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Mieter gleichzeitig Hausmeister – Ratgeber für Mieter und Vermieter

Fast in jedem Mietshaus gibt es ihn: den Hausmeister. Einige Hausmeister betreuen mehrere Mietshäuser, andere nur eines – es gibt Hausmeister von speziellen Hausmeister-Diensten, angestellte und selbstständige Hausmeister. Doch kann der Hausmeister auch gleichzeitig ein Mieter des Hauses sein, dass er betreut? Was müssen Mieter und Vermieter beachten, wenn der Hausmeister auch Mieter ist: Wie werden die Hausmeisterkosten am besten abgerechnet und welcher Unterschied besteht, wenn die Mietwohnung als Dienstwohnung (sogenannte Hausmeisterwohnung) an den Mieter vermietet wird.

Alles Wissenswerte zu dem Verhältnis von Mieter und Vermieter, wenn der Mieter gleichzeitig Hausmeister ist, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

I. Mieter kann gleichzeitig auch Hausmeister sein

Ein Hausmeister erledigt eine Vielzahl an unterschiedlichen Tätigkeiten, die in einem Mietshaus anfallen: er kümmert sich um den Zustand und den Erhalt des Gebäudes, von den Kellern und Garagen, über den einzelnen Mietwohnungen bis hin zum Dachgeschoss. Um ständig zur Stelle zu sein, ist es daher nicht unüblich, dass ein Mieter die Hausmeistertätigkeiten übernimmt. Rechtlich gesehen, spricht auch nichts dagegen. Es ist allein die Entscheidung des Vermieters, wen er mit der Aufgabe der Hausmeistertätigkeiten beauftragt – es ist ihm sogar überlassen diese selbst zu übernehmen.

II. Rechtsfolgen richten sich nach Vertragsgestaltung zwischen Mieter und Vermieter

Welche rechtlichen Ansprüche und Pflichten sich daraus ergeben, hängt maßgeblich davon ab, wie der Vermieter und der Mieter die Hausmeistertätigkeit vertraglich ausgestalten: Als selbstständige Tätigkeit des Hausmeisters oder als Anstellungsverhältnis mit Hausmeisterwohnung. Ist der Mieter selbstständig (auf eigene Rechnung) für den Vermieter tätig, hat das keinerlei Auswirkungen auf das Mietverhältnis: der Mieter arbeitet zwar für den Vermieter, die Hausmeistertätigkeit und der Mietvertrag sind allerdings vollständig separate Verträge. Der Mieter hat die gleichen rechtlichen Ansprüche und Plichten wie andere Mieter, auch wenn er Hausmeister ist. Es gelten die mietvertraglichen und die mietrechtlichen Vorschriften.

Ist der Mieter bei dem Vermieter als Hausmeister fest angestellt, sind in der Praxis häufig zwei vertragliche Ausgestaltungen zu finden:

  • entweder der Hausmeister bekommt ein Gehalt und mietet eine Wohnung vom Vermieter ohne Bezug zum Anstellungsverhältnis oder
  • der Hausmeister bekommt als Teil seines Gehaltes und/oder für die Dauer seiner Anstellung die Mietwohnung als Dienstwohnung: bei dieser Wohnung handelt es sich dann um eine sogenannte Werkswohnung, für die besondere Regelungen gelten (vgl. nachfolgend unter III.)

III. Mietwohnung als Dienstwohnung des Hausmeisters – Werkwohnung

Bei den sogenannten Werkswohnungen / Hausmeisterwohnungen unterscheidet man zwei Arten:

  • Werkmietwohnungen (unter 1.)
  • Werkdienstwohnungen (unter 2.)

1. Werksmietwohnung für Hausmeister

Bei einer Hausmeisterwohnung die Werkmietwohnung ist, handelt es sich um eine ganz normale Mietwohnung, die mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis separat vermietet wird. Arbeits- und Mietverhältnis sind hier als rechtlich voneinander unabhängig ausgestaltet: Erforderlich ist lediglich, dass der Mietvertrag aus dem Anlass der Anstellung (als Hausmeister) abgeschlossen worden ist: so z.B: bei der funktionsgebundenen Werkmietwohnung des Hausmeisters, die durch ihre Lage im zu betreuenden Objekt eine bessere und schnellere Wahrnehmung aller Hausmeisterpflichten ermöglicht.

Hinsichtlich des Mietvertrages gilt grundsätzlich das allgemeine Mietrecht (§§ 535 ff. BGB), nur bei der Kündigung der Werkmietwohnung kann es Unterschiede geben. Ist z.B. die Kündigung des Mietvertrages während der Laufzeit der Anstellung als Hausmeister ausgeschlossen, verbleibt in diesem Zeitraum nur die Möglichkeit der fristlosen Kündigung oder die Aufhebung des Vertrages. Im Übrigen gelten die allgemeinen Kündigungsvorschriften: Das bedeutet, dass auch nach Beendigung der Hausmeistertätigkeit nur eine ordnungsgemäße schriftliche Kündigung den Mietvertrag beenden kann. Der Vermieter muss – wie bei anderen ordentlichen Kündigungen nach § 573 ff. BGB – ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können: z.B. bei funktionsgebundenen Hausmeistermietwohnungen, die Tatsache, dass die Hausmeistertätigkeit beendet ist und die Wohnung für einen neuen Hausmeister notwendig ist. Nach § 576 a BGB bestehen für den Dienstberechtigten (Hausmeister) die Widerspruchsrechte der § 574 ff BGB wegen sozialer Härte, wobei auch seine besonderen Belange als Dienstberechtigter zu berücksichtigen sind.

Vorteil für den Vermieter bei der Kündigung der Werkmietwohnung: Das Gesetz sieht für Werkdienstwohnungen zudem besondere verkürzte Kündigungsfristen in § 576 BGB vor:

  • 3 Monate: bei Wohnraum, der dem Mieter weniger als zehn Jahre überlassen war, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird; die Kündigung ist bis spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erklären (§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB)
  • Weniger als 1 Monat: wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert hat, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht, und der Wohnraum aus dem gleichen Grund für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird: die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats zu erklären (§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB)

2. Werkdienstwohnung für Hausmeister

Bei den sogenannten Werkdienstwohnungen gibt es keinen Mietvertrag: Die Wohnung wird im Rahmen des Arbeitsvertrages als eine „geldwerte Bezahlung“ überlassen, um z.B. die Arbeitsleistung besser erfüllen zu können: der Hausmeister ist somit immer sofort zur Stelle. Der wesentliche Unterschied zur Werkmietwohnung ist allein das Fehlen des Mietvertrages mit der Konsequenz, dass der angestellte Hausmeister die Wohnung bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses auch nicht mehr nutzen kann. Einer Kündigung bedarf es hier nicht auch dann nicht, wenn im Arbeitsvertrag für die Nutzung der Wohnung entsprechend auf die mietrechtlichen Vorschriften verwiesen und deren entsprechende Anwendung vereinbart wird. Das Nutzungsrecht begründet sich hier nicht auf den Mietvertrag, sondern auf den Arbeitsvertrag, so dass es nur auf die Beendigung desselben ankommt: das Recht zur Benutzung der Wohnung endet automatisch mit dem Arbeitsvertrag.

IV. Hausmeisterkosten können in der Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden – auch bei dem Mieter der Hausmeister ist!

Ein oft unklarer Punkt, wenn der Mieter gleichzeitig Hausmeister ist, ist auch die Umlage der Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung: Können Hausmeisterkosten auch auf denjenigen Mieter umgelegt werden, der Hausmeister ist? – Die Antwort ist Ja. Sobald ein Mietvertrag vorhanden ist, in dem die Umlage der Nebenkosten auf den Mieter vereinbart ist, trägt auch der Hausmeister selbst anteilig die umlagefähigen Hausmeisterkosten.

Welche Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter abgewälzt werden, wird detailliert in dem speziellen Beitrag: „Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung – Was darf umgelegt werden und was nicht?“ erklärt.

V. Zusammenfassung

Insgesamt hat es auf das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter keine besonderen Auswirkungen, wenn der Mieter selbst als Hausmeister beschäftigt ist. Unterschiede ergeben sich nur dann, wenn die Wohnung des Hausmeisters entweder eine funktionsgebundene Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung ist. Im letzteren Fall endet die Berechtigung zur Nutzung der Wohnung mit Beendigung der Hausmeistertätigkeit.

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