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Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters

Stirbt ein Mieter, stellt sich sowohl für die Angehörigen als auch für den Vermieter die Frage, ob und wenn ja mit wem das Mietverhältnis fortgesetzt wird und wie dieses ggf. beendet werden kann.

In diesem Fachartikel erklären wir alle Optionen zum Fortführen oder kündigen eines Mietvertrages beim Tod des Mieters. Wir befassen uns mit den Möglichkeiten für alle Beteiligen – das können Mitmieter, Erben oder eintrittsberechtigte Angehörige sein.

Wer vor der Entscheidung steht, ob das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortgesetzt oder gekündigt werden soll, kommt an diesem ausführlichen Beitrag nicht vorbei.

1. Eintritt in den Mietvertrag

Die Frage, auf welche Weise ein Mietvertrag nach dem Tod eines Mieters durch Kündigung beendet werden kann bzw. muss, kann nicht lostgelöst von der Frage beantwortet werden, ob und wenn ja welche Personen an die Stelle des verstorbenen Mieters treten.

Das Gesetzt enthält in den §§ 563, 563a, 564 BGB Regelungen dazu, was geschieht, wenn ein Mieter stirbt. Gemeinsam haben diese Vorschriften, dass sie den Eintritt bestimmter Personen in den bisherigen Mietvertrag bzw. die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit diesen regeln und damit verhindern, dass das Mietverhältnis durch den Tod des Mieters endet. Je nachdem, ob der verstorbene Mieter alleiniger Mieter war oder nicht und ob er mit anderen Personen einen Haushalt geführt hat, treten unterschiedliche Personen in den Mietvertrag ein. In Abhängigkeit davon ergeben sich auch unterschiedliche Kündigungsrechte.

Mehrere Mieter

War der verstorbene Mieter einer von mehreren Mitmietern, wird das Mietverhältnis gem.

§ 563a Abs.1 BGB beim Tod eines Mieters ausschließlich mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Erben, Familien- oder Haushaltsangehörige bleiben unbeteiligt.

Alleiniger Mieter mit Angehörigen im Haushalt

Komplizierter ist es, wenn der Mieter alleiniger Mieter war, die Wohnung aber nicht alleine bewohnt hat. Für diesen Fall sieht § 563 Abs.1 und 2 BGB ein Eintrittsrecht bestimmter Personen vor, wobei bestimmte Personen Vorrang vor anderen haben. Die Rangfolge stellt sich wie folgt dar:

  • Vorrangig vor allen anderen tritt der Ehegatte des Verstorbenen in den Mietvertrag ein. Neben ihm kommen keine anderen Personen zum Zuge.
  • Lebte der verstorbene Mieter in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, tritt auch der Lebenspartner mit dem Tod des Mieters in den Mietvertrag ein. Im Gegensatz zum Ehegatten schließt er jedoch nicht alle anderen Personen aus. Er steht auf einer Stufe mit
  • Kindern des verstorbenen Mieters, die mit diesem in einem gemeinsamen Haushalt lebten. Auch diese treten in den Mietvertrag ein, wenn nicht ein Ehegatte eintritt. Durch einen Lebenspartner werden sie nicht verdrängt. Ist ein solcher vorhanden, treten sie neben diesem in den Mietvertrag ein.
  • Auch sonstige Familienangehörige d.h. entferntere Verwandte oder verschwägerte Personen, die nicht Kinder, Ehegatten oder Lebenspartner sind, können in den Mietvertrag eintreten. Die geschieht jedoch nur, wenn weder ein Ehegatte noch ein eingetragener Lebenspartner in den Mietvertrag eintritt. Von eintretenden Kindern des verstorbenen Mieters werden diese Personen allerdings nicht verdrängt. Ggf. ergibt sich mit diesen eine Mitmieterschaft.
  • Dasselbe wie für die sonstigen Familienangehörigen gilt für sonstige Haushaltsangehörige des verstorbenen Mieters, also solche Personen, die mit diesem in einem Haushalt dauerhaft zusammengelebt haben, ohne Familienagehörige zu sein, wie etwa Pflegepersonal.

Der in § 563 Abs. 1 und 2 BGB vorgesehene Eintritt ist jedoch im Gegensatz zu dem Eintritt der Mitmieter und der Erben (s. dazu unten) als Eintrittsrecht ausgestaltet. Den Angehörigen kann der Eintritt nicht aufgezwungen werden. Sie haben daher gem. § 563 Abs.3 BGB das Recht zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Diese nicht an eine Form gebundene Erklärung müssen sie innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter gegenüber abgeben. Geschieht dies, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist in diesem Fall nicht erforderlich. Diese wird erst dann nötig, wenn die Monatsfrist abgelaufen ist, ohne dass die Erklärung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, abgegeben worden ist.

Lehnt einer der genannten Eintrittsberechtigten die Fortsetzung des Mietverhältnisses ab, wird das Mietverhältnis mit den übrigen gleichrangig Berechtigten und wenn solche nicht vorhanden sind oder den Eintritt ebenfalls ablehnen, mit den ihnen im Rang folgenden Berechtigten fortgesetzt.

Tipp für Familien- und Haushaltsangehörige

Überlegen Sie innerhalb eines Monats nachdem Sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, genau, ob Sie in das Mietverhältnis eintreten wollen. Geben Sie ggf. rechtzeitig innerhalb dieses Monats eine Ablehnungserklärung gegenüber dem Vermieter ab.

Alleiniger Mieter ohne (eintrittsberechtigte) Angehörige im Haushalt

War der verstorbene Mieter alleiniger Mieter und lebte er allein oder haben die eintrittsberechtigten Personen die Fortsetzung des Mietverhältnisses abgelehnt, treten die Erben gem. § 564 S.1 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt ist allerdings nicht als Recht ausgestaltet, sondern erfolgt unabhängig vom Willen des Erben. Beenden kann der Erbe das Mietverhältnis nur durch Kündigung.

Den Eintritt kann der (vorläufige) Erbe aber auch dadurch verhindern, dass er die Erbschaft ausschlägt. Dann entfällt gem. § 1953 Abs.1 BGB rückwirkend seine Erbenstellung. Einer Kündigung bedarf es dann nicht mehr.

2. Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten

Den nach dem Tod in das Mietverhältnis eingetretenen Angehörigen steht ebenso wie den Mitmietern, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, die Möglichkeit offen, das Mietverhältnis nach den allgemeinen Regeln ordentlich oder außerordentlich zu kündigen. Das Gleiche gilt für den Vermieter.

Da die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Mitmietern des Verstorbenen jedoch ebenso wie diejenige mit den Erben unabhängig  sowohl von deren Willen als auch vom Willen des Vermieters erfolgt, und der Vermieter im Gegensatz zu Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern und sonstigen Familien- und Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters deren Eintritt nicht durch Erklärung rückwirkend beseitigen kann, gesteht das Gesetz den Mitmietern, den Erben und dem Vermieter folgende erleichterte Kündigungsmöglichkeiten zu:

Eintritt von Angehörigen

Kündigungsrecht des Vermieters beim Eintritt von Familien- und Haushaltsangehörigen

Treten Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder sonstige Familien- bzw. Haushaltsangehörige in das Mietverhältnis ein, kann der Vermieter den Mietvertrag gem. § 563 Abs.4 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Es bestehen folgende formale und inhaltliche Anforderungen:

Der Vermieter hat die Kündigung binnen eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, schriftlich unter Angabe der Gründe zu erklären. Wird diese Ausschlussfrist versäumt, verfällt das erleichterte Kündigungsrecht.

Dieses erleichterte Kündigungsrecht unterscheidet sich von einer gewöhnlichen außerordentlichen Kündigung dadurch, dass das Mietverhältnis nicht fristlos, sondern erst nach Ablauf einer Kündigungsfrist  beendet wird. Gem. § 573d Abs.2 BGB ist die Kündigung nämlich- wie bei einer ordentlichen Kündigung- am dritten Werktag eines Monats zu erklären, damit sie mit Ablauf des übernächsten Monats wirksam werden kann.  Eine Verlängerung der Frist mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses, wie § 573c Abs.1 S.2 BGB es vorsieht, gibt es allerdings nicht.

Als Kündigungsgrund nennt § 563 Abs. 4 BGB einen wichtigen Grund in der Person des Eingetretenen. Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn besondere Umstände vorliegen, die ihren Grund in der Person des Eingetretenen haben, und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit diesem nicht zuzumuten ist. Als wichtiger Grund i.d.S. ist beispielsweise eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Eingetretenen anerkannt. Aber auch die Zahlungsunfähigkeit ist nach überwiegender Auffassung ein Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigen kann. Sind mehrere Angehörige in das Mietverhältnis eingetreten, genügt es, wenn der Grund sich nur auf eine dieser Personen bezieht, um das Mietverhältnis mit allen zu beenden.

Besteht eine Mietemehrheit, muss die Kündigung allen gegenüber ausgesprochen werden. Eine Teilkündigung nur einem Mieter gegenüber ist nicht möglich (vgl. dazu den Artikel Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages).

Zusätzlich zum Erfordernis des wichtigen Grundes in der Person des Eingetretenen verweist § 573d Abs.1 BGB zwar auf § 573 BGB, nach dessen Abs.1  der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Liegt allerdings ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen vor, wird man in der Regel davon ausgehen können, dass der wichtige Grund auch ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs.1 BGB darstellt.

Auch wenn § 573d BGB nicht auf § 574 BGB verweist, besteht nach allgemeiner Meinung  ein Widerspruchsrecht des eingetretenen Angehörigen, so dass dieser unter gewissen Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

Tipp für Vermieter

Prüfen Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt von Angehörigen in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, ob Sie diesen kündigen möchten und ob in der Person zumindest eines Angehörigen ein wichtiger Grund vorliegt. Sprechen Sie ggf. rechtzeitig innerhalb dieses Monats die Kündigung aus.

Kein erleichtertes Kündigungsrecht der eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen

Den in das Mietverhältnis eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen steht kein erleichtertes Kündigungsrecht zu. Diese haben die beschriebene Möglichkeit, ihren Eintritt in das Mietverhältnis durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter rückwirkend zu beseitigen. Ein schutzwürdiges Interesse für ein Sonderkündigungsrecht besteht daher nicht.

Die eingetretenen Familien- und Haushaltsangehörigen können das Mietverhältnis allerdings nach den allgemeinen Regeln ordentlich unter Einhaltung der Frist des § 573c Abs.1 BGB oder außerordentlich gem. §§ 543, 569 BGB kündigen.

Fortsetzung mit Mitmietern

Kündigungsrecht des bzw. der Mitmieter

Die überlebenden Mitmieter, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt wird, können das Mietverhältnis ebenfalls unter erleichterten Bedingungen beenden. Gem. § 563a Abs.2 BGB haben auch sie die Möglichkeit, das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Ein Kündigungsgrund muss für die Kündigung nicht vorliegen.

Die Frist- und Formerfordernisse entsprechen mit Ausnahme des Begründungserfordernisses denjenigen, die auch der Vermieter bei seiner Kündigung gem. § 563 Abs.4 BGB gegenüber den eingetretenen Angehörigen einzuhalten hat (s.o.). Es gilt auch für die Mitmieter eine Ausschlussfrist, nach der die Kündigung innerhalb eines Monats, nachdem die Mitmieter vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, erfolgen muss. Auch für die Mitmieter gilt gem. §§ 563a Abs.2, 573d Abs.2 BGB, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen muss, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet werden kann.

Wird das Mietverhältnis von mehreren Mitmietern fortgesetzt, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden (zur Problematik der Beendigung eines von mehreren Mietern abgeschlossenen Mietvertrages vgl. den Artikel Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages).

Tipp für Mitmieter

Prüfen Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie vom Tod Ihres Mitmieters Kenntnis erlangt haben, ob Sie das Mietverhältnis kündigen möchten. Sprechen Sie ggf. rechtzeitig innerhalb dieses Monats die Kündigung aus. 

Kein erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters

Dem Vermieter steht im Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Mitmietern kein erleichtertes Kündigungsrecht zu. Er ist auf die allgemein gültigen Kündigungstatbestände  insb. das ordentliche Kündigungsrecht nach § 573 BGB und das außerordentliche nach §§ 543,569 BGB beschränkt.

Fortsetzung mit den Erben

Wird das Mietverhältnis mit einem oder mehreren Erben fortgesetzt, haben gem. § 564 S.2 BGB sowohl die Erben als auch der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind. Das Kündigungsrecht entspricht mit Ausnahme des Beginns der Ausschlussfrist hinsichtlich der Frist- und Formerfordernisse demjenigen der Mitmieter im Falle der Fortsetzung gem. § 563a BGB. Auf die Ausführungen dazu wird verwiesen. Auch für den Vermieter bedarf es hier im Gegensatz zu seinem Kündigungsrecht gegenüber den eingetretenen Angehörigen gem. § 563 Abs.4 BGB keines Kündigungsgrundes. Es ist weder ein wichtiger Grund in der Person der Erben erforderlich, noch muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters bestehen. § 573d BGB nimmt § 573 BGB für das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 564 S.2 BGB ausdrücklich aus.
Dass dieses nicht erforderlich ist, hat seinen Grund darin, dass die Erben, die in das Mietverhältnis eintreten, nicht als schutzwürdig angesehen werden, weil sie die Wohnung nicht selbst bewohnen. Täten sie das, wären sie gem. § 563 Abs.1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten.

Das fehlende Erfordernis des berechtigten Interesses kann jedoch u.U. zu unbilligen Ergebnisses führen. Ist nämlich der gemeinsame Hausstand vor dem Tod des verstorbenen alleinigen Mieters dadurch aufgelöst worden, dass der Mieter vor seinem Tod ausgezogen ist, während eine andere Person, die nicht Mieter ist, dort wohnen geblieben ist, kann der Vermieter ohne ein berechtigtes Interesse gegenüber den eingetretenen Erben kündigen mit der Folge, dass die in der Wohnung verbliebene Person, ohne dass Gründe vorliegen müssen, ausziehen muss. Das Gleiche kann passieren, wenn der alleinige Mieter die Wohnung vertragsgemäß einer anderen Person überlassen hat, die nicht Mieter ist, und auch keinen gemeinsamen Hausstand mit dem verstorbenen Alleinmieter führte.

Vereinzelt wird deshalb gefordert, in diesen Fällen ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Voraussetzung für die Kündigung gem. § 564 S.2 BGB zu machen. Da dies jedoch vom eindeutigen Wortlaut des Gesetzes nicht gedeckt ist, wird dies überwiegend abgelehnt.

Geschützt werden kann die in der Wohnung lebende Person im Falle des Eintritts der Erben in den Mietvertrag allerdings dadurch, dass die Vertragsparteien noch zu Lebzeiten des Mieters individualvertraglich vereinbaren, dass das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 564 S.2 BGB ausgeschlossen oder zumundest an ein berechtigtes Interesse gebunden ist.

Ob dies auch durch einen Formularvertrag wirksam vereinbart werden kann, wird nicht einheitlich beurteilt. Teilweise wird dies verneint. Teilweise  wird eine entsprechende formularmäßige Vereinbarung für wirksam gehalten, wenn sie für beide Seiten, d.h. auch für die Erben ebenfalls den Kündigungsausschluss bzw. deren Erschwerung vorsieht.

Tipp für Mieter

Für den Fall, dass Sie als alleiniger Mieter den gemeinsamen Hausstand mit einer Person auflösen, die nicht Mieter ist, oder die Wohnung von Anfang an einer anderen Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, überlassen haben, wirken Sie zum Schutz dieser Person darauf hin, mit dem Vermieter einen möglichst individuell ausgehandelten Ausschluss oder eine Erschwerung des Kündigungsrechts des Vermieters aus § 564 S.2 BGB zu vereinbaren.

Auch dem Erben steht, wie den eingetretenen Angehörigen des Verstorbenen im Falle der  Kündigung durch den Vermieter das Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB zu.

Abweichende Vereinbarungen

Wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, besteht u.U. das Bedürfnis für eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende vertragliche Vereinbarung. Diese ist jedoch nur eingeschränkt möglich, wie folgende Darstellung zeigt:

Das Eintrittsrecht der Familien- und Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters aus § 563 Abs.1 und 2  BGB kann nicht durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen oder erschwert werden. Eine Erleichterung ist jedoch möglich wie z.B. die Verlängerung der Ablehnungsfrist.

Das Kündigungsrecht des Vermieters aus § 563 Abs.4 BGB kann allerdings vertraglich nicht erleichtert, sondern nur ausgeschlossen oder erschwert werden.

Sieht eine vertragliche Regelung vor, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Mietern gem. § 563a Abs.1 BGB ausgeschlossen sein oder unter für die Mieter erschwerten Bedingungen erfolgen soll, ist diese Vereinbarung ebenso unwirksam wie der Ausschluss oder die Erschwerung des Kündigungsrechts der Mieter aus § 563a Abs.2 BGB.

Die Nachrangigkeit des Eintritts der Erben gegenüber Familien- und Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters und den Mitmietern, die sich aus § 564 S.1 BGB ergibt, kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Einer vertraglichen Regelung zugänglich ist allerdings das Kündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB.

Das Kündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB ist individualvertraglich sowohl für Erben als auch für Vermieter abdingbar. Für Formularverträge gelten die o.g. Einschränkungen.

Fazit

Stirbt ein Mieter, treten in erster Linie die Mitmieter, nachrangig gemeinsame Familien- und Haushaltsangehörige und erst, wenn auch mit diesen das  Mietverhältnis nicht fortgesetzt wird, die Erben in das Mietverhältnis ein. Sowohl Mitmieter, als auch Familien- und Haushaltsangehörige haben ebenso wie die Erben erleichterte Möglichkeiten, ihre Mieterstellung zu verhindern oder zu beenden. Auch dem Vermieter steht gegenüber Familien- und Haushaltsangehörigen und den Erben ein Sonderkündigungsrecht zu.

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