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Schönheitsreparaturen: Gesetzliche Regelungen im Überblick

Kaum ein mietrechtliches Thema ist so häufig Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen, wie die Frage, ob ein Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen beschäftigt nicht nur die Instanzgerichte, sondern auch den BGH immer wieder. Dies ist zwar auch, aber nicht allein darauf zurückzuführen, dass die Schönheitsreparaturen für Mieter und Vermieter eine größere Bedeutung haben, als andere Probleme, die im Laufe oder am Ende eines Mietverhältnisses entstehen können. Ein wesentlicher Grund für die so umfangreiche Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen liegt darin, dass es so wenige gesetzliche Regelungen gibt, die sich im Einzelnen mit der Frage auseinandersetzen, inwiefern der Mieter in zulässiger Weise mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen belastet werden darf.

Die umfangreiche Kasuistik zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ist Richterrecht. Dies darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch die Entscheidungen der Gerichte auf gesetzlichen Vorschriften basieren, die sich zwar nicht immer ausdrücklich und auch nicht ausschließlich mit den Schönheitsreparaturen befassen, aber dennoch für die Beurteilung der Frage, wer in welchem Fall in welchem Umfang zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, zwingend zu beachten sind. Mit diesen gesetzlichen Regelungen befasst sich dieser Artikel.

1. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB und § 538 BGB

Bei § 535 Abs. 1 S. 2 und § 538 BGB handelt es sich um zwei wichtige Vorschriften, denen man auf den ersten Blick zwar nicht ansieht, dass sie sich mit den Schönheitsreparaturen befassen, die aber eine Antwort auf die folgenden zwei entscheidenden Fragen geben:

1. Was versteht man unter dem Begriff der Schönheitsreparatur?

2. Wer hat die Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn der Mietvertrag keine oder keine wirksame Regelung zu dieser Frage enthält?

In § 535 Abs. 1 S. 2 BGB heißt es:

„Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

§ 538 BGB bestimmt:

„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“

Aus der Zusammenschau dieser beiden Vorschriften ergibt sich,

  • dass unter Schönheitsreparaturen nur solche Maßnahmen zu verstehen sind, durch die Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache behoben werden,die Folge eines normalen vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter sind

und,

  • dass es ohne wirksame abweichende vertragliche Regelung im Mietvertrag der Vermieter ist, der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Diese Grundsätze basieren auf folgender Erwägung:

Zu der Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB , die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten, gehört es auch, dafür Sorge zu tragen, dass diese keine Abnutzungserscheinungen aufweist, die sich durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache durch den Mieter ergeben. Denn für diese ist der Mieter, wie § 538 BGB klarstellt, nicht in einer Weise verantwortlich, die Pflichten seinerseits begründet. Deshalb kann der Vermieter von seinem Mieter auch keinen Schadensersatz verlangen, wenn sich der Zustand der Mietsache verschlechtert, ohne dass dies auf ein vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Schönheitsreparaturen sind daher, anders als Schadensersatzleistungen, mit denen durch vertragswidriges Verhalten verursachte Beschädigungen der Mietsache behoben werden, normale Abnutzungserscheinungen, die zwangsläufig durch die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen und für dessen Beseitigung der Vermieter u.a. den Mietzins des Mieters erhält.

Aus den §§ 535 Abs. 1 S. 2, 538 BGB ergibt sich daher, dass der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Diese Verteilung der Pflichten entspricht zwar nicht der Praxis. Dennoch ist aber der vom Gesetzgeber vorgesehene Regelfall der Pflichtenverteilung bei der Beurteilung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln von entscheidender Bedeutung (vgl. dazu auch die Ausführungen zu § 307 BGB unter Zf.3).

2. § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung

Während man im BGB vergeblich nach einer Vorschrift sucht, die sich ausdrücklich und unmittelbar mit den Schönheitsreparaturen befasst, wird man in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung fündig. Der unmittelbare Anwendungsbereich dieser Vorschrift beschränkt sich zwar gem. § 1 der BerechnungsVO auf öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnraum. Nach unumstrittener Ansicht ist § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO jedoch für die Bestimmung von Art und Umfang der auf den Mieter übertragbaren Renovierungsarbeiten auch auf preisfreien Wohnraum anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 18.02.2009- VIII ZR 210/08).

In § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO heißt es:

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Die in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO enthaltene Auflistung derjenigen Renovierungsarbeiten, die als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, ist von entscheidender Bedeutung für die Beantwortung folgender zwei Fragen:

1. Welche Renovierungsmaßnahmen schuldet der Mieter, wenn der Mietvertrag ihm nur die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt, ohne jedoch deren Inhalt konkret zu beschreiben?

2. Welche Grenzen sind dem Vermieter bei der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in gegenständlicher Hinsicht gesetzt?

Zu Frage 1:

Unter den vielen Schönheitsreparaturklauseln, die in den unterschiedlichsten Mietverträgen enthalten sind, befinden sich nicht selten auch einmal solche, die den Mieter ganz allgemein zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten, ohne die konkreten Renovierungsarbeiten, die als Schönheitsreparaturen anzusehen sind, im Einzelnen zu benennen. In einem solchen Fall kommt § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO als Auslegungshilfe zum Tragen. Der BGH hat nämlich entschieden, dass die fehlende Angabe der geschuldeten Renovierungsmaßnahmen nicht zur Unwirksamkeit der Klausel führt, sondern diese nur auslegungsbedürftig macht (vgl. BGH, Beschluss vom 30.10.1984 – VIII ARZ 1/84). Eine allgemein gehaltene Klausel, die den Umfang der Renovierungspflicht in gegenständlicher Hinsicht nicht regelt, ist daher dahingehend zu verstehen, dass die in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen geschuldet sind, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Zu Frage 2:

Neben seiner Funktion als Auslegungshilfe hat § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO jedoch auch eine beschränkende Funktion. Diese entfaltet sich immer dann, wenn der Inhalt einer Schönheitsreparaturklausel sich nicht darin erschöpft, den Mieter abstrakt zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verpflichten, sondern die einzelnen geschuldeten Renovierungsarbeiten auflistet und diese auf ein über das in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO festgelegte Maß hinaus erweitert. Dies kann z.B. dadurch geschehen, dass die Klausel den Mieter verpflichtet, auch Fenster und Außentüren von außen zu streichen oder einen ggf. vorhandenen Parkettfußbodens abzuschleifen und zu versiegeln.

Die Funktion des § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVObesteht in diesen und vergleichbaren Fällen darin, dass er die Grenze dafür markiert, welche Arbeiten dem Mieter in einer formularvertraglichen Schönheitsreparaturklausel auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung der vom Mieter geschuldeten Renovierungsarbeiten über den in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB (vgl. dazu die Ausführungen unter Zf. 3) unwirksam (vgl.BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 210/08).

Wichtig ist es in diesem Zusammenhang zu beachten, dass die unzulässige Ausweitung der Mieterpflichten auf von § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVOnicht erfassteRenovierungsarbeiten nicht nur die Unwirksamkeit der Erweiterung, sondern der gesamten Klausel nach sich zieht. Diese kann nicht auf das gerade noch zulässige Maß reduziert und mit ihrem wirksamen Teil aufrechterhalten werden(vgl. BGH, Urteil vom 13.01.2010-VIII ZR 48/09). § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO verhilft dem Mieter i. V. m. § 307 BGB zu einer vollständigen Befreiung von der Renovierungspflicht.

3. § 307 BGB

Einer der wesentlichsten Vorschriften, die im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen immer wieder eine Rolle spielen, nämlich § 307 BGB, merkt man auf den ersten Blick gar nicht an, dass ihr Anwendungsbereich sich auch auf Schönheitsreparaturklauseln erstreckt.

In § 307 Abs. 1 S. 1 BGB heißt es:

„Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Unter Allgemeinen Geschäftsbedingungen versteht man üblicherweise Vertragsbedingungen beispielsweise von Verkäufern oder Werkunternehmern. Nach unumstrittener Auffassung fallen jedoch Bestimmungen in Mietverträgen ebenfalls darunter, wenn es sich um formularvertragliche Klauseln d.h. um solche handelt, die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert und vom Vermieter einseitig gestellt d.h. nicht mit dem Mieter im Einzelnen ausgehandelt sind (vgl. die Definition des Begriffs der Allgemeinen Geschäftsbedingung in § 305 Abs. 1 BGB).

Eine unangemessene Benachteiligung ist neben der in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB normierten mangelnden Transparenz gem. § 307 Abs. 2 BGB im Zweifel dann anzunehmen,

  • wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist
  • oder wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln können aus den unterschiedlichsten Gründen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Die möglichen Gründe können hier nicht im Einzelnen aufgeführt werden. Im Folgenden soll jedoch ein kurzer Überblick über einige wichtige Fallgruppen gegeben werden, in denen die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln an § 307 BGB scheitert.

a) Bestimmungen zum Gegenstand der Schönheitsreparaturen

Wie bereits unter Zf.2 dargelegt, führt eine Erweiterung der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen über den in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. BerechnungsVO geregelten Umfang hinaus wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

b) Bestimmungen zum Zeitpunkt der Vornahme der Schönheitsreparaturen

Ebenfalls wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sind solche Klauseln, die die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht von einem im konkreten Fall tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf abhängig machen, sondern die vorsehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist oder am Ende des Mietverhältnisses in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 23. 06. 2004 -VIII ZR 361/03).

c) Bestimmungen zur Qualität und Ausführungsart der Schönheitsreparaturen

Immer wieder scheitert die wirksame Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch daran, dass Vermieter ihren Mietern unzulässige Vorgaben dazu machen, in welcher Art und Weise oder in welcher Qualität sie die Schönheitsreparaturen auszuführen haben. Zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel führt es z.B.,

  • wenn diese vorsieht, dassdie Renovierung durch einen Fachhandwerker oder Fachbetrieb auszuführen ist und dem Mieter dadurch die Möglichkeit genommen wird, die Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenleistung auszuführen (vgl. BGH, Urteil vom 09. 06. 2010 – VIII ZR 294/09)

oder

  • wenn der Mieter dazu verpflichtet wird, beim Streichen der Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses bestimmte Farben oder Farbtöne zu verwenden (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2008 – VIII ZR 224/07).

4. §§ 280, 281, 286 BGB

Wie in jedem Schuldverhältnis kommen auch im Falle von Pflichtverletzungen insbesondere des Mieters im Zusammenhang mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen die allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen der §§ 280 ff. BGB zur Anwendung.

In § 280 Abs. 1 BGB heißt es:

„Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Allerdings kann gem. § 280 Abs. 3 BGB

„der Gläubiger Schadensersatz statt der Leistung nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.“

Hiermit wird insbesondere auf § 281 Abs. 1 BGB verwiesen, der folgendermaßen lautet:

„Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat.“

Die §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 BGB sind insbesondere dann von Bedeutung, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen entgegen seiner Verpflichtung am Ende des Mietverhältnisses schuldhaft nicht oder nicht wie geschuldet ausführt. In diesem Fall kann der Vermieter die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer dem Mieter gesetzten angemessenen Nachfrist selbst durchführen oder von einer Fachfirma durchführen lassen und die dafür aufgewendeten Kosten vom Mieter ersetzt verlangen.Einzelheiten zum Schadensersatzanspruch des Vermieters im Falle nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen und zum Erfordernis einer Nachfristsetzung erfahren Sie in den Artikeln: „Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt: So gehen Vermieter vor“ und „Schönheitsreparaturen: Welche Nachfrist muss dem Mieter gesetzt werden?

Der beschriebene Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht allerdings nur, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nicht oder nicht fachgerecht ausführt (vgl. BGH, Urteil vom 06.04. 2005 – VIII ZR 192/04).

Geschieht dies während des laufenden Mietverhältnisses, kommt § 286 BGB zum Tragen, in dessen Abs.v1 es heißt:

„Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug“,

und dessen Abs. 2 lautet:

„Der Mahnung bedarf es nicht, wenn

1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,

2. der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,

3. der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,

4. aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.“

Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen entgegen seiner Verpflichtung während des laufenden Mietverhältnisses schuldhaft nicht oder nicht wie geschuldet aus und gerät mit seiner Verpflichtung in Verzug, weil der Vermieter eine Mahnung ausgesprochen hat oder diese entbehrlich war, kann der Vermietereinen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 192/04).

5. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB

Ebenso häufig wie es vorkommt, dass die Schönheitsreparaturen von Mietern nicht ausgeführt werden, obwohl sie dazu verpflichtet sind, geschieht es, dass Mieter diese durchführen, ohne dass eine entsprechende Verpflichtung besteht. Hierzu kommt es in erster Linie dann, wenn der Mietvertrag zwar eine Schönheitsreparaturklausel enthält, durch die die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen werden soll, sich diese aber –wovon der Mieter keine Kenntnis hat- als unwirksam erweist. In diesem Fall verhilft § 812 Abs. 1 S. 1 1. Var. BGB dem Mieter zu seinem Recht.

Dort heißt es nämlich:

„Wer durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet.“

Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen im Hinblick auf eine im Mietvertrag enthaltene (unwirksame) Schönheitsreparaturklausel durch, tut er dies, um eine (vermeintliche) Verbindlichkeit zu erfüllen und erbringt daher eine Leistung i. S. d. § 812 Abs. 1 S.1 1. Var. BGB. Dies geschieht ohne Rechtsgrund, wenn die Verbindlichkeit mangels Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht besteht. Folge dieser rechtsgrundlos erbrachten Leistung ist es, dass der Mieter gem. § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz verlangen kann. Dieser bemisst sich nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 27. 05. 2009 – VIII ZR 302/07).

Zu beachten ist allerdings, dass der Rückforderungsanspruch gem. § 814 BGB nicht besteht, wenn dem Mieter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Zeitpunkt der Durchführung der Renovierung bekannt war.

6. § 548 BGB

a) Abs. 1

Eine wenig bekannte Vorschrift, die jedoch insbesondere für Vermieter im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen eine große Bedeutung hat, stellt § 548 Abs. 1 BGB dar. Dieser regelt die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und lautet:

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.“

Diese Verjährungsvorschrift findet insbesondere auf Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen Anwendung (vgl.BGH, Urteil vom 19. 01. 2005 – VIII ZR 114/04).

Die dort geregelte Verjährung weicht von der in den §§ 195,199 BGB geregelten dreijährigen regelmäßigen Verjährung in zweierlei Hinsicht ab:

Zum einen beträgt die Dauer der Verjährungsfrist statt der üblichen drei Jahre nur sechs Monate.

Zum anderen beginnt die Verjährungsfrist immer mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält und nicht erst am Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Auch spielt es keine Rolle, ob dem Vermieter die den Anspruch begründenden Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind.

Die Anwendung des § 548 Abs. 1 BGB führt oft zu einem sehr schnellen und für viele Vermieter unerwarteten Eintritt der Verjährung. Die Vermieter immer wieder überraschende und nicht einkalkulierte Konsequenz aus dem allein an den Rückerhalt der Mietsache anknüpfenden Verjährungsbeginn besteht nämlich darin, dass die Verjährung bereits dann zu laufen beginnen kann, wenn der Anspruch noch gar nicht entstanden ist. Im Falle des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen am Ende des Mietverhältnisses nicht oder nicht fachgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen ist dies sogar die Regel. Gibt der Mieter nämlich die Mietsache in un- oder nicht fachgerecht renoviertem Zustand zurück, muss der Vermieter seinem Mieter im Anschluss an den Rückerhalt der Mietsache, die bereits den Verjährungsbeginn ausgelöst hat, grds. noch gem. § 281 Abs. 1 BGB eine angemessene Frist zur Leistung bzw. Nachbesserung setzen. Erst mit dem ergebnislosen Ablauf der Frist entsteht der Schadensersatzanspruch des Vermieters.

b) Abs. 2

Auch bestimmte Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter aus dem Mietverhältnis unterliegen der sechsmonatigen Verjährungsfrist. Wann dies der Fall ist, ergibt sich aus

§ 548 Abs. 2 BGB, der lautet:

„Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.“

Der BGH hat mit Urteil vom 04.05.2011 -VIII ZR 195/10- entschieden, dass Schönheitsreparaturen als Aufwendungen i. S. d. § 548 Abs. 2 BGB angesehen werden können und daher auch der bereicherungsrechtliche Rückforderungsanspruch des Mieters aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB wegen Schönheitsreparaturen, die er in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjährt.

7 . Fazit und Zusammenfassung

  1. Die überwiegende Zahl der Kriterien, die insbesondere bei der Überprüfung der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu beachten sind, ergeben sich nicht unmittelbar und ausdrücklich aus dem Gesetz, sondern wurde von den Gerichten im Wege der Rechtsfortbildung entwickelt. Da jedoch auch die Gerichte an die Gesetze gebunden sind, findet auch die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ihre Grundlage in gesetzlichen Vorschriften.
  2. Zu den wichtigsten gesetzlichen Regelungen, die eine Antwort darauf geben, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, wer diese ohne vertragliche Vereinbarung auszuführen hat, was bei der Überprüfung der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu beachten ist und welche Ansprüche den Parteien im Falle nicht durchgeführter oder zu Unrecht durchgeführter Schönheitsreparaturen zustehen, zählen:
    • § 535 Abs. 1 S. 2 BGB
    • § 538 BGB
    • § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung
    • § 307 Abs. 1 und 2 BGB
    • §§ 280, 281, 286 BGB
    • § 548 BGB
    • § 812 Abs. 1 S. 1 BGB

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