Go to Top

Nebenkostenabrechnung bei Leerstand von Wohnungen

Bei Mehrfamilienhäusern kommt es des Öfteren vor, dass die dort vorhandenen Wohnungen nicht sämtlich (von Mietern) bewohnt werden, sondern auch häufiger ein Leerstand über eine gewisse Zeit hinweg vorhanden ist.

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, inwiefern sich der Leerstand einzelner Wohnungen auf die Nebenkostenabrechnung im Einzelnen auswirkt, was also Vermieter und Mieter dabei zu beachten haben, sowie ob insbesondere eine besondere Berechnungsgrundlage für die Nebenkosten gelten muss.

Allgemeiner Grundsatz: Vermieter ist verpflichtet die Nebenkosten für den Leerstand zu übernehmen.

Zunächst ist festzuhalten, dass das Risiko eines zwischenzeitlichen Leerstandes allein und grundsätzlich der Vermieter trägt, solange die jeweilige Wohnung für diesen Zeitraum nicht vermietet ist.

Verteilung der Nebenkosten bei Leerstand von Wohnungen

Die für die konkrete Wohnung, die leer steht, anfallenden Nebenkosten dürfen aber nicht einfach auf die sonstigen Wohnungen in dem Mehrfamilienhaus derart verteilt werden, dass die anderen Mieter durch den Leerstand belastet werden.

Denn auch die nicht bewohnten Wohnungen sind bei der bisherigen Kostenverteilung hinsichtlich der Nebenkosten mit zu berücksichtigen.

Alle diejenigen Kosten, die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen, hat der Vermieter, der das Vermietungsrisiko selbst trägt, selbst zu bezahlen, wie zum Beispiel das Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.07.2010, Aktenzeichen: 12 U 26/09, entschieden hat. Dieses stellt zudem die einhellige Meinung der Rechtsprechung dar.

Diese Fehler sind typisch für Vermieter

Die Vermieter haben daher darauf zu achten, dass sich die Abrechnung nicht anhand der Vermietung und der Bewohnung der einzelnen Wohnung ausrichtet, sondern allein nach der Anzahl der vorhandenen Wohnungen, was auch nur allein wirksam im Rahmen einer Mietvertragsklausel im Mietvertrag eingetragen werden darf.

Ist also zum Beispiel ein Verteilerschlüssel nach Wohnfläche gewählt worden, so bezieht sich dieser auf den gesamten Wohnraum und die Anzahl der Wohnungen, die einem Mehrfamilienhaus, zur Verfügung stehen.

Die eventuell betroffenen Mieter sollten daher darauf achten, dass sich ihre Nebenkostenabrechnungen nicht grundlegend deswegen ändern, wenn einmal ein solcher Leerstand zu verzeichnen ist.

Zudem hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 31.05.2006, Aktenzeichen: VIII ZR 159/05, ausgeführt, der Umstand eines Leerstandes rechtfertige keine Änderung des Verteilerschlüssels.

Insbesondere kommt es auch nicht darauf an, ob eine Individualvereinbarung hinsichtlich der Nebenkosten vorliegt oder ob dieses im Rahmen einer einseitigen Klausel im Mietvertrag geschehen ist.

Ausnahmefälle für Veränderungen / Vertragsanpassungen

Allenfalls bei einem länger andauernden Leerstand und anderen unzumutbaren Umständen wäre es nach Ansicht des Bundesgerichtshofs denkbar, hier eine Ausnahme zu machen und dem Vermieter eine Abänderung des Verteilungsschlüssels bei der Nebenkostenabrechnung zuzubilligen.

Das Gesetz unterscheidet zudem in § 556a Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten (oder Nebenkosten genannt) nicht zwischen vermieteter und nicht vermieteter Wohnfläche, da dieses ansonsten im Gesetz hätte ausdrücklich erwähnt werden müssen.

Solche Ausnahmefälle können auf die recht weitgehende Regelung des § 313 BGB gestützt werden.

Störung der Geschäftsgrundlage (§313 BGB):

„[Abs. 1] Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“

Wie bereits dargestellt wurde, liebt grundsätzlich das Risiko eines Leerstands beim Vermieter.

Problematische Umlageschlüssel mit Nachteilen für Mieter

Bei einem Verteilungsschlüssel nach Personen gilt jedoch eine Besonderheit:

Nach der herrschenden Rechtsprechung ist dann die Durchschnittsanzahl der im Haus wohnenden Personen (nach einem Stichtags- bzw. Zeitabschnittsprinzip) maßgeblich.

Dieser Verteilungsschlüssel ist aber nicht zuletzt deswegen und naturgemäß schwierig, was zu beachten ist.

Bezüglich der Heizkosten, wie auch allen anderen verbrauchsabhängigen Nebenkosten gilt:

Auch für solche Kostenpositionen, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden, trägt der Vermieter diese für leerstehende Wohnungen.

Fazit zur Kostenverteilung bei Leerstand

Wie gesehen ist es bei entsprechendem Wohnungsleerstand für den Vermieter nur in Ausnahmefällen möglich, eine Abänderung des Verteilungsschlüssels zu erzielen. Dieses müssen aber schon ganz außergewöhnliche Umstände sein, so etwa ein längerer Leerstand über zahlreiche Monate etwa und/oder im größeren Umfang – es müsste eine krasse Unbilligkeit für den Vermieter gegeben sein.

Solche extreme Ausnahmefälle muss der Vermieter jedoch nachweisen und gut begründen. Dieses ist insofern schwierig, als das Gesetz derartige Einzelfälle nicht expliziert aufführt, auch nicht beispielhaft und eine höchstrichterliche Rechtsprechung fehlt, so dass unterschiedliche Urteile der Instanzgerichte zu erwarten sind.

Mieter sollten wissen, dass sie grundlegend vor willkürlichen Änderungen bei Wohnungsleerstand der benachbarten Wohnung im selben Haus geschützt sind. Sollte dennoch eine Nebenkostenabrechnung in Folge einer Falschberechnung wegen Wohnungsleerstand unrichtig sein, so kann binnen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung dieses eingewendet werden (§ 556 Absatz 3 Satz 5 BGB).

Bewertung abgeben: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 28 Bewertungen mit 4,18 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

62 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung bei Leerstand von Wohnungen"

  • Thamm
    23.09.2013 - 15:58 Antworten

    Den Bericht „Verteilung der Nebenkosten bei Leerstand von Wohnungen“ fand ich sehr interessant.

    Wie verhält es sich denn mit der Nebenkostenabrechnung, wenn der Vermieter für sich selbst eine „Ferienwohnung“ unterm Dach nutzt. Dies Wohnung also nur einige Wochen bzw. Wochenenden im Jahr belegt ist. Muß er diese Wohnung in die Nebenkosten vom Haus einbeziehen? Wenn ja, nach welchem Schlüssel (Wohnfläche oder 1 Person)?

    • Mietrecht.org
      24.09.2013 - 09:56 Antworten

      Hallo Herr Thamm,

      die Wohnung wird den anderen Mietern gegenüber so abgerechnet, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Wenn also die Gartenpflege nach Wohnfläche umgelegt wird, dass gilt das natürlich auch für die (Ferien)Wohnung. Selbst wenn die Wohnung komplett leer stehen würde, hat der Vermieter die anteiligen Nebenkosten für diese Einheit zu tragen. Wenn Sie eine rechtsverbindliche Antwort wünschen, sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thamm
    25.09.2013 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die rasche Antwort! – Das war echt super, denn am Samstag haben wir einen Gesprächstermin, wegen unserer Abrechnung, mit unserem Vermieter.

    In unserem Mietvertrag steht: „Soweit die einzelnen Betriebskosten verbrauchsmäßig erfaßt werden können, werden diese entsprechend der abgelesenen Verbrauchswerte von den Mietern anteilig bezahlt. Betriebskosten, die nicht in dieser Art abgerechnet werden können, werden nach anteiliger Nutzfläche umgelegt.“

    Unser Vermieter teilt die Kosten wie folgt auf:
    Grundsteuer, Oberflächenentwässerung und Gebäudeversicherung über Fläche – ohne sich selbst dabei einzurechnen.
    Müll, Wasser / Kanal über Personen, wobei er sich auch hierbei komplett auf null setzt.
    Ist das so korrekt?

    Zudem war eine weitere Wohnung wegen Sterbefall für 1 Jahr nicht vermietet und die Müllgebühren, wurde ab diesem Zeitpunkt komplett auf uns abgewältzt. Die Tonnengröße wurde aber nicht entsprechend reduziert. Müssen wir diese Kosten jetzt alleine tragen?

    Für eine nochmalige so rasche Antwort bis Samstag, wäre ich Ihnen sesshr dankbar.

    Mit freundlichem Gruß

    Thamm

    • Mietrecht.org
      27.09.2013 - 15:56 Antworten

      Hallo Herr Thamm,

      natürlich muss auch die leere Wohnung / die Ferienwohnung mit den gleichen Maßstäben abgerechnet werden wie die anderen Wohnungen. Die Fläche muss also beachtet werden, zudem kann der Müll nicht nach Personen abgerechnet werden, wenn im Mietertrag eine andere Vereinbarung getroffen wurde. Das ist zumindest meine persönliche Meinung dazu. Im Zweifel sollten Sie einen Anwalt fragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Loefken
    03.10.2013 - 14:32 Antworten

    Hallo,

    in Berlin hätte ich einen Sonderfall: der Vermieter legt Versicherung, Grundsteuer etc. auf alle Mieter um. Es herrscht großer Leerstand über 30 % und er beruft sich auf §313 BGB.

    Doch nun die Schwierigkeit: Es handelt sich um drei Gebäudeteile – Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus. Das Vorderhaus ist fast vollständig vermietet, die beiden anderen Gebäudeteile mit jeweils separater Haustür stehen leer und sind die Grundlage für den Härtefall nach § 313 BGB, da nur mit diesen >30 % Leerstand errechnet werden kann.

    Meine Frage: Ist diese „Vereinnahmung“ von den hinteren Gebäudeteilen überhaupt zulässig? Zwar haben alle die gleiche Adresse, doch sind die Gebäude eben unabhängig voneinander zugänglich.

    Freue mich auf eine Antwort

    J.O.Löfken

    • Mietrecht.org
      08.10.2013 - 15:06 Antworten

      Hallo Herr Loefken,

      in der Praxis werden zusammenhängende Wohnanlagen mit den gleichen oder sehr ähnlichen Eigenschaften zusammen abgerechnet. Das ist normal. Zum § 313 BGB kann ich Ihnen hier leider nichts schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.Brieko
    09.10.2013 - 14:09 Antworten

    Hallo,
    ich wohnte 2 jahre lang in ein freistehendes Mehrfamilienhaus als alleinige Mieter.
    Hierdurch entstanden erhöhte Heizkosten weil unter und über mich nicht geheizt wurde.
    Kann ich diese vom Vermieter ganz oder teilweise erstatten lassen. Habe ja Vergleichsabrechnungen über den verbrauch von mehrere Jahren.

    Vielen Dank

    A. Brieko

    • Mietrecht.org
      09.10.2013 - 15:27 Antworten

      Hallo Herr Briesko,

      genau aus diesem Grund werden die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung nach Verbrauch und nach Fläche abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A.Brieko
    09.10.2013 - 19:01 Antworten

    Das heisst ich muss die erhöhte Heizkosten (Verbrauch) für meine Wohnung zahlen?

  • Sabine Koloch
    27.10.2013 - 18:01 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    im Mietvertrag ist bei mir festgelegt, dass der Strom in der Warmmiete enthalten ist, aber nur bei Normalverbrauch. Bald nach meinem Einzug erklärte mir meine Vermieterin, weil sie mitgekriegt hatte, dass ich tagsüber am Schreibtisch (PC) arbeite, ich würde über Normalverbrauch liegen und müsse 10 Euro pro Monat mehr bezahlen für Strom. Erst jetzt sagte mir eine Bekannte, dass die Vermieterin durch einen Stromzähler (pro Zimmer) nachweisen können muss, dass ich über Normalverbrauch liege. Meine Wohnung ist der zweite Teil der Wohnung der Vermieterin und meines Wissens gibt es keine Stromzähler für die einzelnen Zimmer bzw. die zwei Wohnungsbereiche.
    Kann ich, wenn ein Nachweis seitens der Vermieterin nicht erbracht wird, rückwirkend verlangen, dass die zusätzlich erhobenen Stromkosten von dieser zurückbezahlt werden?

    Vielen Dank für Ihr Engagement und Ihre Sachkompetenz.

    Mit freundlichen Grüßen
    S. Koloch

    • Mietrecht.org
      03.11.2013 - 10:55 Antworten

      Hallo Frau Moloch,

      diese Vereinbarung ist sehr ungewöhnlich. Normalerweise haben Sie einen Stromzähler und rechnen mit dem Stromversorger ab. Ich würde Ihnen raten, dass Sie zu Ihrem Fall einen Anwalt befragen sollten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • michaela ziegs
    10.01.2014 - 01:54 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich wohne in einen nicht sanierten Altbau, der im Jahr 2012 fast immer leerstand. Zum Jahresbeginn gab es noch zwei weitere Mieter, welche jedoch im Laufe des 1./2. Quartales auszogen. Meine neue Hausverwalterin berechnet mir nun, „Leerstand unberücksichtigt“ nach dem Schlüssel „Wohnfläche x Wohntage“ etwa immer ein Viertel der Kosten für
    – Beleuchtung/Hausstrom/Arbeitskosten
    -Abfallentsorgung Leerungskosten
    – Schornsteinreinigung- und Wartung
    -Winterdienst.
    Ich bewohne allerdings nur 120 qm, das Haus hat eine Gesamtfläche von 1100qm. Ist das korrekt???

    Sollten mir für eine Antwort Kosten entstehen, so bitte ich Sie nicht zu antworten. Das kann ich mir gerade nicht leisten. Wenn nicht, würde ich mich über eine Antwort, gerne auch mit dem entspechenden Verweis auf den Gesetzestext sehr freuen.
    Mit freundlichen Grüßen
    Michaela Ziegs

    • Mietrecht.org
      14.01.2014 - 13:37 Antworten

      Hallo Michaela,

      ich würde an Ihrer Stelle Einblick in die Abrechnungsunterlagen nehmen und diese genauestens prüfen. Ansonsten kann ich Ihnen nur den Tipp geben, Ihren Abrechnung (von einem Anwalt) prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Friedrich Kunz
    05.03.2014 - 19:39 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wohne in einem 36-Parteien Mietshaus. Lt. Mietvertrag sind alle Mieter winters wie sommers reihum zur Durchführung der Hausordnung (Kehrwoche) verpflichtet. Sowohl innen als auch außen. Im Haus gibt es derzeit einen Langzeitleerstand von 4 Wohnungen. Tw. waren es bis zu 6 Wohnungen. Die restlichen Mieter übersprangen die leerstehenden Wohnungen bei Durchführung der Hausordnung bisher stillschweigend. Lt. Mietrecht sind Kosten für den Leerstand vom Vermieter zu tragen. Also z. B. bei Einschaltung eines Dienstleisters. Frage: Auch wenn derzeit keine derartigen Kosten anfallen, ist es Aufgabe der Mieter die Kehrwoche für den Leerstand abzuwickeln? Ist ja auch eine Frage zur Verkehrssicherung. Fand im BGB Mietrecht keine Hinweise. Gibt es vielleicht Urteile? Würde mich über eine Stellungnahme Ihrerseits außerordentlich freuen. Besten Dank im Voraus.
    MfG.F.Kunz

    • Mietrecht.org
      05.03.2014 - 20:05 Antworten

      Hallo Herr Kunz,

      in meinen Augen müssen Sie als Mieter auch die Etagen des Leerstands putzen. Im Umkehrschluss muss der Leerstand (also der Vermieter) auch für die Reinigung sorgen, wenn er an der Reihe ist. Meine persönliche Meinung, fragen Sie im Zweifel bitte einen Rechtsanwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau Sieling
    08.03.2014 - 13:50 Antworten

    Liebes Team von mietrecht.org,
    Lieber Herr Hundt,

    seit gut 10 Jahren wohne ich in einem Haus mit drei Etagen. Habe die ganzen Jahre immer eine Gutschrift bekommen. Seit gut zwei Jahren herrscht jedoch großer Leerstand (60%) im Haus. In der Nebenkostenabrechnung haben sich die Verteilerschlüssel nicht geändert… der Gesamtverbrauch der Heizungs-Anlage, die Gesamtkosten für Heizung, mein Verbrauch sind auch gleich geblieben!
    Was sich geändert hat, ist der „BETRAG je EINHEIT“ bei den Verbrauchskosten. Dieser ist um das VIERFACHE gestiegen. Das ist schon klar, wenn weniger Einheiten verbraucht werden, aber die Heizungs-Anlage trotzdem läuft. Die Frage ist jedoch, ob mein Vermieter das so abrechnen darf? Darf er einfach den gesamten Leerstand bei den Heizkosten auf mich umrechnen?

    Hoffentlich können Sie mir helfen.

    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      11.03.2014 - 08:17 Antworten

      Hallo Frau Sieling,

      die Kosten pro (Verbrauchs)Einheit, sind die Kosten, die auf eine Einheit beim Ablesegerät an den Heizkörper anfallen. Also die Verbrauchskosten, abgebildet auf eine Messeinheit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Frau Sieling
        11.03.2014 - 18:30 Antworten

        Das war aber nicht die FRAGE lieber Herr Hundt!

        Die FRAGE war, ob der der Vermieter die Verbrauchskosten (70%) bei einer Steigerung von 400% (Betrag je Einheit) auf mich abrechnen darf, obwohl die Rohstoffkosten und auch mein Verbrauch gleich geblieben sind?

  • Elisabeth Meurer
    11.03.2014 - 12:20 Antworten

    Liebes Team von mietrecht.org,

    es geht um die Abrechnung für tatsächlich angefallenen „allgemeinen Strom“.
    Der Strom ist für ein 4-Parteien-Haus angefallen – der Mieter einer Wohnung Anfang des Jahres ausgezogen. Die Wohnung wurde nicht mehr bezogen.

    Muss man den Strom weiterhin nach Personenmonaten umrechnen und eine fiktive Person für die leere Wohnung annehmen, obwohl ja der Strom sich auf die verbleibenden 3 Mietparteien verteilt und von diesen auch tatsächlich verbraucht wurde? Gerecht fände ich die Umrechnung nach den tatsächlichen Personen.

    Für eine Antwort bedanke ich mich im Voraus und viele Grüße,

    Elisabeth Meurer

    • Mietrecht.org
      11.03.2014 - 17:39 Antworten

      Hallo Frau Meurer,

      gerecht ist es wohl, wenn der Vermieter für die Nebenkosten des Leerstandes – also auch für den anteiligen Allgemeinstrom – aufkommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elisabeth Meurer
    11.03.2014 - 19:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    danke für Ihre Antwort. Dann habe ich den Text auf Ihrer Webseite wohl missinterpretiert, da der Müll z.B. genauso umelegt wird wie der Allgemeinstrom.

    Zitat:
    Soweit Kosten dem Vermieter bereits nach Personenzahl berechnet werden (z.B. Müllabfuhr in einigen Gemeinden), fallen für leer stehende Räume keine Kosten an. Deshalb muss bei einer Kostenverteilung nach Personenzahl die leerstehende Wohnung auch nicht als mit einer Person belegt fingiert werden.

    Freundliche Grüße,
    Elisabeth Meurer

    • Mietrecht.org
      11.03.2014 - 21:31 Antworten

      Hallo Frau Meurer,

      in der zitierten Aussage werden dem Vermieter die Kosten von der Gemeinde bereits nach der Personenanzahl in Rechnung gestellt. Die Gemeinde sagt also: Müll für 2 Personen = 100 Euro. Müll für 5 Personen = 250 Euro.

      Der Allgemeinstrom wird dem Vermieter ja nicht in Abhängigkeit von der Personenanzahl, sondern nach Grund- und Verbrauchskosten, in Rechnung gestellt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gerhard Rehn
    03.04.2014 - 16:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne in einem Haus mit Hanglage als Mieter. Von der Strassenseite hat das Haus ein Ergeschoß und einen 1. Stock, in dem ich wohne. Im Erdgeschoß wohnt die Besitzerfamilie. Von der Gartenseite ist der Keller praktisch Erdgeschoß. An der Haustür sind 3 Klingeln. Also ist das ein 3 Familienhaus. In der Kellerwohnung wohnt ab und zu die Tochter des Hauses, wenn sie zu Besuch ist. Die Nebenkostenabrechung wird immer für zwei Wohnungen berechnet. Ich habe das Gefühl, ich bezahle zu viel. Wie kann ich feststellen, ob das Haus ein 3-Familienhaus oder ein 2-Familienhaus ist?

    Mit freundlichen Grüßen

    Gerhard Rehn

  • Michael Biaesch
    24.05.2014 - 14:03 Antworten

    Guten Tag,

    mich würde interessieren wie es mit der NK-Abrechnung aussieht, wenn eine Wohnung 15 Monate leersteht (davon ca. 8 Monate renoviert wird)?

    Vielen Dank

    • Mietrecht.org
      24.05.2014 - 16:24 Antworten

      Hallo Michael,

      die Kosten des Leerstandes muss der Vermieter tragen. Viel mehr kann ich dazu leider gar nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian Müller
    03.06.2014 - 14:41 Antworten

    Hallo.
    Ich möchte in ein Mehrparteienhaus einziehen. Dieses ist aber leicht hochwassergefährdet und steht überwiegend leer. Auf was muss ich achten und welche wichtigen Fragen sollte ich stellen, um nicht mit den Nebenkosten betrogen zu werden. MfG

    • Mietrecht.org
      04.06.2014 - 07:26 Antworten

      Hallo Christian,

      das ist pauschal schwer zu sagen. Sie haben ja im Artikel gelesen, wie die Umlage bei Leerstand funktioniert, verbliebene Mieter und was als Vermieter tragen müssen. Ich würde speziell auf die vereinbarten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten achten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Stöbener
    24.06.2014 - 20:01 Antworten

    Guten Tag

    Ich möchte mich einmal über die Nebenkostenabrechnung erkundigen. Wir besitzen ein Mehrfamilienhaus welches vermietet wird. Das Dachgeschoss wird ausgebaut ist aber nocht nicht fertig gestellt, quasi unbewohnbar. Ich möchte nun gern wissen, ob diese Wohnung bereits in die Nebenkosten mit eingerechnet werden muss, obwohl sie ja noch nicht fertig gestellt ist, oder zählt erst der Zeitpunkt ab wann es bewohnbar ist.

    Vielen Dank für eine Antwort.

    Viele Grüße

    Michael Stöbener

    • Mietrecht.org
      30.06.2014 - 07:56 Antworten

      Hallo Michael,

      ich kann Ihnen nur den Tipp geben, nach passender Rechtsprechung zu recherchieren oder sicher rechtlich beraten lassen. Ich denke in Ihrem Fall z.B. an Wasser, Treppenhausreinigung, Allgemeinstrom – diese Kosten werden auch in der Bauphase entstehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Janina H.
    13.08.2014 - 12:00 Antworten

    Hallo,

    bei mir ist dies u.a. auch passiert. Meine Vermieterin hat den Leerstand von 3 Monaten einer Wohnung im Haus nicht berücksichtigt und die Betriebskosten (Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Schmutzwasser) auf 0 gesetzt. Ich habe sie daher drauf angesprochen und gemeint, dass bei einem Leerstand mindestens die Personenanzahl 1, nach Fläche sogar 2 eingetragen werden müsste und sie diese Kosten selbst tragen muss. Nun hat sie mir geantwortet, dass nach ihrem Rechtsanwalt eine 0-Setzung rechtens ist, wenn renoviert wurde. 8 Wochen wurde renoviert – 4 Wochen stand die Wohnung dann leer. Die Gesamtzeit von 3 Monaten wurde auf alle anderen Mieter übertragen (sogar auf die, die dann erst nach den 3 Monaten eingezogen sind).

    Ist das so rechtens? Hat sie das Recht bei Renovierung / Umbau die Betriebskosten auf 0 zu setzen? Immerhin war echt viel Trubel und die Bauarbeiter haben sicherlich auch mal das WC genutzt oder etwas in den Müll geworfen etc.

    Vielen Dank für Ihre hoffentlich baldige Antwort.

    Janina

  • Norman Mizera
    03.12.2014 - 23:59 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    es geht um ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen. Wobei zwei Wohnungen nun leer stehen und das Haus in der Zukunft ohne genauen Termin abgerissen werden soll. Zusätzlicher Besonderheit, der Mietvertrag wurde auf ein Jahr befristet und wurde vom Vermieter nicht verlängert.
    Ist dieser Mietvertrag weiter als Grundlage zu verwenden?
    Dort steht im Verteilungsmaßstab: Der Mieter trägt von den Betriebskosten einen Anteil von 33,3%
    Betriebskosten sind nach meiner Auffassung: Grundsteuer/ Müllabfuhr/ Winterdienst/ Allgemeinstrom u. Gebäude Versicherungen.

    Man könnte die Betriebskosten grundsätzlich durch drei Parteien(Wohungen) teilen. Grundsteuer und Gebäudeversicherungen wurden mir zu 1/3 angerechnet.
    Müllabfuhr/ Winterdienst u. Allgemeinstrom wurde nun aber komplett auf mich umgelegt da ich alleine in diesem Haus wohne. Ist dies rechtens?

    Was passiert mit meiner Situation wenn der abgelaufene Mietvertrag nicht als Grundlage genommen werden kann?
    Muss ich unbedingt in einen Mieterverein eintreten falls die Situation nicht beantworten werden kann?

    Vielen Dank im voraus
    Norman Mizera

    • Mietrecht.org
      04.12.2014 - 08:32 Antworten

      Hallo Norman,

      die Situation scheint in der Tat etwas schwierig zu sein. Ich würde an Ihrer Stelle Ihnen Mietvertrag und die letzte Nebenkostenabechnung hier prüfen lassen. Mit dem Angebot bekommen Sie Klarheit in Ihre Situation.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • René Treppesch
    23.01.2015 - 12:56 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich habe am 30.12.2014 von der Hauswerwaltung meine Nebenkostenabrechnung für 2013 erhalten.
    Ich sollte daraufhin 219€ nachzahlen. Soweit so gut. Am 19.01.2015 bekam ich eine erneute Nebenkostenabrechnung für 2013 in der ein Nachzahlungsbetrag von 269,91€ ausgewiesen ist.
    Ich habe daraufhin die Hausverwaltung kontaktiert und gefragt wie das nun Zustande kommt.
    Daraufhin wurde mir erklärt, dass die Vermieterin bemerkt hatte, das die Nebekostenabrechnung nicht stimmen konnte, da sie mehr gezahlt hätte, als von den Mietern wieder eingenommen wurde.
    Ich hatte mir hier über die telefonische Hotline eine Rechtsberatung geholt, die mir mitgeteilt hatte, dass ich die erhöhte Forderung nicht begleichen müßte, da die Frist abgelaufen sei. Das Datum der Nebenkostenabrechung seitens der Ista ist auf den 08.01.2015 datiert. Der Hausverwalter meinte, dass ein Nachbessern der Nebenkostenabrechnung immer möglich sei und ich die erhöhte Nachforderung begleichen müsste. Ist dem so? Ich habe bisher noch keine Zahlung veranlasst. Wie stellt sich hier die Rechtslage dar?

    Vielen Dank im Voraus

    Mit freundlichen Grüßen

    René Treppesch

    • Mietrecht.org
      27.01.2015 - 08:10 Antworten

      Hallo René,

      mein Tipp: Vertrauen Sie der Auskunft des Rechtsanwalts an der Hotline.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M.Krok
    13.02.2015 - 13:12 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich hätte eine Folgende Frage: Und zwar wir Wohnen in einem Haus. In dem Haus befindet sich unsere Wohnung und eine zweite Wohnung die der Vermieterin gehört. Die Vermieterin nutzt die Wohnung als zweit Wohnung und ist des Öfteren da. In unserer Nebenkostenabrechnung, werden aber sämtliche Kosten auf uns umgelegt, dass heißt Wasserzähler…Schorrnsteinfeger…. Niederschlagswasser… Beim Müll kann ich es verstehen da sie ja kaum da ist und eigentlich nie hier was entsorgt bzw. kaum. Das ist in erster Linie auch das erste Problem. Nur teil der fixen Kosten wie Gebäudeversicherung und Grundsteuer wird geteilt ansonsten nichts…. Meine Frage ist ob das korrekt ist und in eigentlichen Sinne ist ja die Wohnung nicht leer, sie benutzt sie ja auch…. Sie wird auch Warm gehalten usw. Das sie für den Verbruach natürlich bezahlen muss ist klar, aber die Fixen Kosten müsste sie wohl korrigieren!?

    Liebe Grüße, Danke im Vorraus…

    • Mietrecht.org
      13.02.2015 - 13:21 Antworten

      Hallo Herr Krok,

      die Kosten müssen so geteilt werden, wie es in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde. Wie häufig oder intensiv die Wohnung tatsächlich genutzt wird spielt bei den nicht verbrauchsabhängigen Kosten keine Rolle.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • G. Masche
    26.02.2015 - 17:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    meine alleinstehende Mutter, deren gerichtlich bestellter Betreuer ich bin, ist nach einem Schlaganfall aus ihrer Wohnung abgeholt worden und nie wieder dorthin zurückgekehrt. Die Kündigung hat sich beinahe 8 Monate hingezogen, u.a. weil erst die gerichtliche Genehmigung eingeholt werden musste. Jetzt ist die Frage, ob Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr für diesen Zeitraum zu entrichten sind, da diese Kosten laut Mietvertrag nach Personenzahl abgerechnet werden. Ich bin der Meinung, dass es null Personen waren, die in der Wohnung gewohnt haben. Falls dies von Bedeutung sein sollte: Nach einiger Zeit wurde ein Zimmer im Pflegeheim angemietet und noch etwas später, rund zwei Monate vor Kündigungstermin, habe ich meine Mutter auch amtlich an die Adresse des Pflegeheimes umgemeldet.

    Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort!

    Mit freundlichen Grüßen,
    G. Masche

    • Mietrecht.org
      27.02.2015 - 12:12 Antworten

      Hallo Frau Masche,

      es ist schwierig – als Gedankenanregung dazu: Wenn eine Wohnung nicht vermietet ist und leer steht, dann muss der Vermieter die Nebenkosten zumindest mit einer „fiktiven“ Person tragen. Alleine deshalb lässt sich Ihr Gedanke schnell widerlegen. Ich befürchte, dass die Nebenkosten zu tragen sind, egal ob die Wohnung bewohnt war oder nicht. Besprechen Sie den Fall aber bitte bei Bedarf mit einem Anwalt, dieser kann Sie verbindlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • G. Masche
        27.02.2015 - 13:38 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        haben Sie herzlichen Dank für die rasche Antwort. Das von Ihnen zitierte Urteil bezieht sich auf Fälle, wo die Mietterrechte gestärkt worden sind. Mieter sollen nicht dafür geradestehen müssen, dass ein Vermieter eine oder mehrere Wohnungen nicht vermietet und dann die übrigen Hausbewohner Fixkosten für den Müllcontainer unter sich aufteilen müssen. Die Rechtslage ist hier also asymmetrisch, als Schutz der Mieter. Wie oben im Text steht, ist der Leitsatz, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Kosten für den Leerstand zu übernehmen.

        Bei einer Berechnung der Nebenkosten nach Personenzahl ist die Formel:

        Kosten für Mietpartei X = Gesamtkosten x Anzahl Personen von Partei X / Gesamtzahl aller Hausbewohner

        Alle Urteile, die ich gefunden habe, beziehen sich auf die Berechnung des Nenners in dieser Gleichung, der Gesamtzahl der Hausbewohner. Hier ist nach einem Urteil des BGH die tatsächliche Anzahl zugrundezulegen (nicht die Zahl amtlich gemeldeter Bewohner) und bei Leerstand aufgrund von unvermieteten Wohnungen 1 Person (zum Schutz der Mieter). Die große Frage ist, ob dieselben Regeln auch für die Berechnung des Zählers in der Gleichung gelten, also der Anzahl der Personen im betreffenden Haushalt. Aus § 20ff. der Neubaumietenverordnung, die laut Urteil des LG Mannheim auch auf frei vermieteten Wohnraum übertragen werden kann, muss der Umlegungsmaßstab dem tatsächlichen Wasserverbrauch bzw. Müllverursachung entsprechen (oder nach Quadratmetern abgerechnet werden), der bei einer auf Dauer abwesenden Person natürlich null beträgt.

        Herzliche Grüße,
        G. Masche

  • Bernd Sterzing
    24.07.2015 - 14:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie kann ich als Mieter die Berücksichtigung des Leerstandes überprüfen.

    1. Welche Angaben dazu müssen in der Nebenkostenabrechnung erscheinen?

    2. Welche Angaben muss der Vermieter mir vorlegen?

    Vielen Dank.
    Bernd Sterzing.

    • Mietrecht.org
      27.07.2015 - 08:50 Antworten

      Hallo Bernd,

      Sie tragen z.B. Ihren prozentualen Quadratmeteranteil von der gesamten Wohnfläche. Das können Sie leicht kontrollieren oder Sie tragen 1/12 (bei 12 Wohnungen) der Kosten bei Abrechnung nach Einheiten. Um alle Beträge genau zu prüfen, müssen Sie die Unterlagen der Nebenkostenabrechnung einsehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michalowski
    25.07.2015 - 03:34 Antworten

    Hallo.
    Ich habe letztes Jahr eine Wohnung angemietet, die einige Monate davor leer stand. Nun habe ich eine höhere Nachzahlung erhalten wegen des vorherigen Leerstandes. Ist das zulässig?
    MfG

    • Mietrecht.org
      27.07.2015 - 08:48 Antworten

      Hallo Frau Michalowski,

      für die Zeit des Leerstandes trägt der Vermieter die Nebenkosten, das hat nichts mit Ihrer Mietzeit zu tun und wirkt sich auch nicht auf die Höhe der Nebenkostennachzahlung aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Sterzing
    28.07.2015 - 13:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wüsste gern ob und wie der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung den Leerstand berücksichtigen muss.
    Welche Vorgaben dazu macht der Gesetzgeber?

    Grüsse
    Bernd Sterzing.

    • Mietrecht.org
      28.07.2015 - 14:10 Antworten

      Hallo Herr Sterzing,

      der Artikel oben befasst sich doch genau mit Ihren Fragen. Wie kann ich Ihnen konkret weiterhelfen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd Sterzing
    28.07.2015 - 14:21 Antworten

    Ich fagte nach den gesetzlichen Vogaben und das wurde leider noch nicht beantwortet.

    • Mietrecht.org
      28.07.2015 - 17:25 Antworten

      Hallo Herr Sterzing,

      dazu ein Auszug von oben:

      „Alle diejenigen Kosten, die auf die leerstehenden Wohnungen entfallen, hat der Vermieter, der das Vermietungsrisiko selbst trägt, selbst zu bezahlen, wie zum Beispiel das Kammergericht Berlin, Urteil vom 08.07.2010, Aktenzeichen: 12 U 26/09, entschieden hat. Dieses stellt zudem die einhellige Meinung der Rechtsprechung dar.“

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bödeker
    09.12.2015 - 13:19 Antworten

    Guten Tag,

    Ich habe meine Nebenkostenabrechnung bekommen, und sie ist von -91,16 Euro 2013 auf +191,83Euro 2014 gestiegen.

    Eine Wohnung war das ganze Jahr über leer.
    Somit wurde unser Verbrauch (2Pers.) 2013 1.930 auf 2,676 berechnet.
    Auf nachfrage wurde mir gesagt das der Verbrauch mit 0 berechnet wurde von der leer stehen Wohnung.
    in der Wohnung waren für ca 2 Monate Handwerker tätig. 8 Monate stand Sie leer.

    Kann ich da was machen?

    MFG

    Bödeker

  • Andrea Pleger
    20.01.2016 - 18:23 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mir ist gerade die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 zugestellt worden (am 17.1.2016 mit der Begründung, sie sei allen Mietern im Haus im November zugegangen, aber niemand hat sie bekommen). Ich gehe davon aus, dass ich die nachgeforderten Nebenkosten für 2014 also nicht zahlen muss.

    Ich bin im September 2014 erst eingezogen.
    In unserem Haus gibt es 1 Geschäft und 3 Wohnungen, die bewohnt sind. Dazu kommt eine Wohnung im Dachgeschoss, die dauerhaft stillgelegt ist, weil darin wohl so große Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen wären, dass die Vermieterin diese Maßnahmen nicht durchführen lassen will.
    Nun weiß ich, dass bei Leerstand der Vermieter die anteiligen Betriebskosten tragen muss. Wie ist es aber, wenn eine Wohnung dauerhaft stillgelegt ist?
    Meine Vermieterin berechnet Versicherungen (ist eine andere, als die Hausversicherung auf die Mieter umlegbar?), Grundbesitzabgaben, Straßenreinigung, Schornsteinfeger, Müllkosten und Allgemeinstrom nach anteiligen Quadratmetern. In den von ihr angegebenen qm ist die stillgelegte Wohnung jedoch definitiv nicht enthalten. Ist das zulässig?

    Desweiteren befindet sich im Haus das o.g. Gewerbe, das sie bei der Müllverteilung nur qm-Anteilig berechnet und beim Wasserverbrauch des Hauses ganz außen vor lässt, obwohl es einen Wasseranschluss hat und vor allem eine Kundentoilette.
    Auch hier meine Frage: ist das zulässig?

    Leider finde ich zu diesen Fragen keine Antworten im Netz.

    Herzlichen Dank für Ihre Mühe

    A. Pleger

  • Carina Erle
    06.03.2016 - 05:37 Antworten

    Hallo lieber Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem:

    Ich bin im Dezember 2015 in eine 6 Parteien -Wohnung gezogen, wo jedoch zu der Zeit noch andere Wohnungen renoviert wurden und leerstanden. Mit mir waren zu diesen Zeitpunkt 2 andere Mieter im Haus.

    Jetzt bekam ich bezüglich der NK-Abrechnung von meinem Vermieter gesagt, dass er wegen des hohen Kosten-Nutzen-Aufwands keine Abrechnung machen will, da es durch die derzeit bezogenen 3 Parteien allein die Kosten für das Ablesen über den Satz der zu zahlenden NK hinaus geht und ich damit besser wegkommen würde.

    Darüber wurde ich bei meinem Einzug nie informiert (sonst wäre ich bestimmt nicht schon im Dezember dort eingezogen ). Darüberhinaus wurde mir eigentlich vom Vermieter zugesagt, dass er meine Wasserkosten für die Zeit trägt (es wurde erst Mitte Februar ein Zähler in meine Wohnung eingebaut).

    Gerade, da ich nur im Dezember 12 Tage in der Wohnung verbrachte, finde ich es unfair mir einfach meine vollen NK mit dieser Begründung einzubehalten.

    Was kann ich hier tun?

    • Mietrecht.org
      06.03.2016 - 13:10 Antworten

      Hallo Carina,

      weisen Sie den Vermieter auf seine Pflicht zur Nebenkostenabrechnung laut Mietvertrag hin und machen sie ihn ggf. mit den Konsequenzen vertraut.

      Im Zweifel sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Carina Erle
        08.03.2016 - 14:41 Antworten

        Hm…jetzt weiß ich nicht, was ich machen soll.

        Mein Vermieter sagte er hätte bereits mit der Firma ista gesprochen und das Ablesen würde über 400 Euro kosten. Meine NK sind mit 120 Euro angesetzt und er hätte laut ihm schon mit den anderen zwei Mietern gesprochen und das es für sie ok wäre…

        Aber dieses Sechs-Parteienhaus nur durch die drei zu diesem Zeitpunkt eingezogenen Mieter aufzuteilen ist ja auch nicht richtig.
        Und wie soll ich sein Versprechen mit der Übernahme der Wasserkosten jetzt regeln?!
        Vielen Dank schonmal für Ihre Hilfe

        Viele Grüße

  • JuttaVersmold
    16.05.2016 - 08:33 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind am 15.08.2015 ausgezogen. Wohungsübergabe war der 31.08.15. Die Nebenkostenabrechnung erhielten wir am 13.05.16. Bis zu unserem Auszug war die Personenanzahl im gesamten Haus (2 Wohnungen) 4 Personen. Unsere Wohung stand bis zum 01.12.15 leer. Die anderen Mieter sind zum 30.09.15 ausgezogen. Auch deren Wohnung stand bis zum 01.12.15 leer. In der Abrechnung sind Abwasser, Frischwasser und Müllabfuhr mit einem Verteilerschlüssel 2 von 3,5012 Personen abgerechnet, obwohl zu unserer Mietzeit immer 4 Personen da waren.
    Ist das rechtens?

    • Mietrecht.org
      16.05.2016 - 17:27 Antworten

      Hallo Jutta,

      danke für Ihren Beitrag. Ohne Details zukennen, würde ich auch sagen, dass Ihr Zeitraum mit 4 Personen abgerechnet werden muss.

      Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung im Zweifel überprüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinze
    13.12.2016 - 10:04 Antworten

    Guten Tag,
    bei uns in der Nebenkostenabrechnung des Wärmeverbrauches und Wasserverbrauches gibt es verschiedene Sammelposten Miete KWZ, Miete HKZ, Abrechnungsgebühren, diese Posten sind in der Summe jedes Jahr gleich, obwohl übers Jahr gesehen einige Wohnungen leerstehen.
    Dann werden diese Kosten in die Verbrauchsgebühren eingerechnet und dann daraus unsere Kosten umgelegt auf Grundkosten und Verbrauchskosten.
    Vor Jahren haben wir mitgeteilt bekommen, welche Kosten die Wasseruhren, HKZ etc. pro Jahr haben.
    Da alle Wasseruhren, Abrechnungsgebühren etc. des ganzen Hauses in die verbrauchsabhängige Berechnung einfließen (obwohl ja Wohnungen leerstehen) bezahlen wir über unseren Verbrauch die Zählergebühren etc. der leerstehenden Wohnungen mit.
    Darf das sein, mein Vermieter sagt ja. Meiner Ansicht nach, müßten diese Kosten ganz herausgenommen werden, und zum Schluß für jeden Mieter seine Abrechnungsgebühren und Zählergebühren dazukommen.

  • Thomas
    02.02.2017 - 11:36 Antworten

    Guten Tag! Ich habe einen etwas speziellen Fall: ich bewohne in einem 3-stöckigen Haus die mittlere Etage. Das Dachgeschoss wird vom Vermieter bewohnt, das Erdgeschoss wurde bis vor zwei Jahren vom Bruder meines Vermieters bewohnt, bis er verstorben ist – anschließend dort Leerstand. Das Erdgeschoss ist zudem nicht an die Heizungs- und Warmwasseranlage angeschlossen (dort wurde noch mit Holz geheizt). Mein Vermieter rechnet entsprechend bei der Grundfläche nur das 1. und 2. Stockwerk ein, nicht jedoch das Erdgeschoss. Frage: Ist das rechtens? Oder müsste das Ergeschoss, obwohl es nicht an die Versorgung angeschlossen ist, dennoch für die Flächenberechnung der Heizkosten herangezogen werden?

  • Nadja
    07.02.2017 - 13:18 Antworten

    Hallo, ich haben eine Frage zu diesem Thema. Ein Mieter im Mehrfamilienhaus, wo ich derzeit wohne, zahlt momentan keine Nebenkosten. Kann der Vermieter die Nebenkosten auf die anderen Mieter umverteilen? Ich bin der Meinung, dass dies ein ähnlicher Fall ist wie eine verübergehend leere Wohnung, oder?
    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.

    • Mietrecht.org
      07.02.2017 - 17:50 Antworten

      Hallo Nadja,

      natürlich können die Kosten nicht auf die anderen Mieter verteilt werden. Die Nicht-Zahlung ist das Problem des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.