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Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Gerade in Großstädten und Ballungsräumen steigen die Mieten immer weiter an. Bezahlbarer Wohnraum ist vielerorts nur noch schwer zu finden. Um diesem Trend entgegenzuwirken und die Mieter zu schützen, hat der Gesetzgeber durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 mit Wirkung zum 01.06.2015 die sog. Mietpreisbremse eingeführt. Ob diese ihre erhoffte Wirkung tatsächlich entfaltet oder Mietern am Ende sogar Nachteile durch die zu ihrem Schutz vorgenommenen Gesetzesänderungen entstehen werden, wird sich noch zeigen.

Eines steht allerdings schon jetzt fest: Ohne Kenntnis von den Gesetzesänderungen können Mieter von diesen nicht profitieren, da sie ihre Rechte gegenüber ihrem Vermieter geltend machen müssen. Doch auch Vermieter sollten sich eingehend mit den neuen Schranken vertraut machen, denen sie ab jetzt unterliegen. So können nicht nur böse Überraschungen vermieden werden, wenn sich ihre Vorstellungen bzgl. der Höhe der Mieteinnahmen nicht realisieren lassen.

Auch ein unnötig zurückhaltender Umgang mit der Festlegung der Miethöhe kann dadurch vermieden werden. Denn der Gesetzgeber hat nämlich auch die Belange der Eigentümer und Vermieter durchaus berücksichtigt und wichtige Ausnahmen geregelt, deren Kenntnis sich für Vermieter lohnt.

Wir geben in diesem Beitrag Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um das Thema Mietpreisbremse.

1. Wo ist die Mietpreisbremse im Gesetz geregelt?

Wer nach der Mietpreisbremse im Gesetz sucht, wird sie nicht so schnell finden. Der Gesetzgeber hat sie gut versteckt. Dass sie niemand findet, war hiermit sicher nicht bezweckt. Wie schon in vielen anderen Fällen auch, hat der Gesetzgeber aber auch hier der Systematik den Vorrang vor der Übersichtlichkeit eingeräumt. Da die Mietpreisbremse systematisch zu den bereits bestehenden Regelungen über Vereinbarungen über die Miete in den §§ 556- 556c BGB, aber vor diejenigen über Mieterhöhungen gehört, die sich in den §§ 557 – 561 BGB befinden, hat der Gesetzgeber den Vorschriften über die Mietpreisbremse die §§ 556d- 556g BGB zugewiesen.

2. Gilt die Mietpreisbremse flächendeckend in ganz Deutschland?

Nein! Warum dies nicht der Fall ist, wird verständlich, wenn man sich den vollständigen Namen des Gesetzes vor Augen führt, mit dem die Mietpreisbremse eingeführt wurde. „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ nennt sich das neue Gesetz. Damit das Gesetz seinem Namen auch gerecht wird und nur dort seine Wirkung entfaltet, wo es auch tatsächlich erforderlich ist, dem Anstieg der Mieten entgegenzuwirken, nämlich in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, hat der Gesetzgeber es den jeweiligen Landesregierungen, die dies besser beurteilen können, überlassen zu entscheiden, ob ein solcher Fall vorliegt. Durch § 556d Abs.2 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Vollständig hat der Gesetzgeber das Recht zu bestimmen, wo die Mietpreisbremse gelten soll, jedoch nicht aus der Hand gegeben und in § 556d Abs.2 S 2 BGB allgemein festgelegt, dass Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In § 556d Abs.2 S.3 BGB wird er sogar noch konkreter und bestimmt, dass dies insbesondere dann der Fall sein kann, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage

3. Woher weiß ich, ob mein Mietverhältnis der Mietpreisbremse unterfällt?

Der Gesetzgeber hat den Landesregierungen bis zum 31.12.2020 Zeit gegeben, die Mietpreisbremse einzuführen. Was heute gilt, kann daher morgen schon Geschichte sein.

Angesichts der Vielzahl der Städte, Kreise und Gemeinden, in die die Bundesrepublik Deutschland gegliedert ist, kann selbst der derzeitige Stand der Geltung der Mietpreisbremse hier nicht für alle Gebiete vollständig wiedergegeben werden. Es soll aber ein Überblick darüber gegeben werden, welche Bundesländer bzw. Stadtstaaten von der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs.2 BGB überhaupt bereits Gebrauch gemacht haben und welche nicht.

Einfach gestaltet sich die Darstellung für die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen.

Als erstes Bundesland überhaupt hat Berlin mit der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, S. 101) die Mietpreisbremse bereits mit Wirkung zum 01.06.2015 eingeführt, und zwar flächendeckend für das gesamte Stadtgebiet.

Wenig später folgte die Freie und Hansestadt Hamburg, die durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015 (HmbGVBl. 2015, S.122) die Mietpreisbremse ebenfalls für das gesamte Stadtgebiet mit Wirkung zum 01.07.2015 einführte.

Als letzter der drei Stadtstaaten hat die Freie und Hansestadt Bremen die Mietpreisbremse durch die Mietenbegrenzungs -Verordnung vom 17.11.2015 (Gesetzblatt 2015, S.512) mit Wirkung zum 01.12.2015 eingeführt. Erfasst ist allerdings nur die Stadtgemeinde Bremen. Für Bremerhaven gilt die Mietpreisbremse derzeit noch nicht.

Auch Schleswig – Holstein hat die Mietpreisbremse mit Wirkung zum 01.12.2015 eingeführt, und zwar mit der Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein vom 11.11.2015 (GVOBl 2015, S. 402). Sie gilt allerdings nur für zwölf Gemeinden, und zwar für:

  • Barsbüttel,
  • Glinde,
  • Halstenbek,
  • Hörnum,
  • Kampen,
  • Kiel,
  • List,
  • Norderstedt,
  • Sylt,
  • Wenningstedt-Braderup,
  • Wentorf bei Hamburg und für
  • Wyk auf Föhr.

In Hessen ist die Mietpreisbremse durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 (GVBl. 2015,397) mit Wirkung zum 27.11.2015 eingeführt worden. Ihr unterfallen derzeit sechzehn Gemeinden, von denen allerdings bei einigen Gemeinden bestimmte Gemeindeteile ausgenommen sind.

Auch in Nordrhein – Westfalen wurde zeitgleich mit Hamburg mit Wirkung zum 01.07.2015 von der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs.2 BGB Gebrauch gemacht und durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015 (GV. NRW. 2015 S. 489) 22 Gemeinden festgelegt, für die die Mietpreisbremse gilt.

Seinem nördlichen Nachbarn gleichgetan hat es Rheinland- Pfalz, indem es durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 28.09.2015 (RP GVBl. 2015, S. 264) mit Wirkung zum 08.10.2015 in Landau, Mainz und Trier die Mietpreisbremse eingeführt hat.

Einen Tag nach Rheinland – Pfalz hat auch Baden-Württemberg mit der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg vom 29.9.2015 (GBl. 2015, S. 852) die Miethöhe beschränkt. Die Mietpreisbremse gilt dort ab dem 01.11.2015 für 68 Städte und Gemeinden.

Das größte deutsche Bundesland Bayern hatte zunächst mit der Mietpreisbremseverordnung vom 15.07.2015 (GVBl. 2015,250) mit Wirkung zum 01.08.2015 144 bayerische Städte und Gemeinden zu Gebieten i. S. d. § 556d Abs.2 BGB mit angespannten Wohnungsmärkten erklärt. Diese Verordnung ist allerdings am 31.12.2015 bereits wieder außer Kraft getreten. An ihre Stelle getreten ist die Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 (GVBl. 2015,398), die am 01.01.2016 in Kraft trat. Deren Erlass war notwendig geworden, weil die bayerische Landesregierung sechzehn der zunächst in der Mietpreisbremseverordnung aufgeführten Städten bzw. Gemeinden den Status als Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten wieder ab und neun Städten bzw. Gemeinden, die zuvor in der Mietpreisbremseverordnung keine Erwähnung fanden, diesen zuerkannt hat. Derzeit unterfallen in Bayern daher 137 Städte bzw. Gemeinden der Mietpreisbremse.

Ebenfalls zum Jahresbeginn, d.h. zum 01.01.2016, ist auch in Brandenburg die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 8.12.2015 (GVBl. 2015, Teil II, Nr. 65) in Kraft getreten, mit der die Mietpreisbremse in 30 brandenburgischen Städten bzw. Gemeinden eingeführt wurde.

In Sachsen, Sachsen- Anhalt, Thüringen, Niedersachsen, Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland ist die Mietpreisbremse bislang noch nicht eingeführt worden. In Thüringen ist allerdings mit ihrer Einführung für Erfurt und Jena noch im Jahr 2016 zu rechnen.

Beachte: Eine Gemeinde darf durch Rechtsverordnungen maximal für fünf Jahre zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt werden. Selbst für solche Gemeinden, die erst zum spätest möglichen Zeitpunkt, dem 31.12.2020, zu solchen Gebieten erklärt werden, gilt die Mietpreisbremse daher maximal bis zum 31.12.2025.

Wichtig:

Weder dem Wortlaut des § 556d Abs.1 S.1 BGB noch der Gesetzesbegründung lässt sich eindeutig entnehmen, ob ein Mietverhältnis nur dann der Mietpreisbremse unterfällt, wenn diejenige Rechtsverordnung, mit der das betreffende Gebiet zu einem mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt wurde, bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in Kraft war oder ob es genügt, dass dies zu Beginn des Mietverhältnisses der Fall ist. Da die Höhe der Miete, die durch die Rechtsverordnung begrenzt wird, jedoch nicht erst zu Beginn des Mietverhältnisses, sondern im Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgelegt wird, liegt es nahe, den Vertragsschluss als maßgeblichen Zeitpunkt anzusehen, zu dem die Verordnung in Kraft getreten sein muss, um für das bereffende Mietverhältnis Geltung zu haben.

4. Unterfallen alle Mietverhältnisse in den betroffenen Gebieten der Mietpreisbremse?

Nein! Nicht jeder Vermieter, der in den von der Mietpreisbremse betroffenen Gebieten eine Wohnung vermietet hat, muss jetzt fürchten, die derzeit geltende Miete herabsetzen zu müssen, falls sie die durch die Mietpreisbremse gesetzten Grenzen überschreitet oder im Falle einer beabsichtigten Mieterhöhung durch die Mietpreisbremse eingeschränkt zu sein. Ebenso wenig dürfen alle Mieter in den betroffenen Gebieten auf Vergünstigungen durch die Mietpreisbremse hoffen.

Zunächst gilt die Mietpreisbremse nur, wenn der Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Sie kommt nicht während des laufenden Mietverhältnisses zur Anwendung.

Nicht immer ist es allerdings ganz eindeutig, ob ein Mietverhältnis neu abgeschlossen wurde oder ob nur eine nicht unter § 556d Abs.1 BGB fallende Änderung des bestehenden Mietverhältnisses vorliegt.

Wird vermieteter Wohnraum veräußert mit der Folge, dass der Erwerber gem. § 566 Abs.1 BGB an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, ist z.B. umstritten, ob es zu einer gesetzlichen Vertragsübernahme kommt -das bisherige Mietverhältnis also fortbesteht– oder ob zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis mit demselben Inhalt entsteht, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat. Der BGH vertritt zwar letztere Auffassung, dass nämlich im Augenblick des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber und dem Mieter zustande kommt (vgl. BGH, Urteil vom 03. 05. 2000 – XII ZR 42/98). Ob der BGH aus diesem Grund auch die Mietpreisbremse im Falle der Veräußerung von vermietetem Wohnraum für anwendbar erklärt, wird sich noch zeigen. Derzeit mangelt es noch an einschlägiger Rechtsprechung. Trotz der Tatsache, dass der BGH vom Zustandekommen eines neuen Mietverhältnisses in Falle der Veräußerung vermieten Wohnraums ausgeht, ist es jedoch keinesfalls zwingend, dass er auch die Mietpreisbremse auf diese Mietverhältnisse für anwendbar erklärt. Der BGH behandelt diese nämlich in mancher Hinsicht wie fortlaufende Mietverhältnisse, bei denen es lediglich einen Wechsel des Vermieters gegeben hat (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 28. 11. 2001 – XII ZR 197/99- zur Anwendbarkeit des § 407 BGB).

Die Frage, ob das Mietverhältnis der Mietpreisbremse unterfällt, wird sich insbesondere auch dann stellen, wenn ein Mieter von seinem Vermieter gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen wird. In solch einem Fall kommt es darauf an, ob – was beides möglich ist- das bestehende Mietverhältnis beendet und ein neues mit dem Nachmieter abgeschlossen wird oder ob der Nachmieter an Stelle des bisherigen Mieters in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Im ersten Fall sind die §§ 556d ff. BGB abwendbar, im letzteren hingegen nicht. Den Mietparteien ist zu raten, die Art des Parteiwechsels unmissverständlich zu regeln, da der BGH dazu neigt, im Zweifel die Begründung eines neuen Mietverhältnisses anzunehmen (vgl. BGH, Urteil vom 11. 07. 2007 – XII ZR 113/05).

Wird ein Mietverhältnis z.B. infolge eines erfolgreichen Widerspruchs des Mieters gem. §§ 574ff. BGB nach einer Kündigung fortgesetzt, liegt kein neuer Vertragsschluss vor. Das Mietverhältnis unterfällt der Mietpreisbremse in diesem Fall nur, wenn die Voraussetzungen des § 556d BGB bereits beim Vertragsschluss und nicht erst im Zeitpunkt der Fortsetzungsvereinbarung bzw. deren gerichtlicher Ersetzung (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB) vorlagen.

Aber auch wenn ein Mietvertrag nach dem Inkrafttreten einer Mietpreisbegrenzungsverordnung neu abgeschlossen wurde, unterfällt es nicht zwangsläufig der Mietpreisbremse. Die §§ 556d ff. BGB gelten nämlich nur für Wohnraummietverhältnisse, und auch nur für solche, die nicht der Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen. Außerdem unterliegen Mietverhältnisse, die gem. § 549 Abs.2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen sind, ebenfalls nicht den Beschränkungen des § 556d BGB. Nicht in den Genuss der Vorteile der Mietpreisbremse kommen daher Mieter, die eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch (vgl. § 549 Abs.2 Nr.1 BGB) oder unter den Voraussetzungen des § 549 Abs.2 Nr.2 oder Nr.3 BGB angemietet haben.

5. Welche Grenzen werden durch die Mietpreisbremse gesetzt?

Aufschluss darüber, welchen Einschränkungen der Vermieter bzgl. der Festlegung der Höhe der Miete durch die Mietpreisbremse unterliegt, gibt § 556d Abs.1 BGB. Danach darf

die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist diejenige i. S. d. § 558 Abs. 2 BGB gemeint. Dort ist geregelt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Die hiermit verbundenen Einschränkungen sind jedoch weniger einschneidend, als es zunächst scheint.

Zunächst gelten die Beschränkung des § 556d Abs.1 BGB nach dessen eindeutigen Wortlaut nämlich nur zu Beginn des Mietverhältnisses. Während des laufenden Mietverhältnisses sind Mieterhöhungen auch über die in § 556d Abs.1 BGB festgelegte Höchstgrenze hinaus, z.B. wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. §§ 559 ff. BGB in den dort beschriebenen Grenzen weiterhin möglich (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.28 und S.32).

Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass die Mietpreisbremse nur für die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses gilt, bilden allerdings Staffelmietvereinbarungen i. S. d. § 557a BGB. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass bereits im Mietvertrag festgelegt wird, dass, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete erhöht. Gem. § 557a Abs.4 BGB sind die §§ 556d – 556g BGB nicht nur auf die erste, sondern auf jede Mietstaffel anzuwenden. Keine der festgelegten Mietstaffeln darf daher höher liegen als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556 d Abs.1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist gem. § 557a Abs.4 S.2 BGB allerdings statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird.

Außerdem beschränkt die Mietpreisbremse den Vermieter nur insoweit, als er die Miete, die er von dem vorherigen Mieter erhalten hat, nicht über die in § 556d Abs.1 BGB genannte Grenze hinaus erhöhen darf. Hat der Vermieter mit dem Vormieter vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse in zulässiger Weise eine Miete vereinbart, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die zum Zeitpunkt des Abschlusses des neuen Mietvertrages gilt, darf er diese dennoch beibehalten. Der Vermieter genießt insoweit Bestandsschutz. § 556e Abs.1 BGB bestimmt nämlich, dass immer dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist, eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden darf.

Eine weitere Erleichterung für den Vermieter besteht darin, dass bei der Ermittlung der zulässigen Miete gewisse Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden, die der Vermieter in den letzten drei Jahren vor dem Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Gem. § 556e Abs.2 BGB darf dann, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat, die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Abs.1 bis Abs. 3 BGB und § 559a Abs.1 bis Abs.4 BGB ergäbe.

Diese Regelung kommt vor allem solchen Vermietern zu Gute, die von ihrem Recht, die Miete wegen der Modernisierung gem. § 559 ff. BGB zu erhöhen, während des vorangegangenen Mietverhältnisses keinen oder nur eingeschränkten Gebrauch gemacht haben. Zwar wird eine vor dem Abschluss des neuen Mietvertrages erfolgte Modernisierung in gewissem Umfang bereits dadurch berücksichtigt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für das modernisierte Objekt erhöht. Dieser Vorteil fällt jedoch oft geringer aus als eine Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB. Zudem gibt es Verbesserungen der Mietsache, die sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unmittelbar niederschlagen (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.30).

Die Vertragsparteien können dann eine höhere Miete wirksam vereinbaren, als dies nach der Berechnung nach § 556d BGB zulässig wäre (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.30).

 

Beispiele:

  1. Ausgangsfall

Vermieter V hat seine in Berlin gelegene Wohnung an Mieter 1 (M 1) gegen Zahlung einer Nettokaltmiete pro Quadratmeter in Höhe von EUR 6,50 vermietet. Dieses Mietverhältnis endet zum 31.01.2016. V möchte die Wohnung ab dem 01.02.2016 an Mieter 2 (M 2) vermieten und den Abschluss des neuen Mietvertrages zum Anlass nehmen, eine höhere Miete zu verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage beträgt EUR 7,00 pro Quadratmeter.

V unterliegt den Beschränkungen des § 556d Abs.1 BGB, da das gesamte Berliner Stadtgebiet durch die Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 zu einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt worden ist. Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete daher höchstens um 10 % übersteigen. V kann mit M 2 daher eine Nettokaltmiete pro Quadratmeter bis zu einer in Höhe von EUR 7,70 vereinbaren.

  1. Variante

Die mit M 1 vereinbarte Nettokaltmiete pro Quadratmeter betrug nicht EUR 6,50, sondern EUR 8,00.

V muss zwar die Miete beim Abschluss des Mietvertrages mit M 2 nicht auf EUR 7,70 herabsenken. Da die mit M 1 vereinbarte Miete höher war als die an sich nach § 556d Abs.1 BGB zulässige Miete, genießt er Bestandsschutz. Eine höhere als die mit M 1 vereinbarte Miete darf er allerdings von M 2 zu Beginn des Mietverhältnisses nicht verlangen.

6. Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?

Ja! Wesentliches Ziel des Gesetzgebers war es, die Bereitschaft zu Investitionen in den Neubau von Wohnungen und zu umfassenden Modernisierungen durch die Mietpreisbremse nicht zu beeinträchtigen (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.31 f.).

Aus diesem Grund sind von der Mietpreisbremse gem. § 556f S.1 BGB Wohnungen ausgenommen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Die Voraussetzungen des § 556f S.1 BGB erfüllen -von wenigen Ausnahmen abgesehen- nur Neubauten (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.31).

Ein Neubau liegt allerdings nicht zwangsläufig erst dann vor, wenn ein gesamtes Haus neu errichtet wurde. Dem Anwendungsbereich des § 556f S.1 BGB können daher z. B. auch neu ausgebaute Dachgeschosswohnungen in einem bereits bestehenden Haus unterfallen (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556f BGB Rn.4).

Weitere Voraussetzung für die Ausnahme des § 556f S.1 BGB ist, dass die neu errichtete Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurde. Nicht maßgeblich ist der Zeitpunkt der Errichtung bzw. Fertigstellung der Wohnung (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.31). Dieser kann auch vor dem in § 556f S.1 BGB genannten Stichtag liegen. Die Voraussetzungen des § 556f S.1 BGB liegen daher auch dann vor, wenn die Wohnung zwar vor dem 01. Oktober 2014 fertig gestellt, aber erst nach dem 01. Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet worden ist (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.31).

Nicht ausreichend ist es allerdings, wenn nur die erstmalige Vermietung, nicht aber die erstmalige Nutzung nach dem 01. Oktober 2014 erfolgte. Nicht ausgenommen von der Mietpreisbremse sind daher Wohnungen, die vor dem 01. Oktober 2014 zwar noch nicht vermietet waren, aber vom Eigentümer selbst oder einer sonstigen Person, die nicht Mieter war, vor dem 01. Oktober 2014 genutzt wurde (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.31).

Einschlägige Rechsprechung gibt es zu § 556f S.1 BGB zwar noch nicht. Der Wortlaut legt es jedoch nahe, dass mit der Vermietung i. S. d. § 556f S.1 BGB der Abschluss des Mietvertrages und nicht der Mietbeginn gemeint ist. Es ist daher davon auszugehen, dass die Ausnahme des § 556f S.1 BGB nicht greift, wenn zwar der Mietbeginn, nicht aber der Abschluss des Mietvertrages nach dem 01. Oktober 2014 erfolgte.

Sind die Voraussetzungen des § 556f S.1 BGB erfüllt, unterfällt die Wohnung dauerhaft nicht der Mietpreisbremse. Der Vermieter ist daher nicht nur bei der ersten Vermietung, sondern auch bei allen weiteren Vermietungen in der Zukunft nicht durch die § 556d BGB in der Gestaltung der Miethöhe eingeschränkt (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556f BGB Rn.15).

Beispiel:

Vermieter V ist Eigentümer eines Hauses in Hamburg, in dem sich vier separate Wohnungen befinden. Die Errichtung des Hauses war am 31.07.2014 abgeschlossen. Am 01.08.2014 ist V in eine der drei Wohnungen selber eingezogen. Die zweite Wohnung hat er am 15.08.2014 an M 1 vermietet. Mietbeginn war der 01.09.2014. Den Mietvertrag über die dritte Wohnung hat V mit M 2 am 28.09.2014 abgeschlossen. Vertragsgemäßer Mietbeginn war der 15.10.2014. Für die vierte Wohnung hat V erst Mitte Oktober 2014 einen Mieter (M 3) gefunden, mit dem er am 17.10.2014 den Vertrag geschlossen hat. M 3 ist vereinbarungsgemäß am 01.11.2014 eingezogen. Bereits im Dezember 2014 musste V aus der ersten Wohnung aus beruflichen Gründen wieder ausziehen. Er vermietete diese daher mit Vertrag vom 20 12.2014 zum 01.01.2015 an M 4.

Lösung:

Die erste, von V zunächst selbst genutzte Wohnung unterfällt nicht dem Ausnahmetatbestand des § 556f S.1 BGB. Unschädlich ist es zwar dass das Haus bereits vor dem 01.10.2014 errichtet bzw. fertig gestellt wurde. Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung kommt es nämlich nicht an. Auch erfolgte die erstmalige Vermietung – wie es § 556f S.1 BGB fordert- nach dem 01.10.2014. Da V bereits am 01.08.2014 in die Wohnung eingezogen ist, ist aber das weitere Kriterium des § 556f S.1 BGV, dass nämlich die Wohnung erstmalig nach dem 01.10.2014 genutzt wird, nicht erfüllt.

Auch die zweite, an M 1 vermietete Wohnung unterfällt der Mietpreisbremse. Der Ausnahmetatbestand des § 556f S.1 BGB st nicht erfüllt, da sowohl die erstmalige Nutzung als auch die erstmalige Vermietung der Wohnung und sogar (was allerdings nicht ausschlaggebend ist) der Beginn des ersten Mietverhältnisses vor dem 01.10.2014 erfolgte.

Auch für die dritte Wohnung kann V keine Miete vereinbaren, die höher ist als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Denn auch für diese an M 2 vermietete Wohnung liegen die Voraussetzungen des § 556f S.1 BGB nicht vor. Zwar erfolgten der Mietbeginn und die erstmalige Nutzung erst nach dem 01.10.2014. Der maßgebliche Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegt jedoch vor dem 01.10.2014.

Einzig und allein Wohnung Nr. 4 kann V ohne durch die Mietpreisbremse beschränkt zu sein, vermieten. Hier liegen sowohl die erstmalige Nutzung als auch der Vertragsschluss nachdem 01.10.2014.

Ebenfalls keine Anwendung finden die §§ 556d und 556e BGB gem. § 556f S.2 BGB auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Die Beantwortung der Frage, ob eine Modernisierung vorliegt, wird in der Regel keine nennenswerten Probleme bereiten. Der Begriff der Modernisierung ist in § 555b BGB legaldefiniert.

Schwieriger zu beantworten ist hingegen die Frage, wann eine Modernisierung als „umfassend“ i. S. d. § 556f S.2 BGB einzustufen ist, und wann nicht. Hiervon hängt nämlich ab, ob die Modernisierung lediglich gem. § 556e Abs.2 BGB bei der Ermittlung der zulässigen Höchstgrenze für die Miete zu berücksichtigen ist, oder aber, ob das Mietverhältnis auf Grund der Modernisierung der Mietpreisbremse gar nicht unterfällt.

Eine recht allgemein gehaltene Erläuterung des Begriffs der umfassenden Modernisierung findet man in der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung (vgl. BT-Drucks 18/3121). Dort heißt es auf S.32, dass eine Modernisierung dann „umfassend“ i. S. d. § 556f S.2 BGB ist, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Eine solche Gleichstellung soll nach der Gesetzesbegründung dann gerechtfertigt sein, wenn ein wesentlicher Bauaufwand vorlag, wie er auch von § 16 Abs.1 Nr.4 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) verlangt wird, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. Unter Verweis auf einschlägige Rechtsprechung zu dieser Begrifflichkeit soll ein wesentlicher Bauaufwand nach der Gesetzesbegründung dann vorliegen, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.32).

Der Investitionsaufwand soll allerdings nicht das einzige Kriterium für die Einstufung einer Modernisierung als umfassend sein. Auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung sollen – so die Gesetzesbegründung- eine Rolle spielen. Ergänzend zu berücksichtigen sein soll daher, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.32).

Die Ausnahme des § 556f S.2 BGB gilt – anders als die in § 556f S.1 BGB enthaltene- nur für die erste Vermietung nach der umfassenden Modernisierung. Allerdings profitiert der Vermieter auch bei den sich anschließenden Mietverhältnissen, für die die Ausnahme nicht unmittelbar gilt, insoweit von dieser, als er die Miete, die für das erste nach der Modernisierung abgeschlossene Mietverhältnis vereinbart wurde, gem. § 556e Abs.1 BGB nicht herabsetzen muss.

Anders als § 556f S.1 BGB setzt § 556f S.2 BGB nicht voraus, dass die Vermietung nach einem bestimmten Stichtag erfolgt. Auch ist es- folgt man dem Wortlaut des § 556f S.2 BGB- unschädlich, wenn die Wohnung nach der Modernisierung, aber vor der ersten auf die Modernisierung folgenden Vermietung anderweitig, z.B. durch den Vermieter bzw. Eigentümer selbst genutzt wurde. Wie die Vorschrift in Zukunft insbesondere durch die Gerichte ausgelegt wird, bleibt abzuwarten.

7. Welche Konsequenzen hat es, wenn die zulässige Höchstgrenze überschritten wird?

Welche Konsequenzen es hat, wenn der Vermieter für eine Wohnung, die im Geltungsbereich einer Mietpreisbegrenzungsverordnung liegt, eine höhere als die nach § 556d Abs.1 BGB zulässige Miete vereinbart, regelt § 556g BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 und S. 2 ist die Vereinbarung über die Höhe der Miete insoweit unwirksam als die in § 556d Abs.1 BGB festgelegte Grenze überschritten wird. Der Verstoß gegen § 556d Abs.1 BGB führt daher nicht zur vollständigen, sondern nur zu einer teilweisen Unwirksamkeit der Mietpreisabrede mit der Folge, dass der Mieter nicht die ortsübliche, sondern die um 10 % erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete schuldet.

Wichtig für Mieter und Vermieter ist es nun zu wissen, welche Rechte sich aus dieser partiellen Unwirksamkeit für den Mieter ergeben. Hierbei ist danach zu differenzieren, ob der Mieter die nicht geschuldete Miete bereits gezahlt hat oder nicht.

Hat der Mieter die Miete noch nicht gezahlt, kann er die Zahlung in Höhe des unwirksamen Teils verweigern. Er gerät insbesondere nicht in Zahlungsverzug, auch wenn er den Verstoß gegen § 556d BGB nicht gerügt hat (zur Rügepflicht s. u.).

Schwieriger ist es für den Mieter, wenn er die Miete einschließlich des nicht geschuldeten Betrages bereits gezahlt hat. In diesem Fall gilt zwar gem. § 556g Abs.1 S.3 BGB – wie immer dann, wenn eine Leistung zur Erfüllung einer in Wahrheit nicht bestehenden Verbindlichkeit erbracht wurde-, dass der Vermieter dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung- also gem. §§ 812 ff. BGB- herauszugeben hat. Dieser Bereicherungsanspruch wird jedoch durch § 556g BGB in gewisser Weise modifiziert, teilweise zu Gunsten, hinsichtlich seiner Voraussetzungen aber auch zu Lasten des Mieters.

§ 556g Abs.2 BGB verlangt vom Mieter, dass er den Verstoß gegen die Beschränkung der Höhe der Miete gegenüber dem Vermieter rügt. Auch hinsichtlich Inhalt und Form der Rüge macht das Gesetz Vorgaben. Gem. § 556g Abs.2 S.2 BGB muss die Rüge die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Außerdem bedarf die Rüge gem. § 556g Abs.4 BGB der Textform (§ 126b BGB).

Dass, und vor allem wann diese Rüge erfolgt, ist deshalb von entscheidender Bedeutung, weil der Mieter gem. § 556g Abs.2 S.1 BGB die nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen kann, wenn er den Verstoß gegen § 556d BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Zu Gunsten des Mieters wirkt sich aus, dass gem. § 556g Abs.1 S.4 BGB die den Bereicherungsanspruch ausschließenden Vorschriften der §§ 814 und 817 S.2 BGB nicht zur Anwendung kommen. Es steht dem Rückforderungsanspruch des Mieters daher insbesondere nicht entgegen, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Zahlung der nicht geschuldeten Miete gewusst hat, dass er diese nicht schuldet.

Beispiel:

Mieter M hat mit Vermieter V am 15.07.2015 einen Mietvertrag über eine 50 Quadratmeter große Wohnung in Hamburg geschlossen. Mietbeginn war vertragsgemäß der 01.08.2015. Als Nettokaltmiete pro Quadtratmeter wurden EUR 8,50, insgesamt also EUR 425,00 vereinbart. Die ortsübliche Vergleichmiete für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage betrug EUR 7,00. M zahlte die volle Nettokaltmiete in Höhe von jeweils EUR 425,00 für die Monate August 2015 bis November 2015 zunächst beanstandungslos. Am 30.11.2015 erfuhr er von der Mietpreisbremse, rechnete nach und rügte mit Schreiben vom selben Tag gegenüber V unter Darlegung der Gründe einen Verstoß gegen § 566d Abs.1 BGB. Das Schreiben ging V am 02.12.2015 zu. Die Miete zahlte M dennoch auch für die Monate Dezember 2015 und Januar 2016 weiter in voller Höhe.

Am 15.01.2016 entschloss sich M, die nicht geschuldete Miete für die Monate August 2015 bis Januar 2016 zurückzufordern und forderte V auf, EUR 240,00 (6 x EUR 40,00) an ihn zurückzuzahlen.

V weigert sich. Er ist der Meinung, zumindest für die Monate August 2015 bis November 2015 sei er nicht zur Rückzahlung verpflichtet.

Lösung:

Da V und M den Mietvertrag am 15.07.2015 abgeschlossen haben, unterliegt das Mietverhältnis der in Hamburg im gesamten Stadtgebiet seit dem 01.07.2015 geltenden Mietpreisbremse. Die von M und V vereinbarte Nettokaltmiete pro Quadtratmeter überschreitet die ortsübliche Vergleichmiete um mehr als 10 %. M und V hätten höchstens eine Nettokaltmiete pro Quadtratmeter in Höhe von EUR 7,70 (110% der ortsüblichen Vergleichmiete), und damit eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 385,00 vereinbaren dürfen, ohne gegen § 556d Abs.1 BGB zu verstoßen.

Der Verstoß gegen § 556d Abs.1 BGB hat zur Folge, dass die Vereinbarung über die Höhe der Miete insoweit unwirksam ist, als die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. M schuldete daher von Anfang an nur eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR 385,00. Dennoch kann er den nicht geschuldeten Differenzbetrag in Höhe von EUR 40,00 pro Monat nur für die Monate Dezember 2015 und Januar 2016 von V zurückfordern. Der Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs.1 S.3 BGB steht ihm gem. § 556g Abs.2 S.1 BGB nur für die nach dem Zugang seiner Rüge fällig gewordene Miete zu. Die den Anforderungen des § 556g Abs.2 S.2 und Abs.4 BGB genügende Rüge des M ist V am 02.12.2015, dem zweiten Werktag des Monats Dezember 2015, zugegangen. Da die Dezembermiete gem. § 556b Abs.1 BGB erst am 3. Werktag des Monats Dezember 2015, also am 03.12.2015 fällig wurde, besteht der Rückzahlungsanspruch allerdings nicht erst für die Januarmiete 2016, sondern bereits für die Dezembermiete 2015.

Nicht immer verfügt der Mieter über die nötigen Informationen, die er benötigt, um zu ermitteln, ob ein Verstoß gegen § 556d Abs.1 BGB vorliegt und er eine unzulässig hohe Miete zahlt. In der Regel hat er nämlich insbesondere keine Kenntnis davon, wie hoch die vom Vormieter geschuldete Miete war, und kann daher nicht abschätzen, ob und in welcher Höhe diese gem. § 556e Abs.1 BGB bei der Ermittlung der zulässigen Höchstmiete zu berücksichtigen ist. Auch weiß der Mieter grds. nicht, ob und in welchem Umfang der Vermieter in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die gem. § 556e Abs.2 BGB die zulässige Miete erhöhen oder ob Umstände vorliegen, die die Geltung der Mietpreisbremse gem. § 556f BGB ausschließen. Um den Mieter in die Lage zu versetzen, sich Kenntnis von diesen Umständen zu verschaffen, räumt das Gesetz dem Mieter in § 556g Abs.3 BGB einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter ein. Gem. § 556g Abs.3 S.1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d -556g BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Neben der Höhe der Vormiete und etwaigen Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter beispielsweise Auskunft über ihm nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale, wie etwa die Beschaffenheit der zentralen Heizkessel verlangen, soweit diese für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Rolle spielen (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.34).

Nicht erfasst sind von der Auskunftspflicht des Vermieters Merkmale, die der Mieter unschwer allgemein zugänglichen Quellen, wie z.B. dem örtlichen Mietenspiegel, entnehmen kann (vgl. BT-Drucks 18/3121 S.33f.).

Verletzt der Vermieter seine Auskunftspflicht und erteilt z.B. eine unzutreffende Auskunft, so dass der Mieter es unterlässt, einen tatsächlich bestehenden, aber nicht erkennbaren Verstoß gegen § 556d Abs.1 BGB zu rügen, steht dem Mieter gem. § 280 BGB ein Schadensersatzanspruch zu, der es ihm ermöglicht, die zuviel gezahlte Miete trotz der unterbliebenen Rüge in dem Umfang zurückzufordern, wie er es gekonnt hätte, wenn er den Verstoß gegen § 556d Abs.1 BGB im Falle einer zutreffenden Auskunft gerügt hätte (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 556g BGB Rn.49).

8. Können die Parteien die Geltung der Mietpreisbremse vertraglich ausschließen oder die gesetzlichen Vorschriften zu Gunsten des Vermieters abändern?

Nein! § 556g Abs. 1 S.1 BGB ordnet die Unwirksamkeit aller Vereinbarungen an, mit denen zum Nachteil des Mieters von den §§ 565d -556g BGB abgewichen wird. Mit Ausnahme von Vereinbarungen über die Höhe der Miete, die nur insoweit unwirksam sind, als die Grenze des § 556d Abs.1 BGB überschritten wird, führt eine sich zu Lasten des Mieters auswirkende vertragliche Abweichung von den §§ 556d -556g BGB im Übrigen zur vollständigen Unwirksamkeit der jeweiligen Vereinbarung.

9. Fazit und Zusammenfassung

  1. Seit dem 01.06.2015 haben die Landesregierungen die Möglichkeit, durch Rechtsverordnung bestimmte Gebiete als solche mit angespannten Wohnungsmärkten auszuweisen.
  1. Liegt eine Wohnung, die
  • zu Wohnzwecken vermietet wird,
  • nicht der Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt und
  • nicht gem. § 549 Abs.2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist, im Geltungsbereich einer solchen Rechtsverordnung, darf die Miete gem. § 556d Abs.1 BGB bei nach dem Inkrafttreten der Verordnung neu abgeschlossenen Mietverhältnissen zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.
  1. Kein Vermieter muss allerdings befürchten, dass er eine vor Inkrafttreten einer Mietpreisbegrenzungsverordnung in zulässiger Weise vereinbarte, die Grenze des § 556d Abs.1 BGB übersteigende Miete herabsetzen muss, und zwar weder während des laufenden noch zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses.
  2. Vollständig von den Beschränkungen durch die Mietpreisbremse ausgenommen sind Mietverhältnisse über Wohnungen, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und zwar nicht nur bei der ersten Vermietung, sondern dauerhaft.
  3. Ebenfalls keine Wirkung entfaltet die Mietpreisbremse im Falle der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.
  4. Vereinbaren die Parteien eine Miete, die höher ist als 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Vereinbarung über die Höhe der Miete insoweit unwirksam, als die zulässige Miete überschritten wird.
  5. Der Mieter kann die zuviel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen, wenn
  • er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegenüber dem Vermieter gerügt hat und
  • die zurückverlangte Miete nach dem Zugang der Rüge fällig geworden ist.
  1. Auch alle sonstigen Vereinbarungen, mit denen von den §§ 556d -556g BGB zu Lasten des Mieters abgewichen wird, sind unwirksam.
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