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Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)

Die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Kündigung sind auf den Normalfall zugeschnitten. Ausgegangen wird dabei grundsätzlich von einem Mieter, den eine Kündigung zwar beeinträchtigt, der diese aber, ohne nennenswert Schaden zu nehmen, verkraften kann. Aus diesem Grund genügt es auch für eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters zunächst, dass dieser vernünftige nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Die Berücksichtigung entgegenstehender Interessen des Mieters sieht § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, der dem Vermieter das Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt, nicht vor.

Nicht jeder entspricht jedoch diesem Prototyp von Mieter, dem es ohne weiteres zumutbar ist, die Wohnung zu räumen und sie dem Vermieter zu dessen Nutzung zu überlassen. Dies war auch dem Gesetzgeber klar, weshalb er nicht unberücksichtigt gelassen hat, dass es Härtefälle geben kann, die es gebieten, den Mieter vor nicht zu rechtfertigenden Nachteilen zu schützen.

Es wird viel geschrieben über die gesetzlichen Härtefallregelungen. Dabei werden jedoch häufig die Voraussetzungen, deren Vorliegen für den besonderen Schutz des Mieters erforderlich ist, so abstrakt geschildert, dass der Mieter nicht weiß, ob er in seiner speziellen Situation ein solcher vom Gesetz geschützter Härtefall ist.

In diesem Beitrag soll daher das Pferd von hinten aufgezäumt und – nach einem kurzen Überblick über die wichtigsten Mieterschutzvorschriften im Falle einer wirksamen Kündigung- am Beispiel typischer immer wieder auftretender Ausnahmesituationen beschrieben werden, obdiese einen Härtefall darstellen und den Mieterschutz auslösen können.

I. Der Mieterschutz im Falle einer wirksamen Kündigung – ein Kurzüberblick

Das Gesetz schützt den Mieter im Härtefall auf unterschiedliche Weise. Je nach Art der erstrebten Rechtsfolge und auch in Abhängigkeit von dem Stadium des Verfahrens, stehen dem Mieter unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung, den zumindest vorübergehenden Verbleib in der Wohnung zu erreichen. Über die drei wichtigsten soll im Folgenden ein kurzer Überblick gegeben werden. Bei der anschließenden Einzelfallbetrachtung steht allerdings das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 BGB (dazu unter 1.) im Vordergrund. Ausführungen zur Räumungsfrist gem. § 721 ZPO (dazu unter 2.) und zum Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO (dazu unter 3.) finden sich nicht lückenlos.

1. Das Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 BGB

Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Liegen diese Voraussetzungen vor und macht der Mieter von seinem Widerspruchsrecht form- und fristgerecht Gebrauch, führt dies weder zur Unwirksamkeit der Kündigung noch zur automatischen Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Mieter hat im Falle eines wirksamen Widerspruchs jedoch gemäß § 574a Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter, dass das Mietverhältnis in der Regel für einen befristeten Zeitraum fortgesetzt wird. Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses bedarf es einer Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Kommt diese nicht zu Stande, kann sie durch Urteil ersetzt werden (vgl. § 574a Abs.2 S.1 BGB).

Über die Einzelheiten des Widerspruchsrechts erfahren Sie mehr im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster.

2. Die Räumungsfrist gem. § 721 ZPO

Hatte der Mieter mit seinem Widerspruch gem. § 574 BGB keinen Erfolg oder hat er diesen gar nicht oder nicht form- und fristgerecht erhoben, besteht für den Mieter die Möglichkeit, im Rahmen eines Räumungsrechtsstreit eine Räumungsfrist zu beantragen. Diese kann das Gericht im Urteil auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen nämlich gem. § 721 Abs.1 S.1 ZPO immer dann gewähren, wenn auf Räumung von Wohnraum erkannt wird. Auch die Einräumung einer Räumungsfrist, die höchstens ein Jahr betragen darf (vgl. § 721 Abs.5 ZPO), hängt davon ab, ob das Interesse des Mieters, zumindest zeitweise in der Wohnung zu verbleiben, gegenüber dem Interesse des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen oder Angehörigen zur Verfügung zu stellen, überwiegt. Gewährt das Gericht im Räumungsurteil eine Räumungsfrist, hat dies nicht zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Der Mieter hat kein vertragliches Recht zur Nutzung der Wohnung. Der Vermieter ist jedoch an der Vollstreckung aus dem Räumungsurteil bis zum Ablauf der Räumungsfrist gehindert (vgl. § 751 Abs.1 ZPO). Zu den Einzelheiten der Räumungsfrist empfehlen wir Ihnen unser E-Book „Eigenbedarf abwehren.“

3. Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO

Hat die Zwangsvollstreckung aus dem vom Vermieter erwirkten Räumungsurteil bereits begonnen oder steht sie zumindest unmittelbar bevor, kann dem Mieter unter den engen und nur in seltenen Fällen vorliegenden Voraussetzungen des § 765a ZPO Vollstreckungsschutz gewährt werden. Nach dieser Vorschrift kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag des Schuldners (Mieters) eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen, wenn die Vollstreckungsmaßnahme unter voller Würdigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Diese Voraussetzungen sind in der Regel nur dann erfüllt, wenn im Falle der Räumung Lebensgefahr für den Mieter oder eines nahen Angehörigen des Mieters bestünde oder es zu erheblichen Gesundheitsschäden käme (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung im Artikel: „Eigenbedarfskündigung: Wann besteht besonderer Mieterschutz?“).

Wichtig:

Alle drei zuvor genannten Mieterschutzvorschriften machen den Eintritt der für den Mieter günstigen Rechtsfolge von einer zu Gunsten des Mieters ausfallenden Interessenabwägung abhängig. Das Vorliegen einer Härte allein reicht niemals aus, um ein Widerspruchsrecht, einen Anspruch auf Gewährung einer Räumungsfrist oder auf Vollstreckungsschutz zu begründen. Erforderlich ist stets, dass die für den Mieter mit dem Auszug verbundene Härte unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Ob dies der Fall ist, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls und kann an dieser Stelle nicht vorweggenommen werden. Dieser Beitrag beschränkt sich daher darauf darzustellen, welche Umstände eine Härte im Sinne des Mieterschutzes darstellen können. Dies muss aber nicht zwangsläufig bedeuten, dass dem Mieter die bzw. eines der unter Zf.1-3 dargestellten Rechte auch tatsächlich zusteht. Dies kann erst nach der Vornahme der stets durchzuführenden Interessenabwägung beantwortet werden.

II. Einzelne Härtefälle

Dem folgenden alphabetisch sortierten Katalog können Sie entnehmen, welche Ausnahmesituationen einen Härtefall darstellen und welche nicht.

1. Alter

Das hohe Alter des Mieters allein stellt keinen Härtefall dar, der den Mieter in besonderem Maße vor einer Eigenbedarfskündigung schützt (vgl. AG Bayreuth, Urteil vom 21.09.1989 – 4 C 78/89). Nur wenn weitere erschwerende Umstände wie z.B. Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Verwurzelung in der Umgebung hinzutreten, kann ein Härtefall angenommen werden (vgl. auch die Stichpunkte „Krankheit“ und „Verwurzelung in der Umgebung“).

2. Aufwendungen auf die Mietsache

Hat der Mieter im Vertrauen darauf, noch längere Zeit in der Mietwohnung zu wohnen, Aufwendungen auf die Mietsache gemacht, stellt dies nur dann eine Härte i. S. d. § 574 BGB dar, wenn

  • das Vertrauen des Mieters auf eine längere Mietzeit durch ein Verhalten des Vermieters geschaffen wurde,
  • der Mieter zu den Aufwendungen vertraglich nicht verpflichtet war und diese mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters gemacht hat,
  • die Aufwendungen erheblich sind,
  • für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und
  • die Aufwendungen durch die Mietzeit auch noch nicht abgewohnt sind,

so dass es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 31. 03. 1971 – 1 ReMiet 2/70).

Das LG Kiel hat mit Beschluss vom 18. 10. 1990 – 1 S 146/90 – in einem Fall, in dem der Mieter in der ihm unrenoviert überlassenen Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses ohne vertragliche Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, wegen der nur 5- monatigen Mietdauer eine Härte i. S. d. § 574 BGB bejaht und dem Mieter mangels überwiegender Vermieterinteressen einem Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer der Abwohnzeit zugesprochen.

3. Ausbildung

Ein Wohnungswechsel während des Ablegens des Examens, des Schreibens der Diplomarbeit oder während der Vorbereitung auf eine Prüfung im Rahmen einer Berufsausbildung stellt eine Härte für den Mieter dar (vgl. LG Aachen, Urteil vom 27.02.1985 – 7 S 182/84), und zwar nicht nur wenn er selbst betroffen ist, sondern auch dann, wenn es um Kinder oder sonstige Familien- bzw. Haushaltsangehörige geht. Das Gleiche gilt, wenn das Kind des Mieters unmittelbar vor dem Schulabschluss steht und die Vorbereitungen durch einen Umzug behindert werden oder im letzten Schuljahr ein Schulwechsel erforderlich würde (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03; beachte aber die Unbeachtlichkeit eines Schulwechsels außerhalb von Prüfungsphasen unten unter dem Stichpunkt „Schulwechsel“).

Diese Härte kann ein Widerspruchsrecht des Mieters gem. § 574 BGB begründen, wenn keine Interessen des Vermieters vorliegen, die höher zu bewerten sind, als diejenige des Mieters. Auch die Einräumung einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kommt in Betracht, wenn die Mieterinteressen vorrangig sind (vgl. LG Kaiserslautern, Urteil vom 29. 05. 1990- 1 S 70/90).

Die Anordnung von Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO kommt mangels sittenwidriger Härte nicht in Betracht.

4. Berufliche Gründe

Übt der Mieter in der zu Wohnzwecken gemieteten Wohnung mit Zustimmung des Vermieters ein berufliche Tätigkeit aus, kann eine Härte angenommen werden, wenn der Mieter durch einen Auszug beispielsweise durch den Verlust von Kunden in seiner Berufsausübung erheblich beeinträchtigt wird (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 28. 06. 1968 – 2 W 103/58, wonach auch Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse eine Härte i. S. d. § 574 BGB darstellen können). Kann beispielsweise ein Musiklehrer seinen Unterricht im Hinblick auf die damit verbundenen Lärmbelästigungen nur in der angemieteten Wohnung ausüben, weil er keinen hierfür geeigneten Ersatzwohnraum findet, kommt eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB in Betracht. Gleiches soll auch für außerhalb der Wohnung ausgeübte Tätigkeiten gelten, wenn der Mieter beispielsweise als Arzt auf die Nähe der Wohnung zu einem Krankenhaus angewiesen ist (vgl. Christian Rolfs, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 574 Rn. 45).

5. Doppelter Umzug

Ein doppelter Umzug innerhalb kurzer Zeit, der deshalb erforderlich wird, weil Ersatzwohnraum zwar bereits gefunden, aber noch nicht bezugsfertig ist, stellt eine Härte i. S. d. § 574 BGB dar, die ein Widerspruchsrecht gem. § 574 BGB begründet, wenn der Umzug in diesen Wohnraum in absehbarer Zeit erfolgen kann und keine überwiegenden Vermieterinteressen entgegenstehen (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03). Bis zu welchem Zeitraum der mögliche Umzug als absehbar angesehen werden kann, wird nicht einheitlich beurteilt. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass eine Absehbarkeit bei einem Zeitraum von wenigen Monaten in jedem Fall (vgl. LG Wiesbaden, Urteil vom 21. 06. 1988 – 8 S 32/88- zwei Monate), bei einem Zeitraum von einem Jahr wohl auch noch (vgl. AG Dortmund, Urteil vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03) zu bejahen ist, während diese nicht mehr gegeben ist, wenn die Bezugsfertigkeit erst in zwei Jahren erfolgt (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 14.08.2009 – 14 C 29/09).

Auch die Einräumung einer Räumungsfrist kann gem. § 721 ZPO zur Vermeidung eines doppelten Umzuges erfolgen. Die Möglichkeit, dass dem Schutzbedürfnis des Mieters, der eine Ersatzwohnung fest in Aussicht hat, durch eine nach § 721 ZPO zu gewährende Räumungsfrist entsprochen werden kann, steht der Annahme einer Härte i. S. d. § 574 BGB allerdings nicht entgegen (vgl. OLG Oldenburg, Rechtsentscheid vom 23.06.1970 – 5 UH 1/70).

Auch wenn die an die sittenwidrige Härte i. S. d. § 765a ZPO zu stellenden Anforderungen sehr hoch sind und in der Regel nur bei Lebens- oder Gesundheitsgefahren angenommen wird, wird in der jüngeren Rechtsprechung vielfach vertreten, dass die Notwendigkeit eines Zwischenumzuges bei einem Schuldner, der eine Ersatzwohnung konkret und absehbar in Aussicht hat, grundsätzlich als sittenwidrige Härte i. S. d. § 765 a ZPO zu bewerten ist (vgl. LG München I, Beschluss vom 17.09.2012 – 14 T 19205/12; a.A: OLG Zweibrücken, Beschluss vom 31. 08. 2001 – 3 W 199/01). Dies nahm auch das LG Berlin mit Beschluss vom 13.10.2009 – 51 T 643/09- an, machte allerdings zur Voraussetzung, dass die Zahlung der vom Mieter geschuldeten Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB garantiert ist. Auch an die Absehbarkeit der Bezugsfertigkeit des Ersatzwohnraums wird man im Rahmen des § 765a ZPO wohl in zeitlicher Hinsicht höhere Anforderungen stellen müssen als im Rahmen des § 574 BGB oder § 721 ZPO (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 13.10.2009 – 51 T 643/09: 6 Wochen; LG München I, Beschluss vom 17.09.2012 – 14 T 19205/12: 10 Wochen).

6. Fehlender Ersatzwohnraum

Findet der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung keinen

  • angemessenen Ersatzwohnraum
  • zu zumutbaren Bedingungen,
  • obwohl er unmittelbar nach dem Zugang der Kündigung alle ihm möglichen und sowohl persönlich als auch wirtschaftlich zumutbaren Bemühungen unternommen hat,

stellt dies eine Härte i. S. d. § 574 Abs.2 BGB dar, die ein Widerspruchsrecht und einen in der Regel befristeten Fortsetzungsanspruch begründet, wenn keine Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Interesse des Mieters an der Fortsetzung des Vertrages überwiegt.

Auch eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kann wegen fehlenden Ersatzwohnraums gewährt werden (vgl. AG Mannheim, Urteil vom 14.08.2009 – 14 C 29/09). Dies ist sogar dann möglich, wenn der Mieter noch keine Bemühungen unternommen hat, eine Ersatzwohnung zu finden (vgl. LG Wuppertal vom 17.10.1994 – 6 T 792/94-, wonach die Pflicht des Mieters, sich um Ersatzwohnraum zu bemühen, im Allgemeinen erst mit der Rechtskraft des Räumungsurteils beginnt).

Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO kann in der Regel nicht gewährt werden, da fehlender Ersatzwohnraum und sogar die drohende Obdachlosigkeit allein keine sittenwidrige Härte darstellen, sofern keine weiteren Umstände hinzukommen (vgl. AG Düsseldorf, Beschluss vom 19.03.1997 – 64 M 1397/97; beachte aber die Möglichkeit von Vollstreckungsschutz bei sonst erforderlichem doppeltem Umzug s.o.)

Alles Wichtige zum Mieterschutz bei fehlendem Ersatzwohnraum finden Sie im Artikel: „Eigenbedarf: Mieter findet keine Wohnung – Was nun?

7. Krankheit

Eine Krankheit physischer oder psychischer Art des Mieters oder einer seiner Familien- bzw. Haushaltsangehörigen stellt den in der Praxis am häufigsten vorkommenden Härtefall dar. Nicht jede Krankheit kann einen Härtefall begründen. Damit dies der Fall ist, muss diese eine gewisse Intensität aufweisen und die Beendigung des Mietverhältnisses als unmöglich oder zumindest unzumutbar erscheinen lassen. Die diesbezügliche Kasuistik ist umfangreich. Je nach Art und Folgen der Krankheit kann sich die Beendigung des Mietverhältnisses aus den unterschiedlichsten Gründen als Härte darstellen. Denkbar ist, dass die Krankheit den Mieter an der Ersatzwohnraumsuche hindert oder diese zumindest stark beeinträchtigt (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07.1970 – 1 REMiet 1/70), so dass zugleich ein Fall des § 574 Abs.2 BGB (s. dazu oben das Stichwort „Fehlender Ersatzwohnraum“) vorliegt. Dabei muss die fehlende Möglichkeit des Mieters, sich Ersatzwohnraum zu beschaffen, ihre Gründe allerdings nicht zwangsläufig in der schlechten körperlichen oder seelischen Verfassung des Mieters haben. Das Hindernis kann ebenso in der Person künftiger potentieller Vermieter begründet sein, die einen Mieter mit bestimmten Erkrankungen nicht akzeptieren wollen (vgl. LG Kassel, Beschluss vom 19. 04. 1989 – 1 S 9/89), was insbesondere bei einer AIDS-Erkrankung des Mieters der Fall sein kann. Möglich ist es auch, dass der Mieter „räumungsunfähig“ ist, und ein Umzug ihn körperlich oder seelisch zu stark belasten würde (vgl. AG München, Beschluss vom 10.11.1989 – 224 C 28886/89). Immer wieder kommt es außerdem vor, dass nicht der Umzug als solcher, aber die Gewöhnung an eine neue Umgebung den Gesundheitszustand unzumutbar verschlechtern würde (vgl. LG Aachen, Urteil vom 28.09.2005 – 7 S 66/05). Dies ist vor allem bei psychischen Erkrankungen oder auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zusätzlich auf Grund seines Alters und langer Mietdauer in der Umgebung verwurzelt ist (vgl. BVerfG, Beschluss vom 08. 09. 1997 – 1 BvR 1147/97).

Für die Beantwortung der Frage, ob – und wenn ja- für wie lange ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574 ,574a BGB besteht, kommt es auch hier entscheidend darauf an, welches Gewicht die in die Abwägung einzustellenden Mieterinteressen und die entgegenstehenden Vermieterinteressen haben.

Ebenso wie bei bestehender Suizidgefahr des Mieters (s. dazu unten) ist auch hier im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, ob die Krankheit des Mieters behandelbar ist und dieser bereit ist, sich einer Behandlung zu unterziehen. Weigert sich der Mieter, eine mögliche Besserung seines Gesundheitszustandes durch ärztliche Behandlung herbeizuführen, mindert dies das Gewicht seines Bestandsinteresses (vgl. BVerfG, Beschluss vom 12.02.1993 – 2 BvR 2077/92).

Die Dauer des Fortsetzungsanspruches richtet sich insbesondere danach, ob die Krankheit vorübergehender Natur ist oder aber dauerhaft oder mit unabsehbarem Ende fortbestehen wird. Ist ein Ende des krankheitsbedingten Räumungshindernisses in Sicht, erfolgt eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit. Ist dies nicht der Fall, kommt eine Fortsetzung des Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit in Betracht (vgl. AG Friedberg, Entscheidung vom 29.09.1993 – C 1600/93-19).

Hat der Mieter mit einem Widerspruch gegen die Kündigung keinen Erfolg oder hat er es versäumt, diesen fristgemäß zu erheben, kann dem Mieter jedoch gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr eingeräumt werden (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 23. 08. 2011 – 2-11 S 110/11, 2/11 S 110/11). Der Umstand, dass der Mieter mit seinem Widerspruch nach § 574 BGB gescheitert ist oder es versäumt hat, diesen zu erheben, hindert ihn nicht, unter Berufung auf identische Härtegründe eine Räumungsfrist zu beantragen (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Einleitung Räumungsvollstreckung, Rn.14).

Hat der Vermieter bereits den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragt, oder steht dies unmittelbar bevor, kann bei einer schweren Erkrankung des Mieters oder eines nahen Angehörigen auch Vollstreckungsschutz gem. § 765a ZPO gewährt werden, wenn sich die Vollstreckung als sittenwidrige Härte darstellen würde. Für die vorübergehende oder auch dauerhafte Einstellung der Zwangsvollstreckung ist es zwar nicht erforderlich, dass das Leben des Mieters durch die Zwangsvollstreckung in Gefahr geriete (vgl. BGH, Beschluss vom 13. 08. 2009 – I ZB 11/09). Im Hinblick auf den Ausnahmecharakter des § 765a ZPO muss die Vollstreckung jedoch einenschwerwiegenden und vor allem nicht anders abwendbaren Eingriff in die körperliche Unversehrtheit des Mieters bedeuten (vgl.BGH, Beschluss vom 02.12. 2010 – V ZB 124/10, wonach der Hinweis auf eine Krebserkrankung allein ohne Darlegung der Auswirkungen der Vollstreckung auf den Gesundheitszustand nicht ausreichen soll).

8. Lange Mietdauer

Eine lange Mietdauer allein stellt für sich genommen keinen Härtefall dar. Nur wenn erschwerende Umstände, wie z.B. eine Verwurzelung in der Umgebung (s. dazu unten) hinzukommen, kann eine Härte angenommen werden (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03. 07. 1970 – 1 REMiet 1/70).

9. Schulwechsel / Schulweg

Ein Schulwechsel, der durch den Umzug für die Kinder des Mieters erforderlich wird, stellt regelmäßig keine Härte dar, die besonderen Mieterschutz auslöst (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 25. 10. 1990 – 307 S 231/90; beachte aber das Urteil des LG Berlin vom 23.06.1989 -64 S 160/89-, das einen erforderlichen Schulwechsel der Tochter des Mieters bei der Bemessung der Dauer einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO mitberücksichtigt hat). Das Gleiche gilt grds. für umzugsbedingte Erschwernisse des Schulweges wie z.B. dessen Verlängerung oder die Notwendigkeit, die Schule nunmehr mit Hilfe öffentlicher Verkehrsmittel aufsuchen zu müssen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 03.04 1998 – 311 S 225/97).

Etwas anderes gilt nur, wenn durch den Schulwechsel der Erfolg des Schulabschlusses gefährdet wird, was immer dann anzunehmen ist, wenn dieser während des letzten Schuljahres erfolgt (vgl. hierzu und zu den daraus folgenden Rechten des Mieters die Ausführungen oben unter dem Stichpunkt „Ausbildung“ sowie das Urteil des AG Dortmund vom 07. 10. 2003 – 125 C 6414/03).

Anders als bei einem Schulwechsel während des letzten Schuljahres, wird eine Härte jedoch nicht angenommen, wenn es in dieser Phase lediglich zu einer umzugsbedingten Verlängerung des Schulweges ohne Schulwechsel kommt (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 04.08.2009 – 49 C 100/08).

10. Schwangerschaft

Eine Schwangerschaft der Mieterin oder einer Familien- bzw. Haushaltsangehörigen des Mieters stellt zwar nicht in jedem Stadium, aber dann einen Härtefall i. S. d. § 574 BGB dar, wenn der Umzug in die Zeit fällt, in der die Schwangere erhöhten physischen und psychischen Belastungen ausgesetzt ist. Dies soll nicht nur kurz vor der Entbindung, sondern auch einen angemessenen Zeitraum nach der Niederkunft für ca. zehn Wochen der Fall sein (vgl. LG Stuttgart, Urteil vom 06.12.1990 – 16 S 378/90),

Auch eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO kann gewährt werden, um zu verhindern, dass der Umzug in der letzten Phase der Schwangerschaft oder in der Zeit kurz nach der Geburt erfolgen muss, sofern keine vorrangigen Vermieterinteressen entgegenstehen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 01.07.1996 – 2 W 102/96).

Wegen der Gefahr gesundheitlicher Schäden für Mutter und Kind kommt auch die Einräumung von Vollstreckungsschutz in Betracht. Im Hinblick auf die hohen Anforderungen des § 765a ZPO ist jedoch der Zeitraum vor und nach der Geburt, für den Vollstreckungsschutz zu gewähren ist, kürzer anzusetzen. So entschied beispielsweise das LG Wuppertal mit Beschluss vom 10. 01 1994 – 6 T 979/93-, dass der Umstand, dass die Räumungsschuldnerin schwanger ist, jedenfalls dann, wenn sie sich bislang nicht intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat, nur einen Räumungsaufschub bis 5 Tage nach der Entbindung rechtfertigt.

11. Suizidgefahr

Ernsthafte Suizidgefahr, die durch den Verlust der Wohnung hervorgerufen oder verstärkt wird, stellt eine Härte dar, die besonderen Mieterschutz auslösen kann. Ob und vor allem für wie lange eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Grund eines Widerspruchs, die Gewährung einer Räumungsfrist oder die Einstellung der Zwangsvollstreckung im konkreten Fall tatsächlich erfolgt, kann jedoch erst durch die Vornahme der stets vorzunehmenden Interessenabwägung ermittelt werden. Grundsätzlich gilt hier, dass das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit des Mieters gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters Vorrang hat (vgl. LG Oldenburg, Urteil vom 07.02.1991 – 16 S 1020/90). Verbreitet erkennen die Gerichte daher dem suizidgefährdeten Mieter je nach Verfahrensstadium im Falle eines Widerspruchs einen Anspruch auf in der Regel unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574,574a BGB zu (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.05.2010 – 65 S 352/09), gewähren eine Räumungsfrist gem. § 721 ZPO (vgl. LG Bonn, Urteil vom 16.08. 1999 – 6 S 93/99) oder ordnen die Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 765a ZPO für einen verhältnismäßig langen Zeitraum (vgl. BGH, Beschluss vom 20. 01. 2011 – I ZB 27/10 insgesamt 1 Jahr), bei Mietern hohen Alters sogar auf unbestimmte Zeit (vgl. BVerfG, Beschluss vom 08. 09. 1997 – 1 BvR 1147/97) an.

Immer wieder betont wird dabei jedoch, dass insbesondere die Fragen, ob eine die Suizidgefahr vielfach auslösende Depression des Mieters behandelbar ist und vor allem die Bereitschaft des Mieters, sich einer Behandlung zu unterziehen, im Rahmen der Interessenabwägung von nicht unerheblicher Bedeutung ist. So begründete das LG Bonn mit Urteil vom 16.08.1999 – 6 S 150/98- seine Entscheidung, keinen Fortsetzungsanspruch auf unbestimmte Zeit zuzuerkennen, damit, der Vermieter könne bei konkret bestehendem und nachgewiesenem Eigenbedarf nicht auf Dauer von der Nutzung seines Eigentums ausgeschlossen werden, wenn die Suizidgefahr des Mieters – beispielsweise durch stationäre Unterbringung – beherrschbar sei und noch dazu der von der Räumung betroffene Mieter eine mögliche Behandlung zur Verbesserung seines psychischen Zustands und zur Eindämmung von Suizidabsichten ablehne. Auch im Rahmen des § 765a ZPO soll dies gelten (vgl. BGH, Beschluss vom 04. 05.2005 – I ZB 10/05).

Der BGH hat die Berücksichtigung der Behandlungsmöglichkeit und Behandlungsbereitschaft des Mieters insbesondere im Rahmen des § 765a ZPO in jüngeren Entscheidungen jedoch eingeschränkt und erlaubt die Ablehnung des Einstellungsantrages des Räumungsschuldners gem. § 765a ZPO nur , wenn das Vollstreckungsgericht der Suizidgefahr durch geeignete konkrete Auflagen oder durch die Anordnung geeigneter konkreter Betreuungsmaßnahmen entgegenwirkt (BGH, Beschluss vom 24. 11. 2005 – V ZB 24/05).

Insbesondere, wenn weitere Umstände, wie hohes Alter und Verwurzelung in der Umgebung hinzukommen, gehen die Gerichte zunehmend von einer nicht bestehenden, zumindest nicht zumutbaren Behandlungsmöglichkeit aus, mit der Folge, dass eine mangelnde Behandlungsbereitschaft bei der Abwägung nicht zu Lasten des Mieters zu berücksichtigen ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 04.05.2010 – 65 S 352/09; BVerfG, Beschluss vom 08.09. 1997 – 1 BvR 1147/97).

12. Untervermietung

Hat der Mieter Teile seiner Wohnung untervermietet, ist in der Regel nicht schon deshalb eine Härte i. S. d. § 574 BGB anzunehmen, weil der Mieter aus der Untervermietung Geldvorteile zieht und ihm diese Einnahmequelle mit der Aufgabe der Wohnung verloren geht. § 574 BGB schützt in Härtefällen den Bestand der Wohnung zu Wohnzwecken, jedoch nicht als zusätzliche Einkommensquelle (vgl. BayObLG, Beschluss vom 21. 07. 1970 – Allg. Reg. 20/70).

Vorausgesetzt, es stehen keine schwerwiegenden Gründe des Vermieters entgegen, soll etwas anderes aber gelten, wenn der Mieter aus der teilweisen Untervermietung der Wohnung sein wesentliches Einkommen bezieht und weitere Besonderheiten hinzutreten, so dass sich insgesamt der Verlust der Wohnung als Härte i. S. d. § 574 BGB darstellt (vgl. BayObLG, Beschluss vom 21. 07. 1970 – Allg. Reg. 20/70). Dies folgt – so das BayObLG – daraus, dass der Härtetatbestand auch durch das Zusammentreffen mehrerer einzelner – isoliert betrachtet nicht ausreichender- Umstände erfüllt werden kann. Treffen beispielsweise vom Mieter getätigte Aufwendungen für die Wohnung, seine Armut, sein Alter und seine Unfähigkeit, sich anders als durch Untervermietung in angemessener Weise den Lebensunterhalt (einschließlich der Miete für Ersatzwohnraum) zu verschaffen, zusammen, kann dies insgesamt zu einer Härte i. S. d. § 574 BGB führen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 21. 07. 1970 – Allg. Reg. 20/70).

13. Vermögenseinbußen

Auch für sonstige Vermögenseinbußen, die der Mieter dadurch erleidet, dass er in Zukunft nicht mehr in den Genuss besonderer Vorteile kommt, die mit dem bisherigen Mietverhältnis verbunden waren, stellen in der Regel keine Härte dar. Auch hier gilt, dass das soziale Mietrecht den Bestand der Wohnung nicht schützt, damit der Mieter seine Finanzen aufbessern oder finanzielle Verluste verhindern kann. Hat der Mieter beispielsweise eine unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende besonders günstige Miete gezahlt, stellt die Beendigung des Mietverhältnisses grds. keine Härte dar, auch wenn die Miete für eine neue Wohnung gleichen Standards deutlich höher ist.

Eine Ausnahme kann allenfalls dann gemacht werden, wenn die mit dem Verlust der Wohnung einhergehende Vermögenseinbuße außerordentlich hoch ist. Eine solche außerordentlich hohe und daher im Rahmen des § 574 BGB bei der Abwägung zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigende Vermögenseinbuße hat der Berliner Verfassungsgerichthof mit Beschluss vom 16. 5. 2002 – VerfGH 124/01, 124 A/01- in einem Fall angenommen, in dem die von Mieter zu zahlende Nettokaltmiete DM 1.280,00 unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Da dem Mieter diese niedrige Miete außerdem wegen eines im Mietvertrag enthaltenen Mieterhöhungsausschlusses ohne die Kündigung noch weitere vier Jahre garantiert gewesen wäre, sah das Gericht den sich insgesamt ergebenen Verlustbetrag als so hoch an, dass dieser im Rahmen der Abwägung des § 574 BGB nicht unberücksichtigt bleiben durfte.

Ob die Abwägung unter Berücksichtigung der drohenden Vermögenseinbuße tatsächlich zu Gunsten des Mieters ausfällt mit der Folge, dass das Mietverhältnis zeitweise fortzusetzen ist, ist eine Frage der Umstände des Einzelfalls.

14. Verwurzelung in der Umgebung

Führt eine lange Mietdauer zu einer besonderen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung, kann dies insbesondere bei Mietern höheren Alters eine Härte darstellen, die einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574, 574a BGB begründet.

Hierbei ist jedoch zu beachten, dass nicht jede Verbundenheit zum Wohnumfeld eine einen Härtefall begründende Verwurzelung darstellt. So soll beispielsweise weder die Mitgliedschaft in örtlichen Vereinen, noch der ansässige Freundes- und Bekanntenkreis im Umfeld der Wohnung für sich allein für die Annahme einer Härte wegen besonderer Verwurzelung ausreichen (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 13.11.1991 – 4 S 135/91).

Besonderes Gewicht gewinnt der Aspekt der Verwurzelung jedoch dann, wenn ein betagter Mieter sich aufgrund seines Alters oder weil er allein lebt nicht mehr auf ein neues Wohnumfeld einstellen kann (vgl. LG Bremen, Urteil vom 22.05.2003 – 2-S-315/02). Entscheidend sind hier die konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Folgen eines „Herausreißens“ aus der Umgebung, aber auch die Vorgeschichte des Mieters.

Ist der Gesundheitszustand des betagten Mieters ohnehin schlecht und würde ein Herauslösen des Mieters aus seiner Umgebung eine weitere erhebliche Verschlechterung seines Gesundheitszustandes zur Folge haben, wird eine Härte angenommen (vgl. LG Bonn, Urteil vom 01. 02. 1990 – 6 S 203/89). Da dem Mieter in solchen Fällen der Umzug für den Rest seines Lebens nicht mehr zuzumuten ist, ist der Anspruch in der Regel ausnahmsweise auf eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit gerichtet (vgl. LG Bonn, Urteil vom 01. 02. 1990 – 6 S 203/89).

Das LG Hamburg hat mit Urteil vom 18. 05.1995 – 333 S 156/94- die Beendigung des Mietverhältnisses mit einer 74 Jahre alten Mieterin nach 34-jähriger Mietdauer insbesondere auch auf Grund ihrer Lebensgeschichte als nicht zu rechtfertigende Härte i. S. d. § 574 BGB angesehen, da die Mieterin nach Flucht und Vertreibung aus ihrer Heimat davon ausgegangen war, dauerhaft in einer ihr von der Stadt überlassenen Wohnung bleiben zu können. Auch in diesem Fall wurde ein Anspruch auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses zuerkannt.

Die Einräumung einer Räumungsfrist wird dem Mieter in dieser Situation im Hinblick auf deren mögliche Höchstdauer von einem Jahr (vgl. § 721 Abs. 5 ZPO) nicht viel weiterhelfen.

Die Einstellung der Zwangsvollstreckung gem. § 765a ZPO erfolgt zwar grds. nur vorübergehend. Da § 765a ZPO jedoch keine Höchstfrist vorgibt, ist in Ausnahmefällen eine Einstellung der Zwangsvollstreckung auf unbestimmte Zeit möglich. Einen solchen Ausnahmefall sah das Bundesverfassungsgericht in dem seinem Beschluss vom 08.09. 1997 – 1 BvR 1147/97- zu Grunde liegenden Fall gegeben, in dem die konkreten Gefahr bestand, dass der Mieter wegen seines hohen Alters von 99 Jahren und des langjährigen Mietverhältnisses von 38 Jahren in einer neuen Umgebung seine Autonomie verlieren und bald zum Pflegefall werden würde.

III. Fazit und Zusammenfassung

Auch wenn der Vermieter das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, schützt das Gesetz den Mieter und ermöglicht es ihm, zumindest vorübergehend in der Wohnung zu verbleiben, wenn besondere Umstände vorliegen, die im Ausnahmefall das Bestandsinteresse des Mieters gegenüber dem Erlangungsinteresse des Vermieters als vorrangig erscheinen lassen.

Je nachdem, zu welchem Zeitpunkt der Mieter den Mieterschutz begehrt, welche Rechtsfolge er herbeiführen möchte und vor allem welche Intensität die mit der Vertragsbeendigung bzw. der Räumung der Wohnung für ihn verbundene Härte hat, kann der Mieter insbesondere

  • der Kündigung gem. § 574 BGB widersprechen und von seinem Vermieter gem. § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit verlangen,
  • gem. § 721 ZPO die Einräumung einer Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen

und /oder

  • unter den engen Voraussetzungen des § 765a ZPO die vorübergehende oder dauerhafte Einstellung der Zwangsvollstreckung herbeiführen.

Ob dem Mieter der begehrte Schutz gewährt wird, hängt von der im Einzelfall vorzunehmenden Interessenabwägung und damit auch von dem Gewicht der entgegenstehenden Vermieterinteressen ab.

17 Antworten auf "Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)"

  • FS
    20.09.2016 - 13:06 Antworten

    Tolle Seite, sehr nützliche Informationen, die man sonst nicht so findet. Vielen Dank

  • J. W.
    05.03.2017 - 16:58 Antworten

    Klasse: noch verständlich und trotzdem augenscheinlich juristisch genau formuliert. Gute, lebenspraktische Beispiele.

  • Eugenio Carnevali
    10.08.2017 - 09:14 Antworten

    Sehr gute kostenlose Information zu dem Thema “ Härtefall beim Mieter i.V.m..Eigenbedarf beim Vermieter“.

  • M. M.
    26.08.2017 - 08:48 Antworten

    Sehr gute und aufschlussreiche Informationen, die eine betroffene Person sicherlich ein wenig beruhigen.

  • martin
    06.09.2017 - 18:54 Antworten

    Hallo, ist es ein Härtefall, wenn der Mieter als Bundeswehrsoldat zum Zeitpunkt der Kündigung im Auslandeinsatz ist und dadurch zum Mietende nicht ausziehen kann?

  • Lavinia
    17.09.2017 - 16:13 Antworten

    Wie sieht es eigentlich aus wenn der Vermieter ein Härtefall ist? Wenn ich z.B. aus dem Ausland zurückkomme, der Mieter die als Alterswohnsitz gekaufte Eigentumswohnung trotz ausreichender Kündigungsfristen nicht verlässt, und ich ohne regelmäßiges Einkommen und aufgrund meines Alters keine Aussicht auf eine Mietwohnung für den Übergang habe, d.h. bis die Wohnung frei wird. Muss ich dann damit rechnen, trotz einer Eigentumswohnung unter den Brücken zu übernachten? Wie werden die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abgewogen?

    • Mietrecht.org
      18.09.2017 - 12:45 Antworten

      Hallo Lavinia,

      die Interessen wenn im Zweifel vor Gericht abgewogen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lavinia
        20.09.2017 - 03:38 Antworten

        Vielen Dank für Ihre Antwort und überhaupt für die informative Seite!

        Viele Grüsse

        Lavinia

  • Stumper
    04.10.2017 - 23:33 Antworten

    Hallo,
    Habe eine Eigenbedarfkündigung bekommen und muss bis November eine neue Wohnung finden, was in Berlin unmöglich ist. Gerade jetzt wenn so viele Wohnungen fehlen.
    Ich bekomme Hartz4, habe eine negative Schufa, deshalb bekomme ich nur Absagen. Seit Jahren leide ich unter Panikattacken. Ich brauche meine vertraute Umgebung um mein Leben selbständig zu führen. Ich kann nicht alleine mit öffentlichen Verkehrsmitteln fahren.
    Gibts noch eine Aussicht auf Vollstreckungschutz?

    Mit Hoffnung auf eine positive Antwort und freundlichen Grüßen

    Goga

    • Mietrecht.org
      05.10.2017 - 08:46 Antworten

      Hallo Goga,

      ein Kommentar wird Ihnen hier leider nicht helfen. Bitte lassen Sie sich rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Timo
    18.10.2017 - 10:10 Antworten

    Hallo,

    leider wird bald das Haus in dem wir leben verkauft. Also befasse ich mich momentan auch mit einer möglichen Eigenbedarfsklage. In dem Text oben wird auf einem Härtefall wegen fehlendem Erstazwohnraum aufgeführt. Auch die Punkte:

    – angemessenen Ersatzwohnraum
    zu zumutbaren Bedingungen,

    werden erwähnt.

    Wie ist der Spielraum bei „angemessen“ oder „zumutbar“?

    Muss ich eine viel kleinere oder auch viel teuere Wohnung / Haus akzeptieren?
    Muss ich auch ein Haus in einem anderen Ort akzeptieren?

    Vielen Dank für die Info

    Gruss

    Timo

    • Mietrecht.org
      18.10.2017 - 18:05 Antworten

      Hallo Timo,

      es kommt hier immer auf den Einzelfall an. Ganz allgemein: Alleine ein höherer Mietpreis kann m.E. keine Härtefall sein. Der Umzug in eine Nachbargemeinde oder einen Nachbarstadtteil ist m.E. ebenso zumutbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuel
    20.10.2017 - 15:04 Antworten

    Hallo,
    wie verhält sich die Sachlage, wenn der Vermieter das Objekt nicht verkaufen kann, was er aus finanziellen Nöten muss. Gerade weil ein Mieter im Haus lebt, und damit den verkauf des Objektes verhindert, da viele Interessenten das Objekt samt Mieter NICHT kaufen möchten.
    Gruß Manuel

    • Mietrecht.org
      23.10.2017 - 12:35 Antworten

      Hallo Manuel,

      was genau ist Ihre Frage`

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ben
    10.05.2018 - 00:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächst vielen Dank für die gute und ausführliche Informationen. Meine Wohnung wurde nicht fristgerecht zum mitte Februar 2018 an dem Kläger zurückgegeben (Eigenbedarfskündigung). Ein wesentlicher Grund dafür ist meine Bachelorthesis. Die Bearbeitungsdauer meiner umfangreichen Bachelorarbeit betrug 20 Wochen. Ich habe damit am 16.10.2017 angefangen und am 05.03.2018 die Arbeit an das Prüfungsamt meiner Uni abgegeben. Könnte meine Situation einen Härtefall darstellen?

    Mit Hoffnung auf eine Antwort und freundlichen Grüßen
    Ben

  • Stefan Weisenberger
    30.06.2018 - 16:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich möchte meine Eigentumswohnung BEFRISTET für ein Jahr vermieten. Meine Familie und ich gehen für ein Jahr ins Ausland und kommen danach wieder (und müssen dann wieder einziehen.

    Gelten die gleichen Härtefallregeln für von vornherein befristete Verträge?
    Sollte ich dann ggfs die Befristung bereits 3 Monate früher enden lassen, um dem Mieter genug Zeit zu geben, auf jeden Fall eine Alternativwohnung zu finden.

    Danke und viele Grüße,
    Stefan

    • Mietrecht.org
      30.06.2018 - 18:26 Antworten

      Hallo Stefan,

      Sie müssen nicht auf Eigenbedarf kündigen. Belesen Sie sich zum Thema Zeitmietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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