Ist das Mietverhältnis durch eine wirksame Kündigung beendet oder endet es im Falle eines befristeten Mietvertrages durch Zeitablauf, hat der Vermieter gegen seinen Mieter einen Räumungsanspruch. Dieser wird jedoch von Mietern immer wieder missachtet. Nicht selten kommt es daher vor, dass Mieter in der Wohnung wohnen bleiben, obwohl sie zur Räumung verpflichtet sind.

Und damit noch nicht genug. Hinzu kommt in vielen Fällen, dass auch die Mietzahlungen eingestellt werden. Viele Vermieter haben in solchen Fällen das durchaus nachvollziehbare Bedürfnis, den Mieter selbst aus der Wohnung zu befördern. Dies ist ihnen jedoch verwährt. Das deutsche Recht verbietet nämlich die sog. Selbstjustiz. Von Ausnahmen abgesehen hat grds. nur der Staat das Recht, Ansprüche seiner Bürger notfalls mit Gewalt durchzusetzen.

Um die Räumung seiner Wohnung zu erreichen, muss der Vermieter seinen Mieter daher zunächst hierauf verklagen. Bis ein Räumungstitel vorliegt und das sich ggf. anschließende Vollstreckungsverfahren abgeschlossen ist, kann jedoch viel Zeit ins Land gehen. Der Vermieter befindet sich in der misslichen Lage, dass ihm weder die Wohnung zur Nutzung zur Verfügung steht, noch dass er für die Nutzung durch den Mieter Mieteinnahmen erhält.

Dass dem Vermieter für die Zeit der unberechtigten Nutzung eine Nutzungsentschädigung zusteht, hilft diesem insbesondere dann wenig, wenn der Mieter bereits zahlungsunfähig ist oder dies nach dem Abschluss des Gerichtsverfahrens zu werden droht. Gerade in solchen Fällen zögern Mieter den Abschluss des Räumungsprozesses bewusst z.B. durch Beweisanträge hinaus, um so lange wie möglich in der Wohnung verbleiben zu können und den vom Vermieter ggf. zugleich eingeklagten Entschädigungsanspruch noch nicht erfüllen zu müssen. Je länger sich der Räumungsprozess hinzieht, desto größer wird der Schaden des Vermieters, der die Mietsache nicht nutzen kann und dessen Nutzungsentschädigungsansprüche wegen (drohender) Insolvenz des Mieters nur auf dem Papier bestehen.

Nachdem diese für den Vermieter nachteilige Lage lange Zeit hingenommen wurde, hat der Gesetzgeber sich diesem Problem mit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform angenommen und Regelungen geschaffen, die es dem Vermieter ermöglichen, die spätere Realisierung seiner Nutzungsentschädigungsansprüche zu sichern. In bestimmten Fällen erhält der Vermieter sogar die Möglichkeit, die Räumung der Wohnung schon vor dem Abschluss des Räumungsverfahrens zu erreichen.

Dieser Beitrag soll Vermieter in die Lage versetzen, effektiv von diesen noch weitgehend unbekannten Möglichkeiten Gebrauch zu machen.

Lesen Sie hier: Die 15 wichtigsten Fragen und Antworten zur Räumungsklage

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I. So sichern Sie Ihre Ansprüche auf Nutzungsentschädigung

Setzt der Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, ist er zwar nicht mehr verpflichtet, hierfür Miete zu entrichten, da der Anspruch des Vermieters aus § 535 Abs. 2 BGB das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter bis zur Räumung der Wohnung auf Kosten des Vermieters dessen Wohnung nutzen kann. § 546a Abs. 1 BGB bestimmt nämlich, dass der Vermieter immer dann, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen kann, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Diesen Anspruch kann der Vermieter zusammen mit dem Räumungsanspruch gerichtlich geltend machen. Um dem Mieter den Anreiz zu nehmen, den Räumungsprozess nur deshalb hinauszuzögern, um noch keine Entschädigungszahlungen leisten zu müssen, und um den Vermieter vor einem Ausfall mit seiner Forderung im Falle einer späteren Insolvenz des Mieters zu schützen, hat der Gesetzgeber in § 283a ZPO für den Vermieter die Möglichkeit geschaffen, bereits während des laufenden Verfahrens den Erlass einer Sicherungsanordnung zu beantragen.

1. Voraussetzungen für den Erlass einer Sicherungsanordnung

Der Erlass dieser Sicherungsanordnung ist jedoch nicht voraussetzungslos möglich. Das Gericht erlässt diese gem. § 283a Abs. 1 S. 1 ZPO nur, wenn

• es sich bei den zu sichernden Forderungen um Geldforderungen handelt, die bereits Gegenstand einer Zahlungsklage des Vermieters sind, und die nach Rechtshängigkeit der Zahlungsklage, aber vor dem Erlass der Sicherungsanordnungfällig geworden sind (vgl. BT-Drs.17/10485 S. 28),
• die Zahlungsklage mit der Räumungsklage verbunden ist,
• die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und
• die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist.

Insbesondere das letzte Erfordernis der zu Gunsten des Vermieters ausfallenden Interessenabwägung kann für den Vermieter in der Praxis zu Schwierigkeiten führen. Der Gesetzgeber hat in seiner Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 28) nämlich Folgendes ausdrücklich betont:

Zunächst ergibt sich ein besonderer Nachteil für den Kläger (Vermieter), den dieser glaubhaft machen muss (vgl. § 283a Abs. 1 S. 2 ZPO), nicht allein aus der zu erwartenden Dauer des Verfahrens und dem (abstrakten) Risiko der späteren Zahlungsunfähigkeit des Beklagten (Mieters). Erforderlich ist vielmehr ein konkretes Risiko. Hieraus folgt, dass der Vermieter konkrete Tatsachen darlegen und i. S. d. § 294 ZPO glaubhaft machen muss, die zumindest ein Indiz für die (drohende) Zahlungsunfähigkeit des Mieters darstellen, wie z.B. bereits in der Vergangenheit nicht erfüllte Forderungen (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 283a ZPO Rn. 31).

Auch die konkret drohende Zahlungsunfähigkeit des Beklagten (Mieters) reicht jedoch noch nicht aus, um ein berechtigtes Interesse des Klägers (Vermieters) am Erlass der Sicherungsanordnung annehmen zu können. Der Kläger (Vermieter) muss- so die Gesetzesbegründung- außerdem konkret dartun, welche besonderen Nachteile er über einen Ausfall der Forderung hinaus zu erwarten hat. Ein solcher mit dem Forderungsausfall einhergehender Nachteil kann nach der Gesetzesbegründung insbesondere darin liegen, dass der Vermieter auf Mieteinnahmen aus der streitgegenständlichen Wohnung zur Sicherung seiner Altersversorgung angewiesen ist (vgl. BT-Drs.17/10485 S. 46).

Auch wenn der Vermieter Umstände glaubhaft macht, die einen besonderen Nachteil in dem beschriebenen Sinne begründen, ergeht die Sicherungsanordnung nur dann, wenn dieser Nachteil für den Vermieter schwerer wiegt als derjenige, der dem Mieter durch die mit der Sicherheitsleistung regelmäßig verbundene Einschränkung seiner Liquidität entsteht. In die Interessenabwägung kann die Höhe des Zahlungsrückstandes und die wirtschaftliche Bedeutung der Forderung für den Kläger einbezogen werden (vgl. BT-Drs. 17/10485 S. 28).

2. Die Sicherungsanordnung und ihre Folgen

Liegen die unter Zf.1 genannten Voraussetzungen vor und fällt die Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters aus, ordnet das Gericht auf Antrag des Vermieters an, dass der Mieter eine Sicherheit in einer bestimmten in das Ermessen des Gerichts gestellten Höhe zu leisten hat. Das Gericht kann insbesondere die Art und Weise der Sicherheitsleitung bestimmen. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers bietet es sich an, eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle wie z.B. des Sozialhilfeträgers, wie sie auch in § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB vorgesehen ist, ausreichen zu lassen (vgl. BT-Drs.17/10485 S. 29).

Legt das Gericht die Art der Sicherheitsleistung nicht fest, hat der Mieter diese gem. § 108 Abs.1 S. 2 ZPO entweder durch eine Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung von Geld zu bewirken.

II. Der Mieter erbringt die Sicherheitsleistung nicht – Das sind Ihre Rechte

Dass Mieter der Sicherungsanordnung freiwillig Folge leisten, ist eher die Ausnahme. Für den Vermieter stellt sich daher oft die Frage, wie er verfährt, wenn der Mieter die Sicherheitsleistung nicht erbringt.

1. Vollstreckung aus der Sicherungsanordnung

Erbringt der Mieter die Sicherheitsleistung nicht, kann der Vermieter diese im Wege der Zwangsvollstreckung erzwingen. Die Sicherungsanordnung stellt gem. §§ 794 Abs.1 Nr. 3, 283a Abs. 1 S. 4 ZPO einen Titel dar, aus dem die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann. Die Art der Vollstreckung, auf die hier nicht weiter eingegangen werden soll, hängt davon ab, auf welche Weise der Mieter die Sicherheitsleistung zu erbringen hat.

2. Einstweilige Räumungsverfügung gem. § 940a Abs. 3 ZPO

In einer Vielzahl von Fällen ergeht die Sicherungsanordnung zu einem Zeitpunkt, zu dem der Mieter bereits zahlungsunfähig ist oder er zumindest nicht mehr über pfändbares Vermögen verfügt. Besondere Bedeutung erlangt die Möglichkeit der Sicherungsanordnung in insbesondere in solchen Fällen, in denen die Zwangsvollstreckung erfolglos verläuft oder von vornherein keinen Erfolg verspricht, erst im Zusammenspiel mit § 940a Abs.3 ZPO. Dieser ermöglicht es dem Vermieter, der dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat, schon vor dem Abschluss des Räumungsverfahrens die Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu erwirken. Gem. § 940a Abs.3 ZPO darf nämlich, sofern der Vermieter die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben hat, die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Beklagte (der Mieter) einer Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet.

Der Erlass der Räumungsverfügung ist an folgende Voraussetzungen geknüpft:

1. Der Vermieter muss bereits eine Räumungsklage erhoben haben.
2. Der Vermieter muss den geltend gemachten Räumungsanspruch darauf stützen, dass das Mietverhältnis durch eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (vgl. §§ 543 Abs.2 S.1 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB) beendet worden ist.
3. Der Vermieter muss eine Zahlungsklage erhoben haben, die mit der Räumungsklage verbunden ist.
4. In diesem verbundenen Verfahren muss eine Sicherungsanordnung gem. § 283a ZPO ergangen sein.
5. Der Mieter darf der Sicherungsanordnung nach Ablauf der ihm gem. § 283a Abs.2 ZPO gesetzten Frist nicht Folge geleistet haben.

Die Möglichkeit, gem. § 940a Abs. 3 ZPO den Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung zu erwirken, ist aus folgenden Gründen von großer Bedeutung.

Zum einen lässt das Gesetz eine Räumung von Wohnraum vor Abschluss des Hauptsacheverfahrens an sich nur unter den engen, nur selten vorliegenden Voraussetzungen des § 940a Abs.1 ZPO, nämlich im Falle einer Besitzerlangung durch verbotene Eigenmacht oder einer Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, seiner Angehörigen oder Bewohner des Hauses zu. Zum anderen muss der Vermieter nicht, wie es sonst für den Erlass einer „gewöhnlichen“ Regelungsverfügung gem. § 940 ZPO notwendig ist, darlegen und glaubhaft machen, dass der Erlass der einstweiligen Verfügung zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Dieser sog. Verfügungsgrund ergibt sich unmittelbar aus der Missachtung der Sicherungsanordnung durch den Mieter (vgl. BT-Drs.17/10485 S.34).

Hat das Gericht die Räumungsverfügung erlassen, kann der Vermieter hieraus gem. § 936 ZPO i. V. m. § 928 ZPO die Zwangsvollstreckung betreiben. Der im Regelfall gem. § 750 ZPO erforderlichen Vollstreckungsklausel bedarf es gem. §§ 936, 929 Abs.1 ZPO nicht. Besonders achten sollte der Vermieter darauf, dass die Vollstreckung innerhalb eines Monats seit der Verkündung bzw. Zustellung der Räumungsverfügung an ihn erfolgt. Nach Ablauf der Monatsfrist ist die Vollziehung der Räumungsverfügung nämlich gem. §§ 936,929 Abs.2 ZPO nicht mehr zulässig.

III. Die Sicherung der Rechte vor dem Abschluss des Hauptsacheverfahrens ist nicht ohne Risiken für den Vermieter

Bei den unter I. und II. geschilderten Möglichkeiten, die Rechte des Vermieters bereits vor dem Abschluss des Hauptsacheverfahrens (der mit der Zahlungsklage verbundenen Räumungsklage) zu sichern, handelt es sich um Maßnahmen des vorläufigen Rechtsschutzes. Da eine Entscheidung im Hauptsacheverfahren noch aussteht, besteht daher stets die Möglichkeit, dass der Vermieter die Räumungs- und / oder Zahlungsklage verliert.

Tritt dieser Fall ein, hat dies für den Vermieter folgende Konsequenzen:

Stellt sich nach dem Abschluss des Hauptsacheverfahrens heraus, dass dem Vermieter der geltend gemachte Zahlungsanspruch nicht bzw. nicht in der Höhe, in der der Mieter Sicherheit geleistet hat, zusteht, hat der Vermieter dem Mieter gem. § 283a Abs.4 ZPO den Schaden zu ersetzen, der dem Mieter durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. Zu ersetzende Schäden sind z.B. Aufwendungen, die der Mieter tätigen musste, um sich die Sicherheit zu beschaffen oder auch entgangener Gewinn in Form von Anlagezinsen.

Eine vergleichbare Regelung enthält das Gesetz in § 945 ZPO für den Fall, dass sich die Räumungsverfügung als von Anfang an ungerechtfertigt erweist oder nachträglich aufgehoben wird. Dies wird in erster Linie der Fall sein, wenn dem Vermieter der Räumungsanspruch mangels wirksamer Kündigung nicht zusteht. In diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter gem. § 945 ZPO den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Vollziehung der angeordneten Räumungsverfügung entsteht.

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