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Modernisierung nicht (oder zu spät) angekündigt – Die Folgen für die Mieterhöhung

Immobilien sind nicht für die Ewigkeit gebaut. Sie bedürfen der fortdauernden Unterhaltung und Modernisierung. Andernfalls sind sie kaum vermietbar. Will der Vermieter modernisieren, muss er die vom Gesetz vorgegebene Form und Frist berücksichtigen. Das Gesetz spricht von der „Modernisierungsankündigung“ (§ 555c I 1 BGB).

Fehler bestraft das Gesetz damit, dass die mit der Modernisierung meist verbundene Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung umgesetzt werden kann.


1. Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen

Die Modernisierung ist zunächst von den Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden. Erhaltungsmaßnahmen sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten. Sie dienen der Erhaltung und der Wiederherstellung der Immobilie.

Auch Erhaltungsmaßnahmen muss der Vermieter dem Mieter „rechtzeitig“ ankündigen (§ 555a II BGB). Eine konkrete Frist nennt das Gesetz nicht. Eine Frist wäre auch wenig praktikabel. Muss die Heizung gewartet werden (Instandhaltung), wäre es dem Vermieter nicht zuzumuten, den voraussichtlichen und vom Vermieter zeitlich nicht näher beeinflussbaren Besuch der Heizungsbaufirma vorher ankündigen zu müssen.

Ist die Heizung ausgefallen, muss sie im Winter sofort repariert werden (Instandsetzung). Auch für diesen Fall erklärt das Gesetz den Verzicht auf die Ankündigung, da die Erhaltungsmaßnahme der sofortigen Durchführung bedarf (§ 555a II BGB).

Die Ankündigungspflicht entfällt darüber hinaus, wenn die Erhaltungsmaßnahme keinen Einfluss auf die Wohnqualität des Mieters hat.

2. Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen dienen nicht der Instandhaltung oder Instandsetzung, sondern verbessern die Wohnqualität und die Werthaltigkeit der Immobilie. Sie werden vom Vermieter regelmäßig umfangreich geplant und organisiert. Da die damit einhergehenden Baumaßnahmen den Mieter regelmäßig beeinträchtigen, verpflichtet das Gesetz den Vermieter, die Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor dem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c I BGB: Modernisierungsankündigung).

Beispiel: Der Vermieter will beginnend zum 25. Juli 2014 modernisieren. Dann muss er den Mieter spätestens am 25. April 2014 informieren.

Die Ankündigungspflicht betrifft Arbeiten im Innenbereich der Wohnung des Mieters als auch Außenarbeiten. Der Mieter soll die auf ihn zukommenden Auswirkungen abschätzen können (LG Hamburg WuM 1992, 121). Auch kann er nur so sein Sonderkündigungsrecht prüfen. Die Ankündigung wird aufgefordert, wenn der Vermieter keine Mieterhöhung plant (LG Berlin GE 1990, 763):

2.1. Mieterhöhung bei ordnungsgemäßer Modernisierungsankündigung

Erhält der Mieter das Modernisierungsankündigungsschreiben fristgerecht, ist er verpflichtet, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann nicht widersprechen und auch nicht auf Unterlassung klagen.

Hat der Vermieter die Modernisierung ordnungsgemäß angekündigt, kann er die jährliche Nettokaltmiete um 11 Prozent seiner Aufwendungen erhöhen. Der Mieter ist verpflichtet, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens erstmals zu bezahlen (§ 559b II 1 BGB). Voraussetzung ist ferner, dass die Arbeiten vor der Mieterhöhung abgeschlossen sein müssen. Erhöhungserklärungen des Vermieters, die vor dem Arbeitsabschluss abgegeben werden, sind nach dem Wortlaut des Gesetzes unwirksam (§ 559b I BGB).

Der Mieter kann seiner Duldungspflicht entgehen, indem er das Mietverhältnis außerordentlich kündigt. Dieses gesetzliche Sonderkündigungsrecht besteht nach Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 555e BGB) sowie nach Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters (§ 561 BGB).

2.2. Mieterhöhung bei fehlender oder nicht form- oder fristgerechter Modernisierungsankündigung

Um den Vermieter anzuhalten, den Mieter form- und fristgerecht über eine Modernisierungsmaßnahme zu informieren, sieht das Gesetz für den Fall einer fehlerhaften Modernisierungsankündigung strenge Rechtsfolgen vor.

§ 559 II 2 BGB verschiebt den Zeitpunkt der Mieterhöhung um zusätzliche 6 Monate zu Gunsten des Mieters nach hinten, wenn der Vermieter …

  • Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme vollständig unterlassen hat,
  • die Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB nicht form- oder fristgerecht erfolgt ist,
  • die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent überschreitet (§ 559b II Nr. 2 BGB).

Der Vermieter wird also finanziell bestraft. Statt nach 3 Monaten kann er die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten einfordern. Sofern ein größeres Mehrfamilienhaus saniert wird, können die Auswirkungen erheblich sein und eine Zwischenfinanzierung unabdingbar machen.

Beispiel: Der Vermieter will beginnend zum 25. Juli 2014 modernisieren. Dazu hätte er den Mieter spätestens am 25. April 2014 informieren müssen. Seine Modernisierungsankündigung geht dem Mieter erst nach Ablauf der Dreimonatsfrist am 30. April 2014 zu.

Wenn der Vermieter mit dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten am 30. August 2014 dann am 30.8.2014 die Mieterhöhung erklären wollte, hätte er bei ordnungsgemäßer Ankündigung der Modernisierungsankündigung die Miete zum 1. November 2014 erhöhen können. Da seine Ankündigung am 30. April verspätet erfolgte, verschiebt sich die Mieterhöhung über die 3 Monate hinaus um 6 Monate und wird erst zum 1. Mai 2015 (also nach 9 Monaten) wirksam.

Auch in diesen Fällen kann der Mieter von seinem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§§ 555d, 561 BGB).

3. Auf den Zugang kommt es an

Maßgeblich für die Einhaltung der dreimonatigen Ankündigungsfrist ist der Zugang des Modernisierungsankündigungsschreibens des Vermieters beim Mieter.

Geht das Modernisierungsankündigungsschreiben dem Mieter außerhalb dieser Frist zu, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zwar auch dulden (Ausnahme: Härtefall im Sinne des § 555d II BGB). Allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung erst mit einer sechsmonatigen Verspätung umsetzen (siehe dazu oben 2.2.).

Der Zugang ist problemlos, wenn der Vermieter dem Mieter das Schreiben persönlich übergibt. Wird es hingegen mit der Post übersandt, wird das Kündigungsschreiben wirksam, wenn es in den Machtbereich des Mieters gelangt und er unter gewöhnlichen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Kenntnisnahme kommt es nicht an.

Nach allgemeinem Vertragsrecht geht ein Brief mit dem Einwurf in den Briefkasten zu, wenn und sobald mit der Leerung durch den Empfänger (Mieter) zu rechnen ist. Wird das Schreiben am letzten Tag der Frist spät abends um 23 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfen, geht es erst am nächsten Tag zu und ist damit unter Umständen verfristet. Üblicherweise braucht der Mieter nämlich nicht damit zu rechnen, dass ihm zu diesem Zeitpunkt noch Post zugeht. Die allgemeine Postlaufzeit endet in den Nachmittagsstunden. Wird das Schreiben einem Familienangehörigen übergeben, so ist es in diesem Augenblick zugegangen.

Der Vermieter ist gut beraten, eine Modernisierungsankündigung nicht am letzten Tag der Frist zuzustellen. Er trägt das Risiko einer verlängerten Postlaufzeit. Verzögerungen gehen zu seinen Lasten. Um den Nachweis des Zugangs zu führen, sollte die Ankündigung per Brief auf dem Postweg und die Zustellung per Einwurf-Einschreiben erfolgen. Ein Einschreiben mit Rückschein empfiehlt sich nicht, da der Mieter die Entgegennahme verweigern kann.

13 Antworten auf "Modernisierung nicht (oder zu spät) angekündigt – Die Folgen für die Mieterhöhung"

  • Michael Busch
    13.11.2014 - 17:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    ich bin auf der Suche, wo dies im BGB steht.

    „3. Auf den Zugang kommt es an

    Geht das Modernisierungsankündigungsschreiben dem Mieter außerhalb dieser Frist zu, muss der Mieter die Modernisierungsmaßnahme zwar auch dulden (Ausnahme: Härtefall im Sinne des § 555d II BGB). Allerdings kann der Vermieter die Mieterhöhung erst mit einer sechsmonatigen Verspätung umsetzen (siehe dazu oben 2.2.)“

    Ist hier eine schriftliche Ankündigung von 3 Monaten immer erforderlich (ob mit oder ohne Mietserhöhung)

    Wenn ich hier etwas übersehen habe, würde ich mich freuen, wenn Sie mir sagen können, wo ist dies finde.

    M.f.G.

    Michael Busch

    • Mietrecht.org
      17.11.2014 - 08:57 Antworten

      Hallo Herr Busch,

      die relaventen BGB Paragrafen sind: „§ 555c – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen“ und „§ 555d – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • A. Stielau
    24.10.2017 - 07:17 Antworten

    Wie sieht es denn gesetzlich aus, wenn der Vermieter zum 01.01.17 gewechselt wurde und dieser direkt eine Mieterhöhung ansetzt unter der Voraussetzung , dass die Heizungsanlage im Sommer ausgetauscht wird? Ist bisher nicht erfolgt, aber jetzt scheint das Ganze zu starten ohne das der Vermieter und ein konkretes Datum genannt hat – also ohne Vorankündigung an welchem genauen Termin …Gilt da auch eine Verschiebung von 6 Monaten oder gilt hier immer noch die Ankündigung von Januar für den Sommer?

  • Leon Süß
    13.01.2018 - 20:14 Antworten

    Guten Abend,

    können sich aus der Nichtdurchführung einer ordnungsgemäß angekündigten Modernisierungsmaßnahme Schadenersatzansprüche ergeben ? Zum Beispiel wenn Mieter aufgrund der angekündigten Mieterhöhung ausziehen und diese Mieterhöhung bzw. diese Modernisierungsmaßnahme dann nie kommt.

    Mit freundlichen Grüßen,

    Leon Süß

    • Mietrecht.org
      15.01.2018 - 14:29 Antworten

      Hallo Leon,

      ich würde so eine Sachlage immer rechtlich einschätzen lassen – eine pauschale Antwort ist nicht möglich, es kommt auf den Einzelfall an.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukas
    24.01.2018 - 15:26 Antworten

    Schönen guten Tag,

    ich habe die Tage ein Schreiben meiner Vermieterin erhalten. Es sollen im gesamten Haus die Fenster ausgetauscht werden.
    Dass hatte Sie bereits Ende letzten Jahres mündlich angesprochen.

    Eingang des Ankündigung: 21.01.2018
    Beginn der Modernisierung: 01.03.2018

    Somit wurde die 3-Monatsfrist ja nicht eingehalten. Ist mir bewusst. Ich habe auch absolut kein Problem damit, da ich es ja schon länger wusste.
    Aber es wird denn ja interessant, dass ich die Mietkostenerhöhung um 6 Monate nach hinten schieben kann.

    Meine eigentliche Frage: Meine Vermieterin möchte jetzt ein Unterschriebenes Exemplar zurück. Kann ich dies einfach unterschreiben, ohne Sie darauf aufmerksam zu machen, dass Sie die Frist nicht eingehalten hat? Oder müsste ich dass jetzt schon ansprechen, damit ich am Ende die 6 Monate aufschieben kann?

    Nicht dass ich am Ende das unterschreibe und damit meine Zustimmung gebe.

    Mit freundlichen Grüßen
    Lukas

    • Mietrecht.org
      25.01.2018 - 11:30 Antworten

      Hallo Lukas,

      warum wollen Sie das nicht erwähnen – irgendwann werden Sie die Vermieterin doch ohnehin damit konfrontieren?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lukas
        29.01.2018 - 17:40 Antworten

        Hallo Dennis,

        erstmal vielen Dank für die Antwort.

        An sich ist es kein Problem dass jetzt mit anzusprechen.
        Wollte ihr jetzt einfach erstmal das unterschriebene Exemplar zurückgeben.
        Habe nur Angst, dass wenn ich dass einfach unterschrieben zurückgebe, dass ich damit meine Einverständnis gebe und somit die nicht eingehaltene Frist akzeptiere.

        Mit freundlichen Grüßen
        Lukas Niemeyer

  • KB
    15.04.2018 - 18:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    einfach mal ein DANKE für diese komprimierten, super umfangreichen und sehr verständlichen Informationen. Sie – die Infos als auch Sie – helfen mir damit gerade sehr weiter!

    Viele Grüße aus NRW

    KB

    • Mietrecht.org
      15.04.2018 - 18:35 Antworten

      Hallo KB,

      danke für Ihre Lob.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Liska Osthaus
    16.09.2018 - 11:57 Antworten

    Hallo,
    Bei uns wurde die Modernisierung zwar fristgerecht angekündigt, die damit verbundene Mieterhöhung allerdings erst nach Beginn der Modernisierung. Der Vermieter kündigt also im August, in Mitten der Modernisierungsmaßnahmen an, dass er die Miete zum Dezember erhöhen wird. Somit ist gegen BGB §55c verstoßen. Darf der Vermieter die Mieterhöhung trotzdem mit Modernisierungsbegründung durchsetzten?

  • GK
    29.09.2018 - 22:54 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich fürchte, ich habe ein etwas Komplexeres Problem.

    Bei mir wurden „Modernisierungsarbeiten“ durchgeführt.
    Alte, marode, einfachverglaste Fenster aus den 60er Jahren wurden gegen heute übliche Fenster mit Zweifachverglasung ersetzt.
    Die Arbeiten sind laut Hausverwaltung seit Ende März beendet. Die schriftliche Info darüber samt Mieterhöhung zum 01.06. ist auf den 23. April datiert.

    Ich habe jetzt erst durch Recherche erfahren, dass deutliche Formfehler vorliegen bzw. lagen.

    1. wurde die Modernisierungsmaßnahme nicht fristgerecht angekündigt.
    2. wurde nicht auf die „künftigen Betriebskosten“ (wie in §555c. Abs. 1 S. 3 zwingend(?) gefordert) hingewiesen.
    3. wurden, da die Fenster marode waren, zum Großteil Instandsetzungsarbeiten durchgeführt. Jedoch wurden 11% der gesamten Kosten als Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt
    4. wurden Reperaturkosten, die durch Schäden beim Einbau der neuen Fenster entstanden sind, ebenso als Modernisierungskosten ausgewiesen.
    5. wurden erst Mitte April und sogar Mitte Mai noch Arbeiten durchgeführt, die laut Rechnung von Ende März schon abgegolten waren. (Dies beschränkte sich auf besagte Schönheitsreperaturen)

    Das eigentliche Problem ist, dass ich seit dem 01.06. die neue Miete zahle. Schriftlich habe ich dieser Erhöhung nie zugestimmt.

    Meine Frage an Sie: ist es aufgrund einer oder mehrerer der oben genannten Fehler möglich, der stillschweigend akzeptierten Mieterhöhung nachträglich, im besten Falle sogar rückwirkend, zu widersprechen und somit Zuviel gezahlte Miete zurückzufordern?
    Außerdem würde mich noch interessieren, welche Kosten ich genau als „Modernisierungskosten“ akzeptieren muss. (Reparaturkosten die durch die Modernisierungsarbeiten verursacht wurden, Arbeitszeit der Fenstermonteure, oder nur die Differenz zwischen neuen einfachverglasten und den nun tatsächlich eingebauten Fenstern?

    Ich bedanke mich jetzt schon Mal für ihre Bemühungen und freue mich auf eine Antwort!

    Beste Grüße
    GK

    • Mietrecht.org
      04.10.2018 - 16:16 Antworten

      Hallo GK,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nur allgemein bleiben: Mehrere Zahlungen können als Zustimmung ausgelegt werden. Ihren Einzelfall sollten Sie rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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