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Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter

Noch nie war das Leben der Menschen von so vielen Veränderungen geprägt, wie heutzutage. Folge dieser Schnelllebigkeit ist insbesondere auch das vermehrte Bedürfnis von Mietern, ihre Wohnverhältnisse zu verändern. Immer mehr Vermieter werden daher mit dem Wunsch des Mieters konfrontiert, die Wohnung oder einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Häufig stößt dieses Vorhaben des Mieters beim Vermieter auf wenig Begeisterung mit der Folge, dass dieser die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Nicht nur Mietern, sondern auch Vermietern ist in einer solchen Situation häufig nicht hinreichend bekannt, dass der Mieter von Wohnraum unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch darauf hat, dass ihm die Untervermietung gestattet wird.

Dieser Beitrag erklärt, wann dies der Fall ist und veranschaulicht an Hand vieler Beispiele aus der Rechtsprechung, wann ein berechtigtes Interessen des Mieters an der Untervermietung vorliegt.

I. Jede Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters

Das Gesetz enthält zwei Vorschriften, nach denen sich die Zulässigkeit einer Untervermietung richtet. Eine davon befindet sich in § 540 BGB. Nach dessen Abs.1 S.1 ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Sofern es sich bei der Person, der die Wohnung überlassen werden soll, tatsächlich um einen „Dritten“ i. S. d. § 540 BGB handelt, ist die Untervermietung nur vertragsgemäß, wenn sie durch eine Genehmigung des Vermieters gedeckt ist, und zwar unabhängig davon, welche Gründe das Bedürfnis des Mieters zur Untervermietung hervorgerufen haben.

Beachte:

Nicht als Dritte i. S. d. § 540 BGB werden folgende Personen angesehen:

  1. Nahe Familienangehörige des Mieters, und zwar
    • dessen Ehegatte,
    • dessen eingetragener Lebenspartner S. d. LPartG und
    • dessen Kinder oder Stiefkinder,
  1. Austauschschüler und Au- pair- Mädchen oder Au-pair- Jungen,
  2. Hausangestellte und
  3. Pflegepersonen (vgl. BGH,Urteilvom 15.05.1991 – VIII ZR 38/90).
  4. Abhängig von der Art und dem Zuschnitt der Wohnung und der durch die Aufnahme herbeigeführte Gesamtzahl der Bewohner gehören auch Eltern des Mieters dazu (vgl. BayObLG, Beschluss vom06.10. 1997- RE-Miet 2/96).

Nur dann, wenn diese Personen zum Zweck der gemeinschaftlichen Haushaltsführung vom Mieter in die Wohnung aufgenommen werden, benötigt der Mieter für deren Aufnahme daher keine Erlaubnis, es sei denn, dadurch kommt es zu einer Überbelegung der Wohnung.

Ebenfalls Dritte i. S. d. § 540 BGB, denen die Wohnung nur mit einer Erlaubnis des Vermieters überlassen werden darf, sind die oben genannten Personen dann, wenn der Mieter auszieht und sie die Wohnung an dessen Stelle beziehen (vgl. LG Cottbus, Urteil vom 30. 08. 1994 – 4 S 99/94; a.A.: LG Hamburg, Urteil vom 05. 10. 1999 – 316 S 133/98).

II. Unter diesen Umständen ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen

Die zweite der beiden Vorschriften, nach denen sich die Zulässigkeit einer Untervermietung richtet, befindet sich in § 553 BGB. Diese Vorschrift verleiht dem Mieter unter bestimmten Umständen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung. Gem. § 553 Abs.1 S.1 BGB kann der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Auch wenn der Schwerpunkt dieses Beitrages auf dem berechtigten Interesse des Mieters an der Untervermietung liegt, sollen die übrigen Voraussetzungen des § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB nicht unerwähnt bleiben. Liegen diese nicht vor, nützt es dem Mieter nämlich auch nichts, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

1. Es muss ein Wohnraummietverhältnis vorliegen

Nur der Mieter von Wohnraum hat unter den Voraussetzungen des § 553 Abs.1 und Abs.2 BGB einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung. Der Mieter von Gewerberäumen kann sich nicht auf § 553 BGB berufen. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 553 BGB auf Wohnraummietverhältnisse gilt nicht nur für das Hauptmietverhältnis, sondern auch für das Untermietverhältnis. Auch an den Untermieter muss die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet werden. Nutzt der Hauptmieter die Wohnung mit Genehmigung des Vermieters teilweise zu gewerblichen Zwecken, kommt § 553 BGB dann zur Anwendung, wenn dem Untermieter die Räume zu Wohnzwecken und nicht zu gewerblichen Zwecken untervermietet werden.

Auch wenn der Mieter von Gewerberäumen in der Regel auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen ist, kann sich für diesen im Einzelfall aus dem in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis

zur Untervermietung ergeben. Das OLG Hamburg hat dem Gewerberaummieter einen solchen Anspruch mit seiner Entscheidung vom 29.10.1993 – 4 U 167/93- in einem Fall zugestanden, in dem dieser einen Teil der zum Betrieb einer psychotherapeutischen Praxis angemieteten Räume untervermieten wollte, die Untervermietung die finanzielle Belastung des Mieters senkte, der Untermieter als weiterer Therapeut die Praxisgemeinschaft ergänzte und Nachteile für den Vermieter nicht ersichtlich waren.

2. Dem Untermieter darf nur ein Teil der Wohnung überlassen werden

Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung steht dem Mieter darüber hinaus nur dann zu, wenn dem Untermieter nur ein Teil der Wohnung überlassen wird. Nur dann, wenn auch der Hauptmieter die Wohnung weiterhin nutzt, kann er bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 553 BGB die Erteilung der Erlaubnis verlangen. Die Rechtsprechung legt den Begriff des Teils der Wohnung jedoch sehr großzügig aus. Wie der BGH mit Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- erneut bestätigt hat, ist der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs.1 S.1 BGB – vor allem in der durch Mobilität und Flexibilität geprägten heutigen Gesellschaft – nicht auf die Fälle beschränkt, in denen der Mieter – also der Hauptmieter – seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat bzw. behält. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des § 553 Abs.1 BGB ist nach dem Urteil des BGH vom 11.06.2014 –VIII ZR 349/13- regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder um dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

3. Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben

Im Mittelpunkt der Vorschrift des § 553 BGB und auch dieses Beitrages steht das Erfordernis des berechtigten Interesses des Mieters. Nur dann nämlich, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann er von seinem Vermieter die Erteilung einer Erlaubnis verlangen.

Der BGH hat bereits im Jahr 1984 mit Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84- eine Konkretisierung des Begriffs des berechtigten Interesses i. S. d. damals noch geltenden und mit § 553 BGB inhaltlich identischen § 549 Abs.2 S.1 BGB a.F. vorgenommen und ausgeführt, nicht bereits der bloße Wunsch zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung vermöge den Begriff des berechtigten Interesses auszufüllen, das berechtigte Interesse des Mieters i. S. von § 549 Abs.2 S.1 BGB a.F. sei aber bereits dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen ließen. Als berechtigt sei daher jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

Ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs.1 S.1 BGB können die Gründe, die den Wunsch des Mieters zur Untervermietung hervorrufen, allerdings nur dann begründen, wenn sie nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind. Entscheidend ist dabei nicht, wann der Entschluss des Mieters, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, gefasst wurde, sondern zu welchem Zeitpunkt die Umstände eingetreten sind, die den Entschluss hervorgerufen haben (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.11). Unerheblich ist allerdings, ob die Gründe für das Interesse an der Untervermietung vorhersehbar waren, da es im Rahmen des § 553 Abs.1 BGB nur darauf ankommt, ob das berechtigte Interesse nach Vertragsschluss entsteht. Die Vorhersehbarkeit ist nicht entscheidend (vgl. AG München, Schlussurteil vom 15.10.2013 – 422 C 13968/13).

Beachte:

Sind am Mietverhältnis mehrere Mieter beteiligt, genügt es, wenn ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Um die vorangegangenen abstrakten Ausführungen nachvollziehbarer zu machen, soll im Folgenden an Hand von Beispielen veranschaulicht werden, unter welchen Umständen die Rechtsprechung das Interesse von Mietern als berechtigt anerkannt hat und in welchen Fällen die Gerichte das Vorliegen eines berechtigten Interesses verneint haben.

Beispiele für ein berechtigtes Interesse:

  • Der Wunsch eines Mieters, der am Ort seiner in einer anderen Stadt gelegenen Arbeitsstelle unter Beibehaltung der bisherigen Wohnung eine weitere Wohnung angemietet hat, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, wird als berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung anerkannt (vgl. BGH,Urteil vom  11. 2005 – VIII ZR 4/05 ).
  • Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters begründet nach einem Urteil des BGH vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13- ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten, wenn der Mieter durch die Untervermietung die Kosten einer doppelten Haushaltsführung verringern möchte.
  • Anerkannt wird auch die Absicht des Mieters, nach Auszug seiner Kinder durch die Person des Untermieters zunehmender Vereinsamung vorzubeugen (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 16. 05. 1990 – 45 C 334/90).
  • Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung wird auch dann bejaht, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise seine Mietbelastung zu senken (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 05. 03. 1997 – 4 S 182/96).
  • Ein berechtigtes Interesse des Mieters ist auch dann gegeben, wenn nach erfolgter Trennung und dem Auszug eines Ehegatten und der Kinder die bisherige Ehewohnung für den verbleibenden Ehegatten zu teuer geworden ist (vgl. AG Kandel, Urteil vom 28.04.1988 – C 10/88).
  • Auch der dauerhafte Auszug eines Mitmieters begründet ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung (vgl. LG Berlin,Urteil vom 10.1989 – 64 S 274/89).
  • Das LG Hamburg stufte mit Beschluss vom 13.11.2013- 316 T 70/12- das Interesse der Mieterin an der Untervermietung in einem Fall als berechtigt ein, in dem sich deren wirtschaftliche Verhältnisse nach Abschluss des Mietvertrags so verschlechtert hatten, dass sie nicht mehr in der Lage war, die Miete aus ihrem Einkommen aufzubringen und daher auf zusätzliche Einkünfte angewiesen war.
  • Auch in solchen Fällen, in denen die Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse freiwillig herbeigeführt wird, wird ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung Mit Beschuss vom 19.04.1983 -16 S 329/82- entschied das LG Hamburg, dass der Mieterin ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zusteht, wenn sich deren Interesse an der Untervermietung daraus ergibt, dass sie ihre Berufstätigkeit einschränken und anderen Aktivitäten nachgehen will, so dass sie (freiwillig) eine Einkommenseinbuße erleidet und aus ihrem restlichen Arbeitseinkommen die Miete nicht mehr bestreiten kann.
  • Der Wunsch nach finanzieller Entlastung stellt nach einem Urteil des LG Landau vom 12.01.1989 – 3 S 50/88- generell ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung dar, ohne dass es im einzelnen darauf ankommt, was der Mieter verdient und in welcher Höhe er Unterhalt leistet.
  • Scheiden Mitglieder einer Wohngemeinschaft aus dem Verband der Mieter aus, so dass die anteiligen Belastungen des verbleibenden Mieters entsprechend ansteigen, reicht im Hinblick auf die Kostensteigerung die Absicht des Mieters, weiter eine Wohngemeinschaft zu führen, aus, um ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu begründen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 08. 11. 2004 -67 S 210/04).
  • Das Interesse einer alleinstehenden Mutter, eine andere erwachsene Person -gleich welchen Geschlechts- mit einem Kind in die Wohnung aufzunehmen, um die Probleme der Kindererziehung gemeinsam zu bewältigen, hat das AG Hamburg mit Urteil vom 17.08.1982- 42b C 129/82- als berechtigt i. S. d. § 553 BGB anerkannt.
  • Das Interesse eines häufig abwesenden Mieters, der einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will, um das Einbruchsrisiko zu vermindern, wird ebenfalls als berechtigt i. S. d. § 553 BGB angesehen (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 553 BGB Rn.5).
  • Anders als für die Aufnahme eines Ehegatten oder eines eingetragenen Lebenspartners, bedarf der Mieter für die Aufnahme eines nichtehelichen Lebensgefährten in eine gemietete Wohnung zwar der Erlaubnis des Vermieters. Auf die Erteilung der Erlaubnis hat er jedoch im Regelfall einen Anspruch (vgl. BGH, Urteil vom 05. 11. 2003 – VIII ZR 371/02).
  • Das Interesse des Mieters, eine erwachsene Person mit Kind in die Mietwohnung aufzunehmen, um gestiegene Wohnkosten zu senken und die Versorgung der eigenen Kinder zu verbessern, ist berechtigt i. S. d. § 553 BGB und die Aufnahme vom Vermieter grundsätzlich zu gestatten (vgl. AG Büdingen, Urteil vom 07. 06. 1991 – 2 C 143/91).

 Kein berechtigtes Interesse wurde in folgenden Fällen angenommen:

  • Der Wunsch des Mieters, während eines längeren Urlaubs die Wohnung unterzuvermieten, um wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, reicht für den Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis allein nicht aus (vgl. LG Berlin, Urteil vom 06.08.1996 – 64 S 249/96).
  • Die Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse des Mieters begründet dann kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 BGB, wenn der Mieter untervermieten möchte, um mehrere gemietete Wohnungen im selben Haus halten zu können (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 29.04.2014 – 314b C 273/13).

Beachte:

Der Mieter muss in seinem Antrag auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung die konkreten Umstände darlegen, die sein Interesse an der Untervermietung begründen, damit der Vermieter prüfen kann, ob die den Wunsch begründenden Umstände – wie es das Gesetz verlangt – erst nach Vertragsschluss entstanden sind und ob sie ein berechtigtes Interesse zu begründen vermögen (vgl. BGH, Beschluss vom 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84).

4. Die Untervermietung darf für den Vermieter nicht unzumutbar sein

Das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung ist für den Mieter nicht zwangsläufig eine Garantie dafür, einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zu haben. Das Gesetz nennt in § 553 Abs.1 S.2 BGB Gründe, bei deren Vorliegen ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung trotz eines berechtigten Interesses nicht besteht. Hierdurch werden die Belange des Vermieters geschützt und sichergestellt, dass dieser die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilen muss, wenn die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten für ihn unzumutbar ist.

Im Einzelnen handelt es sich um folgende Ausschlussgründe:

a) Wichtiger Grund in der Person des Untermieters

Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt.

Ein in der Person des Untermieters liegender wichtiger Grund wird z. B. bejaht,

  • wenn der Untermieter seiner polizeilichen Meldepflicht nicht nachgekommen ist (vgl. AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 29.8.2016 – 7 C 161/15),
  • wenn zu befürchten ist, dass es durch die Nutzung der Wohnung durch den Untermieter zu Beeinträchtigungen des Hausfriedens, der Mitmieter oder aber auch des Vermieters selbst kommen würde.

Keinesfalls alles, was den Vermieter an dem Untermieter stört, berechtigt diesen jedoch dazu, die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern.

Wegen folgender Eigenschaften allein darf die Erlaubnis zur Untervermietung nicht verweigert werden:

  • wegen der Rasse,
  • wegen der ethnischen Herkunft,
  • wegen des Geschlechts,
  • wegen der Religion oder der Weltanschauung,
  • wegen einer Behinderung,
  • wegen des Alters und
  • wegen der sexuellen Identität.

Eine Verweigerung der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung wegen der zuvor genannten Merkmale wäre mit § 1 AGG, der zumindest mittelbar zu berücksichtigen ist, nicht zu vereinbaren (vgl. AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 13.08.2015 – 106 C 117/15).

Auch die fehlende Solvenz des Untermieters stellt keinen wichtigen Grund i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB dar, da dieser Umstand lediglich das Verhältnis zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter betrifft (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 04.03.1993 – 62 S 112/92).

b) Überbelegung

Wenn es durch die Untervermietung zu einer Überlegung der Wohnung kommen würde, darf der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ebenfalls verweigern. Alle wichtigen Informationen zur Überbelegung einer Wohnung erhalten Sie in unserem Beitrag „Überbelegung einer Wohnung – Was können Vermieter tun?“

c) Sonstige Gründe für eine Unzumutbarkeit

§ 553 Abs.1 S.2 BGB zählt die Gründe, die den Vermieter zur Verweigerung der Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung berechtigen, nicht abschließend auf, sondern lässt auch sonstige Gründe genügen, die den ausdrücklich genannten Gründen in ihrer den Vermieter beeinträchtigenden Wirkung vergleichbar sind. Ein solcher sonstiger Grund liegt z. B. vor, wenn die Untervermietung zu einer wesentlichen Änderung der vereinbarten Nutzung der Mietsache führen würde (vgl. OLG Köln, Urteil vom 12.04.1996- 20 U 166/95) oder wenn der Untermieter von der Mietsache einen Gebrauch machen will, der dem Mieter nicht gestattet ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.01.1984- VIII ZR 237/82).

d) Letzte Hürde – Mieterhöhungsverlangen des Vermieters

Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und ist diese für den Vermieter auch nicht i. S. d. § 553 Abs.1 S.2 BGB unzumutbar, ist dem Mieter sein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung immer noch nicht garantiert. § 553 Abs.2 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen kann, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Ob der Vermieter berechtigt ist, die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung abhängig zu machen, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebliches Kriterium ist hierbei grds. die Frage, ob und in welchem Umfang es durch die Untervermietung zu einer erhöhten Abnutzung kommt.

Eine erhöhte Abnutzung wird allerdings nicht immer gefordert. Nach einem Urteil des AG Hamburg vom 13.09.2007 – 49 C 95/07- kann der Vermieter zumindest dann, wenn der Mieter einzelne Zimmer untervermieten möchte und sich dadurch die Zahl der Bewohner erhöht, die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung unabhängig von einer erhöhten Abnutzung davon abhängig machen, dass eine erhöhte Miete gezahlt wird. In diesem Fall komme es – so das Gericht- nicht darauf an, ob der Vermieter durch die Untervermietung zusätzlich belastet werde. Maßgeblich sei allein, dass der Vermieter durch die Genehmigung zur Untervermietung einzelner Zimmer eine zusätzliche, am Markt regelmäßig gesondert vergütete Leistung erbringe. Der angemessene Untermietzuschlag belaufe sich – so das AG Hamburg in seinem Urteil vom 13.09.2007- auf einen Betrag von bis zu 20% der von den Untermietern zu zahlenden Miete.

III. Das Bestehen des Anspruchs genügt nicht – Die Erlaubnis muss erteilt werden

Auch wenn alle Voraussetzungen für den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung vorliegen, ist der Mieter erst zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis auch tatsächlich erteilt hat. Solange dies nicht geschehen ist, ist die Untervermietung vertragswidrig (vgl. OLG Dresden Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15). Der Mieter muss den Vermieter auffordern, die Erlaubnis zu erteilen und neben den Umständen, die sein berechtigtes Interesse begründen (siehe dazu oben unter II.3.), zumindest auch den Namen des Untermieters mitteilen (vgl. OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00).

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht freiwillig, muss der Mieter ihn hierauf verklagen. Mit der Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gilt die Erlaubnis dann gem. § 894 ZPO als erteilt.

Wichtig:

Auch wenn die Untervermietung vertragswidrig ist, bis der Vermieter seine Erlaubnis dazu erteilt hat bzw. diese durch Urteil ersetzt wurde, ist der Vermieter grds. nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.2 Alt.2 BGB zu kündigen, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 26.10.1990 – REMiet 1/90; OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 30.04.2001- 4 W-RE 525/00). Auch eine ordentliche Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB ist zumindest dann nicht möglich, wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. In diesem Fall wäre eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich (vgl. BGH, Urteil vom 02. 02. 2011 – VIII ZR 74/10).

IV. Beweislastverteilung

Kommt es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zum Streit darüber, ob dem Mieter ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung zusteht, muss der Mieter das Vorliegen der Umstände beweisen, aus denen sich sein berechtigtes Interesse ergibt. Außerdem obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass die sein berechtigtes Interesse begründenden Umstände nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sind.

Der Vermieter hingegen muss beweisen, dass Umstände vorliegen, die die Untervermietung für ihn als unzumutbar erscheinen lassen. Macht der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis von der Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung abhängig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.

V. Fazit und Zusammenfassung

  1. Möchte der Mieter seine Wohnung oder Teile davon an Dritte untervermieten, benötigt er dafür immer eine Erlaubnis des Vermieters.
  2. Der Mieter hat gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Erlaubnis zur Untervermietung, wenn
  • es sich sowohl bei dem Haupt- als auch bei dem Untermietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handelt,
  • nur ein Teil der Wohnung untervermietet wird,
  • der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, das nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und
  • die Untervermietung für den Vermieter nicht unzumutbar ist.
  1. Das berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung wird bereits dann bejaht, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen.
  1. Der Vermieter kann die Erteilung der Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer Mieterhöhung einverstanden erklärt, wenn dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an den Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist.
  2. Der Mieter ist erst zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich erteilt hat oder diese durch Urteil ersetzt wurde. Eine nicht von der Erlaubnis des Vermieters gedeckte Untervermietung ist vertragswidrig, und zwar auch dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

Eine Antwort auf "Berechtigtes Interesse zur Untervermietung – Gründe für Mieter"

  • Sabine Kronenberger
    18.10.2018 - 21:08 Antworten

    Viele hilfreiche Informationen, danke dafür!

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