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Fenster putzen in der Mietwohnung – Mieterpflicht?

Ist ein Mieter während der Mietzeit oder bei Rückgabe der Mietwohnung, verpflichtet die Fenster zu putzten? Die Frage erscheint einfach, die Antwort dagegen nicht: Der Mieter hat nämlich die Verpflichtung die Mietwohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten, muss aber nicht den Reinigungsmaßstäben des Vermieters nachkommen. Wohnt ein Mieter seit Jahren in einer Mietwohnung und hat die Fenster nie geputzt, kann das für den Vermieter störend sein, muss aber nicht aber zu einem Anspruch auf Fenster-putzen führen. Dreck ist nicht gleich Dreck und so kommt es nach der Ansicht der Gerichte auf den Verschmutzungsgrad an.

In nachfolgendem Artikel erfahren Sie als Mieter aber auch als Vermieter, wann das Putzen der Fenster in der Mietwohnung zur Mieterpflicht wird.

I. Grundsätzlich: Mieter hat Reinigungspflicht

Der Mieter hat neben seiner mietvertraglichen Pflicht, die Miete zu bezahlen, auch dafür Sorge zu tragen, dass er seine Nebenpflichten nicht verletzt: dazu gehören unter anderen die Erhaltungspflicht und die Obhutspflicht bezüglich der Mietwohnung: Der Mieter hat dafür zu sorgen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung erhalten bleibt (§§ 536 c, 541, 543 Abs.2 S. 1 Nr. 2, 5 BGB). Als Mieter muss daher jede Beschädigung oder Verschlechterung der Mietwohnung vermieden werden. Die Reinigung der Mietwohnung ist insoweit umfasst, denn wird die Wohnung nicht gereinigt, gelüftet, beheizt oder entmüllt, kann dies zu Schäden in der Mietwohnung führen. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch den Mieter umfasst daher auch den pfleglichen Umgang mit der Mietwohnung.

Mehr dazu, wie die Mietwohnung zu lüften und zu heizen ist, erfahren Sie in dem Artikel: „Heizen und Lüften = Mieterpflicht? Wir zeigen was Mieter machen müssen„.

II. Fenster putzen für Mieter keine Pflicht

Wann und wie zu reinigen ist, bleibt aber dennoch grundsätzlich dem Mieter überlassen: Fenster putzen ist nicht jedermanns Sache und daher können die Meinungen von Mieter und Vermieter hier unterschiedlich sein. Solange durch die unterlassene Reinigung allerdings keine Gefahren oder Beschädigungen entstehen, muss der Mieter die Fenster auch nicht putzen. Eine Sorgfaltspflicht ist allein durch dreckige Fensterscheiben nicht verletzt. Durch allein verschmutzte Scheiben besteht weder eine Gefährdung der Mietsache noch eine Beeinträchtigung Dritter oder sonstige Verschlechterung der Mietsache. Der Vermieter kann hier also nicht abmahnen oder kündigen, wenn der Mieter die Fenster in der Mietwohnung nicht putzt.

Etwas Anderes ist es natürlich, wenn es nicht nur um dreckige Fenster, sondern um eine insgesamt sehr ungepflegte und vermüllte Mietwohnung geht: verletzt der Mieter die vertragliche Obhuts- und Sorgfaltspflicht bezüglich der Mietwohnung kann der Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen. Welche Möglichkeiten sich dem Vermieter in einem solchen Fall bieten, wird in dem Artikel: „Mieter lässt Wohnung verwahrlosen – Was können Vermieter tun?“ gezeigt.

III. Aber: Bei Auszug starke Verschmutzungen beseitigen

Auch bei Auszug aus der Mietwohnung ist das Putzen der Fensterscheiben nach Ansicht der Gerichte keine mietvertragliche Pflicht: Der Mieter verletzt seine vertragliche Rückgabepflicht aus § 546 BGB nämlich nicht dadurch, wenn er die Fenster bei Auszug nicht reinigt, da dies im Rahmen der Rückgabeverpflichtung durch den Mieter nicht geschuldet wird, so z.B. das LG Berlin, Urteil vom 08. März 2016, Az.: 63 S 213/15. Das gelte auch für Fenster die aufgrund starker Nikotinablagerungen reinigungsbedürftig seien (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05).

Die Verpflichtung zur „besenreinen“ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich nach Feststellung des Bundesgerichtshofs nur auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05). Damit sind all diejenigen Verschmutzungen gemeint die über die normalen Abnutzungen und Gebrauchsspuren des vertragsgemäßen Gebrauchs hinausgehen: Spinnweben an den Fenstern sind zu entfernen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006, Az.: VIII ZR 124/05).

Ist in dem Mietvertrag die Rückgabe der Mieträume „im sauberen Zustand“ vereinbart, kann sich hieraus eine Pflicht zum Fensterputzen bei Auszug ergeben: das beschränkt sich aber auf eine Rückgabe im (normal) gereinigten Zustand – eine „ausgiebige Reinigung“ kann nicht verlangt werden (so das AG Aachen, Urteil vom 29. November 2007, Az.: 6 C 352/07).

Welche sonstigen Pflichten den Mieter beim Auszug aus der Mietwohnung treffen, können Sie in dem Beitrag „Mieterpflichten bei Auszug – Was müssen Mieter machen?“ nachlesen.

IV. Fazit

Das Putzen der Fenster der Mietwohnung durch den Mieter ist keine abmahnfähige Mieterpflicht. Es fehlt hier an einer Gefährdung der Verschlechterung der Mietsache, die bei lediglich verschmutzten Fenstern nicht ersichtlich ist. Bei Auszug kommt es auf die mietvertragliche Vereinbarung zur Rückgabe der Mietwohnung an: „besenrein“ beinhaltet grundsätzlich kein Putzen der Fenster – die Vereinbarung Rückgabe „im sauberen Zustand“ jedoch schon. Eine überdurchschnittlich gründliche Reinigung kann aber auch im letzteren Fall nicht verlangt werden.

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