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Mietminderung wegen Baugerüst (vor dem Fenster, Balkon, Terrasse)

Jedes Gebäude muss in gewissen Abständen saniert werden. Dies liegt regelmäßig auch im Interesse des Mieters. Schließlich möchte kein Mieter in einem baufälligen Haus leben. Die Zeit der Vornahme der Sanierungsmaßnahmen ist für den Mieter jedoch in der Regel weniger schön. Nicht nur die mitunter erheblichen Lärmbelästigungen sind zu erdulden. Oft lässt es sich noch dazu nicht vermeiden, dass zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen ein Baugerüst errichtet wird. Befindet sich dieses nun genau vor dem Fenster, dem Balkon oder der Terrasse des Mieters, kann die Aussicht und damit der Wohnwert der Wohnung erheblich eingeschränkt sein.

Viele Mieter sind für die Zeit der Beeinträchtigung nicht bereit, den vollen Mietzins zu zahlen und mindern die Miete. Manchmal zu Recht, manchmal aber auch zu Unrecht. Denn nicht jede Beeinträchtigung durch ein Baugerüst löst zugleich auch ein Minderungsrecht des Mieters aus.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen eines störenden Baugerüsts erfüllt sein müssen und unter welchen Umständen Ausschlussgründe eingreifen.

Unser Überblick über Beispiele aus der Rechtsprechung erleichtert es außerdem, die oft schwer zu ermittelnde Höhe der Mietminderung besser einzuschätzen.

1. Eine Mietminderung kommt nur in Betracht, wenn das Baugerüst zu einer nicht unerheblichen Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs führt

Nach der Lektüre des § 536 Abs.1 BGB, der sehr abstrakt beschreibt, dass der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat, wenn die Mietsache einen Mangel hat, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert, sind viele Mieter oft nicht schlauer als vorher und wissen nicht, ob in ihrem konkreten Fall nun eine Mietminderung in Betracht kommt. Um dies herauszufinden, muss ein Vergleich angestellt werden zwischen der tatsächlich infolge des Baugerüsts vorhandenen sog. Istbeschaffenheit der Mietsache und der vom Vermieter geschuldeten sog. Sollbeschaffenheit. Ergibt dieser Vergleich eine Abweichung zum Nachteil des Mieters, und ist die hiermit einhergehende Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht unerheblich, kommt – sofern kein Ausschlussgrund eingreift (siehe dazu unten unter 2.) – eine Minderung in Betracht.

Entscheidend sind daher folgende zwei Fragen:

  • Welche Beschaffenheit schuldet der Vermieter? (dazu unter a))

und

  • Wann ist eine Minderung des vertragsgemäßen Gebrauchs erheblich? (dazu unter b))

a) Diese Beschaffenheit schuldet der Vermieter

Der Vermieter schuldet eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit

Zur ordnungsgemäßen Beschaffenheit jeder Mietwohnung zählt es, dass diese ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden kann. Gesetzlich festgelegt ist dies zwar nur durch öffentlich-rechtliche Vorschriften. So ist z.B. nach den Bauordnungen der Länder eine ausreichende Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeit Voraussetzung für eine rechtmäßige Errichtung eines Gebäudes mit Aufenthaltsräumen (vgl. § 44 Abs.2 HBauO).

Im Mietrecht gilt in erster Linie diejenige Beschaffenheit als geschuldet, die die Mietparteien vereinbaren. In der Regel werden jedoch Vereinbarungen über den ausreichenden Lichteinfall ebenso wenig getroffen wie über die Möglichkeit der Belüftung. Der sonst geltende Grundsatz, dass im Falle fehlender Vereinbarung auf die Tauglichkeit der Mietsache zum üblichen oder gewöhnlichen Gebrauch abzustellen ist, so dass der Vermieter einen Standard schuldet, der bei vergleichbaren Mietsachen vorhanden ist, kann hier nur schlecht zur Anwendung kommen, da die Belüftungsmöglichkeit und vor allem die Lichtverhältnisse je nach der Lage des Mietobjekts und dessen Bauweise so stark variieren, dass allenfalls ein kleinster gemeinsamer Nenner i.S. eines stets geschuldeten Mindestmaßes aber keine übliche Beschaffenheit festgestellt werden kann.

Als geschuldete Beschaffenheit wird man daher bzgl. der Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit diejenige ansehen müssen, die das Mietobjekt im Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufwies. Wird nun ein Baugerüst errichtet und führt dies zu einer Einschränkung des bisherigen Lichteinfalls und / oder zu einer Behinderung der Frischluftzufuhr z.B. durch den Einsatz von Planen, liegt eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache vor.

Zur Beschaffenheit der Mietsache gehören auch bestimmte Aussichts- und Einblickverhältnisse

Auch bestimmte Sichtverhältnisse bzw. der Ausblick gehören zu der vom Vermieter geschuldeten Beschaffenheit. Das gleiche gilt für die Einblicksituation von außen in das Mietobjekt.

Auch hier gilt der zuvor geschilderte Grundsatz, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Verhältnisse maßgebend für die Bestimmung der geschuldeten Beschaffenheit sind. Kommt es durch die Errichtung eines Baugerüstes zu einer Verschlechterung dieser Verhältnisse z.B. dadurch, dass der Blick durch das Gerüst versperrt bzw. die Sicht beeinträchtigt wird, liegt hierin eine Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Gleiche gilt, wenn die Privatsphäre des Mieters dadurch beeinträchtigt wird, dass Bauarbeiter auf dem Gerüst herumlaufen und Einblick in die Mietwohnung haben (vgl. KG Berlin, Urteil vom 08.01.2001 – 8 U 5875/98).

Balkon und Terrasse müssen benutzbar sein

Ist ein Balkon oder eine Terrasse mitvermietet, versteht sich von selbst, dass diese(r) auch ohne ausdrückliche Vereinbarung nutzbar sein muss, und zwar in der Regel in dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglichen Umfang. Eine noch größere Bedeutung als im Inneren der Wohnung haben hier die Sichtverhältnisse und der Schutz der Privatsphäre des Mieters. Befindet sich direkt vor dem Balkon oder vor oder auf der Terrasse ein Baugerüst, ist der Wohnwert in der Regel gemindert.

b) Die Schwelle der Erheblichkeit muss überschritten sein

Nicht immer erreicht die Beeinträchtigung, die durch die Einschränkung der Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeit, der Aussicht und die eingeschränkte Nutzbarkeit von Balkon bzw. Terrasse entsteht, jedoch ein solches Maß, dass sie die Schwelle der Erheblichkeit überschreitet, was zur Annahme eines Minderungsrechts erforderlich ist. Ob die Beeinträchtigung als lediglich unerhebliche oder aber als eine das Minderungsrecht begründende erhebliche anzusehen ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab.

Nicht nur für die Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages (vgl. dazu unter 3.), sondern bereits für die Beantwortung der Frage, ob die Minderung der Gebrauchstauglichkeit erheblich ist oder nicht, spielen jedoch in der Regel folgende allgemeine Faktoren u.a. eine Rolle:

  • Die Dauer der Beeinträchtigung,
  • die Art und der Umfang des Baugerüstes sowie dessen Entfernung zur Wohnung des Mieters,
  • die Art der betroffenen Räume.

Befindet sich das Baugerüst beispielsweise direkt vor dem Wohnzimmerfenster, dem Balkon oder der Terrasse, wird man eine Erheblichkeit sehr viel eher annehmen können, als in solchen Fällen, in den lediglich das Bad oder die Küche betroffen sind. Auch ein Baugerüst, das sich vor dem Nachbargebäude in einiger Entfernung zur Wohnung des Mieters befindet, wird seltener eine als erheblich anzusehende Beeinträchtigung darstellen als eines, das sich unmittelbar am eigenen Gebäude vor den Fenstern der eigenen Wohnung befindet. Dementsprechend hat das LG Berlin mit Urteil vom 31.10.2006 – 63 S 194/06 – entschieden, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache nicht vorliegt, wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude aufgestellt ist, das allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.

Wie entscheidend neben der Art der betroffenen Räume insbesondere die Entfernung des Baugerüstes zur Wohnung des Mieters ist, zeigt die Tatsache, dass von einigen Gerichten allein die Existenz eines direkt vor den Fenster einer Wohnung aufgebauten Baugerüsts wegen der damit verbundenen Einsehbarkeit der Wohnung und der Erhöhung der Einbruchsgefahr einen nicht unerheblichen Mangel darstellt, der zur Minderung der Miete auch dann berechtigt, wenn keine weiteren Beeinträchtigungen dargelegt wurden (vgl. AG Wiesbaden, Urteil vom 25.06.2012 – 93 C 2696/11 (42); KG Berlin, Urteil vom 08.01.2001 – 8 U 5875/98).

Ob und in welchem Umfang der Mieter die Beeinträchtigungen tatsächlich zu spüren bekommt, ist allerdings nicht entscheidend für die Einstufung einer Gebrauchsminderung als erhebliche oder unerhebliche. Verbringt der Mieter beispielsweise den Großteil des Tages berufsbedingt außer Hauses, steht dies der Annahme der Erheblichkeit nicht entgegen. Entscheidend ist die objektive Minderung der Gebrauchstauglichkeit und nicht der Umstand, ob und inwieweit der Mieter dieser tatsächlich ausgesetzt ist (vgl. AG Regensburg, Urteil vom 16.04.1991 – 4 C 275/91).

2. Ausschlussgründe für eine Mietminderung trotz erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung

Ist die Tauglichkeit der Mietsache durch ein Baugerüst nicht unerheblich gemindert, darf nicht vergessen werden, dass eine Mietminderung dennoch nicht in Betracht kommt, wenn ein Ausschlussgrund vorliegt, der dazu führt, dass der Mieter trotz des Mangels die volle Miete zahlen muss. Folgende Ausschlussgründe sollten beachtet werde:

a) Die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Mieters vom Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses lässt das Minderungsrecht entfallen

Hatte der Mieter bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis davon, dass es während der Mietdauer zu Sanierungsmaßnahmen kommen würde, die die Errichtung eines Baugerüstes erfordern, entfällt sein Minderungsrecht gem. § 536b S.1 BGB. Das Gleiche gilt gem. § 536b S.2 BGB, wenn ihm dies im Zeitpunkt des Vertragsschlusses infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist, es sei denn, der Vermieter hat dem Mieter den Mangel arglistig verschwiegen.

Grobe Fahrlässigkeit, die vorliegt, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt worden ist und der Mieter auch ganz naheliegende Überlegungen nicht angestellt oder das nicht beachtet hat, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wird man in der Regel annehmen können, wenn der Mieter die bereits eingerüstete Wohnung anmietet, ohne sie vorher besichtigt zu haben.

Das Erfordernis der groben Fahrlässigkeit wird in der Rechtsprechung allerdings – zumindest in Bezug auf Beeinträchtigungen durch Lärmimmissionen – verbreitet derart abgeschwächt, dass die Gerichte in vielen Fällen bereits die Vorhersehbarkeit der späteren Störungsquelle ausreichen lassen, um das Minderungsrecht entfallen zu lassen, was im Ergebnis dazu führt, dass bereits leichte Fahrlässigkeit zum Ausschluss des Minderungsrechts führt (vgl. KG, Urteil vom 03. 06. 2002 – 8 U 74/01).

Der Mieter sollte sich daher darauf einstellen, dass ihm bereits dann, wenn er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lediglich mit einer künftigen Errichtung eines Baugerüstes rechnen musste, das Minderungsrecht aberkannt wird.

Der Ausschluss des Minderungsrechts wegen grob fahrlässiger Unkenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss greift allerdings nicht ein, wenn der Vermieter dem Mieter den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses arglistig verschwiegen hat. Unterlässt der Vermieter es, den Mieter über solche Umstände aufzuklären, die für den Entschluss des Mieters zum Vertragsschluss erkennbar von entscheidender Bedeutung sind und deren Mitteilung der Mieter nach der Verkehrsauffassung erwarten darf, liegt ein arglistiges Verschweigen vor.

b) Die vorbehaltlose Annahme der Mietsache in Kenntnis des Mangels führt zum Ausschluss des Minderungsrechts

Ebenfalls nicht zur Minderung berechtigt ist der Mieter immer dann, wenn er den Mangel im Zeitpunkt der Übergabe kennt und die Mietsache annimmt, ohne sich bei der Übergabe sein Minderungsrecht wegen dieses Mangels vorzubehalten (vgl. § 536b S.3 BGB). War das Baugerüst also bei der Übergabe der Wohnung bereits vorhanden, kann der Mieter die Miete nicht mindern, wenn er seinem Vermieter gegenüber bei der Übergabe nicht erklärt hat, dass er sich vorbehalte, wegen der Beeinträchtigungen durch das Baugerüst die Miete zu mindern. Zu den Einzelheiten dieses Ausschlussgrundes lesen Sie den Artikel: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung.

c) Erfolgt die Einrüstung zum Zwecke einer Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, besteht drei Monate lang kein Mietminderungsrecht

Das Gesetz verpflichtet den Mieter gem. § 555d BGB, Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu dulden. Dies bedeutet grds. jedoch nicht, dass der Mieter auch die damit einhergehenden Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kompensationslos hinnehmen muss und die Miete nicht mindern darf. In bestimmten Fällen ist dies jedoch der Fall. Um Vermieter dazu zu motivieren, Maßnahmen zu Gunsten des Klimaschutzes zu ergreifen, schließt das Gesetz das Minderungsrecht des Mieters in § 536 Abs.1a BGB für die Dauer von drei Monaten aus, wenn die Beeinträchtigungen Folge einer Maßnahme sind, die einer energetischen Modernisierung dient.

Es muss eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung vorliegen

Eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung ist gem. § 555b Nr.1 BGB eine solche, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Sie liegt daher immer dann vor, wenn

(1) Endenergie, d.h. solche Energie eingespart werden soll, die der Verbraucher nutzen kann wie z.B.

Strom aus der Steckdose
Erdgas oder Biogas für Heizungsanlagen oder
Wärmeenergie für die Warmwasserbereitung

und

(2) die Einsparung der Mietsache selbst dient, was nur der Fall ist, wenn die Einsparungen dem betroffenen Wohnhaus selbst und nicht nur der Allgemeinheit zugute kommen, was z.B. der Fall ist, wenn der Strom einer auf dem Dach errichteten Fotovoltaikanlage in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird.

Typische Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, die in der Regel mit der Errichtung eines Baugerüstes verbunden sind, sind Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmedämmung des Daches, aber auch der Außenwände oder der Fenster.

Tipp für Mieter:

Beruft sich Ihr Vermieter darauf, das Minderungsrecht sei ausgeschlossen, weil es sich um eine energetische Modernisierung handele, sollten Sie genau prüfen, ob eine solche tatsächlich vorliegt.

Ergibt diese Prüfung, dass es sich um eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung handelt, bedeutet dies jedoch noch nicht zwangsläufig, dass das Recht des Mieters, wegen der Beeinträchtigung durch das Baugerüst die Miete zu mindern, vollständig ausgeschlossen ist.

Nicht selten kommt es nämlich vor, dass parallel zur Durchführung der energetischen Modernisierung auch noch andere -in der Regel Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a BGB- durchgeführt werden, für die der Ausschlussgrund des § 536 Abs.1a BGB nicht eingreift.

Wird das Baugerüst z.B. errichtet, um zum einen das Dach zu dämmen, und zum anderen sonstige nicht der Einsparung von Endenergie dienende Arbeiten an der Fassade vorzunehmen, kommt ein Ausschluss des Minderungsrechts nur bzgl. derjenigen Beeinträchtigungen in Betracht, die für den Mieter deshalb entstehen, weil das Gerüst zur Dämmung des Daches erforderlich ist.

Theoretisch klingt dies einleuchtend. In der Praxis bringt diese Differenzierung jedoch erhebliche Schwierigkeiten mit sich, da eine Zuordnung der Beeinträchtigungen der Gebrauchstauglichkeit zu den unterschiedlichen Maßnahmen erfolgen muss.

Im Streitfall kann das Gericht die Anteile gem. § 287 ZPO schätzen und so bestimmen, welche Anteile zu einer Minderung führen und welche nicht (vgl. BT-Drucks 17/10485 S.18).

Führt die Maßnahme zur energetischen Modernisierung selbst unmittelbar auch zu einer Instandhaltung oder Instandsetzung des Gebäudes, liegen also nicht zwei oder mehrere, sondern eine einheitliche Maßnahme mit mehreren Wirkungen vor, erfolgt die geschilderte Aufteilung nach wohl überwiegender Auffassung nicht. In diesem Fall ist das Minderungsrecht des Mieters bzgl. aller Beeinträchtigungen dieser einheitlichen, nicht teilbaren Maßnahme ausgeschlossen, auch wenn sie Anteile enthält, die an sich nicht dem Minderungsausschluss unterfallen. Unerheblich soll dabei auch sein, welchen Anteil die energetische Wirkung an der Gesamtmaßnahme hat. Eine solche einheitliche sowohl energetisch wirksame als auch der Instandhaltung bzw. Instandsetzung dienende Maßnahme liegt z.B. vor, wenn der Vermieter alte reparaturbedürftige Fenster durch neue Isolierglasfenster austauscht.

Beachte:

Die Auffassung, eine Maßnahme mit sowohl energetisch modernisierender als auch rein erhaltender Wirkung führe zum vollständige Minderungsausschluss, wird teilweise bestritten, und zumindest in denjenigen Fällen, in denen die Instandhaltung den größeren Teil ausmacht, ein anteiliges Minderungsrecht angenommen. Es bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung diese erst seit der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsreform relevanten Frage entscheiden wird. Wir halten Sie auf mietrecht.org auf dem Laufenden.

Der Minderungsausschluss erfolgt nur für die Dauer von drei zusammenhängenden Monaten

Das Gesetz versagt dem Mieter das Minderungsrecht nur für einen begrenzten Zeitraum von drei Monaten.

Bzgl. des Fristbeginns trifft das Gesetz keine eindeutige Aussage, so dass einerseits auf den Baubeginn (vgl. Eisenschmidt, in: Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 536 Rn. 66ff.), andererseits aber auch auf den Zeitpunkt des erstmaligen Auftretens von Beeinträchtigungen für den Mieter (vgl. Hinz, NZM 2013, 209 (217)) abgestellt werden kann. Auch hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung entscheiden wird.

Nahezu einheitlich beantwortet wird hingegen die Frage des Fristlaufs. Hier ergibt sich aus der Gesetzesbegründung(vgl. BT-Drucks 17/10485 S. 17), dass das Minderungsrecht für einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen ist. Hat die Frist einmal begonnen, läuft sie weiter, auch wenn die Baumaßnahmen unterbrochen werden oder es störungsfreie Phasen für den Mieter gibt.

d) Der Ausschlussgrund der unterbliebenen Mängelanzeige greift in vielen Fällen nicht ein

Gem. § 536 Abs.2 S.2 BGB verliert der Mieter sein Minderungsrecht, wenn er seiner Pflicht nicht nachkommt, dem Vermieter den Mangel unverzüglich anzuzeigen, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte. Besteht der Mangel der Mietsache allerdings darin, dass das Gebäude mit einem Baugerüst versehen ist, wird dieser Ausschlussgrund nur selten eingreifen. Eine Mängelanzeige ist nämlich entbehrlich, wenn der Vermieter den Mangel bereits kennt oder dieser ihm nach den Umständen bekannt sein musste (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 14. 11. 2001 – XII ZR 142/99).

Hat der Vermieter die Baumaßnahmen selbst veranlasst, wird er in der Regel auch Kenntnis von der Einrüstung des Hauses haben oder diese Kenntnis zumindest haben müssen. Erfolgt die Errichtung auf Initiative eines Miteigentümers, kann- zumindest im Falle von Wohnungseigentum- nichts anderes gelten, da dieser in der Regel ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer vorausgehen muss (vgl. § 21 Abs.1, 3, 5 Nr.2 WEG).

3. Die Höhe der Mietminderung hängt von dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

Die Einschränkungen, die mit der Einrüstung eines Wohnhauses verbunden sind, sind von Fall zu Fall unterschiedlich groß. Gerade von dem Maß der Beeinträchtigung hängt jedoch die Höhe des Minderungsbetrages ab. Aus diesem Grund kann keine allgemeingültige Aussage über die Höhe der Mietminderung getroffen werden. Als Kriterien, die für die Bemessung der Höhe des Minderungsbetrages stets relevant sind, können jedoch diejenigen herangezogen werden, die bereits unter 1b) für die Beantwortung der Frage, ob die Minderung der Gebrauchstauglichkeit erheblich ist oder nicht genannt wurden.

Neben den bereits genannten Faktoren können außerdem folgende weitere Umstände bei der Festlegung der Minderungsquote eine Rolle spielen:

  • Ist die Gebrauchstauglichkeit von Terrasse oder Balkon eingeschränkt oder aufgehoben, hängt die Höhe der Minderungsquote von der Jahreszeit ab, in der die Einrüstung erfolgt. Geschieht dies im Frühling oder Sommer, sind die Einschränkungen in der Regel größer und die Minderungsquote ebenfalls höher als im Falle einer Durchführung der Arbeiten im Herbst oder Winter.
  • Der Grad der Beeinträchtigung der Aussicht sowie der Belichtung und Belüftung wird insbesondere dadurch beeinflusst, ob das Gerüst zusätzlich mit einer Plane verhängt ist, und wenn ja, ob diese licht– oder luftdurchlässig ist.
  • Die von den Gerichten immer wieder angeführte erhöhte Einbruchsgefahr kann nur dann Berücksichtigung finden, wenn sich die betroffene Wohnung nicht im Erdgeschoss befindet.
  • Wird ein Gerüst errichtet, um eine Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, und führt diese zu einer Wohnwertminderung, richtet sich die Höhe der Mietminderungsquote nach einer Entscheidung des AG Hamburg-Altona (vgl. Urteil vom 08.05. 1985 – 318a C 564/84) auch nach dem Interesse des Vermieters an der Modernisierungsmaßnahme. Liegt die Maßnahme auch im Interesse der Allgemeinheit an der allgemeinen Verbesserung der Wohnraumsituation, fällt die Minderungsquote geringer aus, als es der Fall wäre, wenn die Modernisierung allein im Verwertungsinteresse des Vermieters als Grundstückseigentümer liegt.

Mietminderungstabelle: Mietminderung wegen Baugerüst

Die folgende Tabelle soll Mietern ebenso wie Vermietern dabei helfen, die Höhe der Minderungsquote einzuschätzen:

Beschreibung des MangelsMinderungsquoteGerichtsentscheidung
Baugerüst am Nachbargebäude; nur Küche und die Speisekammer sind verdunkelt; mangels Erheblichkeit kein Mangel0 %LG Berlin, Urteil vom 31.10.2006 – 63 S 194/06
Allein die Existenz des Gerüstes rechtfertigt wegen der damit immer verbundenen Einsehbarkeit der Wohnung und der Erhöhung der Einbruchsgefahr auch ohne weitere konkrete Beeinträchtigungen eine Minderung.3 %AG Wiesbaden, Urteil vom 25.06.2012 – 93 C 2696/11 (42)
Fassadeneinrüstung von Februar bis Juli5 %BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09
Minderung der Gebrauchstauglichkeit einer Dachgeschosswohnung durch eine 4 Monate andauernde Einrüstung unmittelbar vor den Wohnungsfenstern10 %BGH, Urteil vom 12. 12. 2012 – VIII ZR 181/12
Einrüstung sowohl der Front- als auch der rückwärtigen Fassade des Hauses in der Zeit von November bis einschließlich März 1996; Gerüst ist zusätzlich mit einer Plane versehen.10 %KG, Urteil vom 08.01.2001 – 8 U 5875/98
Baugerüst zum Zwecke der Aufstockung des Hauses um eine Dachgeschosswohnung; Balkon im Sommer unbenutzbar10 % (inkl. Zumutbarkeitsabschlag wegen der Berücksichtigung des Interesses der Allgemeinheit an der allgemeinen Verbesserung der Wohnraumsituation)AG Hamburg-Altona, Urteil vom 08.05. 1985 – 318a C 564/84
Einrüstung während dreier Monate im Sommer; Gerüst mit Planen verhangen; Beeinträchtigungen: Unbenutzbarkeit des Balkons, übermäßige Abdunklung der Wohnung, erhöhte Einbruchsgefahr, Einschränkung durch auf den Gerüsten hin und her laufende Bauarbeiter15 %AG Hamburg, Urteil vom 24. 08. 1995 – 38 C 483/95 

4. Fazit und Zusammenfassung

1. Ein Baugerüst vor dem Fenster, dem Balkon oder auf bzw. vor der Terrasse stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung berechtigt, wenn dieses zu einer Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch führt, und die Einschränkungen der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich sind.

2. Mietminderung ausgeschlossen?

a) Das Recht des Mieters, die Miete wegen der Einrüstung des Hauses zu mindern, ist ausgeschlossen, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Vertragsschlusses Kenntnis von dem bereits vorhandenen oder aber künftig zu errichtenden Baugerüst hatte. Hatte er diese Kenntnis nicht, ist das Minderungsrecht zumindest dann ausgeschlossen, wenn die Unkenntnis auf grober Fahrlässigkeit beruht und der Vermieter dem Mieter die Einrüstung bei Vertragsschluss nicht arglistig verschwiegen hat. Vielfach wird in der Rechtsprechung jedoch bereits die Vorhersehbarkeit der späteren Störungsquelle für einen Ausschluss des Minderungsrechts als ausreichend erachtet.

b) Hat der Mieter im Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung Kenntnis von der Errichtung des Baugerüstes, steht ihm das Minderungsrecht nur dann zu, wenn er sich dieses bei der Übergabe vorbehält.

c) Der Mieter kann die Miete für die Dauer von drei zusammenhängenden Monaten insoweit nicht mindern, als die Errichtung des Baugerüstes erforderlich ist, um eine Maßnahme zur energetischen Modernisierung durchzuführen.

3. Die Höhe des Minderungsbetrages hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Von Bedeutung sind hierbei insbesondere:

  • Die Art der betroffenen Zimmer,
  • die Entfernung des Baugerüstes zur Wohnung des Mieters sowie dessen Beschaffenheit
  • die Dauer und Jahreszeit der Einrüstung.

2 Antworten auf "Mietminderung wegen Baugerüst (vor dem Fenster, Balkon, Terrasse)"

  • Susanne Kreth
    12.07.2018 - 22:21 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    ich hatte Ihnen eben schon wegen des Eigenbedarfs geschrieben. Nun kommt noch etwas auf mich zu. Die Fassade des Hauses soll ab dem 8. August gestrichen werden. Dabei erfolgt eine Einrüstung (vermutlich mit Plane). Ich habe zwei Balkone, einen kleinen zum Innenhof, und einen etwa 6 m langen mit Blick auf den Fluss – ein ganz herrlicher Ausblick, der das beste an der ganzen Wohnung ist (weshalb sie auch so teuer ist). Auf beiden Balkonen habe ich mir in den letzten Jahren einen schönen Balkongarten mit Kräutern, Tomatenpflanzen etc. eingerichtet, der mit jedem Jahr gewachsen ist und immer schöner wurde. Aus meiner vorherigen Mail wissen Sie, dass ich wg. Eigenbedarfs aus meiner schönen Wohnung rausmuss und dieser Sommer mein letzter Sommer mit dem Ausblick auf den Fluss und meinem Balkongarten ist. Ausgerechnet jetzt wird aber nun die Fassade gestrichen – Verschönerungsarbeiten, von denen ich nichts mehr haben werde, weil ich aus der Wohnung rausmuss. Alle Pflanzen müssen weggeräumt werden, weil sie sonst bei der Hochdruckstrahlsäuberung, die vor dem Anstrich erfolgt, kaputt gehen würden. Allein das ist schon eine Katastrophe für mich, aber es wäre schöner gewesen, meinen Balkongarten zum Auszug auszuräumen und nicht jetzt schon. Nun möchte ich die Miete mindern, weil es für mich eine erhebliche Beeinträchtigung der Lebens- und Wohnqualität bedeutet, auf meinen Balkon bzw. meinen Balkongarten verzichten zu müssen und die Pflanzen hin- und her zu räumen. Zudem ist der schöne Ausblick versperrt, es kommt weniger Licht und Luft in die Wohnung, für die Zeit des Streichens des Balkons können die Maler in die Wohnung schauen und es besteht erhöhte Einbruchsgefahr durch das Gerüst. Ich weiß nicht, wie lange es stehen wird, aber als im letzten Jahr das Vorderhaus gestrichen wurde, hat das Gerüst monatelang gestanden, weil die Maler nichts auf die Reihe bekommen haben. An die Balkone angrenzen tun mein Wohnzimmer und mein Büro, also die wesentlichen Räume meiner Wohnung, in denen ich mich die meiste Zeit aufhalte (ich arbeite von zuhause aus). Meine Frage an Sie: Wieviel Mietminderung steht mir zu? Und wie früh muss ich die Mietminderung ankündigen?
    Ich danke Ihnen für Ihre Antwort.
    Liebe Grüße
    Susanne Kreth

    • Mietrecht.org
      13.07.2018 - 07:21 Antworten

      Hallo Susanne,

      genau für Ihre Frage geht der Artikel oben ein. Ob Sie sehr viele Pflanzen auf den Balkon haben und den Ausblick besonders genießen spielt m.E. eine untergeordnete Rolle. Orientieren Sie sich an der bestehenden Rechtsprechung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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