Erhalten Mieter eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ihres Vermieters, fühlen sie sich oft nicht im Stande, diese auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Auch die Einholung anwaltlichen Rats, der u. U. mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, können sich viele Mieter nicht leisten. Aus diesem Grund kommt es immer wieder vor, dass Mieter ausziehen, obwohl sie hierzu wegen der Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung gar nicht verpflichtet gewesen wären. Dies ist jedoch vermeidbar. Denn auch für juristische Laien ist es durchaus möglich, eine Eigenbedarfskündigung auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Wir helfen Ihnen dabei und machen Sie auf die wichtigsten Punkte aufmerksam, die Sie bei der Überprüfung beachten sollten.
Beantworten Sie folgende Fragen und beachten Sie die geschilderte Rechtsfolge für den Fall der Bejahung bzw. Verneinung.
Inhalt: 17 Punkte Checkliste zum Prüfen einer Eigenbedarfskündigung
2. Benötigt Ihr Vermieter die Wohnung zu Wohnzwecken?
3. Benötigt der Vermieter die gesamte Wohnung oder nur Teile davon?
4. Soll die Wohnung dem Vermieter als Hauptwohnung oder lediglich als Zweitwohnung dienen?
6. Ist der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht?
7. Eignet sich die gekündigte Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs des Vermieters?
10. Liegt gegenwärtiger oder lediglich künftiger Eigenbedarf vor?
11. Ist der Eigenbedarf des Vermieters nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter wieder entfallen?
12. Besteht der Eigenbedarf des Vermieters nur vorübergehend?
13. Liegt ein unbefristeter oder befristeter Mietvertrag vor?
14. Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht zu Lasten des Vermieters?
15. Hat der Vermieter die Kündigung während einer Kündigungssperrfrist ausgesprochen?
Viele weitere Informationen finden Sie in unserem 120 Seiten E-Book “Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?” Oder überlassen Sie die Arbeit einem Anwalt und beauftragen Sie hier die Prüfung Ihrer Eigenbedarfskündigung.
1. Gehört die vom Vermieter im Kündigungsschreiben genannte Bedarfsperson zu dem von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begünstigten Personenkreis?
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn die Person, durch die die Wohnung genutzt werden soll, zu dem in § 573 Abs.2 Nr.2 BGB genannten Personenkreis gehört. Neben dem Vermieter selbst, sind dies seine Familienangehörigen sowie Angehörige des Haushalts.
Eine Übersicht über diejenigen Personen, zu Gunsten derer der Vermieter Eigenbedarf geltend machen darf, finden Sie im Artikel: „Eigenbedarfskündigung – 40 Fragen und Antworten.“
Haben Sie diese Frage mit Nein beantwortet, steht bereits an dieser Stelle fest, dass die Kündigung Ihres Vermieters unwirksam ist und Sie nicht ausziehen müssen
Können Sie diese Frage bejahen, fahren Sie mit Frage 2 fort.
2. Benötigt Ihr Vermieter die Wohnung zu Wohnzwecken?
Die Eigenbedarfskündigung soll es dem Mieter ermöglichen, die Wohnung zu Wohnzwecken selbst zu nutzen oder diese einer sonstigen Bedarfsperson zu diesem Zweck zu überlassen. Ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben des Vermieters oder sonstigen Äußerungen nicht, dass eine zumindest teilweise Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken erfolgen soll, können Sie die Wirksamkeitsprüfung mit Frage 3 fortsetzen.
Falls Ihr Vermieter jedoch angibt, die Wohnung zu benötigen, um dort z.B. einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen zu können, sollten Sie klären, ob diese nicht dem Wohnen dienende Nutzung ausschließlich oder zu einem überwiegenden Teil erfolgen soll oder aber nur ein untergeordneter Teil der Wohnung in dieser Weise genutzt werden soll.
Nur eine ausschließliche oder überwiegende Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken steht der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung entgegen.
Fahren Sie mit Frage 3 fort, wenn die nicht dem Wohnen dienende Nutzung nur von untergeordneter Bedeutung ist. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung als Eigenbedarfskündigung i. S. d. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB unwirksam.
Allerdings besteht die Möglichkeit, eine Kündigung mit dem Ziel der überwiegenden (vgl. BGH, Beschluss vom 05.10.2005 – VIII ZR 127/05) oder sogar ausschließlichen (vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2012 –VIII ZR 330/11) beruflichen Nutzung auf den allgemeinen Kündigungstatbestand des § 573 Abs.1 S.1 BGB zu stützen.
3. Benötigt der Vermieter die gesamte Wohnung oder nur Teile davon?
Bezieht sich der Nutzungswunsch des Vermieters auf die gesamte Wohnung, steht der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung in dieser Hinsicht nichts entgegen. Fahren Sie daher mit Frage 4 fort.
Benötigt der Vermieter hingegen nur Teile der Wohnung oder durch einen einheitlichen Mietvertrag mitvermietete nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder sonstige Teile des Grundstücks, ist die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung der gesamten Wohnung unwirksam (vgl. LG Mainz, Urteil vom 29.08.2001 – 3 S 51/01). Auch eine auf § 573 Abs.2 Nr.2 BGB gestützte Teilkündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht zulässig (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.03.1997 – 3 RE–Miet 1/97). Auch hier ist jedoch –wie in Frage 2- zu prüfen, ob eine Kündigung auf § 573 Abs.1 S.1 BGB gestützt werden kann (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.03.1997 – 3 RE–Miet 1/97).
4. Soll die Wohnung dem Vermieter als Hauptwohnung oder lediglich als Zweitwohnung dienen?
Möchte der Vermieter oder diejenige Person, der die Wohnung überlassen werden soll, in der Wohnung ihren Lebensmittelpunkt begründen, ergeben sich keine weiteren Probleme. Die Prüfung kann mit Frage 5 fortgesetzt werden.
Ist dies nicht der Fall und soll die Wohnung als Zweitwohnung dienen, steht dies der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zwar nicht grundsätzlich entgegen(vgl. BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014 – 1 BvR 2851/13). In diesem Fall sollte der Mieter aber besonders sorgfältig prüfen, ob der Vermieter besondere vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür dargelegt hat, dass er neben seiner Hauptwohnung noch eine weitere Wohnung benötigt. Fehlen solche Gründe, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. zu den erhöhten Anforderungen, die an die Begründung zu stellen sind, das Urteil des AG Köln vom 16. 09. 2010 – 209 C 299/10).
5. Besteht der vom Vermieter behauptete Nutzungswunsch tatsächlich oder ist dieser möglicherweise nur vorgetäuscht?
Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ist nur dann wirksam, wenn der Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters auch tatsächlich besteht. Auch wenn sich das Fehlen eines solchen in der Regel erst zeigt, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht selbst nutzt oder der Bedarfsperson nicht überlässt, sollte jeder Mieter bereits vor der Räumung sorgfältig prüfen, ob es Anhaltspunkte dafür gibt, dass der Eigenbedarf vom Vermieter nur vorgetäuscht ist.
Welche Umstände Indizien für einen nur vorgetäuschten Nutzungswillen des Vermieters darstellen, erfahren Sie im Artikel: „Vermieter täuscht Eigenbedarf vor – So gehen Sie als Mieter vor.“ Dort schildern wir Ihnen auch, welche Rechte Sie haben, wenn der Vermieter eine wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs unwirksame Kündigung ausgesprochen hat.
Besteht der Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters, setzen Sie die Prüfung mit Frage 6 fort.
6. Ist der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht?
Grds. wird es dem Vermieter zugestanden, seinen Wohnbedarf selbst festzulegen. Ist dieser jedoch weit überhöht, führt dies zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn der Vermieter nicht besondere Gründe dafür anführt, warum er auf eine weit über dem Durchschnitt liegende Wohn- bzw. Nutzungsfläche angewiesen ist (vgl. dazu BVerfG, Urteil vom 14. 02. 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88). Beispielsfälle, in denen die Rechtsprechung den Wohnbedarf des Vermieters als weit überhöht angesehen hat, finden Sie ebenso wie solche, in denen der Wohnbedarf akzeptiert worden ist, in unserem E- Book „Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?“.
Können Sie keinen weit überhöhten Wohnbedarf feststellen, widmen Sie sich der Frage 7.
7. Eignet sich die gekündigte Wohnung zur Deckung des Wohnbedarfs des Vermieters?
Ob eine Wohnung den eigenen Bedarf deckt, kann grds. nur der Bewohner selbst entscheiden. Ist die gekündigte Wohnung jedoch bereits objektiv ungeeignet, die Wohnbedürfnisse des Vermieters bzw. der Bedarfsperson zu befriedigen, führt dies unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs zur Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 26.10.1982 – 3 REMiet 4/82). Eine objektiv fehlende Eignung kann beispielsweise angenommen werden, wenn eine auf den Rollstuhl angewiesene Person eine Wohnung in einem höheren Stockwerk, die nur durch eine Treppe erreichbar ist, beziehen möchte.
Steht der Eignung der Wohnung zur Bedarfsdeckung nichts im Wege, befassen Sie sich mit Frage 8.
8. Verfügt der Vermieter über eine Alternativwohnung, die er entweder selbst beziehen oder dem Mieter anbieten muss?
Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ist unter bestimmten Voraussetzungen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn der Vermieter über eine freie oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei werdende Alternativwohnung verfügt und diese nicht zur Befriedigung seines Wohnbedarfs entweder selbst nutzt oder dem Mieter anbietet.
Unter welchen Voraussetzungen eine Verpflichtung des Vermieters zur vorrangigen Nutzung der Alternativwohnung besteht, und unter welchen Umständen er diese dem Mieter anbieten muss, erfahren Sie im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Alternativwohnung.“
Besteht eine dieser Pflichten, und kündigt der Vermieter dennoch, ist die Kündigung unwirksam.
Besteht hingegen weder eine Pflicht, eine Alternativwohnung selbst zu nutzem, noch diese dem Mieter anzubieten, kann die Frage 9 in Angriff genommen werden.
9. Bestand der vom Vermieter geltend gemachte Eigenbedarf bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages oder war er zu diesem Zeitpunkt vorhersehbar?
Ebenfalls unter dem Gesichtspunkt eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens wird einer Eigenbedarfskündigung die Wirksamkeit abgesprochen, wenn der Nutzungs- bzw. Überlassungswille des Vermieters entweder im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits bestand oder aber bei Vertragsschluss vorhersehbar war, dass dieser innerhalb der nächsten fünf Jahre entstehen würde und der Vermieter seinen Mieter beim Abschluss des Vertrages nicht darauf hinweist, dass deshalb die Möglichkeit einer nur begrenzten Vertragsdauer besteht (vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88).
Diese Prüfung sollte jeder Mieter vornehmen, und zwar aus Sicht eines objektiven Dritten an der Stelle des Vermieters (vgl. LG Gießen, Urteil vom 18.10.1995 – 1 S 296/95).
Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass der Eigenbedarf zumindest vorhersehbar war, und haben Sie eine Information hierüber bei Vertragsschluss nicht erhalten, kann Ihr Vermieter Ihnen wegen dieses bei Vertragsschluss bereits vorhandenen oder absehbaren Bedarfsgrundes für die Dauer von fünf Jahren nicht kündigen.
Fahren Sie mit Frage 10 fort, falls ein anfänglicher oder vorhersehbarer Eigenbedarf nicht vorliegt oder eine Aufklärung erfolgte.
10. Liegt gegenwärtiger oder lediglich künftiger Eigenbedarf vor?
Um festzustellen, ob es sich bei der Kündigung des Vermieters um eine unwirksame sog. Vorratskündigung handelt, ist jedem Mieter zu empfehlen, genau zu prüfen, wie konkret der Nutzungswille des Vermieters ist und zu welchem Zeitpunkt dieser realisiert werden soll. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam ist, wenn der Eigenbedarf gegenwärtig besteht. Eine Kündigung, die lediglich für einen möglichen späteren Bedarfsfall erfolgt, ist unwirksam. Zwar ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter bzw. die sonstige Bedarfsperson die Wohnung unmittelbar nach dem Ablauf der Kündigungsfrist bezieht. Geschieht dies nicht, kann von einem gegenwärtigen Eigenbedarf jedoch nur dann gesprochen werden, wenn mit einiger Sicherheit damit gerechnet werden kann, dass der Wohnraum in naher Zukunft benötigt und in Anspruch genommen wird (vgl. OLG Hamm (4. ZS), Rechtsentscheid vom 24. 07.1986 – 4 RE-Miet 1/86).
Fahren Sie mit Frage 11 fort, wenn keine Anhaltspunkte für eine Vorratskündigung vorliegen.
11. Ist der Eigenbedarf des Vermieters nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter wieder entfallen?
Jeder Mieter sollte nicht nur prüfen, ob der Eigenbedarf bereits im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs nicht bestand und ggf. nur vorgetäuscht ist (vgl. dazu Frage 5), sondern auch, ob ein zunächst beim Kündigungsausspruch vorhandener Eigenbedarf noch fortbesteht oder ggf. nach dem Zugang der Kündigung beim Mieter wieder entfallen ist.
In zeitlicher Hinsicht braucht diese Prüfung jedoch nur bis zu demjenigen Zeitpunkt vorgenommen zu werden, bis zu dem ein nachträglicher Wegfall des Eigenbedarfs rechtlich relevant ist. Hier ist wie folgt zu differenzieren:
- Ein Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Zugang der Kündigung und vor dem Ablauf der Kündigungsfrist ist rechtlich beachtlich und löst eine Pflicht des Vermieters aus, den Mieter über den Wegfall zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt zur nachträglichen Unwirksamkeit der Kündigung wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).
- Ereignet sich der Wegfall hingegen erst nach dem Ablauf der Kündigungsfrist, ist dies rechtlich bedeutungslos. Die Kündigung bleibt wirksam, und zwar unabhängig davon, ob der Vermieter seinen Mieter hierüber in Kenntnis setzt oder nicht (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04).
Können Sie keinen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs vor dem Ablauf der Kündigungsfrist feststellen, setzen Sie die Prüfung mit Frage12 fort.
12. Besteht der Eigenbedarf des Vermieters nur vorübergehend?
Ergibt sich aus den Schilderungen des Vermieters, dass dieser oder die sonstige Bedarfsperson die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt, ist jedem Mieter zu raten, zunächst zu prüfen, ob
- die beabsichtigte Nutzungsdauer mindestens drei Jahre beträgt.
In diesem Fall ist die zeitlich begrenzte Nutzung der zeitlich unbefristeten gleichzustellen mit der Folge, dass keine gesteigerten Anforderungen an die Begründung der Kündigung zu stellen sind (vgl. BayObLG, das mit Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92 von mehreren Jahren spricht, sowie das Urteil des LG München I vom 21.07.1993 – 14 S 11 776/92-, das die Dreijahresgrenze festlegt).
oder ob
- die beabsichtigte Nutzung nur für wenige Monate erfolgen soll.
In diesem Fall wird in der Regel kein vernünftiger nachvollziehbarer Grund für die Kündigung bejaht und dieser die Wirksamkeit versagt (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 23.03.1993 – REMiet 6/92).
Wird die Grenze von drei Jahren zwar nicht erreicht, beträgt die Nutzungsdauer, die der Vermieter plant, aber mehr als nur wenige Monate, sollte der Mieter besonders achtsam prüfen, ob der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben ganz besondere nachvollziehbare Gründe darlegt, aus denen sich ergibt, dass ein anerkennenswertes Interesse für die nur vorübergehende Nutzungsdauer vorliegt. Nur dann ist die Kündigung wirksam (vgl. LG München I, Urteil vom 21.07.1993 – 14 S 11 776/92).
Das AG Köln beispielsweise hat mit Urteil vom 19. 09. -1991 -215 C 229/91- eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung für eine zweijährige Ausbildung der Enkelin des Vermieters nicht als ausreichend für die Begründung eines nachvollziehbaren Grundes erachtet.
Falls eine begrenzte Nutzung beabsichtigt ist, die mindestens drei Jahre andauern soll, oder der Vermieter nachvollziehbare Gründe für eine zwar mehr als nur wenige Monate aber weniger als drei Jahre beabsichtigte Nutzungsdauer angibt, steht der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung in dieser Hinsicht nichts entgegen. Sie können Sie sich daher der Frage 13 zuwenden.
13. Liegt ein unbefristeter oder befristeter Mietvertrag vor?
Für jede ordentliche Kündigung, zu denen auch die Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs.2 Nr:2 BGB zählt, gilt, dass durch diese nur unbefristete Mietverhältnisse beendet werden können. Die Eigenbedarfskündigung ist daher unwirksam, wenn ein Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 BGB vorliegt. Dieser endet entweder mit Ablauf der Zeit, für die er geschlossen wurde oder durch eine außerordentliche fristlose Kündigung, die jedoch nur unter den besonderen Voraussetzungen der §§ 543,569 BGB zulässig ist.
Nur wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt, brauchen Sie sich der nächsten Frage 14 zu widmen.
14. Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsverzicht zu Lasten des Vermieters?
Ein Blick in den Mietvertrag lohnt sich bei der Überprüfung einer Eigenbedarfskündigung auch, um herauszufinden, ob dieser einen Kündigungsverzicht enthält, der eine ordentliche Kündigung zumindest auch für den Vermieter ausschließt. Bis zur Dauer von vier Jahren kann das Kündigungsrecht unter bestimmten Voraussetzungen auch in Formularmietverträgen ausgeschlossen werden (vgl. hierzu den Artikel: „Kündigungsverzicht im Mietvertrag: maximal 4 Jahre“). Erfolgt keine ausdrückliche Begrenzung auf bestimmte Kündigungsgründe, ist von dem Ausschluss auch die Eigenbedarfskündigung erfasst.
Ergibt die Prüfung, dass ein Kündigungsverzicht zu Lasten des Vermieters vereinbart wurde, muss in einem zweiten Schritt festgestellt werden, ob dieser in zeitlicher Hinsicht noch andauert. Nur wenn dies der Fall ist, führt der Kündigungsverzicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.
Fahren Sie mit Frage 15 fort, wenn kein Kündigungsverzicht vereinbar wurde oder dessen Dauer bereits abgelaufen ist.
15. Hat der Vermieter die Kündigung während einer Kündigungssperrfrist ausgesprochen?
Besonders sorgsam sollte der Mieter die Kündigung auf ihre Wirksamkeit überprüfen, wenn an der gekündigten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Ist dies der Fall, und wird die Wohnung anschließend veräußert, gilt für den Erwerber, der gem. § 566 Abs.1 BGB zugleich neuer Vermieter ist, nämlich gem. § 577a Abs.1 BGB eine mindestens dreijährige Kündigungssperrfrist, während derer er das Mietverhältnis nicht ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen kann.
Ist dem Mieter während dieser Sperrfrist eine Eigenbedarfskündigung zugegangen, ist diese unwirksam.
Nicht zutreffend ist der in diesem Zusammenhang verbreitete Irrtum, eine Kündigung, die dem Mieter während der Sperrfrist zugegangen ist, könne aufrechterhalten werden und ihre Wirkung nach dem Ablauf der Sperrfrist entfalten. Dies ist nicht möglich. Ist die Kündigung dem Mieter vor dem Ende der Sperrfrist zugegangen, muss der Vermieter diese selbst dann erneut aussprechen, wenn der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht mehr von der Sperrfrist erfass ist. Die Sperrfrist muss zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufen sein. Der Vermieter kann nicht während der Wartezeit – unter Beachtung der Kündigungsfristen des § 573c Abs.1 BGB- zum Ablauf der Sperrfrist kündigen (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 26/03).
Widmen Sie sich der Überprüfung des Inhalts des Kündigungsschreibens in Frage 16, wenn der Kündigung keine Sperrfrist entgegensteht.
16. Hat der Vermieter die Kündigung ausreichend begründet?
Für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung von besonderer Bedeutung ist der Inhalt des Kündigungsschreibens. § 573 Abs.3 S.1 BGB verlangt insoweit, dass die Gründe für die Kündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden. Unterbleibt die Begründung vollständig, ist die Kündigung bereits aus formellen Gründen unwirksam. Aber auch eine zwar vorhandene, aber unzureichende Begründung kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Jedem Mieter ist daher zu raten, ganz genau zu prüfen, ob der Vermieter in dem Kündigungsschreiben alle Tatsachen geschildert hat, deren Kenntnis erforderlich ist, um beurteilen zu können, ob der Vermieter tatsächlich einen plausiblen nachvollziehbaren Grund für seinen Nutzungs- bzw. Überlassungswunsch hat und den Eigenbedarf zu Gunsten einer dem berechtigten Personenkreis angehörigen Bedarfsperson geltend macht.
Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss daher
- die Bezeichnung der Bedarfsperson enthalten, durch die die Wohnung genutzt werden soll, und zwar so eindeutig, dass zweifelsfrei festgestellt werden kann, ob es sich hierbei um einen von § 573 Abs.2 Nr.2 BGB begünstigten Familien- oder Haushaltsangehörigen handelt.
- die Schilderung des Bedarfsgrundes
enthalten.
Was der Vermieter hier mitzuteilen hat, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend ist jedoch in jedem Fall, dass der Vermieter seiner Begründungspflicht nur gerecht wird, wenn er konkrete Tatsachen schildert, aus denen sich sein Nutzungsinteresse ergibt. Die Wiedergabe des Gesetzeswortlautes und die bloße Angabe, die Kündigung erfolge wegen Eigenbedarfs, genügt nicht.
Ist die Begründung unzureichend, führt dies dann zur Unwirksamkeit der Kündigung, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt, und zwar auch dann, wenn dieses tatsächlich vorliegt. § 573 Abs.3 BGB bestimmt nämlich, dass bei der Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung nur solche Tatsachen berücksichtigt werden, die im Kündigungsschreiben angegeben sind. Auch ein „Nachschieben von Gründen“ ist in der Regel nicht zulässig.
Die letzte Frage 17 wartet auf Sie, wenn Sie auch im Kündigungsschreiben keine Fehler entdecken können.
17. Hat der Vermieter die Kündigungsfristen beachtet?
Auch wenn sich die Kündigung nach der Beantwortung der vorangegangenen Fragen als wirksam erweist, sollte jeder Mieter prüfen, ob er tatsächlich zu dem vom Vermieter im Kündigungsschreiben genannten Termin ausziehen muss. Diese Pflicht besteht nur dann, wenn der Vermieter die jeweils geltende Kündigungsfrist eingehalten hat. Diese ist in § 573c Abs.1 BGB geregelt und beträgt
- drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter noch nicht fünf Jahre vergangen sind,
- sechs Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter zwar fünf Jahre oder mehr, aber noch nicht acht Jahre vergangen sind, und
- neun Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter mindestens acht Jahre vergangen sind.
Zu beachten ist hierbei, dass die Kündigung dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugegangen sein muss, damit das Mietverhältnis –abzüglich der drei Karenztage- drei, sechs oder neun Monate später beendet werden kann. Erfolgt der Zugang erst nach dem dritten Werktag, hat dies zwar nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge, bewirkt aber, dass das Mietverhältnis erst einen Monat später als vom Vermieter beabsichtigt endet.
Abschließender Hinweis:
Die vorstehende Liste enthält die wichtigsten, aber keinesfalls alle denkbaren Prüfungspunkte und ist daher nicht abschließend. Jede Eigenbedarfskündigung weist unterschiedliche Probleme auf. Nicht für jeden denkbaren Fall kann hier eine Checkliste bereitgestellt werden.
Außerdem erfolgt an Hand der Fragen 1-17 lediglich eine Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung. Beachten Sie daher, dass es Fälle geben kann, in denen Sie trotz wirksamer Kündigung nicht zur Räumung verpflichtet sind. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Sie wirksam von Ihrem Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB Gebrauch gemacht haben, erfolgreich eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO beantragt haben oder Ihnen Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO gewährt wird.
13.11.2014 - 08:11
Guten Tag,
mein Vermieter hat mich gekündigt, hat aber die Gründe nicht in der eigentlichen Kündigung angegeben, sondern nur das Schreiben des Eigentümers mit dessen Begründung beigefügt.
Muss die Begründung in der Formellen Kündigung angegebn sein oder reicht das beifügen der Begründung des Eigentümers?
MFG Werner
17.11.2014 - 08:59
Hallo Werner,
ich verstehe Ihren Kommentar leider nicht. Vielleicht könnten Sie die Dinge genauer erläutern? Wer kündigt, weshalb, wer begründet?
Viele Grüße
Dennis Hundt
29.11.2014 - 17:27
Hallo.
Mein Vermieter hat mir wegen Eigenbedarf gekündigt und es auch ordentlich begründet.
Und zwar wird im Zuge der Vergrößerung seines eigenen Hotels, sein jetziges Wohnhaus abgerissen.
Nun stellt sich mir jedoch die Frage ob jemand, der rund 100 Hotelzimmer und mehrere Bungalows in seinem Hotel hat, wegen Eigenbedarf kündigen kann.
Er kann doch selbst in einen Bungalow ziehen.
Gruß,
Günther.
30.11.2014 - 05:35
Hallo Günther,
mein Tipp: lassen Sie die Eigenbedarfskündigung (und vor allem die Begründung) hier anwaltlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.03.2015 - 04:04
Hallo,
wir wohnen bereits seit mehr als 15 Jahren in einer Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus mit ingesamt 3 Wohnungen. Im Sommer 2011 wurde das Haus verkauft, in das dann auch der neue Vermieter selbst eingezogen ist. Da der neue Vermieter die Miete Anfang 2012 erhöhen wollte, legte er einen neuen Form-Mietvertrag mit Vertragsbeginn 01.01.2012 vor, in dem der neue Mietpreis eingetragen war. Da sich lt. Aussage des Vermieters, bis auf den Mietpreis nichts ändern sollte, habe ich diesen unterschrieben.
Ende Februar erhielten wir nun die schriftliche Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf mit einer Auszugsfrist bis spätestens 31.08.2015.
Nun meine Frage: Welche Mietdauer muss der neue Vermieter hier bei der Kündigungsfrist berücksichtigen? Gilt hier die Frist für die Gesamtmietdauer von über 15 Jahren oder die Kündigungsfrist für den zu Anfang 2012 unterschriebenen Mietvertrag von 3 Jahren mit dem neuen Vermieter?
Was wäre folglich das korrekte Kündigungsdatum, unter Berücksichtigung, dass das Kündigungsschreiben am 28.02.2015 einging?
MfG,
Lehnhard
04.03.2015 - 10:50
Hallo Lehnhard,
das klingt nach einer typischen Falle, in die Sie mit dem neuen Mietvertrag getappt sind. Ich kann Ihnen einen gut Rat geben: Lassen Sie die Eigenbedarfskündigung prüfen und “schlagen” Sie den Vermieter ggf. mit seinen eigenen Methoden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.04.2015 - 08:36
Guten Tag,
mein Vermieter hat mir trotz sehr guten Verhältnisses nach bereits sieben Monaten gekündigt. Er begründete dies, da das Verhältnis zu seiner Lebenspartnerin seit geraumer Zeit zerüttet ist und sie ihn vor vier Monaten vor die Tür gesetzt hat. Nun will er zurück in sein Haus, da er näher bei seinem Sohn (10) ein möchte. Zu diesem Zeitpunkt besucht er allerdings immer wieder seine alte Wohnung (mit Lebensgefährtin), nur übernachtet er nicht dort. Zudem befindet sich in dem Haus eine leerstehende Wohnung, die er nutzen könnte.
Ich habe meine Wohnung mit erheblichem Eigenkapital möbliert und viel Aufwand betrieben, diese für die nächsten 10 Jahre optimal einzurichten. Vieles ist exakt auf die Wohnung zugeschnitten und lässt sich nur beschränkt in einer anderen Wohnung unterbringen. (Kabel BW- Anschluss…)
Gibt es eine Möglichkeit, den Eigenbedarf als unwirksam abzutun?
13.04.2015 - 06:57
Hallo Lukas,
am häufigsten kommen Härtefall-Gründe in Betracht, um eine Eigenbedarfskündigung abzuwehren: Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel).
Einen sehr gute und umfassende Quelle ist das E-Book: Eigenbedarf abwehren – Was tun, wenn der Vermieter kündigt?
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.11.2015 - 12:04
Ich habe am 27.11.2015 eine Eigenbedarfskündigung als Einschreiben/Rückschein vom Hauseigentümer (Vermieter) erhalten. Datiert ist das Schreiben auf 29.10.2015. Das Einschreiben war als 2. Zustellungsversuch seitens der DHL reklammiert. Der Vermieter wurde über die 1. fehlgeschlagene Zustelung scheinbar nicht informiert. Ich habe es am 28.11.2015 von der Postfiliale abgeholt. Das Mietverhältnis wird auf den 31.01.2016 gekündigt. Als Kündigungsgrund ist nur “Eigenbedarf” beschrieben; keine angabe der Person etc. Ist die Kündigung nicht ohnehinn schon wegen der zu kurzen Frist unwirksam (Mietverhälnis 7 Jahre= 6 Monate KDG-Frist)? Und dann noch die Postzustellung.
01.12.2015 - 02:21
Hallo Sabine,
ja, es scheint an mehrere Punkt bei der Kündigung zu mangeln.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.04.2016 - 00:40
Hallo,
uns wurde wegen Eigenbedarf gekündigt. Als Grund steht einfach nur Tochter da und er hat 3 Töchter (keine Begründung). Man muss dazu sagen wir verstehen uns nicht mehr so gut mit dem Vater ( Vermieter ) mit den Töchtern aber schon und soweit wie ich weiß wollte keine von den Töchtern in das Haus (2 Familienhaus) einziehen bzw. Eine davon wohnt noch daheim aber was will sie mit 100 qm. Die Kündigung wurde weder persönlich noch per Post zugestellt lag einfach ohne Briefmarke im Briefkasten.
20.03.2017 - 15:53
Wir wohnen seit 3 1/2 Jahren in einer neuen vermieten DHH. Gestern habe wir die Info bekommen, dass unser DHH verkauf werden soll. Wir haben soviel Geld in die DHH gesteckt. Damals hieß es die Eigentümerin wird nie einziehen wollen, das Sie mehrere vermietete Objekte hat. Was haben wir für Rechte, wenn ein Käufer kommt und Eigenbedarf fordert?
20.03.2017 - 17:29
Hallo Dusella,
auf welche Recht genau spielen Sie an? Hier finden Sie die Kündigungsfristen je nach Mietvertragslaufzeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.05.2017 - 14:19
Unter Punkt 9 steht: “Kommen Sie zu dem Ergebnis, dass der Eigenbedarf zumindest vorhersehbar war, und haben Sie eine Information hierüber bei Vertragsschluss nicht erhalten, kann Ihr Vermieter Ihnen wegen dieses bei Vertragsschluss bereits vorhandenen oder absehbaren Bedarfsgrundes für die Dauer von fünf Jahren nicht kündigen.”
Ab wann gelten die fünf Jahre? Ab Vertragsabschluß? Oder ab Zugang der Eigenbedarfskündigung?
Wir haben genau diese Situation: zwei Wochen ehe die Mietdauer acht Jahre erreicht hätte, erfolgte die Eigenbedarfskündigung (soweit formal in Ordnung). Sämtliche Nachbarn wußten von der achtjährigen Beschränkung bereits im Vorfeld – wir nicht. Wann genau wir zufällig davon erfahren haben, weiß ich jetzt allerdings auch nicht mehr. Zumindest gab es keinen Zeitmietvertrag.
Als “Bonbon” sollen wir einen Aufhebungsvertrag unterschreiben, der uns zusätzliche drei Monate Mietzeit einräumt.
In der aktuellen Situation am Immobilienmarkt ist es derzeit leider nur ein Glücksgriff, etwas passendes zu finden, ohne daß die Kinder aus ihren Schulen und ihrem Umfeld gerissen werden. Trotz intensiver, belegbarer Suche haben wir noch kein passendes Objekt gefunden.
Hätten wir nicht von Anfang an einen Zeitmietvertrag bekommen müssen?
27.07.2017 - 18:03
Guten Tag,
unser Vermieter hat uns Eigenbedarf zum Juni 2018 vorangekündigt. Wir haben nun bereits eine passende Wohnung gefunden auf den 01.Oktober 2017. Nun meine Frage: Müssen wir uns jetzt noch an irgendwelche Kündigungsfristen als Mieter halten oder genügt die bereits ausgesprochene Vorankündigung durch den Vermieter?
28.07.2017 - 09:22
Hallo Renate,
wenn Sie vor dem Vermieter kündigen wollen, müssen Sie zwingend mit Ihrer Frist den Mietvertrag kündigen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.07.2017 - 13:08
Vielen Dank für ihre schnelle Rückmeldung, Gruß Renate Riebeling
10.11.2017 - 17:53
Hallo Dennis Hundt,
Glückwunsch zur Seite!
Ich habe eine Eigenbedarfskündigung bekommen mit der Begründung, der Vermieter habe in meiner Stadt eine Anstellung gefunden und wolle gleichzeitig das Zweitstudium fortsetzen. Wo studiert werden soll, ob überhaupt in derselben Stadt, und welcher Studiengang, steht nicht im Kündigungsschreiben. Auch die künftige Arbeitstelle ist nicht angegeben. Reicht das aus für die Begründungspflicht?
Viele Grüße, Judy
11.11.2017 - 10:58
Hallo Judy,
lassen Sie die Kündigung samt Begründung ggf. hier prüfen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.11.2017 - 11:58
Hallo Dennis Hundt,
zu prüfen ist nicht viel. In der Kündigung stehen nur zwei kurze Sätze. Der Vermieter hat angeblich in meiner Stadt, wo die vermietete Wohnung ist, eine Anstellung gefunden und will gleichzeitig sein Zweitstudium fortsetzen. Keine Ortsangabe wird genannt, in welcher Stadt er überhaupt studieren will und kein Arbeitgeber.
Reicht das für die Begründungspflicht?
Viele Grüße, Judy
11.11.2017 - 17:02
Hallo Judy,
genau dieser Frage wird Ihnen nach der Prüfung beantwortet.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2017 - 11:53
Hallo. Mein Vermieter hat mir am 11.11.17 wegen Eigenbedarf zum spätestens 28.02.18 gekündigt. Ich bewohne seine Wohnung seit 2006. ich selbst suche seit längerem eine Wohnung in einer Stadt, nahe meines Arbeitsplatzes. Bin also auch, falls ich passende Wohnung finde auf sein entgegenkommen angewiesen.
Nur falls ich keine passende Wohnung finde, stehe ich zum 28.02.18 mit meinen zwei Kindern auf der Strasse.
Ist es zulässig, dass ich dann zum 28.02.18 ausziehen muss? Oder kann ich, wenn ich keinen Wohnraum finde in der Wohnung bleiben?
Möchte ungern vor Gericht ziehen, da ich ja auch bei passender Wohnung eventuell früher ausziehen kann/möchte.
Was raten sie mir?
14.11.2017 - 14:24
Hallo Inal,
hier ein Artikel, der Ihnen hilft: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarf-mieter-zieht-nicht-aus/
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.11.2017 - 20:26
Hallo Herr Hundt.
Herzlichen dank für ihren link. Wenn ich es richtig verstehe, soll ich es auf Räumungschreiben seiten des Vermieters ankommen lassen.
Ist es nicht vielmehr so, dass ich Anspruch auf eine längere Kündigungsfrist habe, da ich ja 11 Jahre in der besagten Wohnung gewohnt habe?
Oder kann ich darauf nicht bestehen? Der Vermieter hat, aber nur eine drei monatige Frist einräumt. Hat er da in der Kündigung einen Fehler begangen oder liegt das recht auf seiner Seite? Soll ich Widerspruch einlegen, gibt es da über haupt eine Chance? Oder kann ich ihn mündlich auf den Fehler aufmerksam machen? Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Möchte es vermeiden vor Gericht stehen zu müssen.
LG InaI
15.11.2017 - 08:50
Hallo InaI,
der Vermieter muss natürlich die zu Ihrer Mietzeit passende, gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Ich würde Ihnen nicht raten, nach offizieller Kündigungsfrist einfach in der Wohnung zu bleiben. Im Zweifel sollten Sie anwaltlichen rat einholen oder die Kündigung z.B. hier prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15.11.2017 - 13:14
Herzlichen Dank Herr Hundt. Ich freue mich, dass sie so schnell geantwortet haben. Super Angebot ihrerseits. Mit freundlichen Grüßen
Werde sie auf jeden Fall weiter empfehlen.
04.01.2018 - 10:42
Hallo,
wir bewohnen seit über 20 Jahren, mit 5 Personen und 2 Hunden, eine 120 qm Wohnung die uns nun wegen Eigenbedarf einer der Töchter gekündigt wurde. Die Kündigung ist zwar erst zum 31.12.2018 ausgesprochen, aber diese 12 monatige Kündigungsfrist steht auch so im Mietvertrag.
1. Die Kündigung ging uns zum 29.12.2017 ein. Also nicht am 3. Werktag. Ist sie dann nicht eigentlich erst zum 31.01.2019 rechtsgültig?
2. Wir bewohnen mit 5 Personen diese 5 Zimmerwohnung und auf der Kündigung steht als Begründung, dass eine seiner Töchter hier einziehen möchte. Müssen wirklich 5 Personen ausziehen damit eine Einzelperson hier einziehen kann?
3. Da meine Kinder zwar Erwachsen sind aber zum Teil noch nicht ausgelernt sind, können sie sich noch keine eigenen Wohnungen leisten. Wir müssten also entweder 4 günstige Wohnungen suchen, oder eine große Wohnung, die uns dann möglicherweise in 2 Jahren zu groß sein wird. Ist das zumutbar wegen einer einzelnen Person die hier einziehen möchte?
4. Ich habe im laufe der Jahre sehr zur Aufwertung dieser Wohnung beigetragen. Auf eigene Kosten Fliesen in der ganzen Wohnung gelegt, due Terrasse neu gepflastert und eine Mauer und ein Treppe zum Garten gebaut, habe den Garten umgestaltet als Steingarten und wegen unserer Hunde einen Zaun und eine Hecke um das Grundstück angelegt. Kann ich für die Aufwertung eine Entschädigung erwarten?
Ich bin ziemlich verzweifelt und aus gesundheitlichen Gründen auch überhaupt nicht in der Lage einen Umzug zu planen geschweige denn durchzuführen.
Was können sie mir raten?
Mit freundlichen Grüßen
Alexandra
08.01.2018 - 09:03
Hallo Alexandra,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie hier leider nicht zu Ihren Fragen beraten. Ich empfehle Ihnen entweder die Prüfung der Kündigung oder die Einarbeitung in der Thema, z.B. über dieses E-Book: https://www.mietrecht.org/ebooks/eigenbedarf-abwehren/
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.04.2018 - 13:21
Guten Tag Herr Hundt!
Wir wohnen mit unserer kleinen Tochter seit knapp zwei Jahren in einer 140 qm Mietwohnung. Unser Vermieter wohnt nebenan. Bei Einzug beteuerte er, dass er langfristige Mieter suche. Auf Nachfrage wurde uns ebenfalls beteuert, dass trotz der drei eigenen, erwachsen Kinder des Vermieters in absehbarer Zeit kein Eigenbedarf besteht. Nun hat sich der Sohn des Vermieters mit seiner Partnerin spontan entschlossen, wieder zurück nach Hause zu ziehen. Uns wurde daraufhin wegen Eigenbedarf gekündigt. Ist eine solche Kündigung entgegen vorheriger mündlicher Absprachen rechtskräftig? Vielen herzlichen Dank im Voraus für Ihre Antwort!
Sabine
09.04.2018 - 16:36
Hallo Sabine,
am sinnvollsten und nachhaltigsten ist ein Ausschluss im Mietvertrag. Sie schreiben ja selbst “spontan entschlossen” – die Situation scheint sich also verändert zu haben. Im Zweifel könnten Sie die Kündigung hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/eigenbedarfskuendigung-pruefen-mieter/
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.05.2018 - 20:03
Hallo Herr Hundt,
meine Freundin und ich haben vor kurzem die Kündigung wegen Eigenbedarf überreicht bekommen.
Wir wohnen seit einem guten Jahr in der 2-Zimmer-Wohnung. Der Vermieter wohnt ebenfalls im Haus.
Zudem wohnt sein Enkel im Haus in einer 1-Zimmer-Wohnung.
Der Eigenbedarf wurde dahingehend begründet, dass sein Enkel die Wohnung beziehen möchte. Im persönlichen Gespräch mit dem Vermieter, teilte mir dieser mit, dass sein Enkel gerne mit der Freundin zusammen in unsere größere Wohnung möchte, da die 1-Zimmer-Wohnung zu zweit zu klein ist.
Nun stellt sich mir die Frage, ob dies rechtens ist? Der Enkel wohnt ja schließlich schon im Haus in einer Wohnung des Vermieters. Und um unsere Wohnung zu bekommen, ist ja der eigentliche Grund die Freundin, da zu zweit eine größere Wohnung benötigt wird.
Des Weiteren gibt es im Haus noch 2 weitere Wohnungen, welche theoretisch auch in Frage kommen könnten.
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort!
Markus
24.05.2018 - 19:44
Hallo Markus,
der Grund ist m.E. ein Klassiker (Vergrößerung aufgrund von Partnerschaft, Familienplanung etc.).
Zu Ihrer zweiten Frage: https://www.mietrecht.org/eigenbedarf/eigenbedarfskuendigung-alternativwohnung/
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.05.2019 - 00:17
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen jetzt drei Jahre in einer Wohnung und uns wurde gekündigt weil die beiden Töchter unserer Vermieterin (die Familie wohnt oben drüber im Haus, wir sind nur 2 Parteien) sich mit 17 Jahre noch ein Zimmer teilen und sie das nun nicht mehr wollen. Wir haben als Studenten viel Geld in die Hand genommen und uns sogar eine neue Küche gekauft. Wir wurden bei der Besichtigung auch gefragt ob wir Planen für länger zu bleiben und nicht gleich wieder aus zu ziehen. Nun nach 3 Jahren wird uns gesagt dass die beiden Mädels beide ein eigenes Zimmer bekommen sollen. Hätte man das nicht vorher wissen können? Uns wurde von Anwalt geschrieben dass die Situation untragbar sei, dass sie sich ein Zimmer teilen. Aber das weiß man doch auch 3 Jahre eher? Und gibt es nicht die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen. Hätten wir gewusst, dass wir nur 3 Jahre bleiben können, hätten wir nie so viel Geld in diese Wohnung geschossen..
Vielen Dank für Ihre Mühe.
Mit Freundlichen Grüßen.
S.S
02.05.2019 - 15:15
Hallo Sabine,
die Situation ist unglücklich und ich kann Ihren Unmut verstehen. Hier finden Sie einen passenden Artikel: Eigenbedarf war vorhersehbar – Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.07.2018 - 21:32
Lieber Herr Hundt,
meine Vermieter (ein Ehepaar) haben mir am 1. Juni per Einschreiben wegen Eigenbedarfs gekündigt. Ich wohne seit 7 Jahren in der Wohnung. D.h. die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Gekündigt wurde mir aber zum 1.2.2019, was 8 Monate Kündigungsfrist bedeuten. Dann haben sie im Kündigungsschreiben wörtlich geschrieben: “…benötigen wir die von Ihnen bewohnte obengenannte Wohnung zum 1.2.2019 für unsere Tochter … (Name angegeben). Aus diesem Grund teilen wir Ihnen heute mit, dass wir hiermit Ihr Mitverhältnis zum 1.2.2019 kündigen.” Der Name der Tochter ist zwar angegeben, aber die Begründung ist unzureichend – oder sehe ich das falsch? Müssten nicht noch die Gründe geschildert werden, weshalb die Tochter in die Wohnung einziehen soll? Zuvor bekam ich einen Anruf (am 26.2.2018), in dem mir meine Vermieterin bereits mündlich die Kündigung anmeldete. Sie sagte, dass ihre Tochter, die schwanger sei (inzwischen ist das Kind wohl auf der Welt), mit ihrem Mann dort einziehen soll, aber dass es auch gut sein kann, dass sie nur ein paar Jahre bleiben, wenn ein zweites Kind kommt und die Wohnung dann zu klein wird. Genauso sagte sie das. Als die Tochter mit Mann (beide um die 30) dann einmal da waren, um sich die Wohnung anzusehen, erfuhr ich, dass sie in meiner 3-Zimmer-Wohnung (mit gr. Wo.-Zi. und zwei kleinen Zimmern von 9 und 12 qm), die ich viel zu klein für eine 3-köpfige Familie halte, nicht einmal ein Kinderzimmer einrichten wollen. Das kleine Zimmer soll stattdessen Arbeitszimmer für den Mann werden, der Lehrer ist. Kaum fassbar! Dadurch und durch das, was die Vermieterin am Telefon gesagt hatte (dass sie wohl bald wieder ausziehen würden, wenn ein 2. Kind kommt), brachte mich auf den Gedanken, dass es evt. geplant ist von den Vermietern, die Tochter zunächst in der Wohnung wohnen zu lassen, aber dass sie im Hinterkopf haben, dass die Tochter tatsächlich nur für begrenzte Zeit hier wohnt, und dass sie dann, wenn sie auszieht (nach ein paar wenigen Jahren) die Wohnung zu einer höheren Miete wieder neu vermieten können. Es gab nämlich vor etwa 2 o. 3 Jahren ein Telefonat. Mein Vermieter rief an und fragte, ob ich mit einer Mieterhöhung einverstanden sei. Diese solle zuerst 50,- und dann nochmal 200,- betragen. Ich zahle jetzt für 82 qm 855,- inkl. NK (690,- ohne). Das wäre Wucher! Er sagte, sie müssten bald an ihre Rente denken, da sie keine Rentenversicherung hätten und erwägen Möglichkeiten, diese aufzustocken. Ich konnte das Gespräch dahin lenken, es auf später zu verschieben. Es kam aber nie wieder ein derartiges Nachfragen. Nun habe ich den Verdacht, dass ihnen der Wohnungsbedarf ihrer Tochter ganz recht kommt und sie damit rechnen, dass sie nicht lange in der Wohnung bleibt und sie dann die Miete zur Aufstockung ihrer Altersbezüge erhöhen können – bei einem neuen Mieter. Was kann ich tun? Ich wäre dankbar für einen Tipp, ob der Verdacht begründet ist, ob die formellen Fehler im Kündigungschreiben vorhanden sind und ob die Kündigungsfrist falsch berechnet ist. Vielen Dank im Voraus!
Ich habe noch eine Frage: Warum ist im Recht nicht verankert, dass Vermieter grundsätzlich die Umzugskosten tragen müssen, wenn sie einem die Wohnung wg. Eigenbedarfs kündigen? Denn es ist wirklich ungerecht, dass man gezwungen wird, auszuziehen, erst recht, wenn man denkt, man ist angekommen und man sich wohlt fühlt, und man dann noch die ganzen Umzugskosten tragen muss – obwohl man gar nicht umziehen möchte. Warum gibt es das nicht?
Danke für Ihre Antwort.
Liebe Grüße
Susanne
13.07.2018 - 07:17
Hallo Susanne,
danke für Ihren Beitrag. Ich sehe grundsätzlich kein Problem damit, wenn die Tochter nicht 10 Jahre oder gar “für immer” einzieht. So lange kann heute kaum jemand planen. Ich würde bei der fehlenden Begründung ansetzten. Vielleicht hilft Ihnen dieses E-Book weiter: E-Book: Eigenbedarf abwehren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
30.07.2020 - 20:21
Was bringen eigentlich Formfehler (zB fehlende Gründe) und die folgende Unwirksamkeit? Kann der Vermieter nicht einfache eine neue dann wirksame Kündigung aussprechen?
02.08.2020 - 20:50
Hallo Daniel,
wenn der Mieter dem Vermieter noch Monaten auf den Fehler aufmerksam macht und die Kündigung zurückweist, verliert der Vermieter wichtige Monate.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.12.2020 - 23:18
Haben heute 12.12.20 unsere Kündigung Eigenbedarf erhalten . Am 15.12.20 hätten wir 5 Jahre hier gewohnt und 6 Monate Kündigungsfrist gehabt.
Nun ist es so, dass so gar keine Begründung aufgeführt ist. Nur ich kündige wegen Eigenbedarf.
Geht so nicht ist meine Meinung, Kündigung ist unwirksam.
Und sollte sie nochmal ne vernünftige Kündigung schicken, nach dem 15.12.20 hätte ich zumindest meine 6 Monate Kündigungsfrist sicher ?
Mit freundlichen Grüßen
Anja Bierend
13.12.2020 - 13:16
Hallo Anja,
weisen Sie die Kündigung möglichst spät als unwirksam zurück und gewinnen Sie so Zeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.12.2020 - 22:21
Hallo nochmal,
Was heißt möglichst spät. Mitte März oder eher Ende Januar? Habe ich eine Frist zu beachten . Eigentlich ja nicht.
Danke
Mit freundlichen Grüßen
Anja
14.12.2020 - 07:50
Hallo Anja,
recherchieren Sie nach “Widerspruchsrecht”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.03.2023 - 23:12
Die Eigenbedarfskündigung nach 7 Jahren hatte die korrekte Kündigungsfrist (6 Monate) und klar angegeben, wer (er selbst) und welcher Grund (Eheprobleme).
Komisch, die Kündigung kommt zwei Wochen nachdem ich mich weigere, die Hälfte der Reparaturkosten für alte defekte Küchengeräte, die zur Wohnung gehören, zu bezahlen.
Formfehler:
– Die Hausnummer war falsch.
– Hinweis auf Wiederspruchrecht fehlt.
Da der Hinweis auf Wiederspruchrecht fehlt, ist es richtig, dass ich einfach bis kurz vor der Kündigungsfrist warten kann, um ihm zu sagen, dass ich seine Gründe nicht glaube und nicht ausziehen werde?
Ich habe auch Rechtschutzversicherung.
Vielen Dank für eine sehr interessante Website.
Sven
15.03.2023 - 08:31
Hallo Sven,
das rechtlich korrekte vorgehen sollten Sie im Zweifel anwaltlich prüfen lassen: Eigenbedarfskündigung prüfen + Brief an Vermieter (für Mieter)
Sofern Sie sich alleine sicher fühlen, können Sie natürlich auch alleine agieren. Ich kann hier den korrekten rechtlichen Weg per Kommentar leider nicht für den Einzelfall erörtern.
Viele Grüße
Dennis Hundt