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Kratzer im Parkett oder Laminat – Muss der Mieter zahlen?

Heutzutage ist in einem Großteil aller Mietwohnungen Parkett oder Laminat verlegt. Parkett und Laminat haben gegenüber der herkömmlichen Teppichauslegeware viele Vorteile. Insbesondere die Reinigung gestaltet sich sehr viel unkomplizierter. Flecken können oft beseitigt werden, ohne dass Spuren sichtbar bleiben.

Ein nicht zu unterschätzender Nachteil der Verwendung von Parkett oder Laminat in einer Mietwohnung besteht allerdings darin, dass es nicht ausbleibt, dass dieses im Laufe der Mietzeit Kratzer bekommt. Hier reagieren Vermieter oft sehr empfindlich und verlangen nicht selten Schadensersatz von ihrem Mieter. Dieser Beitrag klärt darüber auf, ob und in welchen Fällen der Mieter für die Beseitigung von Kratzern im Parkett oder Laminat aufkommen muss und unter welchen Umständen der Vermieter die Kratzer entschädigungslos hinnehmen muss.

1. Wichtige Abgrenzung: Vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzung

§ 280 Abs.1 BGB bestimmt, dass der Gläubiger Schadensersatz verlangen kann, wenn der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt. Zu den Pflichten des Mieters aus dem Mietverhältnis gehört es insbesondere, mit dem Eigentum des Vermieters und den Einrichtungen, mit denen dieser die Mietsache versehen hat, sorgsam umzugehen. Die Beschädigung von Parkett oder Laminat kann daher eine gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung darstellen. Da es jedoch durch das Wohnen in einer Mietwohnung und den Gebrauch der Einrichtungen zwangsläufig zu Veränderungen und auch zu gewissen Verschlechterungen der Mietsache kommt, kann nicht jede Verursachung einer solchen Abnutzung eine Schadensersatzforderung des Vermieters auslösen. Die Pflicht des Mieters, Schäden zu vermeiden, darf nicht zu unzumutbaren Beschränkungen in der Lebensführung führen. Das Gesetz bestimmt daher in § 538 BGB, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Hieraus folgt unmittelbar, dass den Mieter auch keine Schadensersatzpflicht trifft, wenn sich die Verschlechterung als vertragsgemäße gewöhnliche Abnutzungserscheinung darstellt. Nur, wenn der Mieter die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten hat und es hierdurch zu Schäden an der Mietsache kommt, liegt eine die Schadensersatzpflicht gem. § 280 Abs.1 BGB auslösende Pflichtverletzung vor.

Für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter für die Beseitigung von Kratzern im Parkett oder Laminat aufkommen muss, kommt es daher darauf an, ob diese durch vertragsgemäßen oder vertragswidrigen Gebrauch entstanden sind.

Wann das eine oder das andere der Fall ist, kann nicht allgemein gesagt werden. Maßgeblich sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Folgende Faktoren sind jedoch in der Regel für die Einordnung des Kratzers als vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzungserscheinung relevant:

  • Wo befindet sich der Kratzer?
  • Wie ist er entstanden?
  • Wie lang und wie tief ist der Kratzer?
  • Hat der Vermieter in risikoreiche Umstände eingewilligt?
  • Zu welchem Zweck erfolgte die Vermietung?

2. Beispiele für Kratzer

Kein Kratzer gleicht dem anderen. Daher ist über jeden Fall individuell zu entscheiden. Wie und mit welcher Begründung insbesondere die Rechtsprechung Kratzer in Parkett oder Laminat als vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzungserscheinung einordnet, sollen die folgenden Beispielfälle zeigen:

a. Kratzer im Eingangsbereich

Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.10.2003 – 110 U 46/03- unterliegt der Eingangsbereich einer Wohnung naturgemäß einer erheblichen Abnutzung, so dass Kratzer im Parkett vertragsimmanent und in der Regel als vertragsgemäße Abnutzung zu behandeln sind, für deren Beseitigung der Mieter nicht nach schadensrechtlichen Grundsätzen einzustehen hat.

Dies bedeutet zwar nicht, dass jeder Kratzer im Eingangsbereich als vertragsgemäße Abnutzungserscheinung angesehen werden kann. Die bei der Einordnung anzulegenden Maßstäbe sind jedoch großzügiger.

b. Kratzer durch Tierhaltung

Kommt es durch Tierhaltung zu Kratzern in Parkett oder Laminat, kommt es für die Einordnung als vertragsgemäße oder übermäßige Abnutzungserscheinung darauf an, ob diese durch zumutbare Maßnahmen hätten verhindert werden können. Während das AG Koblenz mit Urteil vom 20.12.2013 – 162 C 939/13- noch entschied, dass sich im Rahmen einer vom Vermieter genehmigten Hundehaltung das artbedingte Laufverhalten des Tieres auf dem Parkettfußboden der Wohnung als vertraglich vereinbarter Mietgebrauch darstelle mit der Folge, dass der Vermieter ein Auftreten von krallenbedingten Kratzspuren ersatzlos hinzunehmen habe, sah das LG Koblenz dies differenzierter und urteilte, dass die durch einen Hund verursachten Kratzer keine vertragsgemäße Abnutzung darstellten, wenn sie durch zumutbare Schutzmaßnahmen, wie ein Beschränken des Aufenthalts eines erlaubten Hundes auf parkettfreie Räume oder das Anlegen so genannter „Hundesocken“ hätten verhindert werden können (vgl. LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014 – 6 S 45/14).

c. Kratzer durch Rollschreibtischstuhl

Die Benutzung eines Rollschreibtischstuhles stellt nach einem Urteil des LG Dortmund, Urteil vom 01.03.2010, 2 T 5/10- keine vertragsgemäße Nutzung einer Mietwohnung dar. Auch wenn diese Einordnung lebensfremd erscheint, kann von einem Mieter in jedem Fall aber verlangt werden, dass er zum Schutz des Parketts eine Unterlage o. ä. benutzt. Geschieht dies nicht und entstehen durch die Rollen Kratzer auf dem Parkett, kann der Vermieter von dem Mieter unter den Voraussetzungen des § 280 Abs.1 BGB Schadensersatz verlangen.

Ganz anders eingeordnet werden Kratzer, die durch Rollschreibtischstühle verursacht werden, hingegen, wenn ein gewerbliches Mietverhältnis vorliegt. Nach einem Urteil des AG Leipzig vom 13.05.2004 -167 C 12 622/03- hält sich die Nutzung eines Bürostuhls mit Rollen auf einem Parkettfußboden bei einem gewerblichen Mietverhältnis- zumindest dann, wenn die Räume zur Nutzung als Büro oder Ladengeschäft überlassen wurden- noch im Rahmen vertragsmäßigen Gebrauchs. Schäden, die mit einer solchen Nutzung typischerweise verbunden sind, begründen daher grds. keine Schadensersatzpflicht des Mieters, zumal in der Regel die höhere Beanspruchung der Mietsache auch durch einen – im Vergleich zur Wohnraummiete – höheren Mietzins abgegolten wird.

Sogar Vertiefungen von mehr als 3 mm muss der Vermieter nach dem Urteil des AG Leipzig vom 13.05.2013 hinnehmen.

d. Kratzer durch Möbelrücken

Möbelrücken stellt eine besondere Gefahr für Parkett oder Laminat dar. Allerdings ist insbesondere ein Ein- und Auszug ohne Möbelrücken kaum denkbar. Entscheidend ist daher auch nicht, ob der Mieter zum Möbelrücken berechtigt ist, sondern wie er hierbei vorgeht. Auf Grund seiner Verpflichtung, die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln, hat der Mieter alle zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um Beschädigungen der Mietsache zu vermeiden. Geht der Mieter beim Möbelrücken unsachgemäß vor und unterlässt zumutbare Schutzmaßnahmen, liegt ein vertragswidriges, zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten vor. Sind kleine Kratzer hingegen auch unter Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht zu vermeiden, liegt eine vertragsgemäße Abnutzung vor.

3. Schadensersatz – Art und Umfang der Ersatzpflicht

Erweist sich die Beschädigung des Parketts bzw. Laminats unter Berücksichtigung der vorangehend beschriebenen Abgrenzungskriterien als übermäßige und damit vertragswidrige Abnutzungserscheinung, ist der Mieter dem Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, es sei denn, er hat die Beschädigung nicht zu vertreten.

§ 249 Abs.1 BGB bestimmt, dass derjenige, der zum Schadensersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen hat, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (sog. Naturalrestitution).

Hierzu bedarf es keinesfalls immer einer (teilweisen) Neuverlegung des Parketts bzw. Laminats. In einer Vielzahl von Fällen lassen sich Schäden am Parkett auch durch Abschleifen und Neuversiegeln beheben. Nur wenn so gravierende Schäden vorliegen, dass diese durch ein Abschleifen und Neuversiegeln nicht behoben werden können, kann eine (teilweise) Neuverlegung verlangt werden.

Behebt der Mieter den Schaden nicht selbst, kann der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Herstellung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Lässt der Mieter die Frist verstreichen, kann der Vermieter Ersatz in Geld verlangen (vgl. § 250 BGB).

Bei der Bemessung der Höhe desjenigen Betrages, den der Mieter für die Schadensbeseitigung aufbringen muss, ist gerade bei Parkett oder Laminat zu beachten, dass sich dieses auch bei vertragsgemäßer Behandlung im Laufe der Zeit abnutzt. Die Schadensersatzleistung des Mieters darf nicht dazu führen, dass der Vermieter nach dem Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts oder der Neuverlegung besser dasteht, als es ohne die Beschädigung durch den Kratzer der Fall gewesen wäre. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass ein Parkettfußboden erfahrungsgemäß alle 15 – 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln ist (vgl. LG Wiesbaden, Urteil vom 25.02. 1991 – 1 S 395/90). Das AG Köln hält dies sogar schon nach 12 bis15 Jahren für erforderlich (vgl. AG Köln, Urteil vom 24.02. 1977 – 154 C 423/74). Es hat daher je nach Alter des Parketts ein sog. Abzug neu für alt zu erfolgen, der dazu führt, dass der Mieter die Kosten für Schadensbeseitigung nur anteilig zu tragen hat (beachte aber die abweichende Meinung des LG Potsdam, Urteil vom 19.02.2009 – 11 S 115/08-, wonach ein Abzug neu für alt bei Parkett nicht vorgenommen werden muss, da der Vermieter durch das Abschleifen keinen Vorteil erhält, den er ausgleichen müsste, sondern durch das Abschleifen die Lebensdauer des Parkettfußbodens verringert wird).

Ist das Parkett z. B. bereits fünf Jahre alt, muss der Mieter bei Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 15 Jahren bis zum nächsten erforderlichen Abschliff nur 2/3 der Kosten tragen.

Beachte:

Der Mieter ist nur zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Kratzer während seiner Mietzeit entstanden sind. Besteht Streit darüber, ob diese bereits vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter vorhanden waren oder nach der Rückgabe an den Vermieter erst entstanden sind, trifft den Vermieter die Beweislast für die während der Mietzeit aufgetretene Beschädigung. Er muss sowohl darlegen und beweisen, dass er die Mietsache unbeschädigt übergeben hat (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003- I-10 U 46/03), als auch, dass die Schäden am Parkettfußboden der Wohnung im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe am Ende des Mietverhältnisses bereits vorgelegen haben (vgl. LG Detmold, Urteil vom 04.05.1990 – 1 S 243/89).

In diesem Zusammenhang spielen sowohl das Übergabeprotokoll, das bei der Überlassung der Mietsache an den Mieter erstellt wird, als auch das bei der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter erstellte Abnahmeprotokoll eine entscheidende Rolle. Durch dieses können die zuvor beschriebenen Grundsätze ins Gegenteil verkehrt werden.

Nach einem Urteil des OLG Düsseldorf vom 27. 03. 2003 – 10 U 64/02- muss nämlich der Mieter immer dann, wenn die Parteien zu Beginn des Mietverhältnisses eine gemeinsame Wohnungsübergabe durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert haben, darlegen und beweisen, dass ein in dem Protokoll nicht aufgeführter Mangel bereits im Zeitpunkt der Übergabe der Räume vorhanden war.

Ist eine Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache im Abnahmeprotokoll festgestellt, führt dies sogar dazu, dass der Mieter nicht mehr bestreiten kann, dass diese bei Vertragsende tatsächlich vorlag.

4. Das Abschleifen und Versiegeln des Parketts (bzw. Laminats) stellt keine Schönheitsreparatur dar

Handelt es sich bei den durch den Mietgebrauch verursachten Kratzern um vertragsgemäße gewöhnliche Abnutzungserscheinungen, treffen den Mieter keine Pflichten. Er muss die Kratzer weder durch Abschleifen und Neuversiegeln noch die durch eine Neuverlegung des Parketts beheben. Auch im Rahmen einer ggf. geschuldeten Durchführung von Schönheitsreparaturen muss dies nicht erfolgen. Das Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts stellt nämlich keine Schönheitsreparaturmaßnahme i. S. d. § 28 Abs.4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung dar. Denn derartige Arbeiten dienen nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter zum Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010- VIII ZR 48/09).

Wichtig:

Enthält eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel u. a. die unzulässige Verpflichtung des Mieters zum Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts, führt dies dazu, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Wegen des Verbots der sog, geltungserhaltenden Reduktion kann die Klausel nicht mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten bleiben, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (vgl. BGH, Urteil vom 13. 01. 2010- VIII ZR 48/09). Der Mieter braucht in diesem Fall nicht nur das Abschleifen und Neuversiegeln des Parketts nicht vorzunehmen, sondern muss auch keine tatsächlich unter § 28 Abs.4 S.3 der II. Berechnungsverordnung fallenden Schönheitsreparaturen durchführen, auch wenn diese an sich wirksam auf den Mieter hätten übertragen werden können.

5. Fazit und Zusammenfassung

  1. Der Mieter muss Kratzer im Parkett oder Laminat nur beseitigen oder dem Vermieter die für die Beseitigung entstehenden Kosten erstatten, wenn sich die Kratzer als vertragswidrige übermäßige Abnutzungserscheinung erweisen.
  2. Ob dies der Fall ist oder nur eine gewöhnliche vertragsgemäße Abnutzung vorliegt, die der Mieter gem. § 538 BGB nicht zu vertreten hat, muss im konkreten Einzelfall insbesondere unter Berücksichtigung der Größe bzw. Tiefe des Kratzer und der Art und Weise seiner Entstehung ermittelt werden.
  3. Erweist sich die Beschädigung des Parketts bzw. Laminats als übermäßige und damit vertragswidrige Abnutzungserscheinung, ist der Mieter dem Vermieter gem. § 280 Abs.1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, es sei denn, er hat die Beschädigung nicht zu vertreten. Er hat den Kratzer in der Regel durch Abschleifen und Neuversiegeln zu beheben. Geschieht dies nicht innerhalb einer dem Mieter von dem Vermieter gesetzten angemessenen Frist, kann der Vermieter Ersatz in Geld verlangen.
  4. Bei der Bemessung der Höhe der vom Mieter aufzubringenden Kosten ist das Alter des Parketts zu berücksichtigen. Da ein Parkettfußboden erfahrungsgemäß ohnehin alle 15 – 20 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln ist, muss sich der Mieter an den Kosten für ein Abschleifen und Neuversiegeln nur mit dem Anteil beteiligen, der dem Verhältnis der bis zum Ablauf der 15 bzw. 20 Jahre noch verbleibenden Zeit zu den gesamten 15 bzw. 20 Jahren entspricht.
  5. Handelt es sich bei den durch den Mietgebrauch verursachten Kratzern um vertragsgemäße gewöhnliche Abnutzungserscheinungen, treffen den Mieter keine Pflichten. Er muss die Kratzer weder durch Abschleifen und Neuversiegeln noch die durch eine Neuverlegung des Parketts beheben. Auch schuldet er diese Maßnahmen nicht als Schönheitsreparaturen.

11 Antworten auf "Kratzer im Parkett oder Laminat – Muss der Mieter zahlen?"

  • Dennis
    29.04.2017 - 10:05 Antworten

    Hallo,

    ich bin heute auf den schon etwas älteren aber informativen Artikel hier gestoßen und dazu eine Frage:
    Wie verhält es sich, wenn im Laufe der Zeit die Parkettfugen „aufgehen“?
    Da Holz sprichwörtlich arbeitet, ist das auch normale Nutzung oder ggf. Fehlnutzung?

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      29.04.2017 - 15:41 Antworten

      Hallo Dennis,

      wie sollte das Paket denn fehlgenutzt werden, wenn die Fugen leicht öffnen? In meinen Augen ist das normal, da das Holz arbeitet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    03.05.2017 - 19:42 Antworten

    Guten Tag – gibt es weiches und hartes Parkett und eine Regelung dazu, was in einer Mietwohnung verwendet werden darf ? Jedes Mal wenn die Fernbedienung vom Sofa auf den Boden gefallen ist – ist eine Delle entstanden. Des Weiteren befindet sich auch in der kompletten Küche Parkett – auch an der Stelle wo der Kühlschrank steht ( gehört nicht zur mietsache). Auch hier sind überall Dellen. Von den vormietern haben wir erfahren dass das Parkett in den letzten 15 Jahren nicht abgeschliffen wurde. Wenn wir nun jede Delle von Hand abschleifen und versiegeln würde es zwar wieder „Plan“ werden – aber total scheckig aussehen. WAs raten Sie uns ?

  • Michael Jürgens
    12.05.2017 - 19:24 Antworten

    Die Antwort hätte mich auch interessiert – bei uns ist ein ähnlicher fall.

  • Michael zhu-Lampel
    12.07.2017 - 13:03 Antworten

    Wir haben ein ähnliches Problem mit weichem Parkett.

  • Susanne
    24.07.2017 - 16:28 Antworten

    Hallo.

    Wir wohnen seit August 2008 in einer Mietwohnung und werden sicherlich noch ein paar Jahre bleiben.
    Bis auf die Bäder und Küche, haben wir überall Laminat. Mittlerweile sieht man Gebrauchsspuren (Kratzer, Abnutzung, helle und dunkle Stellen, etc.)!
    Steht uns ein neuer Boden zu? Beteiligung?
    Hier gibt es leider nur Info’s mit Parkett.

    LG

  • Nico
    25.01.2018 - 19:38 Antworten

    Ein interessanter Punkt für den Artikel wäre auch der Umgang mit Kleinkindern die beim Spielen Sachen (ver)schieben.

    Fällt dies Ihrer Meinung nach unter vertragsgemäßen Gebrauch? Besonders bitter für den Eigentümer wäre es wohl, wenn die Kinder auch noch deliktunfähig wären!

  • Thomas
    09.08.2018 - 10:04 Antworten

    Zu diesem Thema hätte ich auch eine kleine Frage.

    Wie sieht es aus, wenn der Vermieter vor Einzug den Boden abgeschliffen und neu versiegelt hat, der Mieter nach recht kurzer Wohnzeit von einem halben Jahr jedoch tiefe Kratzer verursachte? Durch die Kratzer ist Flüssigkeit ins Parkett eingedrungen, in diesem Fall Rotwein, der breite Flecken unterhalb des Lacks hervorgerufen hat.
    Kann hier Nachbesserung bzw. Schadensersatz gefordert werden?

    • Mietrecht.org
      09.08.2018 - 12:40 Antworten

      Hallo Thomas,

      für Schäden die über die normale Nutzung hinausgehen haftet der Verursacher.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irene
    11.09.2018 - 08:38 Antworten

    Es wird hier hauptsächlich auf das Thema Parkett eingegangen… wir haben einen Laminatboden im Wohnzimmer. Es handelt sich um eine Erstbezugswohnung, für die Verlegung des Bodens wurde auch ein Aufpreis bezahlt.
    Der Boden ist leider an einigen Stellen aufgezogen und dadurch ist an einer Stelle ein Stück ausgebrochen. Dass wir für den Schaden aufkommen müssen (Zeitwert) ist mir klar, meine Frage ist: wer legt die Nutzungsdauer des Bodens fest? Der Vermieter? Die Firma die den Boden verlegt hat?

    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar!

    • Mietrecht.org
      11.09.2018 - 18:33 Antworten

      Hallo Irene,

      die Nutzungsdauer ergibt sich i.d.R. aus der Rechtsprechung, z.B. 10 Jahre.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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