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Umstellung von Gas-Etagenheizung auf Zentralheizung = Modernisierung?

Heizt ein Mieter seine Wohnung mit einer Gas-Etagenheizung, benötigt er seitens des Vermieters lediglich einen Gasanschluss. Die Etagenheizung wird an der Wand installiert. Wird es nur zur Heizung der Wohnung eingesetzt, heißt es Gastherme oder Gas-Etagenheizung (Umlaufwasserheizer). Wird auch noch warmes Wasser aufbereitet, heißt es Gas-Kombitherme (Durchlaufwasserheizer).

Es ist also durchaus denkbar und üblich, dass ein Haus mit 10 Wohnungen mit 10 einzelnen Heizungen (eine pro Wohnung) beheizt wird.

In diesem Artikel berichten wir darüber, ob es sich um eine Modernisierung handelt, wenn der Vermieter eine Wohnung mit Gas-Etagenheizung an die Zentralheizung des gesamten Hauses anschließen will.

1. Vor- und Nachteile einer Gas-Etagenheizung

Eigentlich profitieren Vermieter und Mieter gleichermaßen. Der Vermieter braucht sich eben nicht um eine Zentralheizung zu kümmern. Gibt es im Haus mehrere Wohnungen, kann jeder Mieter mit einer eigenen Gas-Etagenheizung seine Wohnung heizen. Die Heizkosten bezahlt er ausschließlich nach seinem individuellen Verbrauch in der Wohnung meist direkt an den Energielieferanten. Der Vermieter erspart sich die oft mühsame und kostspielige Abrechnung der Heizkosten, die er nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 Prozent verbrauchsabhängig vornehmen müsste. Der Rest wäre nach einem vereinbarten Verteilerschlüssel abzurechnen.

Für den Mieter hat die Gas-Etagenheizung den Vorteil, dass sie wenig Platz benötigt. Sie kann überall dort installiert werden, wo der Anschluss an die Gasleitung möglich ist (also auch auf dem Dachboden). Fehlt eine Anschlussmöglichkeit, kann die Gas-Etagenheizung auch mit Flüssiggas aus einem Tank betrieben werden.

Nachteilig erweist sie sich in größeren Mehrfamilienhäusern, in denen der Vermieter sämtliche Wohnungen mit einer Gas-Etagenheizung ausrüsten und diese einzeln warten und unterhalten muss. In diesem Fall ist die Zentralheizung in Anschaffung, Wartung und Unterhaltung oft günstiger. Bewohnt der Mieter die Wohnung mit mehreren Personen, kann die Warmwasseraufbereitung dem Bedarf nicht immer gerecht werden, da die Geräte dafür nicht leistungsfähig genug sind.

Entschließt sich der Vermieter, die Gas-Etagenheizung auf eine Zentralheizung umzustellen, entzündet sich der Streit daran, ob die Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen ist und damit eine vom Mieter zu duldende Baumaßnahme und eine gleichfalls zu duldende Mieterhöhung begründet. Nur dann, wenn es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB handelt, kann der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen.

2. Umstellung auf Zentralheizung = Modernisierungsmaßnahme = Energieeinsparung?

Nach dem Gesetz ist der Mieter verpflichtet, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Eine Modernisierungsmaßnahme definiert das Gesetz unter anderem als bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Energie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB). Ansatzpunkt ist damit die Frage, ob die Umstellung auf eine Zentralheizung eine Energieeinsparung mit sich bringt. (Allgemein zur Heizungsmodernisierung).

3. Stilllegung der Gas-Etagenheizung = Energieeinsparung = Duldungspflicht

3.1. Rechtsprechung Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat den Streit, ob der Mieter die Umstellung einer Gas-Etagenheizung als Modernisierungsmaßnahme dulden muss, höchstrichterlich insoweit entschieden, als er den Anschluss einer mit Gas-Etagenheizung ausgestatteten Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz als Modernisierungsmaßnahme bewertet hat (BGH Urteil v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 in NJW 2008, 3630).

Wenn man davon ausgeht, dass der BGH die Umstellung auf das Fernwärmenetz trotz verschiedentlich vorgebrachter Kritik als Modernisierungsmaßnahme bewertet hat, wird man davon ausgehen müssen, dass die Umstellung auf eine Zentralheizung erst recht als Modernisierungsmaßnahme einzuschätzen ist. Eine direkte höchstrichterliche Entscheidung in Bezug auf die Umstellung einer Gas-Etagenheizung auf eine Zentralheizung fehlt jedoch.

Vor allem stelle es ein legitimes Interesse des Vermieters dar, in seine Wohnung zu investieren und durch diese Investitionen eine höhere Miete zu erzielen (vgl. BGH, Urt. v. 14.09.2011 – VIII ZR 10/11).

3.2. Weitere Rechtsprechung

In diesem Sinne hat das Landgericht Berlin (Urteil v. 10.1.2012 – 63 S 203/11 in GE 2012, 270 – Revision zugelassen), entschieden, dass ein Mieter die Umstellung der Gas-Etagenheizung auf die im Haus vorhandene Zentralheizung als Herstellung eines in Berlin allgemein üblichen Zustandes auch dann dulden muss, wenn der Einbau für ihn im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine unzumutbare Härte mit sich bringt. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter die Gas-Etagenheizung auf eigene Kosten vor 20 Jahren eingebaut hat.

In Berliner Wohnungen wurde bereits zuvor unabhängig von der Baualtersklasse die Ausstattung mit einer Zentralheizung als heute allgemein üblich angesehen (LG Berlin MM 2004, 339; LG Berlin GE 2007, 720).

Dennoch ist das Urteil aus 2012 kein Freibrief. In dem Verfahren wurde Beweis darüber erhoben, ob die vom Vermieter eingebaute Gasbrennwertheizung mit Warmwasserversorgung im Verhältnis zur Gas-Etagenheizung zu einer Einsparung von Heizenergie führe. Der Gutachter stellte fest, dass mit der zentralen Heizungsanlage eine Einsparung von Primärenergie (Gas) in Höhe von 4% erreicht werde.

Ähnlich entschied das Amtsgericht Siegburg (WuM 1994, 612). Es erkannte die Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung als Modernisierungsmaßnahme an, sofern dadurch eine nachhaltige Energieeinsparung erfolgt. Weitere Entscheidungen: Einbau einer Gaszentralheizung (AG Lichtenberg MM 1997, 455); Umstellung von Ofenheizung auf Zentralheizung (AG Berlin-Mitte GE 2004, 1235).

Auch wenn der Mieter die Installation und den Anschluss seiner Wohnung an die Zentralheizung ausdrücklich ablehnt, bleibt er verpflichtet, den Anschluss als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Dann ist er auch verpflichtet, eine damit einhergehende Mieterhöhung zu akzeptieren.

4. Objektive Bewertung ist maßgebend

Maßgeblich ist allein die objektive Wertung. Auf die Einschätzung des Mieters kommt es insoweit nicht an. Ausschlaggebend ist, dass die Umstellung der Gas-Etagenheizung auf eine Zentralheizung eine Energie sparende Maßnahme ist. Dabei ist auch das Ermessen des Vermieters als Eigentümer zu berücksichtigen.

Da die Energieeinsparung ökologischen Zwecken dient, muss damit notwendigerweise keine Verbesserung des Wohnwertes für die Mieter einhergehen. Es genügt, wenn die Energieeinsparung wesentlich und von Dauer ist und damit die Allgemeinheit profitiert (BGH WuM 2004, 155 für Heizenergie). Das Wirtschaftlichkeitsgebot spiele dabei keine maßgebliche Rolle (LG Berlin GE 2005, 1193). Auch komme es nicht auf eine Mindesteinsparung an Energie an (AG Rheine WuM 2008, 491).

5. Duldungspflicht setzt Modernisierungsankündigung voraus

Voraussetzung der Duldungspflicht des Mieters ist eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung durch den Vermieter. Dafür werden Angaben über die vorzunehmenden baulichen Maßnahmen (Leitungsführung) verlangt, so dass sich der Mieter mit seinem Mobiliar sowie zeitlich einrichten kann. Im Idealfall informiert der Vermieter anhand einer Skizze über die Leitungsführung (so LG Berlin GE 2000, 126: Heizungseinbau). Eine Informationspflicht besteht auch im Hinblick auf den Beginn und die Dauer der Baumaßnahme.

Mindestens empfehlenswert ist es auch, dass der Vermieter nachvollziehbar darstellt, mit welchem Energieeinspareffekt zu rechnen ist. Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen kann der Vermieter auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen (§ 555c III BGB). Hilfreich ist sicherlich eine argumentative Unterstützung durch die Heizungsbaufirma, die in diesem Bereich Erfahrungswerte besitzt.

Ferner muss der Vermieter über die zu erwartende Mieterhöhung informieren.

6. Mieterhöhung bis 11 % des Kostenaufwandes

Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach § 559 I BGB. Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann der Maßnahme sowie der Mieterhöhung nicht widersprechen.

Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen. Nach § 559 II BGB ist der Kostenaufwand auf alle betroffene Wohnungen angemessen zu verteilen.

Allenfalls könnte sich der Mieter auf einen persönlichen Härtefall berufen (§§ 555d, 559 BGB). Ein Härtefall kann dann begründet sein, wenn die mit der Umstellung einhergehende Mieterhöhung die finanziellen Kapazitäten des Mieters unzumutbar übersteigt und das Interesse des Vermieters an der Durchführung der Maßnahme zurücktritt. Dies dürfte jedoch nur in engen Ausnahmefällen zu begründen sein.

7. Kostenaufwand der Zentralheizung begründet umlagefähige Nebenkosten

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt die Betriebskostenverordnung ohnehin bereits die Betriebskosten für Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (§ 2 Nr. 4d BetKV). Stand die Gastherme im Eigentum des Vermieters, konnte er insoweit den Mieter bereits mit den Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen, der Beseitigung von Verbrennungsrückständen, Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz durch den Schornsteinfeger oder den Kosten für Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheitsüberprüfungen und der Einstellung der Anlage belasten.

Erst recht ist der Vermieter berechtigt, die Kosten einer Zentralheizung auf den Mieter umzulegen (§ 2 Nr.4 a BetrKV). Dazu gehören Brennstoffverbrauch, Kosten der Brennstofflieferung, Betriebsstrom, Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizungsanlage, Betriebsbereitschafts- und Sicherheitsüberprüfung sowie die Einstellung der Anlage, Reinigung von Heizungsanlage, Öltank und Betriebsraum, Schornsteinfegerkosten, Miet-, Nutzungs- und Eichkosten einer Verbrauchserfassungsanlage sowie die Kosten der Verbrauchserfassung, Berechnung und Umlage.

Hat der Vermieter eine Betriebskostenpauschale vereinbart, kann er den Kostenaufwand bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ebenfalls an den Mieter weiterreichen (§ 560 I BGB).

8. Sonderkündigungsrecht des Mieters

Ungeachtet der baulichen Beeinträchtigung und der zu erwartenden Mieterhöhung infolge der Umstellung, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§§ 555e, 561 BGB). Dieses wirkt sich nur dann aus, wenn das Mietverhältnis befristet ist oder im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vorgesehen ist.

9. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Umstellung von Gas-Etagenheizung auf Zentralheizung

Das Musterschreiben dient als unverbindliche Orientierungshilfe und ist im Einzelfall zu konkretisieren. Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Zur Orientierung dient das nachfolgende Muster:

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Müller… Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt, das von Ihnen bewohnte Gebäude von den bislang genutzten Gas-Etagenheizungen auf eine Zentralheizungsanlage umzurüsten.

Es handelt sich dabei um eine Energie sparende und wohl auch wohnwertverbessernde Modernisierungsmaßnahme (siehe dazu Urteil Bundesgerichtshof zum Anschluss einer mit Gas-Etagenheizung ausgestatteten Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz, (BGH Urteil v. 24.9.2008 – VIII ZR 275/07 in NJW 2008, 3630).

Insbesondere ergibt sich der Energieeinsparungseffekt aus folgenden Aspekten (… nähere Ausführungen …).

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, sich an meinem Kostenaufwand zu beteiligen.

Ich bin gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand für das Gebäude: Hofstraße 7, 12345 Domstadt 15.000 € (Kostenrechnung der Firma Warmluft GmbH vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei)

Von dem Kostenaufwand 15.000 € sind 11 % auf alle Mieter im Haus umlegbar = 1.650 €/Jahr.

Ihr Kostenanteil berechnet sich nach der Wohnfläche Ihrer Wohnung

Gesamtwohnfläche: 400 m²

Ihre Wohnfläche: 65 m²

1.650 € : 400 m² x 65 m² = 268,12 €/Jahr = 22,34 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 382,34 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 382,34 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 472,34 €

Die mit der Zentralheizungsanlage verbundenen Kosten in Höhe von xxx € werde ich im Rahmen der Nebenkosten auf Sie umlegen. Dazu bin ich gemäß § 2 Ziffer4a BetrKV berechtigt. Wir haben die Anwendung der BetrKV mietvertraglich vereinbart.

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1. März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

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