus Ihrer Sicht so wirksam?

    Danke und Gruß
    Christopher

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 13:35 Antworten

      Hallo Christopher,

      ein Ausschluss für alle Eventualitäten ist sicherlich nicht in Ordnung, ein konkreter Bezug auf die Schule macht m.E. Sinn – denn der Sachverhalt ist ja tatsächlich bekannt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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