Mit der Mietrechtsreform 2013 hat der Gesetzgeber auch die energetische Modernisierung im Gesetz geregelt. Modernisierungsmaßnahmen sind von den Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen. Erhaltungsmaßnahmen gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache bewahren. Um im eigenen Fall eine Baumaßnahme (mit der Folge der Mieterhöhung!) einschätzen zu können, sind einige grundlegende Kenntnisse im gelegentlichen Modernisierungsrecht erforderlich.

In diesem Artikel geht es speziell um die energetische Modernisierung einer Immobilie. Wir geben Ihnen typische Beispiele, was der Gesetzgerber als energetische Modernisierung sieht und was unter Instandhaltung betrachtet wird.

1. Vorgaben der Energieeinsparverordnung

Im Modernisierungsrecht ist zu berücksichtigen, dass die Energieeinsparverordnung Mindestanforderungen für die energetische Qualität von Gebäuden festlegt. Der Energiebedarf soll auf einen Niedrigenergiestandard abgesenkt werden. Wohnhäuser müssen einen baulichen Mindestwärmeschutz einhalten. Der Schutz der Energieressourcen betrifft alle, Vermieter und Mieter gleichermaßen.

Im Wesentlichen hat die Verordnung neu zu errichtende Gebäude im Blickfeld. Sie bestimmt aber auch für bestehende Gebäude einzelne Pflichten. Modernisiert der Gebäudeeigentümer das Gebäude, muss er die Anforderungen der Energieeinsparverordnung beachten. Heizkessel zum Beispiel, die vor dem 1.10.1978 in Betrieb genommen wurden, dürfen nicht mehr verwendet werden. Ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken mussten bis Ende 2006 gedämmt werden.

2. Definition der energetischen Modernisierung im Gesetz

a. Text des § 555b Nr. 1 und Nr. 2 BGB

Maßnahmen der energetischen Modernisierung regelt das Gesetz in § 555b Nr. 1 und 2 BGB. Maßgeblich ist, dass durch eine energetische Modernisierungsmaßnahme Energie eingespart wird. In den beiden Tatbeständen des Gesetzes sind Modernisierungsmaßnahmen als bauliche Veränderungen definiert,

• durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1)

• oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (§ 555b Nr. 2).

b. Unterschied zwischen „Endenergie“ und „Primärenergie“

Zwischen beiden Tatbeständen bestehen Unterschiede. Sie wirken sich gerade im Verhältnis zum Mieter aus.

Energie kann nach den Grundsätzen der Physik nicht erneuert oder regeneriert werden. Daher ist die Bezeichnung „erneuerbare Energien“ irreführend. Unter dem Begriff der „Nutzung erneuerbarer Energien“ ist ein Prozess der Energieumwandlung zu verstehen, bei dem aus anderen Energiequellen (Sonne, Erde, Luft, Wasser) ständig Energie zugeführt wird, ohne dass damit begrenzte Ressourcen (fossile Energiequellen: Steinkohle, Öl, Gas und Holz) verbraucht werden (Primärenergien).

Um die Energiesparziele zu erreichen, wird u.a. die Stromproduktion mittels erneuerbarer Energien durch das „Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz“ (EEG) gefördert. Das Gesetz verpflichtet den Bauherrn, beim Neubau nach einem bestimmten Schlüssel regenerative Anlagen einzubauen oder gewährt ihm bei der Aufrüstung bestehender Gebäude finanzielle Vorteile.

c. Einsparung von Endenergie

§ 555 b Nr. 1 BGB erfasst Modernisierungsmaßnahmen, die auch auf Seiten des Mieters in Bezug auf die Mietsache zu einer Energieeinsparung führen. Es geht also um die Endenergie, die produziert werden muss, um zu heizen und Warmwasser aufzubereiten und die letztlich durch ungedämmte Wände oder eine veraltete Heizungsanlage großteils unnütz verpufft.

Endenergie ist die Menge an Energie, die die Anlagentechnik einer Immobilie benötigt, um die für die Mieter erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, und Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.

Für die Mieter muss damit nicht unbedingt eine Verbesserung des Wohnwertes verbunden sein. Es genügt, dass die erzielte Energieeinsparung wesentlich und von Dauer ist und damit im Interesse der Allgemeinheit erfolgt (BGH WuM 2004, 155 in Bezug auf Heizenergie).

Das Wirtschaftlichkeitsgebot soll keine Rolle spielen (LG Berlin GE 2005, 1193). Der Vermieter kann also sanieren, so wie er es für richtig und angemessen erachtet. Eine bestimmte Mindesteinsparung wird nicht gefordert (AG Rheine WuM 2008, 491). Das Gesetz spricht insoweit lediglich von einer nachhaltigen Energieeinsparung. Wo die Grenze zur Nachhaltigkeit verläuft, war bislang noch nicht Gegenstand richterlicher Entscheidung.

Im Bereich der Heizenergie ist der Begriff der nachhaltigen Einsparung bereits dann erfüllt, wenn überhaupt eine messbare Einsparung dauerhaft erzielt wird. Es braucht keine Mindestenergieeinsparung im Mieterhöhungsschreiben dargetan zu werden (BGH WuM 2002, 366). Diese BGH-Entscheidung aus dem Jahre 2002 relativiert sich insoweit, als das Gesetz den Vermieter nunmehr verpflichtet, die Mieterhöhung nachvollziehbar darzustellen. Dazu kann der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität eines Bauteils auf allgemein anerkannte Pauschalwerte bezugnehmen (§ 555 c III BGB) (siehe dazu: Modernisierung: Heizung – Umlage, Berechnungsbeispiel und Mieterhöhung mit Muster)

Da insoweit auch der Mieter in aller Regel einen Vorteil hat, darf er für einen Zeitraum von maximal 3 Monaten wegen der mit den Bauarbeiten verbundenen Berechtigungen nicht die Miete mindern. Das Gesetz schließt sein Minderungsrecht ausdrücklich aus (§ 536 Ia BGB). Die Maßnahme berechtigt den Vermieter zur Mieterhöhung (§ 569 BGB).

d. Einsparung von Primärenergie

Im Fall des § 555 b Nr. 2 BGB führt die Energieeinsparung zwar ebenfalls zu einer Energieeinsparung, unterscheidet sich gegenüber Nr. 1 aber dadurch, dass sie keinen direkten Bezug zur Mietwohnung des Mieters hat. Die Bestimmung hat nicht die produzierte Endenergie im Blick, sondern die nicht erneuerbare Primärenergie. Unter den Begriff der Primärenergie fallen alle Energieträger, mit denen die Anlagentechnik des Gebäudes betrieben werden kann: Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom, Holzpelletts.

Nr. 2 die als Auffangtatbestand für alle Baumaßnahmen mit energetischem Modernisierungseffekt, der nicht der Mietsache selbst dient. Es genügt, dass das Klima nachhaltig geschützt wird. Aus Sicht des Mieters ist diese weite Definition nicht relevant, da der Vermieter die Miete in diesen Fällen nicht erhöhen kann und das Mietminderungsrecht des Mieters nicht ausgeschlossen ist. Sie spielt insoweit eine Rolle, als der Vermieter die Baumaßnahmen gegenüber dem Mieter dennoch ordnungsgemäß ankündigen muss.

Beispiel: Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach des Mietshauses. Der Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist, so dass der Mieter unmittelbar keinen direkten Nutzen hat. Es handelt sich lediglich um eine andere Art der Energieerzeugung (OLG Bamberg ZfIR 2009, 55). Aus diesem Grunde wird das Minderungsrecht des Mieters auch nicht ausgeschlossen. Gleichfalls berechtigt die Maßnahme den Vermieter nicht zur Mieterhöhung (§ 559 I 1 BGB). Die Maßnahme ist im Gesetz ausdrücklich ausgenommen.

3. Energetische Modernisierungsmaßnahmen im Detail

Typisches Kriterium einer energetischen Modernisierungsmaßnahme ist der Umstand, dass Endenergie eingespart wird und diese Einsparung in Bezug auf die Mietsache erfolgt.

a. Energieeinsparung durch Wärmedämmung

Endenergie wird dann eingespart, wenn nach Durchführung der energetischen Modernisierung weniger Energie benötigt wird als zuvor. Dadurch gehört alles in diesen Bereich, was letztlich zu einer Energieeinsparung führt. Allgemein sind alle Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung und zur Verminderung des Energieverlustes und des Energieverbrauchs der Heizung und Warmwasseranlage erfasst.

Typische Beispiele:

• Wärmedämmung der Hausfassade (Außenfassade) (LG Berlin GE 1987, 383; 1219)
• Wärmedämmung des Daches
• Wärmedämmung der Dachgeschossdecke
• Wärmedämmung der Geschossdecken
• Dämmung ungedämmter Rohrleitungen und Armaturen von Heizungsanlagen und Warmwasserleitungen
• Austausch alter Fenster gegen moderne Isolierglasfenster (auch Dachfenster) (BGH WuM 2004, 155)
• Im Neubaubereich: Bau von Effizienzhäusern 85, 100, 115, 130

b. Energieeinsparung durch effektivere Anlagentechnik

Endenergie wird dann eingespart, wenn die Anlagentechnik effizienter wird und die gleiche Heizleistung mit weniger Energie bewerkstelligt wird.

Auch wenn das Gesetz auf eine „bauliche Veränderung“ abstellt, zählen auch solche Maßnahmen als energetische Modernisierungsmaßnahmen, die lediglich zu einer Veränderung der Anlagentechnik der Immobilie führen.

Beispiele:

• Installation eines FI-Schutzschalters im Badezimmer
• Einbau einer neuen Heizungsanlage (Brennwertkessel, bestimmte Niedertemperaturkessel)
• Austausch einer zentralen Ölheizung gegen Fernwärme (LG Berlin NJW-RR 2001, 1590). Die Duldungspflicht des Mieters entfällt, wenn sich seine Heizkosten um 2/3 erhöhen; Härteregelung (LG Hamburg WuM 2002, 375)
• Umstellung einer Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung, soweit dadurch eine nachhaltige Energieeinsparung erfolgt (AG Siegburg WuM 1994, 612)
• Umstellung einer Ölheizung auf Gasheizung mit Energieeinsparung (AG Rheine WuM 1987, 127)
• Anschluss einer bislang mit einer Gasetagenheizung geheizten Wohnung an ein Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung (BGH NJW 2008, 667; 3630). Auch die Einsparung von Primärenergie (Gas) fällt insofern in diesen Bereich!
• Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für Gasaußenwandeinzelöfen (AG Lichtenberg MM 1997, 455)
• Umstellung von Einzelöfen oder Gasaußenwandheizern auf Fernwärme (LG Berlin GE 1988, 616)
• Warmwassererzeugung mittels einer Solarkraftanlage, so dass die Warmwasseraufbereitung über die Heizungsanlage oder einen Stromboiler mit weniger Energie realisiert werden kann.
• Einbau drehzahlgeregelter Umweltpumpen
• Einbau von Aufzugsmotoren
• Einbau von Pufferspeichern
• Einbau von Energiesparlampen
• Einbau von Steuerungs- und Regelungstechnik
• Neuer Fußbodenaufbau beim Einbau einer Fußbodenheizung
• Einbau von Wassermengenregler und Wasserzählern
• Einbau von Wassermengenbegrenzern bei der Toilettenspülung und Dusche
• Einbau von Wasseruhren zwecks Förderung eines verbrauchsbewussten Verhaltens des Mieters (Franke DWW 2009, 145)
• Solarthermische Warmwasserbereitung (Schläger ZMR 2007, 839)
• Umrüstung auf kleinere Spülkästen
• Lüftungsanlagen

Soweit der Vermieter öffentliche Fördermittel in Anspruch nimmt (z.B. zinsverbilligtes Darlehen), muss er seinen Kostenvorteil bei der Mieterhöhung berücksichtigen (§ 559 a BGB).