Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter, nachdem sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung bezogen haben, dort nach kurzer Zeit wieder ausziehen. Mieter fühlen sich in solchen Fällen regelmäßig betrogen und halten die Kündigung für unwirksam.

Hieraus resultieren nicht selten Schadensersatzforderungen des Mieters, der seine mit dem Umzug verbundenen Kosten ersetzt bekommen möchte. Dieses Verlangen ist jedoch nicht immer berechtigt. Eine grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, die gekündigte Wohnung eine bestimmte Zeit zu nutzen, gibt es nämlich nicht.

Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters wegen nur kurzer Nutzungsdauer unwirksam ist und wann diese keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Kündigung hat, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Dieser Beitrag erklärt an Hand von Beispielen, in welchen Fällen eine beschränkte Nutzungsdauer rechtlich relevant ist und wann sie unbeachtlich bleibt.

1. Ohne Kenntnis der Motive für den frühzeitigen Auszug lässt sich die Wirksamkeit der Kündigung nicht beurteilen

Beispiel Nr. 1

Zwischen Vermieter V und Mieter M besteht seit Januar 2010 ein unbefristetes Mietverhältnis über eine Wohnung in S. V hat M am 30.10.2013 fristgerecht zum 31.01.2014 wegen Eigenbedarfs gekündigt, weil er Nachwuchs bekommen hat und seine bisherige 2- Zimmer – Wohnung für drei Personen zu klein ist. Nachdem V zusammen mit seiner Ehefrau und dem Kind die Wohnung am 15.02.2014 bezogen hat, zieht die Familie bereits am 15.06.2014 wieder aus. V vermietet die Wohnung an einen anderen Mieter.

Der Wunsch, wegen Familienzuwachses eine größere Wohnung zu beziehen, stellt, zumindest dann, wenn die bisherige Wohnung für diese Zwecke zu klein geworden ist, einen zur Eigenbedarfskündigung berechtigenden vernünftigen nachvollziehbaren Grund dar (vgl. BVerfG, Beschluss vom 03. 02. 2003 – 1 BvR 619/02; zum Erfordernis des vernünftigen nachvollziehbaren Grundes vgl. außerdemBGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87). Wie sich allerdings der Umstand, dass V und seine Familie die Wohnung nur vier Monate genutzt haben, auf die Wirksamkeit der Kündigung auswirkt, kann ohne die Kenntnis dessen, warum und vor allem wann V den Entschluss zum Auszug gefasst hat, nicht festgestellt werden.

Eine grundsätzliche Verpflichtung, eine gewisse Zeit in der gekündigten Wohnung zu wohnen, gibt es nämlich nicht.

2. Der Zeitpunkt des Entschlusses, die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, ist von entscheidender Bedeutung

Für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ist es im Falle einer zeitlich begrenzten Nutzung der Wohnung durch den Vermieter oder eine andere Bedarfsperson i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB entscheidend festzustellen, ob der Vermieter die zeitlich begrenzte Nutzung bzw. Überlassung von vornherein geplant hat oder ob er zu dieser durch eine nachträgliche Veränderung der Umstände veranlasst wurde. Folgende zeitliche Zäsur ist hierbei von Relevanz:

a) Entschlussfassung zum Auszug erfolgt nach dem Ablauf der Kündigungsfrist

Hatte der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung und auch noch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist die Absicht, die Wohnung für einen zeitlich nicht begrenzten Zeitraum zu nutzen oder einer anderen Bedarfsperson zu überlassen, hat ein Auszug auch nach kurzer Zeit auf Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss.

Hier gelten die für den nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs entwickelten Grundsätze.

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH berührt nämlich der Wegfall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wirksamkeit der Kündigung nicht. Auch handelt ein Vermieter nicht rechtsmissbräuchlich, wenn er an der Kündigung festhält und dem Mieter den Wegfall des Eigenbedarfs nicht mitteilt (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).

Beispiel Nr. 2

Im Beispiel Nr.1 war ein weiterer Grund für den Nutzungswunsch des V, dessen bisherige Wohnung sich nicht in S befand, die Tatsache, dass er in unmittelbarer Nähe der gekündigten Wohnung am 01.03.2014 eine neue unbefristete Arbeitsstelle als Arzt in einem Krankenhaus angetreten hat. V hatte vor, mit seiner Familie bis auf weiteres in S in seiner Eigentumswohnung zu wohnen. Am 15.04.2014 bekam V von seinem neuen Arbeitgeber ein Angebot, ab dem 01.07.2014 für mehrere Jahre ins Ausland zu gehen, was ihn zum Auszug am 15.06.2014 veranlasste.

Der Umstand, der V dazu veranlasst hat, bereits nach vier Monaten wieder auszuziehen, ist erst am 15.04.2014, und damit nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, der am 31.01.2014 erfolgte, eingetreten. Die zeitlich begrenzte Nutzung führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Die Dauer der Nutzung hat in einem solchen Fall keine Bedeutung. Selbst wenn V beispielsweise nur zwei Monate in der gekündigten Wohnung gewohnt hätte, wäre die Wirksamkeit der Kündigung durch den Auszug nicht beeinträchtigt worden.

b) Entschlussfassung zum Auszug erfolgt vor dem Ablauf der Kündigungsfrist

Hat der Vermieter bereits im Zeitpunkt der Kündigung beabsichtigt, die gekündigte Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu nutzen bzw. einem Dritten zu überlassen, kann sich hieraus eine anfängliche Unwirksamkeit der Kündigung ergeben. Auch wenn der Vermieter seinen Entschluss zur vorübergehenden Nutzung erst nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter, aber vor dem Ablauf der Kündigungsfrist fasst, kann die Kündigung nachträglich unwirksam werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen dies der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Welche Faktoren hier ausschlaggebend sind, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

3. Vorübergehende Nutzung ist vor dem Ablauf der Kündigungsfrist geplant- Die Dauer der geplanten Nutzung und die Gründe für den Nutzungswunsch sind entscheidend

Der bereits beim Ausspruch der Kündigung vorhandene oder vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entstandene Plan des Vermieters, die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu nutzen, führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Kündigung. Für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung kommt es auch hier – wie bei jeder Eigenbedarfskündigung- darauf an, ob der Vermieter vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen -in diesem Fall begrenzten- Nutzungswunsch hat. Hierbei spielt die Dauer der geplanten Nutzung eine entscheidende Rolle.

Feste zeitliche Grenzen, bei deren Unterschreiten immer von der Unwirksamkeit der Kündigung auszugehen ist, gibt es ebenso wenig, wie ab einer bestimmten Dauer die Wirksamkeit der Kündigung garantiert ist. Allgemein kann allerdings gesagt werden, dass vernünftige und nachvollziehbare Gründe für eine zeitlich begrenzte Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter um so eher bejaht werden, je länger die beabsichtigte Nutzung der Wohnung durch den Vermieter dauern soll. Je kürzer der Zeitraum ist, für den die Nutzung geplant ist, desto höher sind die Anforderungen, die an die Nachvollziehbarkeit des Nutzungswunsches zu stellen sind.

Das BayObLG hat sich in einem Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92- näher zu der zeitlichen Dimension, aber auch zu den im Übrigen an das Nutzungsinteresse zu stellenden Anforderungen im Falle einer begrenzten Nutzungsdauer geäußert.

Danach soll ein längerfristiger Nutzungswunsch einem unbegrenzten gleichstehen, ohne dass besondere gesteigerte Anforderungen an die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit des Nutzungswunsches zu stellen sind. Was unter einer längerfristigen Nutzung zu verstehen ist, lässt das Gericht zwar weitgehend offen und führt lediglich aus, dass die Nutzung längerfristig sei, wenn sie auf mehrere Jahre angelegt sei. Eine Konkretisierung dieser allgemeinen Vorgaben hat aber das LG München mit Urteil vom 21.07.1993 – 14 S 11 776/92- vorgenommen und entschieden, dass ein Zeitraum von „mehreren Jahren” i. S. des Rechtsentscheids des BayObLG vom 23.03.1993 erst bei einer beabsichtigten Nutzugsdauer von mindestens drei Jahren vorläge.

Auch in die andere Richtung hat das BayObLG zwar keine exakte zeitliche Untergrenze für den Nutzungswunsch angegeben, bei deren Unterschreiten eine Eigenbedarfkündigung nicht in Betracht kommt. In seinem Rechtsentscheid vom 23.03.1993 führt es jedoch aus, eine Eigenbedarfskündigung sei grds. nicht möglich, wenn der Vermieter die Wohnung nur für kurze Zeit (d.h. für wenige Monate) nutzen wolle.

Bei den zuvor beschriebenen Grenzen handelt es sich jedoch nur um nicht allgemeinverbindliche Richtwerte. Eine abschließende Würdigung, ob die für die Eigenbedarfskündigung erforderlichen vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe für den Nutzungswunsch vorliegen, kann letztendlich nur unter Berücksichtigung der weiteren für das Nutzungsinteresse des Vermieters maßgebenden Umstände des Einzelfalls vorgenommen werden.

Ist die vom Vermieter geplante Nutzungszeit nicht als längerfristig i. S. d. Rechtsentscheids des BayObLG anzusehen, so dass an die Begründung des Nutzungswunsches gesteigerte Anforderungen zu stellen sind, was bei einer Nutzung von weniger als drei Jahren angenommen werden kann, ist die Nutzung aber für mehr als nur wenige Monate geplant, so dass die Eigenbedarfskündigung nicht grds. ausgeschlossen ist, können folgende Umstände von Bedeutung sein:

Zu Gunsten des Vermieters kann es sich nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 23.03.1993 auswirken, wenn

• der genaue Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung wieder freigeben kann, noch nicht sicher feststeht und daher die Möglichkeit gegeben ist, dass er über den vorgesehenen Termin hinaus in der Wohnung bleiben muss,
• der Vermieter besonders dringenden Wohnbedarf darlegen kann, etwa weil seine bisherige Wohnung nicht mehr zur Verfügung steht,
• der Vermieter ein besonderes Interesse gerade an der Nutzung der vermieteten Wohnung hat, weil z. B. sein Arbeitsplatz in unmittelbarer Nähe dieser Wohnung liegt und er auf dessen rasche Erreichbarkeit angewiesen ist oder
• der Vermieter für eine andere Wohnung deutlich größere Aufwendungen tätigen müsste als dies bei einer Nutzung der gekündigten Wohnung der Fall ist.

Die Instanzrechtsprechung urteilt sehr unterschiedlich.

So hat z.B. das AG Köln mit Urteil vom 19.09.1991 – 215 C 229/91- in einem Fall, in dem der Vermieter die Wohnung seiner Enkelin für die Dauer einer zweijährigen Ausbildung zur Verfügung stellen wollte, das Vorliegen eines zur Kündigung berechtigenden nachvollziehbaren Grundes – ohne auf sonstige Umstände einzugehen- allein mit der Begründung verneint, das erforderliche mehrjährige Nutzungsinteresse liege nicht vor.

Das AG Neumarkt hingegen hat mit Urteil vom 26. 07.1990 – C 329/90- eine noch nicht genau absehbare, aber mindestens für 1 ½ Jahre geplante Nutzung der gekündigten Wohnung durch eine vierköpfige Familie für die Zeit des Umbaus eines Hauses des Vermieters insbesondere deshalb als ausreichend angesehen, weil der Wohnbedarf der Familie in einer zu dem Haus gehörenden Werkstätte nicht und daher nur durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung befriedigt werden könne.

In einem Fall, in dem der vorübergehende Bedarf nur für wenige Monate ebenfalls für die Zeit eines Umbaus des bisherigen Wohnhauses des Vermieters bestand, hat das LG Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 16.11.1990 – 7 S 7203/90- den Nutzungswunsch insbesondere deshalb nicht als berechtigtes Interesse an der Mietvertragsbeendigung anerkannt, weil der Vermieter den Bedarf durch eine vermeidbare Verzögerung des Umbaus selbst herbeigeführt hatte.

Begründet die geplante Nutzung nach den zuvor dargelegten Maßstäben bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung kein vernünftiges nachvollziehbares Interesse des Vermieters an der vorübergehenden Nutzung, ist die Kündigung von Anfang an unwirksam.

Beabsichtigt der Vermieter im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung hingegen eine zeitlich unbegrenzte oder zumindest längerfristige Nutzung und treten die Umstände, die die Nutzungsdauer auf ein unzulässig kurzes Maß beschränken, erst nach dem Ausspruch der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist ein, wird die Kündigung nachträglich wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter sie aufrechterhält, ohne den Mieter über die begrenzte Nutzungsdauer zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten (vgl.BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04- zu den Reaktionspflichten des Vermieters nach dem Wegfall des Eigenbedarfs).

Beispiel Nr. 3

Im Beispiel Nr.2 wusste V bereits beim Abschluss seines neuen Arbeitsvertrages, der bereits im September 2013 erfolgte, dass er nach einer viermonatigen Einarbeitungszeit zum 01.07.2014 ins Ausland wechseln und deshalb im Juni 2014 wieder ausziehen würde. Da er seinen Nachwuchs aber bereits im Februar 2014 erwartete, wollte er vorübergehend in die größere Wohnung einziehen.

In diesem Fall hat V die Nutzung der gekündigten Wohnung bereits im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung am 30.10.2013 nur für vier Monate beabsichtigt. Auch wenn die Gründe, aus denen V aus seiner bisherigen Wohnung ausziehen wollte, im Falle einer längerfristigen Nutzung der gekündigten Wohnung durchaus vernünftige nachvollziehbare Gründe für die Kündigung dargestellt hätten, reicht eine nur viermonatige Nutzungsdauer zumindest dann nicht aus, wenn V und seiner Familie für diese kurze Zeitspanne eine andere Unterbringungsmöglichkeit zur Verfügung steht.

Variante zu Beispiel 3

V hat von der Möglichkeit, ins Ausland zu wechseln, erst am 15.11.2013 erfahren. Der Wechsel soll allerdings erst zum 01.09.2015 erfolgen. V, der seine bisherige Wohnung bereits am 07.11.2013 zum 28.02.2014 gekündigt hat, hält trotz der ihm nun bekannten, aber beim Ausspruch der Kündigung noch nicht geplanten begrenzten Nutzungsdauer an der Kündigung fest, ohne M hierüber zu informieren.

In diesem Fall käme allenfalls eine nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung in Betracht, da V erst am 15.11.2013, und damit nach dem Ausspruch der Kündigung, aber vor dem Ablauf der Kündigungsfrist von den Gründen erfahren hat, die zu einer Begrenzung der Nutzungsdauer führten. Da V jedoch zu dem Zeitpunkt, zu dem er von seinem Wechsel ins Ausland erfuhr, plante, in der Wohnung noch weitere neun Monate, also insgesamt achtzehn Monate zu wohnen, liegt -anders als im Beispiel 3- keine nur für wenige Monate geplante Nutzung vor. Allerdings kann auch von einer längerfristigen mehrjährigen Nutzungsdauer nicht die Rede sein, so dass es für die Wirksamkeit der Kündigung darauf ankommt, wie gewichtig die Gründe für das Nutzungsinteresse des V sind.

Da V sein bisheriges Mietverhältnis bereits in Unkenntnis der nur vorübergehenden Nutzungsdauer zum 28.02.2014 gekündigt hatte, stand ihm seine alte Wohnung ab März 2014 nicht mehr zur Verfügung, so dass ab diesem Zeitpunkt ein dringender Wohnbedarf bestand. Hinzu kommt außerdem, dass V als Krankenhausarzt insbesondere während des Bereitschaftsdienstes auf eine schnelle Erreichbarkeit seiner Arbeitstätte angewiesen ist. Zusammen mit dem nicht zu vernachlässigenden Wunsch nach einer Vergrößerung wegen des Familienzuwachses, wird man ein berechtigtes Interesse des V für die Kündigung trotz der zeitlich begrenzten Nutzungsdauer bejahen können.

4. Beweislastverteilung

In einer Vielzahl von Fällen teilen Vermieter ihren Mietern weder im Kündigungsschreiben noch vor Ablauf der Kündigungsfrist mit, dass die eigene Nutzung nur für einen begrenzten Zeitraum erfolgen wird. Dies kann seinen Grund darin haben, dass der Vermieter hiervon selbst noch keine Kenntnis hat. Möglich und nicht selten ist es jedoch auch, dass der Vermieter eine zeitlich begrenzte Nutzung von vornherein beabsichtigt oder den entsprechenden Entschluss zumindest vor dem Ablauf der Kündigungsfrist fasst, und dem Mieter diese Information bewusst vorenthält, um Widerstand gegen die Kündigung zu vermeiden.

Zieht der Mieter aus, weil er in Unkenntnis der begrenzten Nutzungsdauer keine Anhaltspunkte dafür hat, die Wirksamkeit der Kündigung anzuzweifeln, erfährt aber später davon, dass der Vermieter bzw. die anderweitige Bedarfsperson nach kurzer Zeit wieder ausgezogen ist, kommt es nicht selten zu Schadensersatzklagen des Mieters, der die Kündigung für unwirksam hält und seine Umzugskosten ersetzt verlangt.

In diesem Schadensersatzprozess kommt es zumindest dann, wenn die Dauer der Nutzung durch den Vermieter nicht als längerfristig angesehen und einer zeitlich unbegrenzten gleichgestellt werden kann und auch keine so gewichtigen Gründe vorliegen, die den zeitlich begrenzten Nutzungswunsch als vernünftig und nachvollziehbar erscheinen lassen, darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Vermieter den Entschluss gefasst hat, die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zu nutzen. Der Mieter wird zur Begründung seiner Klage behaupten, diese Absicht habe bereits im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung, zumindest jedoch vor dem Ablauf der Kündigungsfrist bestanden. Der Vermieter hingegen wird darlegen, der Entschluss sei erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist gefasst worden. Für den Ausgang des Prozesses ist es daher entscheidend, wer die Beweislast für sein jeweiliges Vorbringen trägt.

Auch im Schadensersatzprozess wegen unwirksamer Eigenbedarfskündigung gilt, dass der Mieter als Kläger alle seinen Anspruch begründenden Umstände darlegen und beweisen muss. Hierzu gehören auch die Umstände, aus denen sich die Unwirksamkeit der Kündigung ergibt. Dem Mieter obliegt daher der Beweis dafür, dass der Vermieter bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist die Absicht hatte, die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit zu nutzen.

Da der Mieter jedoch in der Regel keinen Einblick in die Gedankenwelt des Vermieters hat und nicht wissen kann, zu welchen Zeitpunkt welche Entschlüsse gefasst wurden, wird man auch hier- wie im Fall einer Schadensersatzklage wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs- die Grundsätze der sog. sekundären Behauptungslast anwenden können, die für Fälle gelten, in denen die primär darlegungsbelastete Partei außerhalb des darzulegenden Geschehensablaufs steht und keine Kenntnisse von den maßgeblichen Tatsachen besitzt, während der Prozessgegner zumutbar nähere Angaben machen kann (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03). Dies bedeutet, dass der Mieter sich zunächst darauf beschränken kann zu behaupten, dass der Vermieter bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zu einer zeitlich begrenzten Nutzung entschlossen war.

Ist dies geschehen, ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel darzulegen, dass und aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte unbegrenzte oder längerfristige Eigenbedarf sich nachträglich, d.h. nach Ablauf der Kündigungsfrist, in einen vorübergehenden verwandelt hat. Erst wenn der Vortrag des Vermieters dem genügt, obliegt dem Mieter der Beweis für seine Behauptung, dass die begrenzte Nutzung schon vorher beabsichtigt gewesen sei (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/03 zur Beweislast im Falle eines mit der Kündigung behaupteten, anschließend aber nicht realisierten Eigenbedarfs).