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Mietvertrag per Post versenden – Wer unterschreibt wann?

Wenn überhaupt, begegnen sich Mieter und Vermieter oft nur bei der Besichtigung der Wohnung, wenn noch gar nicht feststeht, ob es zum Abschluss eines Mietvertrages kommt. Die Entscheidung, ob der Mieter den Zuschlag erhält bzw. ob er die Wohnung anmieten möchte, fällt in der Regel erst später und wird dem Mieter bzw. Vermieter schriftlich, per E-Mail oder telefonisch mitgeteilt. Auch die Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgt daher in vielen Fällen nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit der Mietparteien, sondern getrennt mit anschließendem Austausch der Verträge per Post.

Oft sind sich Mieter, aber auch Vermieter nicht sicher, welche Partei welche Vertragsexemplare zu welchem Zeitpunkt unterzeichnen und wer welche Exemplare des Mietvertrages erhalten muss, damit der Vertrag zu Stande kommt und auch die Schriftform gewahrt ist. Diese Fragen beantwortet der folgende Beitrag.

I. Der Mietvertrag bedarf nicht zwingend der Schriftform

Bevor darauf eingegangen wird, welche Anforderungen erfüllt sein müssen, damit ein Vertragsschluss per Post wirksam vorgenommener werden kann und der Vertragsschluss der Schriftform genügt, soll vorab klargestellt werden, dass ein Mietvertrag– sofern die Parteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, nicht zwingend der Schriftform des § 126 BGB genügen muss, um wirksam zu sein. Mietverträge können auch mündlich und sogar durch schlüssiges Handeln (konkludent) geschlossen werden. Nicht nur deshalb, weil bestimmte Vereinbarungen in Mietverträgen, wie z. B. eine Befristung von mehr als einem Jahr oder ein Kündigungsverzicht von mehr als einem Jahr, gem. § 550 BGB nur Wirkung entfalten, wenn der Mietvertrag in schriftlicher Form geschlossen worden ist, sondern auch deshalb, weil bei vielen Mietparteien erst bei der Unterzeichnung der Vertragsurkunde ein Bindungswille vorhanden ist, und nicht zuletzt deshalb, weil der schriftliche Mietvertrag im Falle eines Streits zwischen den Mietparteien oft ein wichtiges Beweismittel darstellt, ist es wichtig zu wissen, auf welche Weise der Vertragsschluss erfolgen muss, damit die Schriftform gewahrt ist.

Im Folgenden soll dies für den speziellen Fall erläutert werden, in dem der Vertragsschluss durch den postalischen Versand der Vertragsurkunden vorgenommen wird.

II. Jede Vertragspartei muss ein von der anderen Partei unterschriebenes Vertragsexemplar erhalten

§ 126 Abs.2 BGB bestimmt, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit ein Vertrag der gesetzlichen Schriftform genügt. Diese Vorschrift unterscheidet dabei zwei Fälle, und zwar zum einen denjenigen, in dem nur eine einzige Vertragsurkunde existiert, und zum anderen denjenigen, in dem über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden. Je nachdem, welcher der beiden Fälle vorliegt, gelten unterschiedliche Anforderungen. Wird ein Mietvertrag geschlossen, gibt es in der Regel mindestens zwei Vertragsexemplare, da sowohl die Vermieter- als auch die Mieterseite eines für sich behalten möchte. Im Folgenden wird daher erläutert, was die Parteien tun müssen, damit ein Mietvertrag, der per Post versandt wird und von dem mehrere Ausfertigungen existieren, der Schriftform des § 126 BGB genügt.

§ 126 Abs.2 S.2 BGB bestimmt insoweit, dass es immer dann, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden, genügt, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

In der Regel ist es der Vermieter, der das Vertragsformular auswählt und dem Mieter zur Unterschrift übermittelt. Soll der Vertragsschluss per Post erfolgen, hat der Vermieter zwei Möglichkeiten der Vorgehensweise:

Möglichkeit 1:

Der Vermieter versendet zwei zwar bereits ausgefüllte und gleichlautende, aber noch nicht von ihm unterzeichnete Vertragsexemplare an den Mieter mit der Bitte, beide Vertragsexemplare zu unterzeichnen und an ihn zurückzusenden. Nachdem der Vermieter die von dem Mieter unterzeichneten Vertragsexemplare zurückerhalten hat, unterzeichnet er zumindest eines von diesen und sendet es an den Mieter zurück. Das andere Vertragsexemplar, das er für sich behält, kann, muss der Vermieter aber nicht unterzeichnen. § 126 Abs.2 S.2 BGB i. V. m. § 130 Abs.1 S.1 BGB verlangt nämlich nur, dass jede Partei die von der jeweils anderen Partei unterzeichnete Urkunde erhält. Es muss nicht zwingend eine Vertragsurkunde existieren, die von beiden Parteien unterzeichnet ist.

Tipp für Vermieter:

Bevor der Vermieter die bzw. eines der von dem Mieter unterzeichneten Vertragsexemplare selbst unterzeichnet und an den Mieter zurücksendet, sollte er genau prüfen, ob der Mieter ohne Wissen und Wollen des Vermieters Änderungen vorgenommen hat.

Möglichkeit 2:

Alternativ kann der Vermieter wie folgt verfahren:

Er unterzeichnet beide von ihm ausgefüllten gleichlautenden Vertragsexemplare und sendet beide dem Mieter diesmal mit der Bitte zu, eines der Vertragsexemplare unterzeichnet an ihn zurückzusenden. Diesmal bleibt es dem Mieter überlassen, ob er das bei ihm verbliebene Exemplar selbst unterzeichnet. Nötig ist dies nicht, da -wie § 126 Abs.2 S.2 i. V. m. § 130 Abs.1 S.1 BGB es verlangen- jede Partei eine von der anderen Seite unterzeichnete Urkunde erhalten hat.

Vor- und Nachteile:

Beide der genannten Möglichkeiten des Vertragsschlusses per Post haben Vor- und Nachteile.

Ein ganz offensichtlicher Vorteil der Variante 2 besteht darin, dass hierbei nur zwei Postwege zu veranlassen sind (von jeder Partei einer), was gegenüber der Variante 1, bei der es dreier Postwege bedarf (der Vermieter muss davon zwei in die Wege leiten), Portokosten und Aufwand erspart. Aus der Perspektive des Vermieters betrachtet, hat die 1. Variante jedoch den Vorteil, dass er nicht der Gefahr ausgesetzt ist, dass der Mieter die von dem Vermieter bereits unterschriebenen Vertragsexemplare vereinbarungswidrig abändert und behauptet, der Vermieter habe die Exemplare mit dem verfälschten Inhalt unterzeichnet. Die Gefahr einer Verfälschung besteht zwar bei der Variante 1 auch insoweit, dass der Mieter entweder die von ihm unterzeichneten Vertragsexemplare abändert und verfälscht an den Vermieter zurück sendet oder das eine ihm vom Vermieter unterzeichnet zurückgesandte Vertragsexemplar nachträglich abändert. Im zuerst genannten Fall kann der Vermieter jedoch den Abschluss des Mietvertrages mit dem ungewollten Inhalt verhindern, indem er seine eigene Unterschrift nicht leistet. Aber auch dann, wenn der Mieter die Verfälschung erst vornimmt, nachdem der Vermieter ihm das von ihm unterzeichnete Vertragsexemplar zurückgesandt hat, ist die Position des Vermieters besser als sie es ist, wenn der Vermieter als erster seine Unterschrift unter beide Vertragsexemplare setzt. Unterschreibt er als Letzter, erhält der Vermieter nämlich ein Vertragexemplar zurück, das vom Mieter unterzeichnet und nicht verfälscht ist. Existieren zwei unterschiedliche vom Mieter unterzeichnete Vertragexemplare, stehen die Chancen des Mieters sehr viel schlechter zu beweisen, der Mietvertrag sei mit dem abgeänderten Inhalt geschlossen worden.

Aus der Perspektive des Vermieters betrachtet, stellt die Möglichkeit 1 daher zumindest die sicherere dar.

Genau umgekehrt verhält es sich allerdings, wenn man die Situation aus der Sicht des Mieters betrachtet. Dieser ist besser vor einer Verfälschung geschützt, wenn der Vermieter ihm bereits unterzeichnete Vertragsexemplare zusendet, von denen er zumindest eines selbst unterschreibt und an den Vermieter zurückschickt.

Welche der beiden Möglichkeiten im konkreten Fall vorzuziehen ist, hängt daher davon ab, aus welcher Perspektive man die Situation betrachtet. Können sich Mieter und Vermieter vertrauen, empfiehlt sich allerdings die zweite der oben dargestellten Möglichkeiten.

Im Übrigen sollten sich die Vertragsparteien darüber im Klaren sein, dass sie sich wegen Urkundenfälschung gem. § 267 StGB strafbar machen, wenn sie das von der jeweils anderen Partei bereits unterzeichnete Vertragsexemplar ohne deren Willen abändern. 

Praxistipp:

Unabhängig davon, welche Partei den Mietvertrag als erste unterschreibt, empfiehlt es sich, die Vertragsexemplare per Einschreiben zu versenden. Mit dem Zugang der unterschriebenen Vertragsexemplare bei der jeweils anderen Partei steht und fällt das Zustandekommen des Mietvertrages. Der Versand per Einschreiben erleichtert im Streitfall die Beweisführung. 

III. Fazit und Zusammenfassung

Entschließen sich die Mietparteien, den Mietvertrag durch Versenden der Vertragsexemplare per Post abzuschließen, kommt der Vertrag zu Stande, wenn jede Partei ein von der jeweils anderen Partei unterschriebenes Vertragsexemplar erhält. Voraussetzung für den wirksamen Vertragsschluss ist es, dass beide Vertragsexemplare identisch sind. In welcher Reihenfolge die Unterschriften geleistet und die Vertragsexemplare verschickt werden, ist für die Wirksamkeit des Vertrages und die Einhaltung der Schriftform grds. nicht entscheidend. Muss eine Partei befürchten, dass die andere Seite den Vertrag manipuliert und nicht abgesprochene Änderungen vornimmt, ist es für diese Partei sicherer, die andere Seite leistet ihre Unterschriften zuerst.

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