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Mietrückstand: Mieter in Verzug setzen?

Bei einem Mietrückstand von zwei oder mehr Monatsmieten, hat der Vermieter die Möglichkeit außerordentlich eine fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB zu erklären. Ist der Mietrückstand weniger greift die ordentliche Kündigung. Vorausgesetzt ist allerdings, dass der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug ist.

Neben dem Mietrückstand muss also auch ein Verzug vorliegen. Doch was ist der sogenannte Verzug und ist der Mieter dafür abzumahnen? Wie lange bleibt der Verzug bestehen?

Erfahren Sie hier, was bei Mietrückstand zu tun ist, um den Mieter in Verzug zu setzen.

I. Abmahnungserfordernis für Verzug oder nicht?

Der Verzug richtet sich auch bei den mietrechtlichen Vorschriften nach der allgemeinen Regelung des § 286 BGB. Danach muss keine Abmahnung erteilt oder eine Frist gesetzt werden, wenn der Verzug sozusagen automatisch erfolgt. Das ist immer der Fall, bei Terminzahlungen wie der Miete.

Ist für eine Zahlung nämlich ein bestimmter Termin gesetzt, kommt derjenige, der nicht zahlt durch die Tatsache, dass er nicht rechtzeitig zahlt, in Verzug: Bei der Miete ist gesetzlich bestimmt, dass die Zahlung bis zum dritten Werktag eines Monats zu erfolgen hat. Rechtlich spricht man von einer Fälligkeit der Miete. Wird dieser Zeitpunkt der Fälligkeit überschritten, ist der Mieter in Verzug. Mietvertraglich kann auch ein früherer Kalendertag für die Zahlung vereinbart werden. Der Mieter kommt dann bei Überschreitung dieses Termins in Verzug. In der Praxis werden zudem noch +3 Tage Banklaufzeiten berücksichtigt; erforderlich ist das aber nicht denn der Fälligkeitszeitpunkt läuft bei der gesetzlichen Regelung am 03. Werktag um 24: Uhr abends ab.

Beispiel:

Der Mieter M bezahlt seine Miete immer am 15. eines Monats im Voraus. Im Mietvertrag ist nichts vereinbart zum Zahlungszeitpunkt. Am 16. Oktober hat der Vermieter allerdings noch keine Miete für November erhalten.

  • Bisher besteht noch kein Verzug, da die gesetzliche Fälligkeit gilt und der Mieter daher noch bis zum 03. November Zeit hat, zu zahlen.

Abwandlung:

Der Mieter bezahlt nicht nur am 15. Oktober nicht, sondern hat auch bis zum 15. Dezember noch nicht gezahlt.

  • àDer Mieter ist mit zwei Monatsmieten in Verzug: November und Dezember sind nicht zum Fälligkeitszeitpunkt bezahlt worden. Der Vermieter könnte die fristlose Kündigung aussprechen, ohne vorher abzumahnen.

Merke: Eine Abmahnung ist nicht erforderlich, bei Mietrückständen: der Verzug tritt automatisch ein.

II. Nachträgliche Zahlung bei Mietrückstand beendet Verzug

Ebenso automatisch kann der Verzug auch enden, wenn der Mieter seinen Mietrückstand begleicht. Teilzahlungen genügen hier allerdings nicht, sondern nur die volle Mietzahlung. Der Mieter kann also seinen Verzug nachträglich beziehungsweise rückwirkend durch die Mietzahlung beenden. Ein Kündigungsrecht entfällt dann ebenso. Mehr zur nachträglichen Zahlungsmöglichkeit und bis wann diese erfolgen muss in „Kündigung bei Zahlungsverzug abwenden und Mietrückstände heilen„.

III. Mietrückstand und Verzug bei Mietminderung

Eine durch Mietminderung fehlende Miet(teil-)zahlung kann wie jeder andere Mietrückstand zum automatischen Verzug führen. Insbesondere bei einer unberechtigten Mietminderung bleibt der Verzug bestehen (Weidenkaff in Palandt/BGB-Kommentar, § 543 Rn. 23). Ausnahmsweise greift der Verzug nicht, beziehungsweise ist ausgeschlossen, wenn die Mietminderung berechtigt war oder ohne Schuld und ohne Fahrlässigkeit als rechtmäßig angenommen wurde (Weidenkaff in Palandt/BGB-Kommentar, § 543 Rn. 26).

Beispiel:

Mieter M mindert seine Miete (1.200 €) bereits drei Monate um 100 € im Monat, wegen einer Baumaßnahme des Vermieters, bei der eine erhebliche Lärmbelästigung und Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Treppenhauses besteht. Im gerichtlichen Verfahren stellt der Richter fest, dass nur eine Minderung von 50 € im Monat rechtmäßig gewesen wäre.

  • Der Mieter ist hier nicht in Verzug mit dem Mietrückstand gewesen. Eine Mietminderung wegen Baulärm und entsprechenden Einschränkungen wird von den Gerichten meist im Rahmen von bis zu 10 % / 15 % als gerechtfertigt angesehen. Die Einschätzung und Mietminderung unter 10 % hätte daher auch als rechtmäßig betrachtet werden können. Ein Mietminderungsgrund lag vor. Der Verzug ist daher als „unverschuldet“ ausgeschlossen.

IV. Fazit: Verzug setzen nicht erforderlich

Bei einem Mietrückstand muss der Vermieter nichts tun: der Mieter setzt sich automatisch in Verzug. Will ein Vermieter allerdings nicht gleich kündigen, sondern zunächst den Mieter abmahnen, damit dieser zahlt ist ihm das nicht verwehrt.

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