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Taubendreck auf dem Balkon – Wann müssen Vermieter reagieren?

So schön Tauben auch auf dem Markusplatz in Venedig anzusehen sind, jeder der einmal mit einer Taubenplage zu kämpfen hatte, weiß wieviel Dreck damit zusammenhängt. Gerade will man es sich im Sommer auf seinem Balkon gemütlich machen, da stellt man erschreckt fest, dass die Balkonstühle und der Tisch mit Taubendreck überseht sind. Hat man als Mieter kleine Kinder, die alles anfassen, stellen selbst die kleinsten Kotreste eine Gesundheitsgefahr dar. Doch was kann man tun, wenn man täglich mit Taubendreck auf dem Balkon zu kämpfen hat. Muss man selbst Vorkehrungen treffen? Nein, das muss man nicht.

Bei einer Belästigung des Mieters durch Taubendreck hat der Vermieter einzugreifen. Anderenfalls besteht ein Minderungsrecht des Mieters. Der nachfolgende Artikel klärt Mieter und Vermieter über das Thema auf.

I. Taubendreck ist ein Mietmangel

Vogelkot auf Balkonen und Terrassen ist regelmäßig nicht zu vermeiden und für sich genommen kein vertragswidriger Zustand, der zu einer Mietminderung berechtigt (LG Berlin, Urteil vom 21. Mai 2010, Az.: 65 S 540/09).

Kämpft man als Mieter allerdings mit einer Taubenplage und hat ständig übermäßige Mengen an Kotresten auf dem Balkon zu beseitigen, ist die Wohnnutzung des Mieters beeinträchtigt. Aber nicht nur das: Durch Tauben entsteht nicht nur Dreck, sondern auch eine Lärm- und Geruchsbelästigung bis hin zu einer Gesundheitsgefährdung. Der Mietmangel ist vergleichbar mit dem wegen Ungezieferbefall.

All diese Beeinträchtigungen der Wohnnutzung sind grundsätzlich ein Wohnmangel, denn der Vermieter gewährleistet bei der Anmietung einer Wohnung mit Balkon, dass diese uneingeschränkt zum Wohnen genutzt werden kann.

Die mietrechtlichen Folgen sind ein Anspruch des Mieters auf Minderung der Miete, solange die Beeinträchtigung andauert und ein Beseitigungsanspruch.

II. Minderungsanspruch bei Taubendreck

Die Minderung der Miete bei Taubendreck kann man als Mieter sofort ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung beginnen. Dazu schriebt man den Vermieter an, zeigt den Mietmangel an und fordert die Beseitigung des Mangels. Gleichzeitig erklärt man das man nun mindert. Warum man so am sichersten vorgeht können Sie in dem Beitrag Mietminderung ankündigen oder einfach mindern? nachlesen.

Wie hoch die Mietminderung wegen Taubendreck auf dem Balkon sein darf, kommt dabei auf den jeweiligen Einzelfall an. In der Rechtsprechung findet man zu diesem Thema Minderungsbeträge von 5 bis 35 Prozent. Entscheidend ist das Ausmaß der Beeinträchtigung durch die Tauben auf dem Balkon.

Hier einige Beispiele:

MinderungsquoteBeeinträchtigung Urteil

 

5 ProzentLeichte aber regelmäßige VerschmutzungAmtsgericht Hamburg, Urteil vom 06. Januar 1988, Az.: 40a C 2574/​87
5 ProzentLoggia mit Taubendreck verschmutztAmtsgericht München, Urteil vom 23. November 2009, Az.: 412 C 32850/08
7,5 ProzentTauben halten sich auf dem Balkon einer Mietwohnung auf und nisten dortAG Hamburg, Urteil vom 10. August 1999, Az.: 48 C 729/98
10 ProzentÜbermäßiger Taubendreck und Kot vor dem Hauseingang und vor den Fenstern der WohnungAmtsgericht Altenburg, Urteil vom 28. Januar 2005, Az.: 5 C 857/04
30 ProzentTauben nisten direkt vor dem Fenster oder auf dem Dach mit Solaranlage über dem Balkon und ziehen Taubenbrut groß: starke Belästigung durch Dreck, Kot, Lärm und GeruchAmtsgericht Pforzheim, Urteil vom 9. März 2000, Az.: 2 C 160/​98;

Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 16. Januar 2017, Az.: 17 C 4796/​15

 

35 Prozent und 3.000,00 DM SchmerzensgeldStarke Beeinträchtigung durch Taubenplage bei einem Mieter mit Taubenallergie; durch die Allergie gravierende allergische Reaktionen mit Ausschlag, Zeckenbissen, Kopfschmerzen und SchlaflosigkeitLandgericht Freiburg, Urteil vom 19. Juni 1997, Az.: 3 S 386/96

Mieter finden eine kurze Anleitung zur Mietminderung in dem Artikel: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor und hier erfahren Sie wie Sie die Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X.

III. Beseitigungsanspruch gegen den Vermieter

Als Vermieter ist man in der Pflicht die Verunreinigungen durch Taubenkot und Taubendreck, sowie alle damit zusammenhängenden Belästigungen zu verhindern: Man muss geeignete technische Vorrichtungen am Haus anbringen (Amtsgericht Altenburg, Urteil vom 28. Januar 2005, Az.: 5 C 857/04). Hat man bereits versucht etwas gegen die Tauben zu unternehmen, das aber keine Wirkung zeigt, darf man sich damit nicht zufriedengeben, sondern muss weitere Maßnahmen zur Taubenabwehr treffen. So kann ein Mieter von dem Vermieter zum Beispiel verlangen, Taubenstacheln am Dach anzubringen (Amtsgericht Augsburg, Urteil vom 16. Januar 2017, Az.: 17 C 4796/​15).

Sogar das Spannen eines Netzes auf Dachhöhe des Mietshauses für die Taubenabwehr über einem Innenhof ist möglich, selbst wenn dadurch eine optische Beeinträchtigung für die Mieter entsteht (Amtsgericht Berlin-Schöneberg, Urteil vom 03. September 2007, Az.: 16b C 180/07).

Tipp für Vermieter: Maßnahmen zur Beseitigung von Taubenplagen können als Ausgaben für Ungezieferbekämpfung auf den Mieter bei den Nebenkosten umgelegt werden. Lesen Sie hierzu: Nebenkosten: Ungezieferbekämpfung – Was darf auf Mieter umlegt werden?

IV. Ausnahme: Mieter füttert Tauben an

Ein Minderungsanspruch und ein Beseitigungsanspruch bestehen allerdings nicht, wenn der Mieter für die Taubenplage verantwortlich ist, weil er die Tauben anfüttert. Das ist in den meisten Hausordnungen auch regelmäßig verboten. Mieter können bei einem solchen Verhalten von dem Vermieter abgemahnt werden und zu Schadensersatz verpflichtet werden, wenn dem Vermieter dadurch ein wirtschaftlicher Schaden entsteht. Dafür reicht schon, dass ein anderer Mieter sich belästigt fühlt und seine Miete wegen Taubendreck mindert.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang aber das eine allgemeines Füttern von Vögeln nicht immer verboten werden kann. Besonders dann, wenn es keine gesundheitlich bedenklichen Folgen oder ganz unverhältnismäßig starke Verschmutzungen gibt, besteht kein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter (LG Berlin, Urteil vom 21. Mai 2010, Az.: 65 S 540/09).

V. Fazit

Bei Taubendreck auf dem Balkon der Mieter müssen Vermieter immer reagieren. Entsprechende Maßnahmen zur Taubenabwehr sollten bereits vor einer Mängelanzeige durch den Mieter veranlasst werden. Beschwert sich ein Mieter nämlich, droht meist auch eine oft berechtigte sofortige Mietminderung und um die Beseitigungspflicht als Vermieter kommt man sowieso nicht herum. Deshalb ist es empfehlenswert zu handeln bevor man in die Pflicht genommen wird.

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