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Mietvertrag ändern wenn der Partner einzieht? Ja oder nein?

Zieht der Partner ein und braucht man in der Regel nichts unternehmen. Wurde die Erlaubnis des Vermieters eingeholt, ist alles rechtens und die Änderung des Mietvertrages ist nicht notwendig. Doch was ist, wenn der Partner will, dass Sie den Mietvertrag mit Ihrem Vermieter ändern, sobald er oder sie einzieht? Welche Vorteile und welche Nachteile ergeben sich aus der Änderung des Mietvertrages, wenn der Partner einzieht?  Ist es sinnvoll den Mietvertrag zu ändern und den Partner ebenfalls zum Mieter des Mietvertrages zu machen? Ja oder nein?

Der nachfolgende Artikel, zeigt auf welche Konsequenzen eine Änderung des Mietvertrages hat und worin der Unterschied zu einer Untervermietung und dem Verzicht auf vertragliche Regelungen besteht.

I. Einzug des Partners ist Mieter-Recht

Rechtlich haben Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Einzug des Partners in die eigenen vier Wände nach § 553  Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Das Gesetz spricht hier von der teilweisen Gebrauchsüberlassung  mit berechtigtem Interesse.

Mieter haben nur vor dem Einzug den Vermieter zu fragen, damit es rechtlich keine Schwierigkeiten gibt. Wie das geht und was im Falle einer Weigerung des Vermieters zu tun ist, lesen Sie hier: Vermieter verweigert den Einzug des Lebenspartners /-Partnerin – Was tun?

II. Änderung des Mietvertrages macht Partner zum Mitmieter

Will man beim Einzug des Partners den Mietvertrag ändern oder überlegt man solches zu tun, sollte man sich bewusst machen, dass die einzige wirkliche Änderung darin besteht, dass der Partner gleichberechtigter Mitmieter der Wohnung wird.

Die Änderung des Mietvertrages macht daher vor allem dann Sinn, wenn man sich eine gleichberechtigte Stellung für den Partner als Mietvertragspartei wünscht. Besonders im Hinblick auf die Mietzahlungspflicht.

Die wichtigste Rechtsfolge einer Mietvertragsänderung ist die Gesamtschuldnerstellung gegenüber dem Vermieter. Beide Mieter haften dann gleichermaßen gegenüber dem Vermieter und haben die gleichen Rechte.

Im Einzelnen sind damit z.B. folgende Rechtsfolgen verbunden:

  • Gemeinsame Haftung (vgl. unter 1.)
  • Gemeinsame Einstandspflicht gegenüber dem Vermieter (vgl. unter 1.)
  • Gemeinsame Bindung an den Mietvertrag (vgl. unter 3.)
  • Gleiche Rechte gegenüber dem Vermieter (vgl. unter 4.)

1. Rechtsfolge: Gemeinsame Haftung

Sobald mehrere Personen eine Wohnung mieten, haften sie für die Mietforderungen einschließlich der Betriebskosten als Gesamtschuldner nach § 421 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Man ist also nicht mehr allein verantwortlich für die Mietzahlungen, Betriebskostenvorauszahlungen und Co. sondern gemeinsam mit dem Partner. Die meisten Vermieter begrüßen daher eine Änderung des Mietvertrages, wenn der Partner einzieht.

2. Rechtsfolge: Gemeinsame Einstandspflicht gegenüber dem  Vermieter

Die Gesamtschuldnerstellung bedeutet, aber auch dass beide Mitmieter gegenüber dem Vermieter vollumfänglich haften. Theoretisch kann der Vermieter also von jedem einzelnen —aber insgesamt nur einmal— die volle Miete verlangen.

Trennt man sich z.B. kurzzeitig ist der Vermieter berechtigt sich allein an Sie oder auch den ausgezogenen Partner zu halten und seine Miete einzufordern. So kann es z.B. sein, dass der ausgezogene Partner die Miete für den in der Wohnung verbleibenden Mieter allein zahlt obwohl er nicht mehr in der Mietwohnung wohnt.  Im Gegenzug gibt des Gesetz dem zahlenden Mieter nach § 426 BGB gegenüber dem anderen Gesamtschuldner eine Ausgleichungsanspruch. Die bisherige Forderung des Mieters geht dann in Höhe der geleisteten Ausgleichszahlung auf den Gesamtschuldner über, der für den anderen gezahlt hat.

3. Rechtsfolge: Gemeinsame Bindung an den Mietvertrag

Eine weitere Folge ist die Bindung. Der Mietvertrag kann z.B. nur dann gekündigt werden, wenn beide Mieter die Kündigung gegenüber dem Vermieter erklären.

Will nur ein Mitmieter ausziehen, braucht man einen Entlassungsvertrag für den ausziehenden Mieter. Dazu ist aber das Einverständnis des Vermieters und dessen Mitwirkung erforderlich, wenn man weder verheiratet ist noch in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebt. Mehr dazu lesen Sie in den Artikeln: Antrag auf Entlassung aus dem Mietvertrag – Vorlage für Mieter und Änderung Mietvertrag bei Trennung: Vorlage zur Entlassung eines Mieters

4. Rechtsfolge: Gleiche Rechte gegenüber dem Vermieter

Durch die Änderung im Mietvertrag bekommt der Partner aber nicht nur die gleichen Pflichten, sondern auch die gleichen Rechte gegenüber dem Vermieter. So z.B. auch bei der Kaution oder Nebenkostenrückzahlungsansprüchen.

Ab dem Zeitpunkt der Änderung im Mietvertrag ist der Partner Mitmieter. Im Verhältnis zum Vermieter sind sie gemeinsam Gesamtgläubiger nach § 428 BGB mit der Folge, dass der Vermieter jedem einzelnen gegenüber schuldbefreiend zahlen kann. Wird z.B. nach der Mietvertragsänderung eine Nebenkostenrückzahlung fällig, kann der Partner die ganze Forderung — dem andern Mitmieter gegenüber schuldbefreiend — vom Vermieter verlangen. Besonders dramatisch kann das im Falle der Trennung bei Auszug werden, wenn der Partner die ganze Kaution vom Vermieter bekommt, obwohl er diese nie bezahlt hat. Als Mitmieter bekommt man zwar einen Anspruch gegenüber dem anderen Mitmieter auf Ausgleich nach § 430 BGB, aber die Durchsetzung ist in der Praxis oft schwierig, insbesondere wenn der Partner unbekannt verzieht oder mittellos ist.

III. Ohne Änderung: Partners ist Bewohner —Unterschiede zur Mitmieterstellung und Untervermietung

Nimmt man keine Änderung im Mietvertrag vor, wenn der Partner einzieht, bleibt man allein gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet.

Der Partner wohnt dann mit in der Wohnung ist aber gegenüber dem Vermieter in keiner Weise aus dem Mietvertrag verpflichtet oder berechtigt. Der bisherige Mieter haftet voll und hat für seinen Partner gegenüber dem Vermieter einzustehen.

Im Gegensatz zur Mitmieterstellung hat der Partner keinerlei Rechte an der Wohnung und Forderungen gegenüber dem Vermieter. Auch auf die Vertragsbeendigung kann er nicht direkt einwirken.

Alternativ zu einer Änderung im Mietvertrag kann man mit dem Partner auch einen Untermietvertrag schließen, wenn dieser in die Wohnung einzieht. Im Gegensatz zu einer Mitmieterstellung hat der Partner zwar ebenso keine direkten Rechte oder Pflichten aus dem Hauptmietvertrag, man ist allerdings hinsichtlich Mietzahlungs-, Betriebskosten- und ggf. Schadensersatzansprüchen des Vermieters besser abgesichert, da man im Fall der Fälle eigene vertragliche Ansprüche gegen den Partner hat.  Alles wichtige dazu lesen sie in dem Spezial- Artikel: Untermietvertrag an Partner(in) wie gehen Mieter vor?

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ob man den Mietvertrag ändern soll, wenn der Partner einzieht kann nicht für jeden Einzelfall mit einem klaren Ja oder Nein beantwortet werden. Die Vorteile halten sich mit den Nachteilen in der Waage und im Ergebnis hängt die Antwort von der Frage ab, wieviel Autonomie man abgeben will. Soll sichergestellt sein, dass der Partner ebenfalls Miete zahlt und man die Wohnung auch im Trennungsfall behalten kann, ist die Untervermietung wohl die Beste Alternative zu einer Aufnahme in den Mietvertrag.

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