Die Kosten für den Aufzug oder Fahrstuhl eines Wohnhauses können in der Nebenkostenabrechnung auf alle Mieter des Mietshauses gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 2 Nr. 7 Betriebskostenverordnung als Nebenkosten umgelegt werden. Gerade in großen Mietshäusern kann die tatsächliche Nutzung des Aufzugs durch die verschiedenen Mieter allerdings erheblich variieren und so zu einer ungerechten Verteilung der Aufzugskosten kommen. Erdgeschoßbewohner benutzten den Fahrstuhl meist kaum.
Welcher Umlageschlüssel bei den Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls zu einer gerechten Verteilung führt und welcher eher nicht, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.
Inhalt: Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung
I. Gesetzlicher Verteilungsmaßstab: Wohnfläche oder Verbrauch bei Aufzugskosten?
I. Gesetzlicher Verteilungsmaßstab: Wohnfläche oder Verbrauch bei Aufzugskosten?
Danach sind verbrauchsunabhängige Nebenkosten nach der Wohnfläche § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB und verbrauchsabhängige sowie verursachungsabhängige Nebenkosten nach dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung abzurechnen § 556 a Abs. 1 S. 2 BGB.
Die Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls seien bei sachgerechter Beurteilung den verbrauchsabhängigen Nebenkosten zuzuordnen ((Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 44), da Sie durch die Inanspruchnahme und damit dem Verbrauch beeinflusst werden. Eine entsprechende Verteilung und Abrechnung dieser Nebenkosten nach Verbrauch erscheint daher zwar theoretisch am gerechtesten, scheitert aber an der Verbrauchserfassung.
Eine Aufteilung der Kosten ist in der Praxis gerade bei großen Mietshäusern sehr schwierig und praktisch kaum durchführbar sein, wenn nicht etwa nach einem besonderen System eine Messung der Benutzung wie durch Zugangschipkarten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 44) erfolgt.
In der Praxis werden die Aufzugskosten daher unter die verbrauchsunabhängigen Kosten zu zählen und nach der Wohnfläche umzulegen sein (BGH Entscheidung vom 20.9.2006, Az.: VIII ZR 103/06) gemäß § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB , wenn nicht im Einzelfall eine besondere Erfassung des Verbrauchs- beziehungsweise der Inanspruchnahme des Fahrstuhls vorliegt.
II. Umlage nach vertraglicher Vereinbarung
So kann bei den Aufzugskosten beispielsweise der Umlageschlüssel der Wohnfläche zu Grunde gelegt werden. Dies steht keiner gesetzlichen Regelung entgegen und hält bei einer Formularvereinbarung auch einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB stand (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 24).
Insbesondere führt die Kostenverteilung nach der Wohnfläche nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter, die den Aufzug weniger in Anspruch nehmen, wie etwa Bewohner des Erdgeschosses; so in der BGH Entscheidung vom 20.9.2006, Az.: VIII ZR 103/06. Diese Beurteilung ergibt sich für den BGH aus den Erwägungen, das sich die formularmäßige Beteiligung aller Mieter an den Aufzugskosten – auch des Mieters im Erdgeschoß, der den Aufzug nicht nutzt – dem Grundgedanken des § 556 a Abs. 1 S. 1 BGB entspricht. Danach ist die Umlage nach der Wohnfläche, bei allen Nebenkosten, die nicht von einem erfassten Verbrauch abhängen am sachgerechtesten.
Eine andere Beurteilung soll allerdings gerechtfertigt sein, wenn der Aufzug nur bestimmten Mietern, beispielsweise einer Dachgeschoßwohnung, zugänglich ist (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 556 a BGB Rn. 24; BGH Entscheidung vom 8.4.2009, Az.: VIII ZR 128/08). Bei Nebenkosten für Einrichtungen, die einzelnen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind , dürfen die ausgeschlossenen Mieter nicht beteiligt werden (BGH vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 135/03, ; BGH Entscheidung vom 8.4.2009, Az.: VIII ZR 128/08). Eine entsprechende Vereinbarung der Umlage auf alle Mieter nach der Wohnfläche wäre hier unwirksam nach § 307 Abs. 1 S. BGB.
Eine Verteilung der Aufzugskosten nach einem anderen Umlageschlüssel, wie zum Beispiel der Wohneinheit oder der Personenanzahl wäre ebenso denkbar, muss aber -wie bei der Wohnfläche- einer Inhaltskontrolle standhalten und darf keine einzelnen Mieter unangemessen benachteiligen.
III. Fazit
Bei der Umlage der Kosten des Aufzugs oder Fahrstuhls in der Nebenkostenabrechnung ist die Beantwortung der Frage, ob eine gerechter Verteilerschlüssel vorliegt, meist vom individuellen Blickwinkel abhängig. In größeren Mietshäusern scheint eine Umlage nach der Wohnfläche, wie bei anderen „verbrauchsunabhängigen Gemeinschaftskosten“ sachgerecht , bei einer alleinigen Nutzung (oder Zugangsmöglichkeit) durch einzelne Mieter dagegen nicht.
10.09.2017 - 18:05
Sehr geehrter Herr Dennis Hundt,
ist es richtig, dass mir in der Nebenkostenabrechnung Kosten für den Fahrstuhl berechnet werden.
Ich habe die Wohnung 1. Der Aufzug befindet sich im Teil des Gebäudes, dass sich neben Wohnung 4 befindet.
Mit freundlichen Grüßen
Franz Zimmermann
19.09.2017 - 17:57
Sehr geehrte Damen und Herren,
meine Frage bezieht sich auf die gerechte Verteilung der Aufzugskosten in einem Wohn- und Geschäftshaus. Das Gebäude verfügt über 4 Wohnung á ca. 90 qm und 2 Praxis-/Büroräume
á ca. 200 qm. Alle sind mit dem Aufzug erreichbar.
Ein Wohnungsmieter wird allerdings den Aufzug nicht so häufig nutzen, wie ein gewerblicher
Mieter (Kundenverkehr). Muss hier unterschieden werden?
Wenn ja, welcher Verteilungsschlüssel ist sinnvoll?
09.03.2018 - 15:19
Ich habe eine Wohnung von 114qm (14qm Hälfte von Terrasse) und
befinde mich auf der 3. Etage. Das Haus hat 7 Parteien. Darf der Vermieter
den Aufzug nach meinen angemieteten Quadratmeter berechnen?
Waere für eine Antwort sehr dankbar.
17.05.2018 - 21:31
Hallo, wohne im Hochparterre also wenn, dann den Erdgeschoßzugang zum Aufzug, mit 45 qm. Wie hoch dürfen die Aufzugskosten für mich sein bei 32 Parteien im Haus (7 Stockwerke). MfG W.Ott
08.08.2018 - 15:04
Ich wohne in der 5. Etage. Jetzt wurde nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut.Bei der Umlage für die Modernisierung wurde das Erdgeschoß von der Umlage befreit. Die Wohnfläche des Erdgeschoßes wurde jedoch ebenfalls nicht berücksichtigt, so daß alle Kosten auf vier Etagen umgelegt werden. Ist dies zulässig ?
30.10.2019 - 21:19
Das finde ich vollkommen fair und gerecht. Schließlich ist der Aufzug wegen den oberen Etagen errichtet worden. Sie ziehen den Nutzen daraus, haben dazu weiter oben eine schönere Aussicht und profitieren von der aufsteigenden Wärme darunter gelegener Wohnungen im Winter. Der Erdgeschoßbewohner zieht null Nutzen daraus. Es wäre etwas anderes, wenn das Dach, die Fassade oder Außenanlage saniert werden müsste. Davon haben alle etwas.
08.06.2021 - 10:18
Ich habe eine Eigentumswohnung in einer Wohneinheit mit 2 getrennte Häuser, die über eine gemeinsame Tiefgarage verbunden sind.
Das Haus 1 (4 Wohnungen) in dem ich wohne, hat 2 Etagen und es ist kein Aufzug vorhanden.
Das 2. Haus ist in einer Hanglage und mit 4 Etagen und 6 Wohnungen, hat sinnigerweise einen Aufzug.
Da das ganze als eine WEG gesehen wird, müssen sich alle Eigentümer/Mieter an der Umlage des Aufzuges beteiligen.
Nun bekommen wir keine Beschluss hin der eine verursachungsgerechte Verteilung möglich macht, da in dem Haus wo der Aufzug verbaut ist 6 Einheiten sind und in dem Haus die den Aufzug nicht nützen und auch nicht nützen können nur 4 Einheiten sind. Somit steht es immer 6:4.
Welche Möglichkeit würde es hier geben?
08.06.2021 - 20:12
Hallo Wolfgang,
danke für Ihren Beitrag. hier geht es primär ums Mietrecht. Recherchieren Sie nach einer “Änderung der Kostenverteilung in der WEG”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.12.2022 - 12:52
Hallo, ich wohne in einem Mietshaus in das nachträglich ein Fahrstuhl eingebaut wurde. Dieser beginnt im EG, und hält im 2. und 4.OG, meine Wohnung befindet sich im 1.OG. Hier hält der Fahrstuhl also nicht. Der Fahrtstuhl ist nur über einen Chip/ Code nutzbar. Ich habe keinen Chip bekommen und nutze den Fahrtstuhl nie. Ist es zulässig, dass ich in meiner jährlichen Betriebskostenabrechnung trotzdem die Nebenkosten für die Fahrstuhlanlage anteilig zahlen muss?
10.12.2023 - 18:41
Guten Tag,
wie verhält es sich, wenn der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung mit einer Vereinbarung in der Teilungsurkunde der Wohnung argumentiert?
Konkret: die Betriebskosten für den Aufzug wurden nach einem Verteilschlüssel analog Teilungsurkunde abgerechnet (zB EG 10%, 2. OG 40% usw), obwohl im Mietvertrag nur auf die gesetzlich geregelte Umverteilung verwiesen wird und die Wohnfläche dem o.g. Schlüssel (19%, 40% usw.) nicht entspricht?
Darf der Vermieter dann nach Teilungsurkunde abrechnen oder muss er die daraus resultierenden Abweichungen zum Mietvertrag selbst tragen?
Danke und viele Grüße
11.12.2023 - 07:57
Hallo Anna,
es ist eine Herausforderung für den Vermieter, wenn er abweichende Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart. Er muss aber wie im Mietvertrag vereinbart abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
21.12.2023 - 21:11
Guten Tag,
wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Parteien.
Das Haus hat zwei Obergeschosse.
Der Fahrstuhl fährt nur von der Tiefgarage bis in den 1. Stock.
Unsere Wohnung um 2. OG ist daher nicht mit dem Aufzug erreichbar.
Der Aufzug ist nicht mit einem Chip o.ä. gesichert und kann von uns genutzt werden, bringt halt nur nicht viel.
Können die Betriebskosten für den Aufzug trotzdem auf uns umgelegt werden, wenn wir unsere Wohnung damit nicht erreichen können?
Vielen Dank und viele Grüße!
22.12.2023 - 09:01
Hallo Maximilian,
meines Erachtens würde schon die Nutzung von der Tiefgarage bis ins Erdgeschoss genügen, damit Sie die Kosten anteilig tragen müssen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.01.2024 - 14:21
Wir bewohnen eine Wohnung im III. OG mit 2 weiteren Wohnungen.
im II. OG sind ebenfalls 3 Wohnungen und im IV. OG 2 Wohnungen.
Im I. OG sind 2 Praxen für eine Allgemeinärztin und einem Chiropraktiker,
die täglich erheblichen Patientenbesuch haben.
In der NK-Abrechnung wurde nach Personen und Tagen abgerechnet, nicht aber
die täglichen Patienten, die den Fahrstuhl benutzen.
Meine Rückfrage beim Vermieter, wie die tägliche Benutzung durch die Patienten
abgerechnet werden, wurde trotz Erinnerung nicht beantwortet.
Wie ist die intensive Benutzung des Fahrstuhles durch fremde Personen, die nicht Mieter des Hauses sind, in der Betriebskosten-Verordnung geregelt?
25.01.2024 - 10:14
Hallo Hans Dieter,
Sie Umlage nach Personen ist in Ihrem Situation sicherlich nicht die beste Lösung. Ich würde mich gegenüber des Vermieters auf eine unangemessene Benachteiligung beziehen und um Anpassung bitten. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt