Beliebtes Streitthema zwischen Vermietern und Mietern ist regelmäßig die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Bei Mietverträgen, die vor dem 03.10.1990 auf dem Gebiet der ehemaligen DDR abgeschlossen wurden, gilt es – zusätzlich zu den „üblichen“ Punkten – besondere Regelungen zu beachten.
Die wichtigen Informationen zu der möglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen trotz eines alten DDR-Mietvertrags durchzuführen, haben wir in diesem Artikel für unsere Lesen zusammengetragen.
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Übertragung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Ebenso, wie dies in neueren Mietverträgen der Fall ist, trifft auch in den eingangs geschilderten Vertragskonstellationen grundsätzlich den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache. Die entsprechende Pflicht kann jedoch grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden.
Sofern in einem DDR-Mietvertrag demzufolge eine ausdrückliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen getroffen wurde, behält die entsprechende Klausel ihre Gültigkeit, vgl. KG, Rechtsentscheid vom 16.10.2000 – 8 RE-Miet 7674/00.
Besonderheiten bei der Auslegung von Schönheitsreparatur-Klauseln
In den meisten DDR-Mietverträgen findet sich eine der beiden folgenden Klauseln:
„Der Mieter ist nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet.“
Während diese Klausel bereits ihrem Wortlaut nach eindeutig keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, war dies bei der zweiten häufig aufzufindenden Klausel lange umstritten. Diese lautet:
„Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.“
Die Auslegung dieser Schönheitsreparaturklausel hat auf der Grundlage des bis dahin geltenden Rechts, hier also des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB), zu erfolgen.
Nach den hier maßgeblichen §§ 104, 107 ZGB war der Mieter nur während der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, da es Aufgabe des Vermieters war, die Wohnung bei Neuvermietung in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben.
Zum Schutz des Mieters, der seiner Verpflichtung während des Bestehens des Mietverhältnisses nachgekommen war, oblag es gemäß § 104 ZGB dem Vermieter, die Wohnung in einen geeigneten malermäßigen Zustand zu versetzen.
Schadensersatz bei Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen
Auch für die Folgen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist das damals gesetzlich verankerte Leitbild maßgeblich. Unter der Geltung des ZGB begründete nicht jedwede Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen unmittelbar einen Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter. Ein entsprechender Anspruch entstand vielmehr erst dann, wenn durch die Vernachlässigung der entsprechenden Pflichten bereits Mängel an der Substanz der Mietsache (beispielsweise Schäden am Putz) verursacht wurden. Ferner sind hiervon lediglich die zur Beseitigung dieser Mängel notwendigen Mehrkosten erfasst, vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 30.07.1999 – 9 C 272/98.
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