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Vorkaufsrecht des Mieters beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Soll eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt werden, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, der Mieter kann die Mietwohnung selbst kaufen, bevor es ein anderer tut. Das Vorkaufsrecht gilt aber nicht für alle Mieter: Es kommt vielmehr auch darauf an, wer die Eigentumswohnung kaufen will und wie lange die Wohnung schon eine Eigentumswohnung ist. Das Vorkaufsrecht besteht zudem nur einmal und ist innerhalb einer gewissen zeitlichen Frist durch den Mieter der Wohnung auszuüben. Verpasst er diese Frist, verfällt das Vorkaufsrecht. Der Vermieter hat auf der anderen Seite gewisse Informationspflichten zu beachten, damit er zum einen die Ausübungsfrist des Mieters in Gang setzt und zum anderen nicht riskiert sich schadensersatzpflichtig zu machen.

Der nachfolgende Ratgeber zeigt Vermietern und Mietern die verschiedenen Voraussetzungen und Fallen zum Thema Vorkaufsrecht. Erfahren Sie hier was Sie über das Vorkaufsrecht beim Verkauf einer Eigentumswohnung wissen sollten.

I. Gesetz zum Vorkaufsrecht des Mieters

Die gesetzliche Regelung zum Vorkaufsrecht des Mieters findet sich in § 577 BGB. Darin steht, dass der Mieter dann zum Vorkauf berechtigt ist, wenn die Mietwohnung in der er wohnt, in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird oder wurde und nun an einen Dritten verkauft werden soll.

Entscheidend ist, dass der Mieter bereits in der Mietwohnung wohnt, bevor eine Eigentumswohnung daraus gemacht wird oder gemacht werden soll. Dann hat der Mieter das Recht die Wohnung zuerst­ – vor allen anderen Interessenten– selbst zu kaufen.

Die Voraussetzungen des gesetzlichen Vorkaufsrechts sind daher, dass die Wohnung

  • von einem Mieter mit einem bestehenden Mietvertrag bewohnt wird und
  • nach Überlassung der Wohnung an den Mieter die Begründung von Wohnungseigentum erfolgt ist oder erfolgen soll.

1. Erstmalige Begründung von Wohnungseigentum

Wenn aus einer Mietwohnung eine Eigentumswohnung entstehen soll, erfolgt im Regelfall eine Umwandlung des Gesamteigentums in Teileigentum nach dem Wohnungseigentumseigentumsgesetz (WEG). Wie dieser Vorgang dann abläuft ist im Rahmen des Vorkaufsrechts für den Mieter erstmal nicht so entscheidend. Nur Zwei Dinge: Der Vorgang der Umwandlung beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG oder des Teilungsvertrages nach §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG und endet mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuches.

Wichtig ist, dass die Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung nicht vor dem Einzug des Mieters beendet ist. In diesem Fall besteht kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht gilt nämlich nur beim erstmaligen Verkauf und nicht auch bei jedem weiteren (BGH, Urteil vom 22.06.2007, Az.: V ZR 269/06). Das Vorkaufsrecht gibt es sozusagen nur einmal pro Wohnung.

Ist die Umwandlung als Teil des Verkaufs der Mietwohnung geplant, ändert das nichts und der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, selbst wenn die Umwandlung noch nicht begonnen hat. 

2. Grundlagen zum Vorkauf

Für die Ausübung des Vorkaufsrechts sowie die Rechte und Pflichten des Verkäufers, des Dritten und des Mieters gelten die allgemeinen Regelung zum Vorkauf nach §§ 463 ff. BGB. Danach ist das Vorkaufsrecht in erster Linie das Recht in einen bestehenden Vertrag an die Stelle des Käufers bei gleichbleibenden Vertragsbedingungen einzutreten.

Anders gesagt: Der vorkaufsberechtigte Mieter hat also die Möglichkeit anstelle des Käufers den Kaufvertrag über die Eigentumswohnung zu schließen. Die bereits ausgehandelten Vertragsbedingungen, wie zum Beispiel der Kaufpreis und der Verkaufszeitpunkt etc., bleiben dabei gleich. Als Vorkaufsberechtigter hat man keinen Einfluss auf den Inhalt des Kaufvertrages.

3. Vorkaufsfall und Informationspflicht des Vermieters

Nach § 577 Absatz 2 BGB hat der Vermieter den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren, sobald der Vorkaufsfall eintritt.

Der sogenannte Vorkaufsfall, ist der Moment in dem aus dem gesetzlichen Anspruch ein Recht wird das ausgeübt werden kann. Das heißt, das bestehende „hypothetische“ Recht wird nun ganz konkret und die Entscheidung des Mieters – Vorkauf ja oder nein– ist gefragt. Sobald der Vermieter oder der Verkäufer der Eigentumswohnung einen wirksamen, notariell beurkundeten Kaufvertrag über die vermietete Eigentumswohnung schließt, besteht der Vorkaufsfall.

Wird die umgewandelte Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung veräußert, ist das wie ein Verkaufsfall (BGH, Urteil vom 14.04.1999, Az.: VIII ZR 384/97).

Der Vermieter informiert im Vorkaufsfall den Mieter in der Regel dadurch, dass er dem Mieter eine Mitteilung über den Inhalt des geschlossenen Kaufvertrages übersendet: In dieser Mitteilung ist der Mieter dann über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten und auf die Frist zur Ausübung desselben hinzuweisen. Genauso gut kann er die Mitteilung allerdings auch von dem Verkäufer oder dem Käufer direkt erhalten.

Wichtig ist, dass der Mieter den gesamten Inhalt des Kaufvertrages übermittelt bekommt – am besten versenden Vermieter daher eine Kopie des Vertrages. Unterbleibt die Mitteilung, beginnt die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zu laufen. Darüber hinaus macht sich der Vermieter unter Umständen schadenersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14 – dazu mehr unter Punkt VI.).

II. Wann besteht kein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht entsteht allerdings nicht in den Fällen,

  • in denen die Mietwohnung bereits bei Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war oder
  • der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkaufen will. Wer Haushalts- oder Familienangehöriger des Vermieters ist, lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Zu den Familienangehörigen, gehören sowohl sehr enge als auch entferntere Angehörige, wenn der Vermieter ihnen gegenüber in irgendeiner Weise zur Gewährung von Unterhalt oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Zu den Angehörigen des Haushalts zählen alle Personen, die grundsätzlich auf Dauer im Haushalt des Vermieters leben, wie zum Beispiel der Lebenspartner, Kinder des Lebenspartners, Dienst- oder Pflegepersonen und so weiter.

Wird ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft, besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az.: V ZR 96/12). Das Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB soll nämlich nicht zum Erwerb des gesamten Grundstücks berechtigen. Es besteht aber dann, wenn eine Reihenhaussiedlung in einzelne Grundstücke aufgeteilt und diese mitsamt den Reihenhäusern einzeln verkauft werden (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az.: VIII ZR 126/07).

Mehr zu besonderen Einzelfällen, in denen kein Vorkaufsrecht besteht können Sie in den Artikeln :

III. Wie macht man das Vorkaufsrecht als Mieter geltend?

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt nach § 577 Abs. 3 BGB durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter.

Dazu hat man nach den allgemeinen Regelungen zum Vorkaufsrecht 2 Monate Zeit nach § 469 Abs. 2 BGB. Eine Verlängerung der Frist ist möglich. Eine Verkürzung nicht. Sie beginnt mit Zugang der Mitteilung über den Vorkaufsfall (siehe oben). Die Fristberechnung erfolgt nach den §§ 186 ff. BGB.

Was ist, wenn der Mieter vor Ausübung seines Rechts stirbt?

Nach § 557 Absatz 4 BGB gilt: Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten. Wie man als Erbe in das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters eintritt, können Sie hier nachlesen:

IV. Kann das Vorkaufsrecht im Mietvertrag ausgeschlossen sein?

Nach § 577 Abs. 5 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von der gesetzlichen Regelung des Vorkaufsrechts unwirksam. Ein Verzicht auf das Vorkaufsrecht der mit dem Vermieter im Mietvertrag vereinbart ist, ist daher rechtlich immer unwirksam.

V. Folgen der Ausübung des Vorkaufsrechts

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht aus, wird zwischen Verkäufer und dem Mieter ein neuer selbständiger Kaufvertrag geschlossen, der aber inhaltlich die gleichen Bedingungen enthält, die zwischen Verkäufer und dem Dritten vereinbart waren. Der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung wird also regelmäßig nicht neu verhandelt. Änderungen des Kaufvertrages hängen rein vom Gutwillen des Verkäufers ab. Will der Mieter etwas anders geregelt haben, kann er das zwar vorbringen, der Verkäufer muss sich aber nicht auf Änderung einlassen.

Zu den gleichbleibenden vereinbarten Bedingungen, zählen grundsätzlich alle Vertragsklauseln, egal ob sie für den Mieter eher nachteilig oder günstig sind: dazu gehören zum Beispiel die Kostenlast des Mietvertrages oder vereinbarte Preisvergünstigungen. Selbst dann, wenn eine Vergünstigung vereinbart wurde, weil mehrere Wohnungen verkauft werden sollten, gilt dieser „Rabatt“ auch für den Mieter, der das Vorkaufsrecht nur für seine Wohnung ausübt und auch nur die eine Eigentumswohnung kauft (OLG Düsseldorf Urteil vom 29.6.1998, Az.: 9 U 267/97). Maklerkosten sind ebenfalls vom Mieter mit zu tragen, wenn eine wirksame Maklerklausel im Kaufvertrag vereinbart ist. Eine Ausnahme ist nur denkbar, wenn die Höhe der Maklerprovision unüblich hoch ist (BGH, Urteil vom 12.5.2016, Az.: I ZR 5/15).

VI. Ansprüche des Mieters, wenn der Vermieter nicht über das Vorkaufsrecht informiert

Grundsätzlich hat der Mieter gemäß § 280 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Vermieter seiner Informationspflicht nicht nachgekommen ist und dem Mieter dadurch sein Vorkaufsrecht vereitelt hat: Ein solcher Fall liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter von dem Verkauf der Mietwohnung nicht unterrichtet wurde und erst nach Grundbucheintragung des Erwerbers davon erfährt.

Der Anspruch auf Schadensersatz setzt aber zwei Dinge voraus – die der Mieter nachzuweisen hat–:

  1. Es muss für den Mieter tatsächlich ein Schaden daraus entstanden sein, dass er nicht über sein Vorkaufsrecht informiert wurde: zum Beispiel, weil er nun eine andere teurere Eigentumswohnung kaufen muss.
  2. Den Mieter muss beweisen, dass er das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt hätte, wenn er davon gewusst hätte.

VII. Zusammenfassung

Für das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf einer Eigentumswohnung sind also folgende Dinge zu beachten:

  1. Das Vorkaufsrecht besteht nur für den Mieter, der die Eigentumswohnung angemietet hat, bevor sie eine Eigentumswohnung war.
  2. Das Vorkaufsrecht besteht nur im erstmaligen Verkaufsfall und auch dann nur einmal.
  3. Der Vermieter hat den Mieter über sein Vorkaufsrecht zu informieren.
  4. Der Mieter hat zwei Monate Zeit das Vorkaufsrecht auszuüben.
  5. Nimmt der Mieter sein Vorkaufsrecht in Anspruch, kann er die Eigentumswohnung nur zu den gleichen Vertragsbedingungen kaufen, die bereits mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart waren.

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