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Nebenkosten: Kosten einer Brandmeldeanlage umlagefähig?

Brandschutz ist in Mietshäusern sehr wichtig und so werden von den Vermietern regelmäßig , Feuerlöscher und Rauchmelder bis hin zu Sprinkleranlagen installiert, um möglichst frühzeitig Brände zu erkennen und zu vermeiden. Die Kosten die bei der Installation von Brandmeldeanlagen und -systemen entstehen sind allerdings nicht gering. Hinzu kommen jährliche Überprüfungen und Wartungen um die Betriebsbereitschaft zu garantieren.

Doch welche Kosten kann der Vermieter hier im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abwälzen? Sind die Kosten der Brandmeldeanlage umlagefähig? Erfahren Sie nachfolgend was beim Brandschutz unter die Nebenkostenpositionen fallen kann.

I. Einordnung von Brandschutzanlagen unter den Nebenkostenbegriff?

Umlagefähig sind in erster Linie alle Nebenkostenpositionen die in dem Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV aufgezählt sind, wenn im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten auf den Mieternach § 556 Abs. 1 BGB vereinbart ist.Einen Überblick über alle umlagefähigen Kosten erhalten Sie in dem Beitrag: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“.

Die Kosten für Brandschutzanlagen sind nicht ausdrücklich als Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung zu finden. Einzelne Kostenpositionen, die durch den Betrieb und die Prüfung entsprechender Anlagen des Brandschutzes anfallen können allerdings unter den Nebenkostenbegriff nach § 1 Abs. 1 BetrKV fallen. Danach zählen zu Nebenkosten grundsätzlich alle Kosten, die dem Eigentümer (Vermieter) durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Abzugrenzen sind davon alle Kosten die eben nicht laufend, sondern einmalig anfallen oder Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsarbeiten nach § 1 Abs. 2 BetrKV darstellen.

Bei allen Kostenbestandteilen des Brandschutzes ist danach zu kontrollieren, ob eine Einordnung unter den Nebenkostenbegriff möglich ist.

1. Anschaffungskosten der Brandschutzanlagen

Die Kosten die beim Erwerb oder der Ersatzanschaffung von Feuerlöschern, Rauchmeldern, Sprinkleranlagen und ähnlichem entstehen sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Hier liegen einmalige Ausgaben vor.

Anders ist dies lediglich, wenn anstelle eines Kaufs, beispielsweise eine Miete der Rauchmelder vorliegt. Dann handelt es sich um laufende Kosten, die nach der Entscheidung des Landgericht Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11 unter den Nebenkostenbegriff fallen können.

2. Reparaturen

Alle Arten von Reparaturen -egal aus welchem Grund-zählen zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Hierzu zählen auch Wartungsarbeiten die zu Instandhaltungszwecken durchgeführt werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 19 C 176/01). Alles Wissenswerte zu Reparaturen und Wartungsarbeiten können sie in folgenden Artikeln nachlesen: „Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen“, Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen“.

3. Wartung der Brandschutzanlage zur Prüfung der Betriebssicherheit

Die Kosten die bei der Überprüfung von Feuerlöschern, Sprinkleranlagen und Rauchmeldern im Rahmen der Gewährleistung der Betriebssicherheit entstehen, sind regelmäßig als atypische Wartungskosten umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des BGH in der Entscheidung vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06 fallen darunter die wiederkehrenden Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (im Fall: Elektroanlage) entstehen. Solche können dann unter den Nebenkostenbegriff fallen und bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als “sonstige Betriebskosten” im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

Entscheidend ist, dass diese Wartungen die der regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen dienen nach dem BGH keine Instandsetzungen darstellen, da Sie nicht wegen eines Mangels entstehen oder der Beseitigung eines Mangels dienen. Werden durch diese Wartung allerdings Mängel festgestellt sind die weiteren Kosten, wie etwa für die Reparatur, nicht von dem Begriff der atypischen Wartungsarbeiten erfasst und können auch nicht umgelegt werden.

Eine ausdrückliche Entscheidung zur Überprüfung von Brandmeldeanlagen bezüglich atypischen Wartungskosten liegt zwar noch nicht vor, bei der Wartung von Rauchmeldern wurde allerdings schon entsprechend entschieden und eine Umlagefähigkeit anerkannt; AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, Az.: 21 C 1668/07. Dazu auch mehr in dem Beitrag: „Nebenkosten: Rauchmelder – Was Mieter und Vermieter wissen sollten“. Bei der Überprüfung von Feuerlöschern sei darüber hinaus auch der notwendige Austausch des Löschmittels umfasst (LG Berlin vom 17.10.2000, Az.: 64 S 257/00, NZM 2002, 65).

II. Umlage von Brandschutzkosten nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Eine Umlage einzelner Kostenpositionen der Brandschutzanlagen in der Nebenkostenabrechnung kommt zudem nur dann in Betracht, wenn eine ausdrückliche Bezeichnung dieser Nebenkostenposition im Mietvertrag erfolgt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 767). Die Kosten sind unter dem Auffangtatbestand der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV anzuführen. Wie dies zu erfolgen hat und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie in dem Artikel: “Nebenkostenabrechnung: Was sind “Sonstige Betriebskosten” (und deren Umlagefähigkeit)

III. Versicherung der Brandmeldeanlage umlagefähig

Hat der Vermieter eine Sachversicherung bezüglich der Brandmeldeanlage abgeschlossen, sind die dafür anfallenden Kosten voll umlagefähig nach § 2 Nr. 13 BetrKV.Eine entsprechende Versicherungkann auch eine Elektronikversicherung de Brandmeldeanlage sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, Az.: I-10 U 96/11).

IV. Praxistipp für Vermieters

Auch, wenn ein Ansatz der Anschaffungskosten für Rauchmelder und sonstige Bestandteile der Brandschutzanlage nicht im Rahmen der Nebenkosten erfolgen kann, ist es im Einzelfall möglich die Kosten im Rahmen einer Mieterhöhungwegen Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB (freiwillig) oder nach § 559 Abs. 1 BGB (gesetzliche Pflicht) auf den Mieter umzulegen. Hier können bis zu11 % der Anschaffungskosten jährlich auf den Mieter abgewälzt werden. Einzelheiten hierzu finden Sie insbesondere in dem Artikel:„Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung“.

17 Antworten auf "Nebenkosten: Kosten einer Brandmeldeanlage umlagefähig?"

  • Nina
    03.12.2018 - 11:00 Antworten

    Hallo! Da ich demnächst bei unserem Vermieter die Installation von Brandwarnanlagen anfragen möchte, ist dieser Artikel sehr hilfreich für mich. Gut zu wissen, dass diese Anschaffungen nicht umlagefähig sind. Ich finde es aber unverständlich, warum diese sicherheitstechnische Grundausstattung ggf. über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung umgelegt werden sollte. VG

    • Mietrecht.org
      03.12.2018 - 12:28 Antworten

      Hallo Nina,

      schön, dass Ihnen der Artikel geholfen hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Irene Schwier
        02.09.2022 - 17:33 Antworten

        Lieber Herr Hundt,

        Vielen Dank für diesen Artikel, der schon geraume Zeit im Internet steht. Bei uns wurde während des Lockdowns im April 2020 plötzlich mit vorbereitenden Arbeiten zu einer Brandmeldeanlage begonnen – wie sich ein Jahr später herausstellte. Obwohl die Anlage erst im Jahr 2022 voll funktionsfähig war, wurde sie bereits im Jahr 2021 mit rd 100 € mehr abgerechnet. Leider ist mir das erst dieses Jahr, wo sie moch teurer wurde, aufgefallen. Angekündigt wurde sie nie, und im Mietvertrag ist auch nichts entsprechendes vorgesehen. Die Anlage ist für uns sehr unangenehm, weil uns zunächst die Flurfenster komplett verschlossen wurden.
        Können wir uns noch irgendwie gegen die laufenden Kosten (insgesamt 6 Positionen) wehren?
        Mit freundlichen Grüßen
        Irene

  • Peter Helms
    13.05.2019 - 10:46 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Bereitstellung des Artikels und die aufschlussreichen Information. Als Mieter bin ich mir noch etwas unsicher und würde mich über kurze Einschätzung sehr freuen.

    In 2015 wurde das Wohnobjekt, in dem ich als Mieter seit 22 Jahren wohne, mit einer notwendigen Brandschutz-Anlage ausgestattet, da das Wohnobjekt mit über 22 m Höhe als Hochhaus definiert ist.

    Dadurch haben sich die Betriebskosten lt. Abrechnung massiv erhöht, bedingt durch folgenden Positionen: Strom für Rauchabzug, Wartung, Sicherheitsstrom (für die Notstromversorgung), Feuernotruf und Feuerlöscher.

    Die Frage besteht meinerseits: ob die Abrechnung gerechtfertigt ist. Und wenn ja, in welcher Höhe (sprich, gibt es ggf. eine “Quotenregelung”).

    Herzlichen Dank und viele Grüße.

  • Sonja Rosenberg
    02.03.2020 - 16:24 Antworten

    Hallo,

    wir sind in einen Neubau mit 20-30 Partien gezogen.

    Hier wurde eine Rauchabzugsanlage installiert, die leider zu gut funktioniert.
    Es kommt teilweise mehrmals die Woche vor, dass die Anlage ohne richtigen Grund anspringt.
    Meistens auch nur in bestimmten Wohnungen.
    Nun ist die Anlage am Wochenende in der Nacht von Sa auf So. komplett an gewesen und wurde erst am Sonntagmorgen vom Vermieter abgestellt.
    Da die Stromkosten wahrscheinlich bald durch die Decke gehen, möchte ich gerne wissen, wie sehr man als Mieter hierfür aufkommen darf.

    Meines Erachtens müsste hier ein Mangel am Gerät vorliegen, denn das eine solche Anlage so empfindlich ist, habe ich noch nicht erlebt.

    Zur Info: Die Anlage ist noch nicht wegen unserer Wohnung angesprungen. Hat das Auswirkungen auf die Kostenverteilung?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      04.03.2020 - 11:10 Antworten

      Hallo Sonja,

      sprechen Sie erstmal den Vermieter an, fragen Sie, ob ein Mangel besteht und bitten Sie dann ggf. darum dem Mangel abzustellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    11.07.2020 - 13:05 Antworten

    Hallo, sehr geehrter Herr Hundt,

    die Wartungskosten für Elektroanlagen bei der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2019 sind in Vergleich zum Jahr 2018 von 6,67 Euro auf 147,76 Euro gestiegen. Auch die Wartungskosten der Brandtechnik hat sich verdoppelt 18,53 Euro auf 39,73 Euro. Ich zweifle die enorme Steigerung der Wartungskosten an.In der Nebenkostenabrechnung von Vermieter ist das nicht ersichtlich wie es zu diese Steigerung gekommen ist.
    Wie soll ich mich verhalten? Soll ich das hinnehmen?

    • Mietrecht.org
      12.07.2020 - 13:47 Antworten

      Hallo Peter,

      erfragen Sie beim Vermieter, wie es zu der Steigerung kam. Der Vermieter wird das sicher belegen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anja Mühlen
    20.05.2021 - 18:41 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    Mein Vermieter hat eine Brandmeldeanlage geleast und für diese muss ich jährlich bei den Nebenkosten über 300,– Euro bezahlen. Ich möchte wissen, ob das rechtens ist. Vielen Dank im voraus.

  • Sandy Schramm
    02.08.2022 - 17:31 Antworten

    Hallo,

    in meiner Heiz- und Nebenkostenabrechnung erscheinen “Feuermeldebrandschutzanlage” und “Lift, Wartung” mit entsprechenden Kosten.

    Sind diese zwei Dinge überhaupt umlegbar, also muss ich diese als Mieterin zahlen?

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      02.08.2022 - 20:21 Antworten

      Hallo Sandy,

      grundsätzlich sind diese Wartungskosten umgelber, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tom
    26.08.2022 - 15:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ein sehr interessanter Artikel und dazu folgender Praxisfall. Ich würde mich sehr über Ihre Einschätzung freuen.

    Bei einem dreigeschossigen Geschäftshaus, bestehend aus zwei Mietparteien, bedarf es der eindeutigen Abgrenzung hinisichtlich des Brandschutzes. Aus meiner Recherche ging hervor, dass für allgemeine Flächen, in diesem Fall gemeinsamer Flur, der Vermieter verantwortlich ist. Der Mieter hingegen, ist für die angemietete Fläche verantwortlich und müssen sich eigenständig um die Brandschutzmaßnahmen kümmern.

    Betriebskosten werden mittels Pauschale abgegolten. Vertraglich sind unter den “sonstigen Betriebskosten” die Wartungskosten der Feuerlöschgeräte mit inbegriffen. Es handelt sich bei dem Mieter um ein Internat.

    Meine Frage richtet sich dahingehend, ob der Vermieter aufgrund der Auflistung der Position “Wartungskosten der Feuerlöschgeräte” für die Anschaffung sowie die Wartung innhehalb der Fläche des Mieters verantwortlich ist? Oder ist es korrekt gegenüber dem Mieter zu kommunizieren, dass die o.g. Betriebskostenposition sich lediglich auf die allgemeinen Flächen bezieht und für die eigenständige Nutzung der Mieter verantwortlich ist?

    Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung und bedanke mich im Voraus.

    • Mietrecht.org
      26.08.2022 - 19:36 Antworten

      Hallo Tom,

      danke für den Beitrag. Ich kann Ihnen beider Einschätzung dieser nicht klar formulierten Klausel leider nicht helfen. Ich würde immer versuchen einen Kompromiss zu finden. Ansonsten entscheidet im Zweifel ein Gericht über die Klausel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ron Jerremy
    19.10.2022 - 04:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vielen Dank für Ihren aufschlussreichen Artikel.
    Eine spezielle Frage dazu hätte ich noch.
    Wir haben im ersten Stock eine Wohnung gemietet,
    Quasi im (Kellergeschoss) befindet sich eine Tiefgarage.
    Nun möchte der Vermieter die Wartungskosten für die in
    Der Tiefgarage befindliche Feuermelde Anlage auf unsere Nebenkosten umlegen.
    Wir haben nicht die Tiefgarage gemietet, sondern eine Wohnung im ersten Stock
    Und können keinen Bezug zu der von uns gemieteten Wohnung herstellen.
    Ist eine umlage der Wartungskosten für die Brandmeldeanlage in einem solchen Fall zulässig?

    Viele Grüße
    Ron

    • Mietrecht.org
      19.10.2022 - 19:49 Antworten

      Hallo Ron,

      wenn die Anlage nur die Tiefgarage betrifft und diese nur an einzelne Mieter vermietet wurde, sehe ich keine Option die Kosten auf alle Bewohner des Hauses umzulegen. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sibilla Steffa
    24.04.2023 - 14:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin gewerblicher Mieter.

    Mein Vermieter hatte vor, eine Brandmeldeanlage zu kaufen, hat sich aber dagegen entschieden, da er die Anschaffungskosten nicht umlegen kann.

    Jetzt hat er eine gemietet und die Kosten auf die Mieter umgelegt, ist das überhaupt erlaubt?
    Sind das nicht trotzdem Instandhaltungskosten und nicht umlegbar auf dem gewerblichen Mieter?

    Vielen Dank für Ihre Antwor

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