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Mieter sagt kurzfristig ab – Ab wann ist ein Mieter gebunden?

Viele Vermieter haben es schon erlebt: Der Mietinteressent teilt mündlich oder per E-Mail mit, dass er die Wohnung des Vermieters mieten möchte, sagt dann aber kurz vor der Unterzeichnung des Mietvertrages wieder ab und weigert sich, den Vertrag zu unterschreiben. Für den Vermieter ist eine solche Absage  des Mietinteressenten in den meisten Fällen mit einer großen finanziellen Einbuße verbunden. In der Regel bewirbt sich nicht nur ein Interessent für eine Wohnung mit der Folge, dass der Vermieter nach der Zusage eines Interessenten den anderen eine Absage erteilt, zumindest jedoch sich nicht nach weiteren Mietern umsieht. Nach der Absage eines Mietinteressenten muss die Mietersuche in der Regel neu anlaufen. Bis ein neuer Mieter gefunden ist, kann viel Zeit vergehen, in der der Vermieter keine Mieteinnahmen erzielen kann. Für viele Vermieter ist daher die Frage von großer Bedeutung, ab wann der Mieter an seine Erklärung gebunden ist und zur Zahlung der Miete verpflichtet ist.

Auf diese Frage gibt der folgende Beitrag eine Antwort und erklärt außerdem, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter auch dann, wenn es nicht zu einem Vertragsschluss kommt, Rechte gegen den Mietinteressenten zustehen.

I. Solange der Mietvertrag nicht abgeschlossen ist, muss der Mietinteressent keine Miete zahlen

Die entscheidende Zäsurbildet der Vertragsschluss. Bis zu diesem bestehen zumindest keine mietvertraglichen Pflichten zwischen den Parteien, so dass auch der Mietinteressent nicht zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Sofern kein Vorvertrag geschlossen worden ist, aus dem sich eine Verpflichtung zum Abschluss des Mietvertrages ergibt (vgl. dazu die Ausführungen unten unter IV.) kann der Mietinteressentbis zum Vertragsschluss jederzeit von diesem Abstand nehmen, und zwar auch dann, wenn die Parteien sich schon in längeren und ernsthaft geführten Vertragsverhandlungen befinden(vgl. BGH,Urteilvom22.02.1989 – VIII ZR 4/88).

II. Eine mündliche oder per E-Mail getätigte Zusage des Mietinteressenten führt in der Regel nicht zum Vertragsschluss

Die Möglichkeit jedes Mietinteressenten, jederzeit vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen, wirft die entscheidende Frageauf, wann genau der Mietvertrag geschlossenist bzw. ob in der mündlichen oder per E-Mail getätigten Zusage des Mietinteressenten eine bindendeauf den Abschluss des Mietvertrages gerichtete Willenserklärung erblickt werden kann. Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Ausgeschlossen ist dies keinesfalls. Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht, muss ein Mietvertrag nämlich nicht zwingend schriftlich geschlossen werden. Eine entsprechende gesetzliche Regelung, die die Schriftform als Wirksamkeitsvoraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages als solchem vorschreibt, gibt es nicht. Auf der anderen Seite führt auch nicht jede mündliche Verständigung zwischen den Mietparteien automatisch zum Vertragsschluss. Wie jede Willenserklärung, muss auch die Zusage des Mietinteressenten ausgelegt werden. Nur dann, wenn die Erklärung des Mietinteressenten, er wolle die Wohnung mieten, aus der Sicht eines objektiven Betrachters an der Stelle des Vermieters soverstandenwerden kann, dass dieser sich rechtlich binden möchte, kommt hierdurch ein Mietvertrag zu Stande, vorausgesetzt der Vermieter gibt ebenfalls eine entsprechende Erklärung ab und es erfolgt eine Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (die Mietparteien, das Mietobjekt, die Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung und den Beginn des Mietverhältnisses). Auch wenn dies in jedem Einzelfall gesondert geprüft werden muss, wird man einen sog. Rechtsbindungswillen des Mietinteressenten vor derschriftlichen Unterzeichnung des Mietvertrages nur seltenannehmen können. Erklärt der Mietinteressent noch bei oder kurz nach einem Besichtigungstermin, die Wohnung mieten zu wollen, hat er in der Regel den schriftlichen Mietvertrag noch  nicht einsehenkönnen. Ohnedie wesentlichen Einzelheiten des Vertrages zu kennen, wird sich ein Mietinteressent in der Regel nicht binden wollen. Anders kann der Fall zu beurteilen sein, wenn der Mietinteressent seine mündliche oder per E-Mail getätigte Zusage macht, nachdem er den schriftlichen Mietvertrag von dem Vermieter bereits zugesandt oder ausgehändigt bekommen hat. Doch auch in einer solchen Situation ist die Annahme eines Rechtsbindungswillens nicht zwingend.

Es ist heutzutage gängige Praxis, dass Mietverträge schriftlich niedergelegt und unterzeichnetwerden, und zwar nicht lediglich zu Beweiszwecken. Im Zweifel muss daher davon ausgegangen werden, dass ein Mietinteressent sich vor der Unterzeichnungdes Mietvertrages– auch für den Vermieter erkennbar- noch nicht binden möchte.

III. Durch seine Absage kann sich der Mietinteressent schadensersatzpflichtig machen

Auch wenn durch die mündliche oder per E-Mail getätigte Zusage des Mietinteressenten kein Mietvertrag zu Stande gekommen ist und der Mieter demzufolge auch keine Miete zahlen muss, muss dies nicht zwingend bedeuten, dass der Vermieter seine finanzielle Einbuße ersatzlos hinnehmen muss.

Auch im Vorfeld eines Vertragsschlusses und auch dann, wenn es gar nicht mehr zum Abschluss des Mietvertrages kommt, kann zwischen dem Vermieterund dem Mietinteressentenein gesetzliches Schuldverhältnis mit gegenseitigen Pflichten entstehen. § 311 Abs.2 Nr.1 BGB bestimmt, dass dies insbesondere dann der Fall ist, wenn es zur Aufnahme von Vertragsverhandlungen gekommen ist. In einem solchen Fall ist gem. § 241 Abs.2 BGB jeder Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet.Eine Verletzung dieser Rücksichtnahmepflicht kann nach den sog. Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) einen Schadensersatzanspruch des Vermieters gem. § 280 Ab.1 BGB begründen. Die Anforderungen, die an das Vorliegen eines solchen Schadensersatzanspruches gestellt werden, sind jedoch hoch und ein entsprechender Anspruch eher die Ausnahme.

Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch im Falle des Abbruchs von Vertragsverhandlungenist, dass die eine Partei bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat. Erforderlich ist ein qualifizierter Vertrauenstatbestand. Er ist gegeben, wenn der Abbrechende den Vertragsschluss als sicher hingestellt hat (vgl. AG München, Urteil vom 18. 10. 2012 – 423 C 14869/12). Bricht der Mietinteressent in einer solchen Situation die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund ab, macht er sich schadensersatzpflichtig (vgl. BGH, Urteil vom 22-02-1989 – VIII ZR 4/88).

Ob der Mietinteressent durch seine mündliche oder per E-Mail getätigte Zusage einen solchen Vertrauenstatbestand begründet hat, muss wiederum in jedem Einzelfall ermittelt werden.

Beachte:

Hatten die Partien die Absicht, einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr abzuschließen oder wollten sie eine anderweitige Regelung in den Vertrag aufnehmen, die dem Formerfordernis des § 550 BGB unterfällt und daher nur wirksam ist, wenn der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen ist, wird -ebenso wie in den Fällen, in denen die Parteien vertraglich ein Schriftformerfordernis vereinbart haben (vgl. § 127 BGB) – gestützt auf eine Entscheidung des BGH vom 29.03.1996 – V ZR 332/94- verbreitet ein schwerer Verstoß gegen die vorvertragliche Treuepflicht, und damit in der Regel ein vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten verlangt, um eine Schadensersatzpflicht auszulösen.

Besteht der Schadensersatzanspruch, kann der Vermieter von dem Mietinteressenten Ersatz in Geld verlangen. Eine sog. Naturalrestitution in Form des Abschlusses des Mietvertrages kann nicht verlangt werden. Dies ist schon deshalb nicht möglich, weil der Mietinteressent nur den Ersatzdes Vertrauensschadens, des sog. negativen Interessesschuldet. Er muss den Vermieter so stellen, wie er stünde, wenn dieser nicht auf das Zustandekommen des Mietvertrages mit dem Mietinteressenten vertraut hätte (vgl. OLG Celle Urteil vom 24.11.1999 – 2 U 16/99).

Zu ersetzen sind hier insbesondere nutzlose Aufwendungen, die der Vermieter aufgrund der berechtigten Annahme getätigt hat, der Vertragwerde mit Sicherheit geschlossen werden (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1989 – VIII ZR 4 /88). Ersatzfähig sind -was seltener bei Wohnraum- als bei Gewerbemietverhältnissen der Fall ist – z. B. nutzlose Umbau- und Rückbaukosten, die dem Vermieter dadurch entstanden sind, dass er das Mietobjektzugeschnitten auf die Bedürfnisse des Mietinteressenten– für diesen umgestaltethat (vgl. BGH, Urteil vom 22. 02. 2006 – XII ZR 48/03).

Wichtig:

Stützt der Vermieter seinen Schadensersatzanspruch darauf, dass er nutzlose Aufwendungen gemacht hat, durch die es zu einer Veränderung des Zustandes der Mietsache gekommen ist, beträgt die Verjährungsfrist sechs Monate ab dem Zeitpunkt, zu dem die Vertragsverhandlungen der Parteien ihr tatsächliches Ende gefunden haben.§ 548  Abs.1 S.1 BGB ist in diesem Fall entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 22. 02. 2006 – XII ZR 48/03).

Entgangene Mieteinnahmen können nur dann ersetzt verlangt werden, wenn feststeht und vom Vermieter auch bewiesen werden kann (zur Beweislastverteilung vgl. die Ausführungen unten unter V.), dass der Vermieterzu einem bestimmten Zeitpunkt mit einem anderen Mietinteressenten einenMietvertrag abgeschlossen und eine bestimmte Miete erhalten hätte, wenn er nicht darauf vertraut hätte, dass der Vertrag mit dem Mietinteressenten zu Stande kommt, der bereits zugesagt hatte. Auch wenn für den Vermieter in diesem Fall die die Beweisführung erleichternde Vorschrift des § 252 S.2 BGB zur Anwendung kommt (vgl. OLG Celle, Urteil vom 24.11.1999 – 2 U 16/99), wonach als entgangen derjenige Gewinn gilt, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte, wird die Beweisführung dem Vermieter in nur im Ausnahmefall möglich sein. 

IV. Ausnahme: Verpflichtung zum Vertragsschluss bei Mietvorvertrag

Eine Ausnahmevon dem unter I. dargelegten Grundsatz, dass der Mietinteressent selbst dann, wenn die Parteien sich schon in längeren und ernsthaft geführten Vertragsverhandlungen befinden, jederzeit vom Vertragsschluss Abstand nehmen kann,liegt vor, wenn die Parteien einen sog. Mietvorvertrag geschlossen haben. Bei einem Mietvorvertrag handelt es sich um einen Vertrag, in dem sich die Parteien verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Mietvertrag abzuschließen. Ein Mietvorvertrag wird häufig dann geschlossen, wenn ein endgültiger Vertragsschluss noch nicht möglich ist (vgl. OLG Frankfurt a.M.,Urteil vom 10.09.2014 – 14 U 103/12), z.B. deshalb, weil das Mietobjekt noch nicht fertig gestellt ist. In einem solchen Fall können sich die Parteien durch den Abschluss des Mietvorvertrages bereits insoweit binden, dass sie sich zum Abschluss des Hauptvertrages– also des eigentlichen Mietvertrages- verpflichten, während die Einzelheiten dem Mietvertrag vorbehaltenbleiben.Allerdings müssen die Parteien den wesentlichen Inhalt des noch abzuschließenden Hauptvertragesbereits im Vorvertrag in zumindest bestimmbarer Weise festlegen (vgl. OLG Frankfurt a.M.,Urteilvom 10.09.2014 – 14 U 103/12). Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen kann den weiteren Verhandlungen, die zum Abschluss des Hauptvertrags führen sollen, vorbehalten bleiben (vgl. BGH,Urteilvom21.10.1992 – XII ZR 173/90). Häufig werden in dem Mietvorvertrag darüber hinaus auch noch weitere Rahmenbedingungen für den später zu schließenden Mietvertrag vereinbart.

Der Vorvertrag begründet eine Verhandlungspflicht (vgl. BGH, Urteil vom 12. 05. 2006 -V ZR 97/05), aber auch einen sog. Kontrahierungszwang, d.h. die Verpflichtung der Parteien, einen Mietvertrag (Hauptvertrag) abzuschließen (vgl. OLG Frankfurt a.M.,Urteilvom 10.09.2014 – 14 U 103/12).

Weigert sich eine Partei, also z. B. der Mietinteressent später, den Mietvertrag zu den vereinbarten Bedingungen abzuschließen, kann der Vermieterihn auf Erfüllung, also auf Abschlussdes Mietvertragesbzw. auf Annahmeeines von ihm gemachten konkreten Angebots in Anspruch nehmen und notfalls auch verklagen (vgl. BGH, Urteil vom 03. 07. 2002 -XII ZR 39/00).

Gerät der Mietinteressent mit der Erfüllung der Abschlusspflicht in Verzug, kann der Vermietervon dem Mietinteressenten Schadensersatz verlangen (vgl. OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.09.2014 – 14 U 103/12). In diesem Fall hat der Vermieter jedoch- anders als im Falle des Schadensersatzes wegen Abbruchs der Vertragsverhandlungen bei fehlender Pflicht zum Vertragsschluss (vgl. dazu die Ausführungen oben unter III.) -einen Anspruch auf Ersatz des sog. positiven Interesses, also des Erfüllungsinteresses (vgl. BGH, Urteil vom 18. 01. 1989 – VIII ZR 311/87). Der Vermieter kann verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Mietvertrag zu den im Vorvertrag festgelegten Rahmenbedingungen geschlossen worden wäre.

Wichtig:

Der Mietinteressent braucht in einem solchen Fall nicht zu fürchten, dass er nun bis in alle Ewigkeit Schadensersatz in Höhe der monatlichen Miete leisten muss, die er geschuldet hätte, wenn der Mietvertrag zu Stande gekommen wäre. Auch wenn der Mietvertrag zu Stande gekommen wäre, hätte sich der Mieter von Wohnraum -sofern im Vorvertrag keine Befristung und auch kein Kündigungsverzicht vorgesehen war- unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB ohne Grund wieder vom Vertrag lösen können. Die Schadensersatzpflicht geht also nicht weiter als bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mietinteressent das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung hätte beenden können (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 02.07.2009 – 3 U 146/08- zum Mietausfallschaden bei einer auf vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses) oder bis zu dem das Mietverhältnis durch Ablauf einer Befristung automatisch geendet hätte.

V. Beweislastverteilung

Zieht der Mietinteressent seine Zusage, eine Wohnung anmieten zu wollen, zurück, ist es immer der Vermieter, der Ansprüche gegen den Mietinteressenten geltend macht. Hierbei kommt es nicht selten zum Streit über das Vorliegen der Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters, so dass die Beweislastverteilung eine entscheidende Rolle spielt.

Grds. gilt, dass derjenige, der aus einer für ihn günstigen Norm Rechte herleitet, das Vorliegen der Tatsachen darlegen und beweisen muss, die den Tatbestand der Anspruchsnorm ausfüllen.

Hieraus ergibt sich für die unterschiedlichen Konstellationen Folgendes:

Nimmt der Vermieter den Mietinteressenten auf Zahlung des Mietzinses in Anspruch, weil er der Auffassung ist, es sei ein Mietvertrag zu Stande gekommen, muss der Vermieter darlegen und im Falle eines Bestreitens des Mietinteressenten beweisen, dass der Mietinteressent eine auf den Vertragsschluss gerichtete bindende Willenserklärung abgegeben hat. und es zu einer Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile gekommen ist

Macht der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens des Mietinteressenten bei Vertragsschluss (c. i. c. ) gegen diesen geltend, obliegt es ebenfalls dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass der Mietinteressent in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt und den Vertragsschluss als sicher hingestellt hat.

Dass ein triftiger Grund vorliegt, der den Abbruch der Vertragsverhandlungen rechtfertigt, muss allerdings der Mietinteressent darlegen und beweisen.

Für das Entstehen und die Höhe seines Schadens ist wiederum der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig.

Verklagt der Vermieter den Mietinteressenten auf Abschluss des Mietvertrages bzw. auf Annahme eines von ihm gemachten konkreten Angebots, muss ebenfalls der Vermieter darlegen und beweisen, dass ein wirksamer Vorvertrag zu Stande gekommen ist, aus dem sich die Pflicht des Mietinteressenten zum Abschluss eines Mietvertrages mit einem bestimmten Inhalt ergibt.

VI. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Mietinteressentist erst dann an einen Mietvertrag gebunden und zur Zahlung der Miete verpflichtet, wenn er eine auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichtete bindende Willenserklärung abgegeben hat und es zu einer Einigung über die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages gekommen ist.
  2. Eine solche bindende Willenserklärung liegt in der Regel noch nicht vor, wenn der Mietinteressentmündlich oder per E – Mail mitgeteilt hat, dass er eine ihm angebotene Wohnung mieten möchte. In der Regel kommt es zu einem Vertragsschluss erst mit der beiderseitigen Unterzeichnung des Mietvertrages.
  3. Eine Verpflichtung des Mietinteressentenzum Abschluss eines Mietvertrage besteht nur, wenn die Parteien einen wirksamen Vorvertrag geschlossen haben, in dem sie sich verpflichtet haben, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Mietvertrag abzuschließen.
  4. Zieht der Mietinteressent seine mündliche oder per E- Mal getätigte Zusage zurück, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Eine Schadensersatzpflicht besteht allerdings nur im Ausnahmefall, und zwar dann, wenn
  • der Mietinteressent bei der Verhandlungsführung in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt und den Vertragsschluss als sicher hingestellt hat und
  • der Mietinteressent die Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund abgebrochen hat. Zu ersetzen hat der Mietinteressent in diesem Fall den sog. Vertrauensschaden das negative Interesse. Er muss den Vermieter finanziell so stellen, wie dieser stünde, wenn er nicht auf das Zustandekommen des Mietvertrages vertraut hätte.
  1. Das positive Interesse, den sog. Erfüllungsschaden, kann der Vermieter hingegen ersetzt verlangen, wenn der auf Grund eines Vorvertrages verpflichtete Mietinteressent mit der Erfüllung seiner Abschlusspflicht in Verzug gerät.

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