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Schönheitsreparaturen: Unwirksame Klauseln

Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sind ein immer wiederkehrendes Thema zwischen Mieter und Vermieter sowohl während des Mietverhältnisses als auch bei seiner Beendigung.

Eine Vielzahl von Urteilen des BGH zu den Schönheitsreparaturen hat die Beurteilung, wann muss wer die Schönheitsreparaturen durchführen, nicht unbedingt vereinfacht. Insofern soll hier ein kurzer Überblick gegeben werden.

Im Folgenden lesen Sie eine Auswahl von Schönheitsreparatur-Klauseln, die durch die Rechtsprechung als unwirksam erachtet werden.

Umfang der Schönheitsreparaturen

Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich nach der Legaldefinition des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV um das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Durch den Wandel der Zeit versteht man inzwischen das Streichen der Fußböden als das Reinigen bzw. das Erneuern der Fußböden.

Wann ist nun wer verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Dies hängt in erster Linie von den Vereinbarungen des Mietvertrags ab. So finden sich in den Mietverträgen zumeist verschiedene Vereinbarungen, die die Durchführung der Schönheitsreparaturen regeln und auf den Mieter abwälzen. Hier ist zu prüfen, ob diese Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Nur bei einer wirksamen Vereinbarung der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter hat dieser die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Andernfalls geht das gesetzliche Leitbild davon aus, dass der Vermieter als Eigentümer des Mietobjekts zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Der Fristenplan ist die häufigste Angriffsstelle für Unwirksamkeit – Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen

Zumeist verwenden Vermieter in ihren Mietverträgen Vereinbarungen mit Fristen, nach welchen Zeitabständen in welchen Räumen die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden sollen. Hierbei ist insbesondere auf die Formulierung zu achten.

Werden die Fristen starr formuliert, z.B. spätestens…, mindestens…, innerhalb…, übliche Fristen…, ist die Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparatur durch den Mieter unwirksam, mit der Folge, dass der Vermieter zur Durchführung verpflichtet ist (vgl. hierzu statt vieler BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03). Unwirksam ist etwa auch die Vereinbarung, wonach der Mieter renovieren müsse, „wenn erforderlich …, mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen: 5 Jahre“.

Warum sind solche Vereinbarungen unwirksam?


Bei starren Fristen wird dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten nachzuweisen, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen noch gar nicht nötig ist.

Es ist jedoch Vorsicht geboten bei der Beurteilung der einzelnen Vereinbarungen, da ein kleines Wort ausreicht, um eine Vereinbarung und damit eine Frist „weich“ zu machen, sprich wirksam. So ist die Vereinbarung mit der Formulierung  wonach Schönheitsreparaturen in der Regel …spätestens nach drei (fünf…) Jahren…“ fällig werden, wirksam (WuM 2005, 716). Wirksam ist auch die Vereinbarung, die den Mieter zwar starr nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung verpflichtet, jedoch die Einschränkung enthält, dass der Vermieter die Renovierungsfristen zu verlängern hat, wenn der Zustand der Wohnung dies rechtfertigt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII ZR 48/04). Meistens kann man von einer Wirksamkeit der Vereinbarung ausgegangen werden, wenn mit Aufweichwörtern wie „etwa“ oder „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ gearbeitet wird.

Es kann damit festgehalten werden, dass die Formulierungen

„in der Regel……….spätestens nach……….“

„im Allgemeinen……….“

in jedem Fall wirksame Vereinbarungen sind, die Formulierungen

„spätestens…, mindestens“ und auch

„wenn erforderlich, mindestens aber……….“

unwirksame Vereinbarungen darstellen.

Beachte: Die vorstehenden Ausführungen gelten jedoch nur, wenn sich lediglich eine einzige Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in dem Mietvertrag befindet und es sich bei dem Mietvertrag im eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) handelt, mithin um einen Vertrag, der für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert ist. Nur dann unterfällt die Prüfung der Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen den §§ 305ff. BGB. Benutzt werden derartige Verträge zumeist von großen Wohnungsgesellschaften, aber auch von Privatvermietern.

Ein Teil einer Klausel kann die gesamte Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam machen

Nicht selten finden sich in Mietverträgen mehrere Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Dies können Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu Beginn des Mietverhältnisses, während des Mietverhältnisses oder aber auch bei Beendigung des Mietverhältnisses sein. Es wird dann von sog. Klausel– bzw. Vereinbarungskombinationen gesprochen.

Die Klauselkombinationen führen oft dazu, dass sämtliche Vereinbarungen im Mietvertrag, die die Schönheitsreparaturen betreffen, unwirksam sind. Begründet wird dies durch die Rechtsprechung damit, dass durch eine Vielzahl von Verpflichtungen, die dem Mieter auferlegt werden, eine unangemessene Benachteiligung eintritt.

Die Kombination der Klauseln kann in einer Anfangsrenovierungsverpflichtung kombiniert mit einer laufenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen liegen, oder aber in einer Endrenovierungsverpflichtung kombiniert mit einer laufenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen liegen. Die Kombination aus beiden zusammengehörigen Verpflichtungen führt dazu, dass die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in Gänze unwirksam ist und zwar auch für den Fall, in dem eine der beiden Klauseln oder auch beide isoliert betrachtet wirksam sind. Man spricht hier vom sog. Summierungseffekt (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 05.04.2006, VIII ZR 361/03; BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 351/04). Dies gilt auch, wenn sich eine der beiden Vereinbarungen in einem Formularmietvertrag befindet, die andere individuell vereinbart wurde.

Rechtsfolge bei unwirksamen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen

Sind die Vereinbarungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam, so ist der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies aber auch nur, wenn Bedarf gegeben ist, das heißt, wenn der tatsächliche Zustand des Mietobjekt eine Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich macht. Dies ist etwas dann der Fall, wenn die Wanddekoration verschmutzt, vergilbt oder aber unansehnlich geworden ist. Dem Mieter steht dabei sogar ein klagbarer Anspruch zur Seite.

Fazit zu den unwirksamen Klauseln

Die Schönheitsreparaturen bergen viele Rechtsprobleme in sich, so dass bei der endgültigen Beurteilung, ob eine Vereinbarung wirksam oder unwirksam ist, immer im Einzelfall zu entscheiden ist.

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16 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: Unwirksame Klauseln"

  • M. Neuling
    07.04.2014 - 10:50 Antworten

    Muß ich nach Auszug des Hauses Decke, Fenster und Heizkörper streichen, obwohl nach meinen Auszug das Haus verkauft werden soll?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      08.04.2014 - 13:58 Antworten

      Hallo Frau Neuling,

      ich persönlich wüsste nicht, warum ein Verkauf etwas an den Pflichten aus dem Mietvertrag ändern sollte. Lassen Sie sich bei Bedarf am besten rechtlich beraten.

      Noch ein Tipp: Lassen Sie die Schönheitsreparaturklausel prüfen. Oft erweisen sich die Klauseln als unwirksam (unabhängig von einem möglichen Verkauf).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olga
    15.05.2014 - 21:51 Antworten

    Hallo!

    Der MV sagt: «Soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Durchführung erforderlich ist, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemein in folgenden Zeitabstanden erforderlich sein: Küche, Bad etc = 5 Jahre, Wohn-, Schlafräume etc = 8 J, Keller etc = 10 J. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an.» – und ist wirksam. Aber dann im Übergabeprotokoll: “Der Mieter hat sich laut MV an den Fristenplan zu halten…“ – dadurch wird die komplette Klausel (auch im MV) unwirksam.
    zu Recht?
    Mit freundlichen Grüßen

  • Mieter
    31.05.2014 - 12:44 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe eine Frage zur Wirksamkeit der Klausel(n) „Schönheitsreparaturen und Renovierung“. Folgende Formulierungen finden sich dazu in meinem Mietvertrag.

    In einem isolierten Paragraphen zu „Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen“ ist formuliert: „Für die Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet sich der Mieter, anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.“ […] „Üblicherweise alle 3, 5, 7 Jahre etc.“ […] „Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm hiernach obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.“ […] „Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.“
    Ist diese Klausel wirksam?

    In einem weiteren isolierten Paragraphen zur „Rückgabe der Mietsache“ ist formuliert: „Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat.“
    Ist diese Klausel wirksam?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

  • Fu
    26.11.2015 - 08:46 Antworten

    Hallo
    In meinem Mietvertrag steht in der Klausel bei Schönheitsreparaturen folgender Text.

    „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen Fällig:

    a) in Küche…. alle 5 Jahre
    b) In Wohn- und Schlafräumen… alle 8 Jahre
    c) In sonstigen Räumen…. alle 10 Jahre

    Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder Kürzer sein….“

    Ich ziehe nun nach 5 Jahre und 1 Monat aus der Wohnung aus und hatte die Wohnung in einem nicht Renoviertem Zustand übernommen.

    Im Mietvertrag steht an einem anderen Punkt noch folgendes:

    „2. der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, fals dies nicht möglich ist, bis spätestens (Datum –) folgende Arbeiten in den Mieträumen vor zu nehmen zu lassen:
    Renovierung bis zum 01.10.2010“

    Mündlich hatten wir uns darauf geeinigt nur bei Einzug zu renovieren.
    Muss ich dennoch bei Auszug renovieren?

  • Karl
    14.04.2016 - 13:27 Antworten

    Frage: Wir haben einen so genannten „Altmietvertrag“, die Schönheitsreparaturklauseln sind also hinfällig. Wie ist das aber mit der Zahl der Dübellöcher: wir haben insgesamt nicht sehr viele, was die ganze Wohnung betrifft. dafür aber an einer Wand 30 Stück auf einmal.

    Wenn wir sie z. B. teilweise zugipsen, um deren Zahl zu verringern, entsteht dann aus dieser „Goodwill“-Leistung irgendeine Pflicht, die übrigen auch alle zuzugipsen? Also entweder alle oder keine? Ist zwar ne Marginalie, aber würde mich mal interessieren. 🙂

    Und wie ist das mit einer ziemlich baufälligen Wand, die nur 2 Dübel hat, aber wenn man die entfernen würde, würden riesige Krater entstehen…? Soll man das riskieren?

  • Trinh
    21.06.2016 - 10:59 Antworten

    Eine Frage: In meinem Mietvertrag steht bei Schönheitsreparaturen folgendes:
    Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von Innen sowie sämtliche Holzteile, Versorgungleitungen und Heizkörper, das Streichen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapazieren der Wände. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen.
    Da würde ich gerne wissen, ob es wirksam ist oder nicht, weil ich im Internet viel gelesen habe und doch nicht zu einen Entschluss kam.

  • André
    11.08.2016 - 21:06 Antworten

    Hallo, Irgendwie bekomme ich die Zusammenfassung im grünen Kasten nicht zusammen, einerseits soll „spätestens“ zur Unwirksamkeit fuhren, „in der Regel…. spätestens“ hingegen wirksam sein. Letztlich führt die zeitliche Begrenzung über „spätestens“ in beiden Fällen zu einer zeitlichen Begrenzung mit der Folge, dass dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten wäre, nachzuweisen, dass eine Schönheitsreparatur noch nicht notwendig ist. VG

    • Mietrecht.org
      12.08.2016 - 07:41 Antworten

      Hallo André,

      „in der Regel spätestens“ weicht die Klausel wieder auf, macht Sie nicht starr, weil die Schönheitsreparaturen im Einzelfall auch später ausgeführt werden können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • André
        12.08.2016 - 13:35 Antworten

        Hallo,

        dann ist es klar, Hatte das „…“ hinter „in der Regel“ (grüner Kasten) gedanklich mit einer Zeitvorgabe ausgefüllt, z. B. „in der Regel nach 2 Jahren, spätestens aber nach 3 Jahren“. Dann würde das „spätestens“ zeitlich deckeln und die Klausel ebenso unwirksam machen?

  • Katrin
    09.01.2017 - 13:37 Antworten

    Hallo,
    ich habe folgende Frage! Wir sind jetzt zum 31.12.17 aus unserer Wohnung gezogen. Die Heizung im Bad hat ein paar rostige Stellen die laut des Vermieters nicht mehr überstrichen werden können. Nun soll sie Heizung ausgetauscht werden. Die Heizung war aber vorher nicht neu (hängt bestimmt schon 15-20 Jahre da) Ein paar Roststellen waren schon bei Einzug was leider nicht notiert wurde und vor 3 Jahren wusste ich leider noch nicht, das man bei jedem Detail aufpassen muss wie ein Schießstand. Der Vermieter fordert nun das ich die neue Heizung bezahle! Darf er das?

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