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Kündigungsfrist einer Wohnung für Erben (Mietvertrag)

Stirbt ein Mieter, endet das Mietverhältnis nicht automatisch mit seinem Tod. Lebte der Mieter allein, wird das Mietverhältnis kraft Gesetzes mit seinen Erben fortgesetzt. Im Regelfall haben die Erben jedoch kein Interesse, in die Wohnung des verstorbenen Mieters einzuziehen. Daher besteht oft das Bedürfnis, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden.

Häufig sind sich Erben nicht im Klaren darüber, welche Kündigungsmöglichkeiten sie in diesem Fall haben und welche Kündigungsfrist einzuhalten ist. Dies kann dazu führen, dass wertvolle Zeit verstreicht und das Mietverhältnis später, als es möglich wäre, beendet wird. Da die Erben bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auch zur Zahlung der Miete verpflichtet sind, kann dies zu unnötigen finanziellen Belastungen führen.

Dieser Beitrag klärt darüber auf, welche Kündigungsmöglichkeiten Erben haben, mit denen das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, und welche Kündigungsfristen einzuhalten sind.

Der Erbe kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn es mit ihm fortgesetzt worden ist

Die Möglichkeit und Notwendigkeit, das von einem verstorbenen Mieter eingegangene Mietverhältnis zu kündigen, besteht für die Erben nur dann, wenn es nach dem Tod mit ihnen fortgesetzt worden ist. Jeder Erbe sollte daher als erstes prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm erfolgt ist. Zur Beantwortung der Frage, ob dies der Fall ist, wird auf den Artikel: „Kündigung oder Fortsetzung eines Mietvertrages beim Tod des Mieters“ verwiesen.

Dem Erben, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, steht ein Sonderkündigungsrecht zu

Das Gesetz berücksichtigt das regelmäßig vorhandene Interesse eines Erben, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt worden ist, und räumt ihm ein besonderes Kündigungsrecht ein. Gem. § 564 S.2 BGB kann der Erbe im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung durch andere vorrangig zu berücksichtigende Personen nicht erfolgt ist. Bei diesem Kündigungsrecht handelt es sich um ein außerordentliches Kündigungsrecht und nicht um eine ordentliche Kündigung. Von der außerordentlichen Kündigung gem. §§ 543,569 BGB unterscheidet sich dieses Sonderkündigungsrecht allerdings dadurch, dass die Kündigung nicht fristlos erfolgen kann, sondern gem. § 573d Abs.2 BGB die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten ist. Da sowohl für eine ordentlichen Kündigung gem. § 573c Abs.1 BGB als auch  für das Sonderkündigungsrecht des Erben nach dem Tod des Mieters gem. § 573d Abs.2 BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist gilt, kommt dem Sonderkündigungsrecht des Erben aus § 564 S.2 BGB nur dann eigenständige Bedeutung zu, wenn eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn der verstorbene Mieter mit seinem Vermieter einen Kündigungsverzicht zu seinen Lasten vereinbart hat oder es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt, das nur außerordentlich gekündigt werden kann.

Für das Sonderkündigungsrecht gelten zwei Fristen- eine Ausschlussfrist und  eine Kündigungsfrist

Möchte der Erbe von seinem Sonderkündigungsrecht aus § 564 S.2 BGB Gebrauch machen, muss er zwei verschiedene Fristen beachten.

§ 564 S.2 BGB enthält eine Ausschlussfrist und eine Kündigungsfrist.

Bei der Ausschlussfrist handelt es sich um eine Frist, die besagt, dass der Erbe von seinem Sonderkündigungsrecht nur bis zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt Gebrauch machen kann. Die Ausschlussfrist beträgt einen Monat und beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe Kenntnis von den Umständen erlangt hat, die dazu führen, dass das Mietverhältnis des verstorbenen Mieters mit ihm fortgesetzt wird. Dies bedeutet konkret, dass dem Erben bekannt sein muss,

  • dass der Mieter, dessen Mietverhältnis mit ihm fortgesetzt wird, verstorben ist,
  • dass das Mietverhältnis nicht gem. § 563a BGB mit Mitmietern des verstorbenen Mieters fortgesetzt worden ist,
  • dass kein Familien- oder Haushaltsangehöriger des verstorbenen Mieters gem. § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist und,
  • dass er Erbe des verstorbenen Mieters ist.

Anmerkung:

Zu Punkt 2 und 3:

Die Kenntnis der nicht erfolgten Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Miterben des verstorbenen Mieters und des nicht erfolgten Eintritts von Familien- und Haushaltsangehörigen ist deshalb erforderlich, weil diese Personen Vorrang vor den Erben haben und das Mietverhältnis nur dann mit den Erben fortgesetzt wird, wenn weder Mitmieter noch eintretende Familien- oder Haushaltsangehörige vorhanden sind.

Zu Punkt 4:

Nach dem Wortlaut des § 564 S.2 BGB scheint es für den Beginn der Ausschlussfrist nicht erforderlich zu sein, dass dem Erben auch seine Erbenstellung bekannt ist. Dies wird aber dennoch verbreitet mit der Begründung zur Voraussetzung für den Fristbeginn gemacht, dass der Erbe ohne die Kenntnis seiner Erbenstellung gar keine Veranlassung und damit auch keine Möglichkeit hat, eine Entscheidung darüber zu treffen, ob er das Mietverhältnis kündigen möchte.

Hat der Alleinerbe von den genannten Umständen Kenntnis erlangt, beginnt die einmonatige Ausschlussfrist zu laufen. Im Falle einer Erbengemeinschaft beginnt sie allerdings erst, wenn alle Erben die erforderliche Kenntnis haben, da mehrere Erben die Kündigung nur gemeinsam aussprechen können. Lässt der Erbe bzw. lassen die Erben die Ausschlussfrist verstreichen, verfällt sein bzw. ihr Sonderkündigungsrecht.

Wichtig:

Die Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB ist nur gewahrt, wenn die Kündigungserklärung dem Vermieter vor  dem Fristende zugeht. Die rechtzeitige Absendung der Kündigungserklärung genügt nicht. Im Falle einer Erbengemeinschaft müssen die Erklärungen aller Erben bis zum Fristende zugehen.

Ist die Ausschlussfrist versäumt worden, können der bzw. die Erben allerdings auch nach Ablauf der Ausschlussfrist nach den allgemeinen Vorschriften ordentlich mit der Frist des § 573c Abs.1 BGB und außerordentlich fristlos gem. §§ 543,569 BGB kündigen. Im Gegensatz zum außerordentlichen Kündigungsrecht, das nicht ausgeschlossen werden kann und von der Art des Mietverhältnisses unabhängig ist, besteht das Recht zur ordentlichen Kündigung allerdings nicht, wenn der verstorbene Mieter mit seinem Vermieter einen Kündigungsverzicht zu seinen Lasten vereinbart hat oder es sich um ein befristetes Mietverhältnis handelt.

Ist die Ausschlussfrist durch den rechtzeitigen Zugang der Kündigungserklärung gewahrt, stellt sich die Frage, welche Kündigungsfrist gilt, d.h.  zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet werden kann. Hierauf gibt § 564 S.2 BGB insofern eine Antwort, als die gesetzliche Kündigungsfrist für anwendbar erklärt wird. Gem. § 573d Abs.2 BGB ist die Kündigung daher spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Insoweit ergeben sich keine Besonderheiten gegenüber der Frist des § 573c Abs.1 BGB, die für die ordentliche Kündigung gilt.

Zur Veranschaulichung folgende Beispiele:

Ausgangsfall:

Mieter M ist geschieden und hat aus dieser Ehe einen volljährigen Sohn S. Er hat zwar nicht wieder neu geheiratet, hat aber eine Lebensgefährtin L, mit der er in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen lebt. Am 1.2. 2011 hat M mit seinem Vermieter V einen unbefristeten Mietvertrag über eine 2 Zimmer-Wohnung geschlossen. In diesem Vertrag wurde ein wirksamer Kündigungsverzicht für beide Parteien für eine Dauer von vier Jahren vereinbart. M ist alleiniger Mieter. Mit ihm in der Wohnung wohnt L, allerdings ohne Mitmieterin zu sein. Am 5. Mai 2012 verstirbt M im Beisein von L  und  S, der gerade zu Besuch war. L möchte in der Wohnung, die sie immer an M erinnert, nicht wohnen bleiben und erklärt daher am 5. Juni 2012 gegenüber V, dass sie nicht in das Mietverhältnis eintreten möchte. Hiervon setzt sie am selben Tag auch S in Kenntnis. Am Mittwoch den 4. Juli 2012 morgens um 10 Uhr steckt S ein Kündigungsschreiben in den Hausbriefkasten von V, in dem er das Mietverhältnis, gestützt auf sein Sonderkündigungsrecht, zum Ablauf des Monats September 2012 kündigt. Ab dem 1.10.2012 leistet er keine Mietzahlungen mehr.

V verlangt von S jedoch die Zahlung der Miete für die Zeit ab Oktober 2012. Er ist der Auffassung, dass S den Mietvertrag wegen des Kündigungsverzichts nicht wirksam habe kündigen können. Von seinem Sonderkündigungsrecht habe er nicht rechtzeitig Gebrauch gemacht, da die Ausschlussfrist bereits am 5. Juni abgelaufen sei.

Lösung:

Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung des S wirksam zum Ablauf des Monats September 2012 beendet worden, so dass V die Miete für die Zeit ab Oktober 2012 nicht verlangen kann. S hat die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB eingehalten. Diese begann nicht am Todestag des M selbst, sondern erst am 6. Juni 2012 zu laufen. S hatte zwar bereits am Tag des Todes von M Kenntnis von dessen Tod und auch von seiner Erbenstellung. Erst am 5. Juni 2012 stand jedoch fest, dass L nicht gem. § 563 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Denn erst an diesem Tag – dem letzten Tag der für sie selbst gem. § 563 Abs.3 BGB geltenden einmonatigen Ausschlussfrist – hat L ihre Erklärung abgegeben, nicht in den Mietvertrag eintreten zu wollen. Die gem. § 187 Abs.1 BGB mit dem 6. Juni 2012 beginnende Ausschlussfrist für S endete daher gem. § 188 Abs.2 BGB mit Ablauf des 5. Juli 2012. Da die Kündigungserklärung V mit dem Einwurf in seinen Hausbriefkasten am 4. Juli 2012 zugegangen ist, ist die Ausschlussfrist gewahrt.

Auch die dreimonatige Kündigungsfrist konnte bereits mit dem Zugang der Kündigung bei V zu laufen beginnen. Der Zugang erfolgte nämlich am 4. Juli 2012, dem dritten Werktag des Monats Juli 2012. Zum Ablauf des übernächsten Monats- dem September 2012- endete daher das Mietverhältnis.

Dass M und V einen Kündigungsverzicht vereinbart haben, steht dem nicht entgegen, da mit diesem nur das Recht zur ordentlichen Kündigung, nicht aber das Sonderkündigungsrecht des Erben ausgeschlossen worden ist.

Abwandlung:

S wirft das Kündigungsschreiben bereits am 29. Juni 2012 in den allgemeinen Briefkasten in der Überzeugung, dass die Kündigung V bis zum 4. Juli 2012, in jedem Fall aber bis zum 5.Juli 2012 zugeht. Wegen eines Streiks bei der Post, erfolgt die Postzustellung bei V jedoch erst am 6. Juli 2012.

Lösung:

In diesem Fall konnte S das Mietverhältnis nicht durch seine Kündigung beenden. Die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB war mit Ablauf des 5.Juli 2012 bereits abgelaufen. Die Kündigung ist V jedoch erst danach zugegangen. Der Zugang erfolgte erst mit der Postzustellung bei V am 6.Juli 2012. Dass S die Kündigung rechtzeitig abgesandt hat, genügt für die Fristwahrung nicht. S trägt das Risiko der streikbedingten verspäteten Zustellung der Post bei V.

Da S die Ausschlussfrist des § 564 S.2 BGB versäumt hat, kann er von seinem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Auch eine ordentliche Kündigung ist wegen des wirksamen Kündigungsverzichts von M nicht möglich. Durch ordentliche Kündigung kann S das Mietverhältnis erst zum Ablauf des Monats Januar 2015 kündigen.

Fazit und Zusammenfassung:

Wird das Mietverhältnis mit dem Erben eines verstorbenen Mieters fortgesetzt, hat dieser ein Sonderkündigungsrecht. Von diesem muss der Erbe innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat, nachdem er vom Tod des Mieters, seiner Erbenstellung und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung durch andere vorrangig zu berücksichtigende Personen nicht erfolgt ist, Gebrauch machen. Geschieht dies nicht, verfällt es. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Geht die Kündigung dem Vermieter am dritten Werktag eines Monats zu, wird das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats beendet.

Eigenständige Bedeutung erlangt das Sonderkündigungsrecht des Erben, wenn die ordentliche Kündigung infolge eines Kündigungsverzichts des verstorbenen Mieters ausgeschlossen ist oder ein befristetes Mietverhältnis vorliegt, das nicht ordentlich gekündigt werden kann.

6 Antworten auf "Kündigungsfrist einer Wohnung für Erben (Mietvertrag)"

  • Sabine
    23.06.2014 - 12:36 Antworten

    Ich wohne seit 30 Jahren im Haus meiner Schwiegereltern ohne Mietvertrag. Mein im Oktober letzten Jahres verstorbener Mann hat das alles mit seinen Eltern mündlich vereinbart.
    Alles was er nir weitergegeben hat, stimmt nun plötzlich nicht mehr, es exisiteren natürliche keine schriftlichen Notizen, so dass ich nichts belegen kann.
    Nun wird mir vorgeworfen, kostenlos zu wohnen. Wir haben an-, um- und ausgebaut auf unsere Kosten, sämtliche Reparaturen selbst übernommen. Leider wurde darüber nie etwas schriftlich fixiert.

    Kann man mir außerordentlich kündigen?

  • Andrea Gerstmann
    16.09.2015 - 09:22 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren, letzte Woche wurde der Tod meiner Mutter festgestellt, sie lebte allein in einer Mietwohnung in Deutschland. Ich lebe seit 8 Jahren in Neuseeland. (Ein Sohn koennte noch in Deutschland leben, doch wir hatten seit ca. 45 Jahren keinen Kontakt mehr…)
    >>>Bin ich verpflichtet den Mietvertrag zu kuendigen? Habe Anlauf genommen – die Schwierigkeiten sind: * Ich habe keinen Mietvertrag, * die Wohnung ist versiegelt. Die Stadtverwaltung sagte mir, dass die Gesellschaft (= Eigentuemer der Wohnungen) kuerzlich die Wohnungen weiterverkauft hat, die neuen Eigentuemer sind sofern unbekannt. Anrufe und emails zur ehemaligen Eigentuemer-Gesellschaft (um die neuen Kontakt Details zu erfragen) werden nicht beantwortet.
    Ich habe nun keine Ahnung wie ich mich rechtlich richtig zu verhalten habe und wuerde sehr schaetzen wenn Sie mir da weiterhelfen koennten. Vielen Dank.
    Mit freundlichen Gruessen, Andrea Gerstmann

  • Scheibe Bianca
    27.03.2017 - 21:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich habe folgendes Problem, mein Sohn ist am 06.02.2017 verstorben. Seine Lebensgefährtin ist am 01.08.2016 als Hauptmieterin in den Mietvertrag eingetragen worden. Die Lebensgefährtin wohnt immer noch in der Wohnung. Ich habe am 10.02.2017 die Kündigung für die Wohnung per email an den Vermieter Versand. Diese Kündigung will der Vermieter nicht anerkennen.
    Auf weitere Nachfragen an den Vermieter,reagiert dieser mit den Argument das ich mich mit der Hauptmieterin auseinandersetzen müsste,da ich die Erbin bin. Die Lebensgefährtin meine Sohnes, reagiert ebenfalls auf Nachfragen bezüglich des Mietverhältnisse nicht Wenn ich ihren Artikel, Mietvertrag nach Totesfall eines Mieters mit den genannten § richtig verstehe, darf ich als Erbin, vom Vermieter meines Sohnes nicht in die Pflicht genommen werden. Da es in diesem Mietverhältnis eine Hauptmieterin gibt,der Vermieter sich mit der Hauptmieterin auseinandersetzen muss, ob diese das Mietverhältnis fortsetzen will. Ich von meinen Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht habe und jegliche Reaktionen des Vermieters und der Hauptmieterin ausbleiben.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      29.03.2017 - 13:03 Antworten

      Hallo Bianca,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen leider nur raten, die Situation professionelle einschätzen zu lassen. Wenn Sie wissen wollen, ob Sie ein Mietverhältnis eingegangen sind und wie das diesen Vertrag ggf. kündigen können, kann Ihnen Ihnen dieses Angebot empfehlen: https://www.mietrecht.org/beratung/kuendigung-moeglich-mieter/

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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