Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, die in der überwiegenden Zahl aller Mietverhältnisse auf den Mieter abgewälzt wird, kann gerade beim Auszug des Mieters aus der gekündigten Wohnung eine erhebliche Belastung darstellen. Der Mieter muss nicht nur seinen Umzug organisieren und seine neue Wohnung beziehen, sondern auch noch die alte Wohnung renovieren. Die Motivation, dies zu tun, wird sich in der Regel in Grenzen halten, da der ausziehende Mieter nicht mehr in den Genuss der Vorteile der Renovierung kommt.

Ganz anders stellt sich die Situation beim Nachmieter dar, der nach dem Auszug des Vormieters in die Wohnung einzieht. Dieser hat in der Regel das Bedürfnis und die Motivation, sich seine künftige Wohnung schön zu gestalten. Schon aus diesem Grund scheint es u.U. sinnvoll, dass der Nachmieter an Stelle des ausziehenden Vormieters die Schönheitsreparaturen durchführt. Dies hat außerdem den Vorteil, dass der Nachmieter die Renovierung seinen Vorstellungen entsprechend durchführen und z.B. die Farbauswahl für das Streichen der Wände selbst treffen kann.

Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch mit nicht unerheblichen Kosten und Aufwand verbunden sein kann, wird sich der Nachmieter nur damit einverstanden erklären, diese an Stelle des hierzu verpflichteten Vormieters auszuführen, wenn er hierfür eine Gegenleistung erhält.

Dieser Artikel befasst sich in seinem 1. Teil mit der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Nachmieter die Verpflichtung des Vormieters zur Durchführung der beim Auszug fälligen Schönheitsreparaturen übernehmen kann und welche Rechtsfolgen dies insbesondere im Verhältnis zum Vermieter hat.

In einem 2. Teil wird auf die Frage eingegangen, ob ein Nachmieter für den Fall, dass die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug des Vormieters noch nicht fällig ist, in die laufenden Fristen eintreten kann.

Der 3. Teil enthält Gestaltungshinweise und eine Vorlage für einen dreiseitigen Schuldübernahmevertrag zwischen Vormieter, Nachmieter und Vermieter.

1. Teil: Die Übertragung der fälligen Schönheitsreparaturen auf den Nachmieter

I. Vorabprüfung: Liegt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vor?

Bevor sich der Vormieter und der Nachmieter darüber Gedanken machen, ob der Nachmieter die Schönheitsreparaturen an Stelle des Vormieters übernimmt, sollte der Vormieter genau prüfen, ob sein Mietvertrag eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen enthält. Ist dies nämlich nicht der Fall, stellt sich die Frage, ob der Nachmieter die Schönheitsreparaturen an Stelle des Vormieters durchführen soll, nicht. Fehlt eine wirksame Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter, ist nämlich der Vermieter hierzu verpflichtet. Heutzutage sind viele Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, weil sie die strengen von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen nicht erfüllen. Enthält eine Schönheitsreparaturklausel beispielsweise einen starren Fristenplan, nach dem die Fristen verbindlich sind und der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen, ist sie unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter die Renovierung durchführen muss, wenn diese erforderlich ist.

Ergibt diese Vorabprüfung, dass der Vormieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, und sind diese im Zeitpunkt seines Auszuges auch fällig, weil der Zustand der Wohnung die Durchführung erfordert, gilt für zweiseitige Vereinbarungen und deren Rechtsfolgen zwischen Vormieter und Nachmieter (dazu unter II.) und dreiseitige Vereinbarungen unter Beteiligung des Vermieters (dazu unter III.) Folgendes:

II. Interne Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter

Vielfach werden Vereinbarungen über die Übernahme der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ohne unmittelbare Beteiligung des Vermieters nur zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter getroffen. In diesen Fällen ist insbesondere bzgl. der Rechtsfolge der Vereinbarung zu unterscheiden zwischen dem Innenverhältnis zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter (dazu unter 1.) und den jeweiligen Beziehungen zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter zum Vermieter (dazu unter 2.).

1. Das Verhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter

Aus der Vertragsfreiheit folgt, dass sich der Vormieter und der Nachmieter vertraglich darüber einigen können, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen an Stelle des Vormieters ausführt. Durch eine solche Vereinbarung entsteht eine Pflicht des Nachmieters gegenüber dem Vormieter des Inhalts, dass dieser die erforderlichen Renovierungsarbeiten auszuführen hat. Hierauf kann der Vormieter den Nachmieter notfalls verklagen und bei Verletzung der Pflicht durch den Nachmieter von diesem Schadensersatz verlangen.

2. Das Außenverhältnis zum Vermieter

Schwieriger zu beantworten ist hingegen die Frage, wie sich die im Innenverhältnis zwischen Vormieter und Nachmieter begründete Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter auf das Verhältnis zum Vermieter auswirkt. Diese Frage stellt sich sowohl in den Fällen, in denen der Nachmieter seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht oder nicht ordnungsgemäß nachkommt (dazu unter a)), als auch im Falle einer ordnungsgemäßen Durchführung durch den Mieter (dazu unter b)). Im ersten Fall ist die entscheidende Frage zu klären, von wem der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen und ggf. Schadensersatz verlangen kann. Im letzteren Fall ist von Bedeutung, ob der Vormieter durch die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter von seiner dem Vermieter gegenüber obliegenden Renovierungspflicht frei wird.

a) Sind an der Vereinbarung über die Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Nachmieter ausschließlich der Vormieter und der Nachmieter beteiligt, wird sich der Vermieter in der Regel zunächst an den Vormieter wenden und von ihm die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Nachmieter diese nicht oder nicht ordnungsgemäß vornimmt. Auch ein Schadensersatzverlangen wird er zunächst an den Vormieter richten. Der Vormieter hingegen wird einwenden, dass er die Renovierungspflicht auf den Nachmieter übertragen hat und vom Vermieter nicht mehr in Anspruch genommen werden kann.

Eine Antwort auf die Frage, ob der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen trotz der Vereinbarung des Vormieters mit dem Nachmieter weiterhin von dem Vormieter verlangen kann oder sich an den Nachmieter wenden muss, ob also eine sog. befreiende Schuldübernahme vorliegt oder nicht, gibt § 415 BGB. Danach hängt die Wirksamkeit einer Schuldübernahme, die von einem Dritten (dem Nachmieter) mit dem Schuldner (dem Vormieter) vereinbart wird, von der Genehmigung des Gläubigers (dem Vermieter) ab. Dem Vermieter kann also durch eine interne Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter kein neuer Schuldner aufgezwungen werden. Erteilt er die Genehmigung nicht, bleibt der Vormieter sein Schuldner mit der Folge, dass der Vermieter von dem Vormieter weiterhin die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen und – falls dies unterbleibt- Schadensersatz fordern kann. Zur Rechtsfolge im Falle einer Genehmigung durch den Vermieter s. unter b).

Von der Frage, ob der Vormieter gegenüber dem Vermieter weiterhin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bleibt, zu unterscheiden ist die Frage, ob durch die interne nicht genehmigten Vereinbarung zwischen Vormieter und Nachmieter Rechte des Vermieters entstehen mit der Folge, dass zwar kein Schuldnerwechsel herbeigeführt wird, der Vermieter aber mit dem Nachmieter einen zusätzlichen Schuldner erhält, von dem er die Durchführung der auch dem Vormieter obliegen Renovierung verlangen kann. Es ist grds. möglich, dass zwei Personen durch eine Vereinbarung für eine am Vertrag nicht beteiligte dritte Person Rechte begründen. Dies geschieht durch einen sog. Vertrag zu Gunsten Dritter. Dieser ist in § 328 BGB geregelt. Gem. § 328 Abs.1 BGB kann durch Vertrag eine Leistung an einen Dritten mit der Wirkung bedungen werden, dass der Dritte unmittelbar das Recht erwirbt, die Leistung zu fordern. Ob die Parteien im Einzelfall gewollt haben, dass ein Dritter aus ihrer Vereinbarung eigene Ansprüche herleiten kann, ist durch Auslegung zu ermitteln.

Das AG Münster hat mit Urteil vom Urteil vom 19. 08. 2003 – 28 C 4209/02- eine Vereinbarung des Nachmieters mit dem Vormieter der Wohnung, dass er dessen Fristläufe zur Schönheitsreparaturpflicht übernehme (zu dieser Konstellation siehe auch den 2. Teil), als Vertrag zugunsten Dritter eingestuft, aus dem der Vermieter berechtigt sein sollte.

Gegen die Annahme eines Vertrages zu Gunsten Dritter spricht jedoch die Auslegungsregel des § 329 BGB. Darin heißt es nämlich, dass immer dann, wenn sich in einem Vertrag der eine Teil zur Befriedigung eines Gläubigers des anderen Teils verpflichtet, ohne die Schuld zu übernehmen, im Zweifel nicht anzunehmen ist, dass der Gläubiger unmittelbar das Recht erwerben soll, die Befriedigung von ihm zu fordern.

Auch aus § 415 Abs.3 BGB ergibt sich, dass eine ungenehmigte und damit gescheiterte Vereinbarung zwischen Schuldner und Drittem über die Schuldübernahme im Zweifel eine Erfüllungsübernahme darstellt, wie sie in § 329 BGB geregelt ist und dem Gläubiger keine Rechte verschafft.

Dies entspricht auch den Interessen von Vormieter und Nachmieter. Durch die Schuldübernahme soll dem Vermieter in der Rege kein zusätzlicher Schuldner verschafft werden, sondern die Verpflichtung von dem ursprünglichen Schuldner auf einen Dritten verlagert werden. Anderenfalls wäre ein Schuldbeitritt vereinbart worden. Ein solcher läge aber im Ergebnis vor, wenn der Vermieter wegen der ungenehmigten Schuldübernahme weiterhin den Vormieter in Anspruch nehmen könnte, auf der anderen Seite aber aus dem nicht genehmigten Schuldübernahmevertrag als Vertrag zu Gunsten Dritter eigene Rechte herleiten könnte.

Vereinbaren Vormieter und Nachmieter nicht ausdrücklich und lässt sich aus den Umständen nicht entnehmen, dass sie eigene Rechte des Vermieters begründen wollten, muss daher entgegen der Entscheidung des AG Münster davon ausgegangen werden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die Durchführung der Schönheitsreparaturen am Beginn des Mietverhältnisses von dem Nachmieter zu verlangen. Etwas anderes gilt selbstverständlich für diejenigen Renovierungsarbeiten, die der Nachmieter infolge der Vereinbarungen aus dem Mietvertrag zwischen Nachmieter und Vermieter im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses schuldet.

Ohne Genehmigung des Vermieters und ohne den Willen von Vormieter und Nachmieter, eigene Rechte des Vermieters zu begründen, bleibt es daher im Außenverhältnis zum Vermieter dabei, dass dieser die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur von dem Vormieter verlangen und auch nur diesen auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann.

b) Kommt der Nachmieter seiner ihm zwar nicht gegenüber dem Vermieter, aber gegenüber dem Vormieter obliegenden Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß nach, stellt sich die Frage, ob der Vormieter, der dem Vermieter trotz der internen Vereinbarung zwischen ihm und dem Nachmieter zumindest bis zur Durchführung der Schönheitsreparaturen weiterhin verpflichtet blieb, durch die Ausführung der Renovierung durch den Nachmieter von seiner Verpflichtung dem Vermieter gegenüber frei wird. Wäre dies nicht der Fall, hätte dies zur Folge, dass der Vermieter den Vormieter weiterhin in Anspruch nehmen könnte, obwohl der Nachmieter die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchgeführt hat.

Den Fall, dass ein Dritter, der nicht Schuldner ist, die von diesem geschuldete Leistung erbringt, regelt § 267 BGB. Dort heißt es in S.1, dass immer dann, wenn der Schuldner nicht in Person zu leisten hat, auch ein Dritter die Leistung bewirken kann. Der Gläubiger kann nach S.2 der Vorschrift die Leistung nur dann ablehnen, wenn der wahre Schuldner widerspricht.

Bei der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen handelt es sich nicht um eine Pflicht, die höchstpersönlich zu erbringen ist. Wird die Renovierung durch einen Dritten durchgeführt, wird hierdurch die Pflicht des Vormieters erfüllt.

Beachte: Führt der Nachmieter die Schönheitsreparaturen durch, ohne sich mit dem Vormieter oder dem Vermieter über eine Schulübernahme geeinigt zu haben, hat seine Leistung keine Erfüllungswirkung zu Gunsten des Vormieters. In diesem Fall handelt er nicht mit Fremdtilgungswillen, wie es § 267 BGB voraussetzt, sondern im eigenen Interesse. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter lässt auch Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Vormieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht entfallen, auch wenn dieser auf Grund der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter rechnerisch keinen Schaden hat (vgl. OLG Hamburg, Urteil vom 20.7.1983 – 4 U 202/83).

III. Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter unter Beteiligung des Vermieters

Beteiligt sich der Vermieter an der Vereinbarung, durch die die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Nachmieter übertragen werden soll, stellt sich die rechtliche Situation sehr viel einfacher dar. Die Beteiligung des Vermieters kann auf zweierlei Art und Weise erfolgen.

Eine Möglichkeit der Beteiligung des Vermieters besteht darin, dass lediglich der Vormieter und der Nachmieter die vertragliche Vereinbarung treffen, dass der Nachmieter an der Stelle des Vormieters die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, und der Vermieter die Schuldübernahme durch den Nachmieter gem. § 415 Abs.1 BGB genehmigt. Wichtig ist hierbei, dass die Genehmigung erst erfolgen kann, wenn dem Vermieter die Schuldübernahme entweder durch den Vormieter oder durch den Nachmieter mitgeteilt worden ist. Erlangt der Vermieter auf andere Weise Kenntnis von der Schuldübernahme, entfaltet seine Genehmigung keine Wirkung.

Die andere Möglichkeit der Mitwirkung des Vermieters besteht darin, dass eine dreiseitige Vereinbarung über die Schuldübernahme durch den Nachmieter getroffen wird, an der nicht nur der Vormieter und der Nachmieter, sondern auch der Vermieter beteiligt ist.

In beiden Fällen tritt folgende Rechtsfolge ein:

• Der Vormieter wird von seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter gegenüber befreit, und zwar bereits durch die Vereinbarung bzw. Genehmigung und nicht erst nach der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter. Führt der Nachmieter die Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß aus, kann der Vormieter von dem Vermieter nicht auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

Von diesem Grundsatz gilt allerdings folgende Ausnahme: Die Erklärung des Vermieters, er sei mit der zwischen dem Vormieter und dem künftigen Nachmieter getroffenen Vereinbarung, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen übernehme, einverstanden, entbindet den Vormieter dann nicht von seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen, wenn ein Mietvertrag mit dem Nachmieter nicht zustande kommt und dieser deswegen nicht die Schönheitsreparaturen ausführt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.01.1997 – 64 S 323/96).

• Der Vermieter kann die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur noch von dem Nachmieter verlangen. Gegen diesen hat er allerdings einen eigenen rechtlichen Anspruch, unabhängig davon, ob in dem mit ihm geschlossenen Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthalten ist. Eine Verletzung der übernommenen Pflicht führt zu einer Schadensersatzpflicht des Nachmieters gegenüber dem Vermieter.
• Ergeben sich aus dem Rechtsverhältnis zwischen dem Vormieter und dem Vermieter Einwendungen, die es dem Vormieter- wäre er noch Schuldner- ermöglicht hätten, die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verweigern, kann auch der Nachmieter diese gem. § 417 Abs.1 BGB dem Vermieter entgegenhalten.
• Je nach Ausgestaltung der Vereinbarung kann auch der Vormieter von dem Nachmieter verlangen, dass er die Schönheitsreparaturen an seiner Stelle ausführt. Da er jedoch bereits durch die Schuldübernahme von seiner Verpflichtung gegenüber dem Vermieter frei wird, wird er in der Regel keine Notwendigkeit sehen, diesen Anspruch durchzusetzen. Auch für einen Schadensersatzanspruch im Falle der nicht ordnungsgemäßen Durchführung der Renovierung durch den Nachmieter wird es regelmäßig an einem Schaden des Vormieters fehlen, da seine Verpflichtung dem Vermieter gegenüber nicht mehr besteht und er auch die Wohnung nicht mehr bewohnt.

Die von § 414 BGB vorgesehene Möglichkeit, dass sich der Gläubiger (Vermieter) und der Dritte (Nachmieter) ohne Beteiligung des Schuldners (Vormieters) darüber einigen, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen an Stelle des Vormieters durchzuführen hat, hat in der Regel keine Bedeutung, da sich der Nachmieter im Regelfall mit der Übernahme der Renovierungspflicht nur dann einverstanden erklären wird, wenn er hierfür von dem Vormieter eine Gegenleistung erhält. Dies aber erfordert eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vormieter selbst.

2. Teil: Eintritt des Nachmieters in die laufenden Fristen im Falle noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen

Gerade bei noch nicht lange andauernden Mietverhältnissen kommt es immer wieder vor, dass die vertraglich vorgesehenen Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters noch nicht abgelaufen sind. In diesem Fall wird der ausziehende Mieter kein Interesse an einer vertraglichen Regelung haben, da er ohne renovieren zu müssen ausziehen kann. Aus der Sicht des Vermieters stellt sich diese Situation aus folgendem Grund jedoch sehr viel ungünstiger dar:

Zieht der Vormieter aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben, muss der Vermieter dem Nachmieter eine unrenovierte Wohnung überlassen. Auch wenn diese vor Fristablauf in der Regel noch nicht vollständig renovierungsbedürftig ist, wird sie u.U. störende Gebrauchspuren aufweisen. Der Vermieter kann den Nachmieter in einer solchen Situation auch nicht ohne Weiteres zu einer Anfangsrenovierung verpflichten. Formularmäßige Anfangsrenovierungsklauseln sind nämlich gem. § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie keinen individualvertraglichen Ausgleich für den Nachmieter vorsehen (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90). Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan, ebenso wie es mit dem Vormieter vereinbart war, auch mit dem Nachmieter zu vereinbaren. Hierdurch kann er aber nicht erreichen, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen zu dem Zeitpunkt durchführen muss, zu dem die Fristen abgelaufen wären, wenn das Mietverhältnis mit dem Vormieter fortgesetzt worden wäre. Schönheitsreparaturklauseln mit Fristenplänen sind nämlich nur dann wirksam, wenn die Fristen mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28. 4. 2004 – VIII ZR 230/03). Die Zeitspanne zwischen den Renovierungen verlängert sich daher u.U. erheblich. Bei häufigem Mieterwechsel kann es sogar vorkommen, dass trotz wirksamer Abwälzung der Renovierungspflicht auf die jeweiligen Mieter, die Schönheitsreparaturen von diesen über viele Jahre hinweg gar nicht durchgeführt werden müssen, wenn diese jeweils vor Fristablauf ausziehen.

Der Vermieter hat daher ein nachvollziehbares Interesse daran, dass der Nachmieter in die Fristen des Vormieters eintritt. Ein solcher Eintritt kann unter denselben Voraussetzungen und grds. mit denselben Rechtsfolgen vertraglich vereinbart werden, wie auch die Übernahme der fälligen Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter (vgl. dazu den 2. Teil). Der einzige Unterschied in der Rechtsfolge besteht darin, dass der Nachmieter die Schönheitsreparaturen nicht sofort, sondern erst nach Ablauf der für den Vormieter geltenden Fristen durchführen muss.

3. Teil: Die Gestaltung des Schuldübernahmevertrages / Mustervereinbarung

I. Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter und Verzicht auf die Einrede der Verjährung

Übernimmt der Nachmieter die Verpflichtung zur Durchführung der bereits fälligen Schönheitsreparaturen, kann der Vermieter deren Durchführung mangels anderweitiger Vereinbarung sofort verlangen. Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen aber in erster Linie dem Nachmieter dienen, der in der Regel ein Interesse daran hat, in eine renovierte Wohnung einzuziehen, wird häufig kein genauer Zeitpunkt für die Vornahme der Renovierung genannt, sondern nur vereinbart, dass der Nachmieter die Renovierungsarbeiten spätestens bis zum Ende seines Mietverhältnisses mit dem Vermieter durchführen muss. Hieraus ergibt sich folgendes Verjährungsproblem:

Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen verjährt gem. § 548 Abs.1 BGB nach sechs Monaten seit der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. Auch wenn Schönheitsreparaturen bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses fällig sind, der Vermieter die Durchführung aber erst am Ende des Mietverhältnisses verlangt, kann es grds. nicht passieren, dass der Anspruch des Vermieters zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt ist. Anders als im Regelfall beginnt die Verjährung nämlich nicht mit der Fälligkeit des Anspruchs, sondern erst mit der Rückgabe der Mietsache. Übernimmt nun der Nachmieter die Verpflichtung des Vormieters, verändert sich hierdurch nur die Person des Schuldners, nicht jedoch der Inhalt der Schuld. Dieser bleibt identisch. Deshalb kann der Nachmieter dem Vermieter gem. § 417 Abs.1 S.1 BGB auch Einwendungen entgegensetzen, die sich aus dem Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Vormieter ergeben. Hierzu zählt auch die Einrede der Verjährung. Es kann daher passieren, dass die durch den Nachmieter übernommene Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen schon sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung durch den Vormieter an den Vermieter verjährt ist, obwohl der Nachmieter die Schönheitsreparaturen nach dem Schuldübernahmevertrag spätestens erst im Zeitpunkt der Beendigung seines eigenen Mietverhältnisses auszuführen hat.

Läge in dieser Vereinbarung eine Stundung (Hinausschieben der Fälligkeit) der Pflicht, wäre die Verjährung gem. § 205 BGB gehemmt. Eine solche kann in der Festlegung eines spätest möglichen Leistungszeitpunktes jedoch nicht ohne Weiteres erblickt werden. Mit der Formulierung „spätestens“ wird dem Vermieter die Möglichkeit offengehalten, die Durchführung der Schönheitsreparaturen u. U. auch schon früher zu verlangen. Um zu verhindern, dass der Anspruch des Vermieters bereits vor dem spätest möglichen Zeitpunkt der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter verjährt ist, sollte in den Vertrag zum Schutz des Vermieters ein Verzicht des Nachmieters auf die Einrede der Verjährung aufgenommen werden. Da der Vermieter auf der anderen Seite aber auch nicht besser gestellt werden sollte, als er stünde, wenn sich der Anspruch von vornherein gegen den Nachmieter gerichtet hätte, sollte der Verzicht allerdings zeitlich begrenzt werden und nicht länger als bis zu dem Zeitpunkt andauern, zu dem die Verjährung der originären Ansprüche des Vermieters gegen den Nachmieter gem. § 548 Abs.1 BGB eintritt, nämlich sechs Monate nach der Rückgabe der Wohnung durch den Nachmieter an den Vermieter.

II. Ausgleichsleistung an den Nachmieter

Bei der Ausgestaltung der Schuldübernahmevereinbarung ist darauf zu achten, dass die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt werden. In der Regel wird sich der Nachmieter mit der Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung der an sich vom Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen nur einverstanden erklären, wenn er hierfür einen angemessenen Ausgleich erhält. Dieser Ausgleich kann in Form einer Geldzahlung in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten durch den Vormieter erfolgen. Verbreitet wird der Ausgleich jedoch auch dadurch vorgenommen, dass der Vormieter dem Nachmieter bestimmte Einrichtungsgegenstände überlässt.

III. Form der Vereinbarung

Durch die Übernahme der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter vollzieht sich ein Schuldnerwechsel der Gestalt, dass nicht mehr der Vormieter, sondern der Nachmieter die geschuldeten Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat. Dieser Schuldnerwechsel führt zu einer Abänderung des zwischen dem Vormieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrages. Aus diesem Grund ist das Schriftformerfordernis des § 550 BGB zu beachten, wenn der zwischen Vormieter und Vermieter geschlossene Vertrag für länger als ein Jahr geschlossen worden ist. Dieses gilt nämlich nicht nur für den erstmaligen Abschluss des Mietvertrages, sondern auch für Nachträge in Form von Änderungen oder Ergänzungen. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB wirkt sich je nachdem, ob eine zweiseitige Vereinbarung mit Genehmigung oder eine dreiseitige Vereinbarung vorliegt, wie folgt aus:

Der zweiseitige Schuldübernahmevertrag zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter unterliegt dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB (vgl. OLG Köln, Urteil vom 13. 7. 1998 –16 U 83/97). Die Genehmigung des Vermieters, die gem. § 415 BGB erforderlich ist, kann hingegen formfrei erteilt werden. Dies folgt aus § 182 Abs.2 BGB, wonach die Zustimmung zu einem Vertrag, dessen Wirksamkeit von der Zustimmung eines Dritten abhängt, nicht der für das Rechtsgeschäft bestimmten Form bedarf.

Im Falle einer dreiseitigen Vereinbarung unter Beteiligung von Vormieter, Nachmieter und Vermieter gilt das Schriftformerfordernis mangels Teilbarkeit der Vereinbarung ebenfalls.

Was die Rechtsfolge der Nichtbeachtung der Schriftform anbelangt, ist jedoch zu beachten, dass diese nicht zur Unwirksamkeit der Schuldübernahme führt. § 550 S.1 BGB bestimmt lediglich, dass ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen, als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn er nicht schriftlich verfasst ist. Die Folge eines Formmangels besteht daher lediglich darin, dass ein unbefristeter ordentlich kündbarer Mietvertrag zwischen Vormieter und Vermieter fingiert wird. Da die Parteien die Schuldübernahme aus Anlass der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen Vermieter und Vormieter vereinbaren und diese daher ohnehin möglich und in die Wege geleitet ist, hat daher auch ein Formmangel keine Auswirkungen mehr. Aus Gründen der Beweisbarkeit empfiehlt es sich aber dennoch, sämtliche Vereinbarungen schriftlich zu verfassen.

IV. Vorlage für einen dreiseitigen Schuldübernahmevertrag

Die nachfolgende Vorlage kann verwendet werden, wenn durch dreiseitige Vereinbarung die Pflicht zur Durchführung der fälligen Schönheitsreparaturen mit befreiender Wirkung für den Vormieter auf den Nachmieter in der Weise übertragen werden soll, dass sich der Anspruch des Vermieters ausschließlich gegen den Nachmieter richtet.

Fazit und Zusammenfassung

1. Die Pflicht zur Durchführung der von dem Vormieter geschuldeten fälligen Schönheitsreparaturen kann auf den Nachmieter übertragen werden.

2. Ebenso ist im Falle noch nicht eingetretener Fälligkeit ein Eintritt des Nachmieters in die laufenden Fristen möglich.

3. Die Schuldübernahme kann durch eine Vereinbarung erfolgen, an der der Vormieter, der Nachmieter und der Vermieter beteiligt sind. Soll die Schuldübernahme durch zweiseitige Vereinbarung zwischen dem Vormieter und dem Nachmieter erfolgen, bedarf diese zur Wirksamkeit der Genehmigung des Vermieters.

4. Die Schuldübernahme hat zur Folge, dass

• der Vormieter von seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter gegenüber befreit ist,
• der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen nur noch von dem Nachmieter verlangen kann,
• Schadensersatzansprüche des Vermieters sich ausschließlich gegen den Nachmieter richten und
• der Nachmieter dem Vermieter Einwendungen entgegensetzen, die sich aus dem Rechtsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Vormieter ergeben.