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Nebenkosten: Kosten einer Brandmeldeanlage umlagefähig?

Brandschutz ist in Mietshäusern sehr wichtig und so werden von den Vermietern regelmäßig , Feuerlöscher und Rauchmelder bis hin zu Sprinkleranlagen installiert, um möglichst frühzeitig Brände zu erkennen und zu vermeiden. Die Kosten die bei der Installation von Brandmeldeanlagen und -systemen entstehen sind allerdings nicht gering. Hinzu kommen jährliche Überprüfungen und Wartungen um die Betriebsbereitschaft zu garantieren.

Doch welche Kosten kann der Vermieter hier im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter abwälzen? Sind die Kosten der Brandmeldeanlage umlagefähig? Erfahren Sie nachfolgend was beim Brandschutz unter die Nebenkostenpositionen fallen kann.

I. Einordnung von Brandschutzanlagen unter den Nebenkostenbegriff?

Umlagefähig sind in erster Linie alle Nebenkostenpositionen die in dem Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV aufgezählt sind, wenn im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten auf den Mieternach § 556 Abs. 1 BGB vereinbart ist.Einen Überblick über alle umlagefähigen Kosten erhalten Sie in dem Beitrag: „Betriebskostenverordnung – Alle wichtigen Infos für Mieter und Vermieter“.

Die Kosten für Brandschutzanlagen sind nicht ausdrücklich als Nebenkosten in der Betriebskostenverordnung zu finden. Einzelne Kostenpositionen, die durch den Betrieb und die Prüfung entsprechender Anlagen des Brandschutzes anfallen können allerdings unter den Nebenkostenbegriff nach § 1 Abs. 1 BetrKV fallen. Danach zählen zu Nebenkosten grundsätzlich alle Kosten, die dem Eigentümer (Vermieter) durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Abzugrenzen sind davon alle Kosten die eben nicht laufend, sondern einmalig anfallen oder Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsarbeiten nach § 1 Abs. 2 BetrKV darstellen.

Bei allen Kostenbestandteilen des Brandschutzes ist danach zu kontrollieren, ob eine Einordnung unter den Nebenkostenbegriff möglich ist.

1. Anschaffungskosten der Brandschutzanlagen

Die Kosten die beim Erwerb oder der Ersatzanschaffung von Feuerlöschern, Rauchmeldern, Sprinkleranlagen und ähnlichem entstehen sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Hier liegen einmalige Ausgaben vor.

Anders ist dies lediglich, wenn anstelle eines Kaufs, beispielsweise eine Miete der Rauchmelder vorliegt. Dann handelt es sich um laufende Kosten, die nach der Entscheidung des Landgericht Magdeburg, Urteil vom 27.09.2011, Az.: 1 S 171/11 unter den Nebenkostenbegriff fallen können.

2. Reparaturen

Alle Arten von Reparaturen -egal aus welchem Grund-zählen zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Hierzu zählen auch Wartungsarbeiten die zu Instandhaltungszwecken durchgeführt werden (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Januar 2002, Az: 19 C 176/01). Alles Wissenswerte zu Reparaturen und Wartungsarbeiten können sie in folgenden Artikeln nachlesen: „Keine Nebenkosten: Reparaturen und Instandhaltungen“, Wartungskosten in der Nebenkostenabrechnung – mit Beispielen“.

3. Wartung der Brandschutzanlage zur Prüfung der Betriebssicherheit

Die Kosten die bei der Überprüfung von Feuerlöschern, Sprinkleranlagen und Rauchmeldern im Rahmen der Gewährleistung der Betriebssicherheit entstehen, sind regelmäßig als atypische Wartungskosten umlagefähig. Nach der Rechtsprechung des BGH in der Entscheidung vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 123/06 fallen darunter die wiederkehrenden Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (im Fall: Elektroanlage) entstehen. Solche können dann unter den Nebenkostenbegriff fallen und bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

Entscheidend ist, dass diese Wartungen die der regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen dienen nach dem BGH keine Instandsetzungen darstellen, da Sie nicht wegen eines Mangels entstehen oder der Beseitigung eines Mangels dienen. Werden durch diese Wartung allerdings Mängel festgestellt sind die weiteren Kosten, wie etwa für die Reparatur, nicht von dem Begriff der atypischen Wartungsarbeiten erfasst und können auch nicht umgelegt werden.

Eine ausdrückliche Entscheidung zur Überprüfung von Brandmeldeanlagen bezüglich atypischen Wartungskosten liegt zwar noch nicht vor, bei der Wartung von Rauchmeldern wurde allerdings schon entsprechend entschieden und eine Umlagefähigkeit anerkannt; AG Lübeck, Urteil vom 05.11.2007, Az.: 21 C 1668/07. Dazu auch mehr in dem Beitrag: „Nebenkosten: Rauchmelder – Was Mieter und Vermieter wissen sollten“. Bei der Überprüfung von Feuerlöschern sei darüber hinaus auch der notwendige Austausch des Löschmittels umfasst (LG Berlin vom 17.10.2000, Az.: 64 S 257/00, NZM 2002, 65).

II. Umlage von Brandschutzkosten nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Eine Umlage einzelner Kostenpositionen der Brandschutzanlagen in der Nebenkostenabrechnung kommt zudem nur dann in Betracht, wenn eine ausdrückliche Bezeichnung dieser Nebenkostenposition im Mietvertrag erfolgt (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 767). Die Kosten sind unter dem Auffangtatbestand der sonstigen Nebenkosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV anzuführen. Wie dies zu erfolgen hat und was dabei zu beachten ist, erfahren Sie in dem Artikel: „Nebenkostenabrechnung: Was sind „Sonstige Betriebskosten“ (und deren Umlagefähigkeit)

III. Versicherung der Brandmeldeanlage umlagefähig

Hat der Vermieter eine Sachversicherung bezüglich der Brandmeldeanlage abgeschlossen, sind die dafür anfallenden Kosten voll umlagefähig nach § 2 Nr. 13 BetrKV.Eine entsprechende Versicherungkann auch eine Elektronikversicherung de Brandmeldeanlage sein (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, Az.: I-10 U 96/11).

IV. Praxistipp für Vermieters

Auch, wenn ein Ansatz der Anschaffungskosten für Rauchmelder und sonstige Bestandteile der Brandschutzanlage nicht im Rahmen der Nebenkosten erfolgen kann, ist es im Einzelfall möglich die Kosten im Rahmen einer Mieterhöhungwegen Modernisierung nach § 554 Abs. 2 BGB (freiwillig) oder nach § 559 Abs. 1 BGB (gesetzliche Pflicht) auf den Mieter umzulegen. Hier können bis zu11 % der Anschaffungskosten jährlich auf den Mieter abgewälzt werden. Einzelheiten hierzu finden Sie insbesondere in dem Artikel:„Mieterhöhung nach § 559 BGB: Modernisierung“.

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