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Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps

Formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln unterliegen einer strengen Wirksamkeitskontrolle. Der BGH hatte im Laufe der Zeit über die Wirksamkeit einer Vielzahl von Schönheitsreparaturklauseln zu befinden. Trotz immer wieder unterschiedlicher Klauseln und Urteilsbegründungen, lassen sich aus der BGH – Rechtsprechung zu formularmäßigen Schönheitsreparaturen die folgenden zwei Grundsätze herausfiltern, die sich wie ein roter Faden durch alle Entscheidungen ziehen:

1. Der Mieter darf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nur für den Fall tatsächlich vorhandenen Renovierungsbedarfs verpflichtet werden.

2. Die vom Mieter geschuldeten Renovierungsarbeiten dürfen in gegenständlicher Hinsicht nicht über das in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung festgelegte Maß hinaus ausgedehnt werden.

Viele Vermieter wollen jedoch, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in jedem Fall renoviert, ganz unabhängig davon, wann die letzte Renovierung stattgefunden hat und ob die Abnutzungserscheinungen die Renovierung im Einzelfall erfordern. Zum einen sollen hierdurch Streitigkeiten vermieden werden, zu denen es kommen kann, wenn sich am Ende des Mietverhältnisses die Frage stellt, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Zum anderen wollen Vermieter hierdurch die Voraussetzungen für eine reibungslose und zügige Weitervermietung schaffen, indem sie Interessenten eine stets frisch gestrichene Wohnung anbieten.

Viele Vermieter haben außerdem ein Interesse daran, dass der Mieter nicht nur die in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung genannten Malerarbeiten vornimmt und den Fußboden reinigt, sondern darüber hinaus z. B. den Parkettfußboden abschleift und versiegelt oder den Teppichboden erneuert.

All dies kann der Vermieter nur erreichen, wenn er mit dem Mieter eine Individualvereinbarung trifft. Diese auf den ersten Blick einfach erscheinende alternative Vertragsgestaltung ist jedoch keinesfalls immer ein Garant für eine wirksame Ausweitung der den Mieter treffenden Renovierungspflichten. Oft sind bereits die Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um eine mietvertragliche Klausel als Individualvereinbarung einstufen zu können, nicht erfüllt (vgl. dazu unter I.). Und auch wenn diese erste Hürde genommen ist, bedeutet dies nicht, dass die Überwälzung von Renovierungspflichten auf den Mieter durch eine Individualvereinbarung ohne Einschränkungen möglich ist (vgl. dazu unter II.). Nicht zuletzt bergen Individualvereinbarungen immer dann, wenn sie mit weiteren, nicht individuell ausgehandelten, sondern formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln zusammentreffen, die große Gefahr, dass die zusammentreffenden, an sich wirksamen Klauseln durch das Zusammentreffen unwirksam werden. Im für den Vermieter ungünstigsten Fall führt ein solches Zusammentreffen nicht nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel, sondern auch zur Unwirksamkeit der Individualvereinbarung, obwohl beide Klauseln für sich betrachtet wirksam gewesen wären. Nicht selten kommt es vor, dass Vermieter feststellen müssen, dass den Mieter infolge der Individualvereinbarung gar keine Renovierungspflicht trifft, sondern er selbst es ist, der Schönheitsreparaturen durchführen muss (vgl. dazu unter III.).

Dieser Beitrag soll Vermieter darüber aufklären, was sie beachten müssen, wenn sie den Mieter durch eine Individualvereinbarung zu bestimmten Renovierungsarbeiten verpflichten möchten und welche negativen Folgen ein missglückter Versuch haben kann.

I. Individualvereinbarung oder Formularklausel – Die Abgrenzung ist entscheidend

Nicht bei jeder als Individualvereinbarung bezeichneten oder vom Vermieter als solcher beabsichtigten Klausel handelt es sich auch tatsächlich um eine Individualvereinbarung. Um eine mietvertragliche Klausel als Individualvereinbarung einstufen zu können, müssen bestimmte, nicht immer leicht zu erfüllende Voraussetzungen erfüllt sein.

Entscheidend für die erforderliche Abgrenzung zur Formularklausel ist § 305 Abs.1 BGB. Dieser regelt in S.1 die Voraussetzungen, bei deren Vorliegen eine (mietvertragliche) Klausel als Formularklausel einzustufen ist. Danach sind Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

In § 305 Abs.1 S.3 BGB wird außerdem ausdrücklich klargestellt, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vorliegen, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Dann nämlich liegt eine Individualvereinbarung vor.

Maßgeblich für die Einordnung als Formular- oder Individualvereinbarung ist daher in erster Linie das Kriterium des „Aushandelns“. Nur wenn ein solches stattgefunden hat, handelt es sich eine Individualvereinbarung. Aushandeln bedeutet, dass der Vermieter die Vertragsbestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und bereit ist, über eine vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln (vgl. AG Gießen, Urteil vom 11.07.2001 – 48-M C 796/00). Der Vermieter muss dem Mieter eine Gestaltungsfreiheit einräumen, um eigene Interessen wahrzunehmen und ihm tatsächlich die Möglichkeit geben, die Ausgestaltung der Bedingungen zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Ausreichend ist es allerdings nicht, dass der Vermieter nur innerlich zum Verhandeln bereit ist. Ein Aushandeln liegt nur dann vor, wenn diese Bereitschaft für den Mieter auch erkennbar ist. Der BGH verlangt sogar noch mehr und fordert, dass die Bereitschaft des Verwenders, die Klausel abzuändern, dem Vertragspartner bei Abschluss des Vertrags bewusst war (vgl. BGH, Urteil vom 03.04. 1998 – V ZR 6–97).

Im Hinblick darauf, dass der Vertragspartner des Verwenders (der Mieter) die reale Möglichkeit erhalten muss, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, ist nach der Rechtsprechung des BGH außerdem – jedenfalls bei umfangreichen bzw. nicht leicht verständlichen Klauseln – zusätzliche Voraussetzung für die Qualifizierung als „ausgehandelt”, dass der Verwender die andere Vertragspartei über den Inhalt und die Tragweite der Klausel im Einzelnen belehrt hat (vgl. BGH, Urteil vom 19. 05. 2005 – III ZR 437/04).

Zu beachten ist auch, dass die bloße Entschließungsfreiheit des Mieters, entweder den Vertrag zu den vorformulierten Bedingungen des Vermieters abzuschließen oder aber vom Vertragsschluss ganz abzusehen, für das Zustandekommen einer Individualabrede nicht ausreicht. Von einer Individualvereinbarung kann nur dann gesprochen werden, wenn der Mieter auch hinsichtlich des Vertragsinhalts eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener berechtigter Interessen hatte und es ihm also möglich war, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.1976 -IV ZR 197/75).

Dass der Mieter auf den Inhalt der Klausel auch tatsächlich Einfluss genommen hat und diese auf dessen Wunsch abgeändert wurde, ist hingegen nicht erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 03. 04. 1998 – V ZR 6–97). Umgekehrt führt allerdings auch nicht jede Textänderung, zu der es infolge von Einwänden des Mieters gegenüber einer vom Vermieter vorformulierten Klausel kommt, zur Annahme einer Individualvereinbarung. Der BGH verlangt insoweit, dass es zu einer wesentlichen Änderung des Inhalts der Klausel kommt. Eine Änderung, bei der es sich nur um eine unselbständige Ergänzung handelt, stellt den Charakter der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Frage (vgl. BGH, Beschluss vom 05. 03. 2013 – VIII ZR 137/12).

Ob ein Aushandeln stattgefunden hat, ist eine Frage des Einzelfalls. Ein Indiz für ein individuelles Aushandeln ist es, wenn im vorformulierten Vertragstext nachträgliche Änderungen eingefügt werden (vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1992 -XII ZR 129/90). Auch bei handschriftlichen Zusätzen liegt es nicht fern anzunehmen, dass diese das Ergebnis eines Aushandelns sind. Dies muss jedoch keinesfalls immer der Fall sein, zumal es gem. § 305 Abs.1 S.2 BGB auf die verwendete Schriftart nicht ankommt (vgl. BGH, Urteil vom 03.05. 2006 – VIII ZR 243/05).

Besteht zwischen Mieter und Vermieter Streit darüber, ob eine Schönheitsreparaturklausel zwischen ihnen individuell ausgehandelt wurde, muss der Vermieter in einem Gerichtsverfahren darlegen und beweisen, dass dies geschehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 03. 04. 1998 – V ZR 6–97).

Tipp für Vermieter:

Wenn Sie eine Schönheitsreparaturklausel als Individualvereinbarung in den Mietvertrag aufnehmen und dem Mieter daher Gestaltungsfreiheit einräumen wollen, sollten Sie Vorkehrungen dafür treffen, dass Sie im Streitfall auch beweisen können, dass Sie den Inhalt der Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt haben. Dies kann jedoch nicht- wie verbreitet angenommen- dadurch geschehen, dass Sie Ihren Mieter eine Erklärung unterschreiben lassen, mit der dieser bestätigt, dass die Klausel in allen Einzelheiten ausgehandelt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 15.12.1976 – IV ZR 197/75). Es bietet sich vielmehr an, eine weitere Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist, hinzuzuziehen, damit diese vor Gericht als Zeuge zu Ihren Gunsten aussagen kann.

Haben die Parteien eine Schönheitsreparaturklausel nicht individuell ausgehandelt, steht zwar fest, dass es sich nicht um eine Individualklausel handelt. Dies bedeutet aber noch nicht zwangsläufig, dass diese als Allgemeine Geschäftsbedingung einzuordnen ist. Gem. § 305 Abs.1 S.1 BGB ist Voraussetzung für die Einstufung einer Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung bzw. als Formularklausel nämlich, dass es sich um eine Klausel handelt, die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden und der anderen Vertragspartei durch den Verwender „gestellt“ worden ist.

Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter Schönheitsreparaturklauseln verwenden, die nur für einen Einzelfall ausgearbeitet sind. In solchen Fällen wähnen sich Vermieter jedoch oft zu Unrecht in Sicherheit und denken, dass die Klausel aus diesem Grund nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterworfen ist. Diese Ansicht trifft jedoch vielfach nicht zu. Immer dann nämlich, wenn der Vermieter als Unternehmer und der Mieter als Verbraucher handelt, unterliegt eine Klausel gem. § 310 Abs.3 Nr.2 BGB auch dann der für Formularklauseln geltenden Inhaltskontrolle des § 307 BGB, wenn sie nur für einen Einzelfall vorformuliert wurde. Gem. § 310 Abs.3 Nr.2 BGB findet insbesondere § 307 BGB nämlich auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann Anwendung, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, soweit der Verbraucher auf Grund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

Wichtig:

Im Falle von Vertragsklauseln, die zur Verwendung in einem einzelnen Verbrauchervertrag bestimmt sind, trägt – entgegen den oben dargestellten Grundsätzen- der Verbraucher bzw. der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Vertragsklauseln vorformuliert worden sind und er infolge der Vorformulierung keinen Einfluss auf ihren Inhalt nehmen konnte (vgl. BGH, Urteil vom 15. 04. 2008 – X ZR 126/06).

Das Kriterium des „Stellens“ der Vertragsbedingung durch den Vermieter als Verwender, welches erfordert, dass dieser deren Einbeziehung veranlasst hat, bereitet in der Regel keine Probleme. Sofern es sich bei dem Mietvertrag um einen Verbrauchervertrag i. S. d. § 310 Abs.3 BGB zwischen einem Vermieter als Unternehmer und einem Mieter als Verbraucher handelt, gelten nämlich gem. § 310 Abs.3 Nr.1 BGB Allgemeine Geschäftsbedingungen als vom Unternehmer gestellt, es sei denn, dass sie durch den Verbraucher (den Mieter) in den Vertrag eingeführt wurden.

II. Zulässiger Inhalt einer individualvertraglichen Schönheitsreparaturklausel

Haben die Parteien die Verpflichtung des Mieters durch Individualvereinbarung geregelt, so dass diese nicht der strengen Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterliegt, bedeutet dies nicht, dass dem Mieter mit der Individualvereinbarung unbegrenzt Pflichten auferlegt werden können. Auch Individualklauseln unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle. Maßgeblich ist hier zwar nicht § 307 BGB, sondern- wie für jede vertragliche Vereinbarung- die §§ 134, 138 und 242 BGB. Bei mietvertraglichen Individualvereinbarungen spielt allerdings auch § 536 Abs.4 BGB eine entscheidende Rolle.

Geht es um die Beantwortung der Frage, ob eine individualvertragliche Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, stehen regelmäßig zwei Aspekte im Vordergrund, die im Folgenden erörtert werden sollen.

1. Die Regelung des Zeitpunktes der Durchführung der Schönheitsreparaturen

Der mit Abstand häufigste Grund für die Unwirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln liegt darin, dass Vermieter von ihren Mietern die Renovierung unabhängig davon verlangen, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Eine Klausel, die für den Mieter nicht erkennen lässt, dass von festgelegten Renovierungsfristen im Einzelfall nach oben abgewichen werden kann oder eine Pflicht zur Renovierung beim Auszug entfallen kann, wenn der gute Erhaltungszustand der Wohnung noch keine Schönheitsreparaturen erfordert, ist unwirksam (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 5.4.2006 – VIII ZR 152/05).

Diese Gefahr besteht bei individualvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln in der Regel nicht, es sei denn, die Folgen des sog. Summierungseffekts erstrecken sich auch auf diese (vgl. zum Summierungseffekt die Ausführungen unter III). Der BGH hat beispielsweise mit Urteil vom 14. 01. 2009 – VIII ZR 71/08 – eine Individualvereinbarung, die eine sog. unbedingte Endrenovierungspflicht, d.h. eine Verpflichtung des Mieters beim Auszug in jedem Fall zu renovieren, und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und dem Zustand der Wohnung, als wirksam eingestuft.

Die Möglichkeit, den Mieter durch eine Individualvereinbarung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verpflichten, beschränkt sich nicht auf die Endrenovierung. Auch eine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem sog. starren Fristenplan unabhängig vom Grad der Abnutzung und der Erforderlichkeit der Renovierung durchzuführen, ist zulässig.

Auch eine Verpflichtung zur Durchführung einer Anfangsrenovierung am Beginn des Mietverhältnisses, die dem Mieter formularvertraglich nur unter der Voraussetzung wirksam auferlegt werden kann, dass er einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten erhält (vgl. dazu AG Berlin-Mitte, Urteil vom 11.2.2003 – 25 C 362/01), kann – sofern der Summierungseffekt dies nicht verhindert (vgl. dazu III.)- durch Individualvereinbarung auch ohne eine Ausgleichspflicht wirksam vereinbart werden (vgl. OLG Celle, Urteil vom 03.03.1999 – 2 U 86/98; LG Berlin, Urteil vom 26. 02. 2013 – 63 S 199/12; wohl auch BGH, Beschluss vom 02.12.1992 – VIII ARZ 5/92).

Sieht der Mietvertrag vor, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem Fristenplan auszuführen hat, können durch eine Individualvereinbarung auch kürzere als die für formularmäßige Klauseln zulässigen (Mindest-) Fristen vereinbart werden (zur Länge der für Formularklauseln geltenden Mindestfristen vgl. den Artikel: „ Schönheitsreparaturen: Fristen“).

2. Die Regelung des Umfangs und der Qualität der Schönheitsreparaturen

Viele Individualvereinbarungen enthalten Regelungen, mit denen dem Mieter bzgl. des Umfangs und der Qualität der Schönheitsreparaturen Pflichten auferlegt werden sollen, die durch eine Formularklausel nicht wirksam begründet werden können. Da Individualvereinbarungen nicht der Inhaltskontrolle des § 307 BGB unterliegen, ist eine Ausweitung der Pflichten des Mieters zwar grds. möglich. Auch hier sind dem Vermieter jedoch Grenzen gesetzt.

a) Der Umfang der Renovierungspflicht

Von Bedeutung ist im Falle einer individualvertraglichen Schönheitsreparaturklausel die Frage, ob der Umfang der vom Mieter geschuldeten Schönheitsreparaturen über das in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung festgelegte Maß hinaus ausgedehnt werden kann. Dieser regelt, dass Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen umfassen.

Die Möglichkeit einer Ausdehnung auf von § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung nicht erfasste Renovierungsarbeiten kann weder pauschal bejaht, noch ausnahmslos verneint werden. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, welche Pflichten dem Mieter zusätzlich zu den in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung genannten Arbeiten auferlegt werden können, ist, ob hierdurch das dem Mieter gem. § 536 BGB zustehende Minderungsrecht ausgehebelt würde. Gem. § 536 Abs.1 BGB kann der Mieter nämlich wegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder nicht unerheblich herabsetzt, die Miete angemessen mindern. Dieses Recht kann gem. § 536 Abs.4 BGB nicht- und zwar auch nicht individualvertraglich – ausgeschlossen werden. Würde der Mieter nun auf eigene Kosten zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet, durch die ein Zustand der Wohnung beseitigt wird, der ihn gem. § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung berechtigen würde, läge hierin eine Umgehung des § 536 Abs.4 BGB (zur unzulässigen Umgehung des § 537 Abs.3 BGB a. F.- der inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 536 Abs.4 BGB- vgl. das Urteil des BGH vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91).

Entscheidend ist daher, ob es sich bei der dem Mieter auferlegten, über das in § 28 Abs.4 S.2 der II. Berechnungsverordnung festgelegte Maß hinaus auferlegten Maßnahme in der Sache um eine Beseitigung eines Mangels handelt, durch den die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung nicht unerheblich herabgesetzt ist, oder lediglich übliche Abnutzungserscheinungen beseitigt werden sollen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstehen (vgl. § 538 BGB). Im erstgenannten Fall handelt es sich in Wahrheit nämlich nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um eine Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahme. Nur die Beseitigung von üblichen Abnutzungserscheinungen kann als Schönheitsreparatur im eigentlichen Sinne eingestuft werden.

Ob eine unzulässige Umgehung des § 536 Abs.4 BGB vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, so dass jede Maßnahme gesondert darauf untersucht werden muss, ob das Minderungsrecht beeinträchtigt wird.

Einige Beispiele sollen hier jedoch genannt werden:

  • Als zulässig wird es regelmäßig angesehen, den Mieter individualvertraglich zum Streichen der Außenseiten von Außentüren wie z.B. der Wohnungseingangstür oder der Balkontür oder zum Außenanstrich der Fenster zu verpflichten (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. 06.2004 – 65 S 406/03).
  • Auch die Pflicht zur Durchführung von Malerarbeiten in mitvermieteten Kellerräumen kann individualvertraglich begründet werden (vgl. KG, Urteil vom 12.2008 – 12 U 176/07).
  • Nach dem Urteil des AG Neuss vom 02. 05. 1990 – 30 C 53/90 – ist auch eine Individualvereinbarung, nach der der Mieter nach seinem Auszug das Parkett neu zu versiegeln hat, wirksam.
  • Zulässig ist außerdem eine individualvertragliche Verpflichtung des Mieters, beim Auszug die Tapeten zu entfernen (vgl. BGH, Urteil vom 05. 04. 2006 – VIII ZR 163/05, wo allerdings der Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der isoliert betrachtet wirksamen Klausel führte).

b) Die Qualität der Renovierung

Regeln die Parteien nicht, in welcher Qualität der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, sind diese in mittlerer Art und Güte auszuführen (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09). Das Gleiche gilt, wenn die Schönheitsreparaturen nach einer Vereinbarung der Parteien „ fachmännisch „ oder fachgerecht“ vorzunehmen sind. Schuldet der Mieter die Schönheitsreparaturen in mittlerer Art und Güte, bedeutet dies, dass er sowohl die Möglichkeit hat, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen, als auch, dass an die Qualität der Schönheitsreparaturen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden dürfen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.06.2000 – 65 S 504/99).

Vielen Vermietern ist dies jedoch nicht genug. Sie möchten z. B, dass die Renovierung durch einen Fachhandwerker ausgeführt wird, oder dass beim Streichen keine Farben verwendet werden, die in einem gewöhnlichen Baumarkt erworben worden sind. Formularvertraglich sind sog. Fachhandwerkerklauseln, nach denen die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker /Fachbetrieb auszuführen sind, unwirksam, da sie dem Mieter die Möglichkeit der kostensparenden Eigenleistung nehmen. Das Gleiche gilt, wenn die Klausel den Mieter zwar nicht ausdrücklich zur Beauftragung einer Fachfirma verpflichtet, er die Schönheitsreparaturen in der Wohnung jedoch hat „ausführen zu lassen“ (vgl. BGH, Urteil vom 09.06. 2010 – VIII ZR 294/09).

Durch Individualvereinbarung kann eine Pflicht des Mieters, die Schönheitsreparaturen von einem Fachhandwerker durchführen zu lassen, hingegen grds. wirksam vereinbart werden.

Auch eine Begrenzung oder Festlegung der vom Mieter im Falle der Eigenleistung zu verwendenden Materialien ist zulässig.

Anders als im Falle von Formularklauseln, durch die eine Beschränkung des Mieters, zum Streichen und Tapezieren Farben seiner Wahl zu verwenden, nur für die Endrenovierung wirksam erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07), spricht nichts gegen die Wirksamkeit einer individualvertraglichen Vereinbarung, nach der der Mieter auch bei der Renovierung während des laufenden Mietverhältnisses in seiner farblichen Gestaltungsfreiheit eingeschränkt wird.

III. Der Summierungseffekt – Eine unterschätzte Gefahr für Vermieter

Hat sich der Vermieter zur Realisierung seiner Ziele, die formularvertraglich nicht umsetzbar sind, einer Individualvereinbarung bedient und ist diese bei isolierter Betrachtung auch wirksam, sollte er sich immer dann, wenn der Mietvertrag noch weitere, die Schönheitsreparaturen betreffende Verpflichtungen des Mieters enthält, und diese nicht als Individualvereinbarung, sondern als Formularklausel einzustufen sind, nicht zu früh freuen. Das gesetzlich zwar nicht verankerte, aber vom BGH entwickelte Rechtsinstitut des sog. Summierungseffekts führt nämlich oft dazu, dass zumindest die Formularklauseln und unter bestimmten Umständen auch die Individualvereinbarung unwirksam werden.

Dieser Summierungseffekt tritt ein, wenn zwei oder mehrere äußerlich getrennte, aber inhaltlich zusammengehörige Schönheitsreparaturklauseln zusammentreffen und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Dies kann sowohl dann geschehen, wenn isoliert betrachtet wirksame Klauseln zusammentreffen, als auch dann, wenn eine oder mehrere dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist bzw. sind (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02). Ein Summierungseffekt kann außerdem nicht nur dann entstehen, wenn zwei oder mehrere Formularklauseln zusammentreffen. Auch beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel kann der Summierungseffekt seine Wirkung erzielen (vgl. BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05).

Folge des Summierungseffekts ist, dass zumindest die beteiligten Formularklauseln unwirksam sind.

Beim Zusammentreffen einer formularmäßigen Klausel mit einer individualvertraglichen Klausel muss der Summierungseffekt allerdings nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der individualvertraglichen Klausel zur Folge haben. Diese kann, wenn sie für sich betrachtet wirksam ist, aufrechterhalten bleiben, wenn sie zusammen mit der formularmäßigen Klausel wegen ihres sachlichen Zusammenhangs kein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB darstellt, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (vgl. BGH, Urteil vom 05.04. 2006 – VIII ZR 163/05).

Für die Beantwortung der Frage, ob eine individualvertragliche Renovierungsklausel mit einer ebenfalls im Mietvertrag enthaltenen formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel eine Einheit i. S. d. § 139 BGB darstellt, kommt es nach der Rechtsprechung entscheidend auf den Zeitpunkt an, zu dem die jeweiligen Schönheitsreparaturverpflichtungen begründet worden sind.

Die Gerichte gehen grds. dann von einer inhaltlich und wirtschaftlich nicht zu trennenden Einheit und damit von  einem einheitlichen Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB aus, wenn die Formularklausel und die Individualklausel beim ursprünglichen Abschluss des Mietvertrages gleichzeitig vereinbart wurden (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 20. 05. 2011 –10 C 14/11; LG Freiburg (Breisgau), Urteil vom 21. 06. 2001 – 3 S 12/01; LG Hamburg, Urteil vom 08.11. 2007 – 307 S 164/06). In diesem Fall ist auch eine isoliert betrachtet wirksame Individualvereinbarung wegen des Summierungseffekts unwirksam.

Wird hingegen z.B. eine Endrenovierungspflicht des Mieters individualvertraglich erst nach dem ursprünglichen Abschluss des Mietvertrages bei der Übergabe, beim Einzug oder sogar erst beim Auszug nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt, ist nach dem Urteil des BGH vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08 – nicht von einem einheitlichen Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB auszugehen. In diesem Fall führt der Summierungseffekt nur zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Klausel, nicht aber zur Unwirksamkeit der Individualvereinbarung.

Im für den Vermieter schlimmsten Fall kann der Summierungseffekt dazu führen, dass der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen muss, obwohl er durch mehrere isoliert betrachtet wirksame Klauseln hierzu verpflichtet worden ist.

Beispiele:

Grundfall:

Der zwischen Mieter M und Vermieter V am 01.07.2014 geschlossene Formularmietvertrag enthält eine Schönheitsreparaturklausel, die M verpflichtet, während des laufenden Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen in der Regel nach Ablauf bestimmter Fristen auszuführen.

Am Tag der Vertragsunterzeichnung einigten sich V und M individualvertraglich darüber, dass M bei Mietvertragsende in jedem Fall die Schönheitsreparaturen auszuführen hat, und zwar unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt eine turnusgemäße Verpflichtung bestand oder die Schönheitsreparaturen erst kurz zuvor vorgenommen worden waren.

In diesem Fall sind beide im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln isoliert betrachtet wirksam. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses scheitert insbesondere nicht an dem Fristenplan, da dieser durch die Verwendung der Worte „in der Regel“ zulässige weiche Fristen enthält.

Auch eine unbedingt, d.h. nicht vom Renovierungsbedarf abhängige Endrenovierungspflicht kann individualvertraglich wirksam begründet werden (vgl. die Ausführungen oben unter II.1.).

Das Zusammentreffen der beiden Klauseln führt jedoch dazu, dass wegen der Summierung der Pflichten eine unangemessene Benachteiligung des M vorliegt. Der Summierungseffekt führt nicht nur dazu, dass die Formularklausel, die M zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet, unwirksam ist. Auch die individualvertragliche Endrenovierungsklausel ist von diesem erfasst und damit unwirksam. Dies folgt daraus, dass beide Vereinbarungen gleichzeitig getroffen wurden und daher ein einheitliches Rechtsgeschäft i. S. d. § 139 BGB vorliegt.

Variante:

M und V einigten sich erst am 15.07.2014 anlässlich der Wohnungsübergabe über die Endrenovierungspflicht des M und unterzeichneten ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, in dem es heißt, dass M sich verpflichtet, die Wohnung beim Auszug unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand in renoviertem Zustand zu übergeben.

In diesem Fall sind -wie im Grundfall- zwar ebenfalls beide im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln isoliert betrachtet wirksam. Der durch das Zusammentreffen der beiden Klauseln entstehende Summierungseffekt führt allerdings nur zur Unwirksamkeit der Formularklausel. Die Individualvereinbarung kann aufrecht erhalten bleiben, da sie erst nachträglich bei der Übergabe begründet worden ist und daher keine Einheit mit der Formularklausel bildet.

Tipp für Vermieter:

Möchten Sie erreichen, dass Ihr Mieter beim Auszug in jedem Fall unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen renoviert, sollten Sie die hierfür notwendige Individualvereinbarung nicht gleichzeitig mit dem Vertragsschluss, sondern erst nachträglich z.B. anlässlich der Übergabe der Wohnung beim Einzug des Mieters treffen und im Übergabeprotokoll vermerken. Beachten Sie aber, dass hierdurch eine im Mietvertrag ggf. enthaltene formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses verpflichtet, wegen des Summierungseffekt unwirksam wird.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Möchte der Vermieter seinen Mieter in einer Weise zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichten, die der für Formularklauseln anzustellenden Inhaltskontrolle nicht Stand hält, muss er mit dem Mieter eine Individualvereinbarung treffen.
  1. Eine Individualvereinbarung liegt nur dann vor, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Der Vermieter muss die Vertragsbestimmungen für den Mieter erkennbar inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und bereit sein, über eine vorgesehene Regelung ernsthaft zu verhandeln.
  1. Mit einer Individualvereinbarung können die Pflichten bzgl. des Zeitpunktes der Vornahme der Schönheitsreparaturen, des Umfangs der Renovierung und der Qualität der Renovierungsmaßnahmen über das für Formularklauseln zulässige Maß hinaus ausgedehnt werden.
  1. Enthält der Mietvertrag neben der Individualvereinbarung eine weitere formularmäßige Schönheitsreparaturklausel, führt der Summierungseffekt dazu, dass zumindest die Formularklausel unwirksam ist. Die Individualvereinbarung ist von dem Summierungseffekt nur dann erfasst und dann unwirksam, wenn sie mit der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel eine rechtliche Einheit bildet.

4 Antworten auf "Schönheitsreparaturen als Individualvereinbarung – Vermietertipps"

  • Bernd
    16.05.2017 - 13:03 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihren Beitrag. Ich hätte eine Frage zu Rechte des Vermieters. Ich habe eine Wohnung vermietet und der Mieter hat nun nach 11 Jahren gekündigt.

    Bei Mietbeginn war die Wohnung in sehr gutem Zustand, ein Jahr zuvor komplett neu renoviert, neue Böden, Tapeten etc. mit kleinen Abnutzungen durch den Vormieter, der sich 1 Jahr in der Wohnung aufgehalten hatte.

    Mitweilerweile befindet sich die Wohnung im katastrophalen Zustand und müsste wieder komplett neu renoviert werden.

    Mein Vater hat in meiner Abwesenheit den Mietvertrag mit den jetzigen Mietern abgeschlossen und hat die Klausel „Wohnung wurde unrenoviert übernommen“ in den Mietvertrag eingesetzt.

    Mir wurde zwar nett angerechnet, dass die Miete günstig war und ich sie über 11 Jahre nicht erhöht habe, aber die Mieter möchten nun ausziehen, ohne sich an den fälligen Renovierungen zu beteiligen.

    Meine Frage: Habe ich irgendwelche Möglichkeiten, um die Mieter an den Arbeiten oder Kosten zu beteiligen ? Wie sieht es mit Schönheitsreparaturen aus und müssen die Mieter die Schäden, zB an Parkett, Laminat und Türen übernehmen ?

    Wissen Sie, ob es hierzu Information gibt ?

    Feundliche Grüsse

  • HW
    19.01.2018 - 19:18 Antworten

    Ein wirklich informativer Artikel. Mir ist allerdings nicht klar geworden, wie die Beleislast verteilt ist, in dem Fall, dass die Parteien eine Schönheitsreparaturklausel nicht individuell ausgehandelt haben. Muss der Mieter nachweisen, dass es sich um eine Klausel handelt, die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert worden ist oder muss das der Vermieter und wie kann so ein Nachweis erfolgen?

    Weiterhin, wann tritt der Fall, dass feststeht, dass die Parteien eine Schönheitsreparaturklausel nicht individuell ausgehandelt haben, überhaupt ein? Ist das der Fall, wenn bei einem Streit der Vermieter nicht nachweisen kann, dass es sich um eine individuell ausgehandelte Klausel handelt?

    Können Sie das näher erklären?

    • Mietrecht.org
      20.01.2018 - 13:36 Antworten

      Hallo HW,

      wenn der Mieter nicht renovieren möchte und sich auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bezieht, muss der Vermieter nachweisen, dass die Klausel individuell ausgehandelt wurde. Das wird zumindest der Regelfall sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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