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Ratgeber zur Höhe einer Mietminderung (mit vielen Beispielen)

Der Weg zu einer erfolgreichen Mietminderung ist beschwerlich. Der Mieter muss eine Reihe von Prüfungen vornehmen, um zu ermitteln, ob – und wenn ja- in welcher Höhe er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

In einem ersten Schritt muss festgestellt werden, ob die Mietminderung dem Grunde nach überhaupt möglich ist. Dies ist nämlich nur dann der Fall, wenn die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich gemindert oder wenn sie vollständig aufgehoben ist. Ist diese Hürde überwunden und steht fest, dass eine Mietminderung möglich ist, muss sich der Mieter in einem zweiten Schritt die regelmäßig noch viel schwerer zu beantwortende Frage stellen, in welcher Höhe er zur Herabsetzung oder Rückforderung der Miete berechtigt ist.

Die Berechnung des konkreten Minderungsbetrages setzt sich wiederum aus mehreren Einzelschritten zusammen. Zunächst müssen die Berechnungsgrößen ermittelt werden, während anschließend die konkrete Berechnung durchgeführt wird.

Bei den Berechnungsgrößen, die in die Berechung einzustellen sind, handelt es sich zum einen um die Minderungsquote und zum anderen um die Bemessungsgrundlage in Form der monatlichen Bruttokaltmiete. Sind diese Größen bekannt, kann der in einer konkreten Geldsumme zu beziffernde Minderungsbetrag errechnet werden, indem beide Größen im Wege einer Prozentrechnung aufeinander angewendet werden.

Dieser Beitrag beschäftigt sich ausschließlich mit der Frage, auf welche Weise die Minderungsquote ermittelt werden kann.

Ausführliche Hinweise dazu, welche Faktoren bei der Festlegung der Bemessungsgrundlage eine Rolle spielen und welche Rechenschritte im Einzelnen bei der konkreten Berechnung des Minderungsbetrages durchzuführen sind, finden Sie in unserem Artikel: „Mietminderung berechnen: So kommen Sie auf einen Betrag X.

Inhalt: Die Höhe einer Mietminderung ermitteln

1. Die Höhe der Minderungsquote hängt in erster Linie von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

2. Allgemeine Grundsätze für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote

a) Maßstab für die Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung ist das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen

b) Eine Abwesenheit des Mieters während der Gebrauchsbeeinträchtigung hat auf die Höhe der Minderungsquote keinen Einfluss

c) Eine mangelnde Verursachung und ein mangelndes Verschulden des Mangels durch den Vermieter beeinflussen die Höhe der Minderungsquote nicht

d) Die (Un-) Möglichkeit der Beseitigung des Mangels durch den Vermieter und das (Nicht-) Bestehen von Ausgleichsansprüchen des Vermieters gegen Dritte spielen ebenfalls keine Rolle

e) Ein Mitverschulden des Mieters führt zur Herabsetzung der Minderungsquote

f) Vereinbarungen über die Höhe der Mietminderung zum Nachteil des Mieters sind ohne Bezug zu einem konkreten Mangel unzulässig

g) Im Prozess obliegt dem Mieter nicht die Darlegungs- und Beweislast für das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und die Höhe des Minderungsbetrages

h) Eine Fehleinschätzung der Höhe der Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung führen

3. Kriterien für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote am Beispiel bestimmter Mängeltypen

a) Alter der Wohnung / Errichtungszeitpunkt

b) Dauer, Häufigkeit und Uhrzeit

c) Funktionsbeeinträchtigung oder optische Beeinträchtigung

d) Höhe des Mietzinses

e) Jahreszeit, Temperatur

f) Lage der Wohnung und Umgebung

g) Lautstärke

h) Unbewohnbarkeit der Wohnung – Mietminderung 100 %

i) Wohnfläche

4. Fazit und Zusammenfassung

1. Die Höhe der Minderungsquote hängt in erster Linie von dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung ab

Eine allgemeingültige Aussage darüber, bei welchem Mangel welche Minderungsquote anzusetzen ist, gibt es nicht. Die Höhe der Minderungsquote hängt stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Während es für die Beantwortung der Frage, ob eine Mietminderung überhaupt in Betracht kommt, ausreicht festzustellen, dass eine nicht unerhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, muss für die Ermittlung der Höhe der Minderungsquote die schwierigere Prüfung vorgenommen werden, welches Ausmaß die nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit annimmt. Die Minderungsquote ist nämlich in der Regel nichts anderes als die in Prozentsätzen angegebene Erfassung des Umfangs der Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung. Sie drückt aus, um welchen Anteil die Miete herabgesetzt werden muss, damit der tatsächliche vom vertraglich geschuldeten abweichende Zustand der Wohnung und die vom Mieter zu zahlende Miete wieder in einem angemessenen Verhältnis stehen.

Vergessen werden darf dabei allerdings nicht, dass im Einzelfall auch Faktoren, die nicht mit dem Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung in Zusammenhag stehen, Einfluss auf die Höhe der Minderungsquote haben können. Dementsprechend heißt es in § 536 Abs.1 S.2 BGB auch nicht, dass die Miete exakt entsprechend dem Ausmaß der Minderung der Gebrauchstauglichkeit herabzusetzen ist. Das Gesetz spricht vielmehr von einer angemessen herabzusetzenden Miete. Auch wenn demzufolge gelegentlich weitere Faktoren, wie z.B. ein den Mangel mit verursachendes Verhalten des Mieters auf die Höhe der Minderungsquote Einfluss haben können, ist das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung jedoch von zentraler Bedeutung. Dessen Ermittlung steht daher im Mittelpunkt dieses Beitrags.

Dabei sollen zunächst einige allgemeine Grundsätze dargestellt werden, die unabhängig von der Art des Mangels stets für die Bemessung der Minderungsquote eine Rolle spielen. Anschließend wird dann an Hand von Beispielen auf konkrete Kriterien eingegangen und veranschaulicht, inwiefern und für welche Arten von Mängeln diese relevant sind.

2. Allgemeine Grundsätze für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote

a) Maßstab für die Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung ist das Empfinden eines durchschnittlichen Menschen

Nicht alle Mieter reagieren gleich auf objektiv vorhandene Gebrauchsbeeinträchtigungen ihrer Mietwohnung. Dies zeigt sich besonders deutlich bei Lärm- oder Geruchsimmissionen. Würde man bei der Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigungen darauf abstellen, wie der konkret betroffene Mieter die Beeinträchtigung subjektiv empfindet, wäre die Ermittlung der Minderungsquote nicht nur mit erheblichen praktischen Schwierigkeiten verbunden, weil sich diese subjektive Betroffenheit nur schwer zuverlässig ermitteln lässt. In erster Linie aber würde die Anlegung eines subjektiven Maßstabes auch zu dem Vermieter gegenüber ungerechten Ergebnissen führen. Die Höhe seiner Mieteinbußen, die er verschuldensunabhängig hinzunehmen hat, hinge nämlich davon ab, ob er seine Wohnung an einen besonders empfindsamen oder aber eher robusten Mieter vermietet hat. Außerdem könnte der betroffene Mieter die Höhe der Minderungsquote jederzeit manipulieren, indem er wahrheitswidrig angibt, in einem größeren Maße beeinträchtigt zu sein, als dies tatsächlich der Fall ist. Wegen der geschilderten Schwierigkeiten ist als Maßstab für die Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung daher das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen anzusetzen (vgl. BGH Urteil vom 20. 11. 1992 – V ZR 82/91). Subjektive Überempfindlichkeiten eines einzelnen Mieters müssen ebenso außer Betracht bleiben wie die Unempfindlichkeit eines Mieters.

Beispiel:

In der Wohnung des Mieters M ist die Heizleistung während der ersten Aprilwoche derart eingeschränkt, dass nur eine Zimmertemperatur von 19 Grad erreicht werden kann. M, der aus gesundheitlichen Gründen stets sehr stark friert, hält es in der Wohnung nicht mehr aus und bezieht ein Hotelzimmer. Gegenüber Vermieter V macht er eine 100 %- ige Mietminderung wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung geltend.

Dieses Recht steht M nicht zu. Ein Durchschnittsmieter mit normalem Kälteempfinden hätte es in der Wohnung mit etwas wärmerer Kleidung ausgehalten. Da der Vermieter während der Heizperiode in den Haupträumen eine Behaglichkeitstemperatur von 20-22 Grad schuldet, liegt zwar ein Mangel vor. Eine Minderungsquote von mehr als 10 % erscheint jedoch nicht angemessen (vgl. die Entscheidung des AG Köln vom 13.04.2012 – 201 C 481/10-, in der allerdings noch ein weiterer Mangel in Form einer Unmöglichkeit, die Raumtemperatur einzeln für jeden Raum zu regulieren, hinzukam).

b) Eine Abwesenheit des Mieters während der Gebrauchsbeeinträchtigung hat auf die Höhe der Minderungsquote keinen Einfluss

Treten Mieter mit einer Minderung der Miete an ihren Vermieter heran, müssen sie sich von diesem immer wieder entgegenhalten lassen, eine Minderung käme nicht bzw. nicht in der geltend gemachten Höhe in Betracht, weil der Mieter zur Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung in der Wohnung nicht oder nur zeitweise anwesend gewesen sei und diese daher nicht oder nur teilweise zu spüren bekommen habe. Hiervon sollten sich Mieter nicht in die Irre führen lassen. Das Bestehen und die Höhe der Mietminderung hängen nicht davon ab, dass der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung auch tatsächlich zu spüren bekommen hat. Ausreichend ist es, dass er seine Wohnung nicht vertragsgemäß hätte nutzen können, wenn er denn gewollt hätte. Bereits im Jahre 1986 entschied der BGH, der Vermieter könne gegen eine Mietminderung nicht mit Erfolg einwenden, der Mieter hätte die Mietsache, auch wenn sie zum vertraglichen Gebrauch tauglich gewesen wäre, doch nicht genutzt (vgl. BGH, Urteil vom 29.10.1986 – VIII ZR 144/85).

Beispiel:

In der Wohnung des Mieters M ist im Januar bei Außentemperaturen von minus 10 Grad die Heizung für eine Woche ausgefallen, was zur Unbewohnbarkeit der Wohnung geführt hat. M befand sich zu dieser Zeit allerdings im Skiurlaub in St. Moritz.

Die Miete ist trotz der Abwesenheit von M zu 100 % gemindert.

c) Eine mangelnde Verursachung und ein mangelndes Verschulden des Mangels durch den Vermieter beeinflussen die Höhe der Minderungsquote nicht

Anders als für einen Schadensersatzanspruch des Mieters für nachträglich entstandene Mängel gem. § 536 a Abs.1 BGB setzt § 536 BGB für eine Mietminderung keine Verursachung des Mangels durch den Vermieter und auch kein Verschulden voraus. Ebenso wenig wie Verursachung und Verschulden auf das Bestehen des Minderungsrechts Einfluss haben, wirken sich diese Faktoren auf die Höhe der Minderungsquote aus. Für die Bemessung der Gebrauchsbeeinträchtigung ist es nicht relevant, ob der Mangel durch den Vermieter, durch Nachbarn oder durch sonstige Dritte verursacht worden ist und wem ein Schuldvorwurf zu machen ist (Beachte aber die Relevanz einer (mitwirkenden) Verantwortlichkeit des betroffenen Mieters selbst unter 2e)).

d) Die (Un-) Möglichkeit der Beseitigung des Mangels durch den Vermieter und das (Nicht-) Bestehen von Ausgleichsansprüchen des Vermieters gegen Dritte spielen ebenfalls keine Rolle

Ebenso wie ein mangelndes Verschulden des Vermieters sich nicht auf das Bestehen und die Höhe des Minderungsrechts auswirkt, beeinflusst auch die Frage, ob der Vermieter in der Lage ist, den Mangel zu beseitigen, das Minderungsrecht und die Höhe der Minderungsquote nicht. Nicht selten kommt es vor, dass der Vermieter den Mangel aus tatsächlichen Gründen nicht beseitigen kann oder aber ihm dies rechtlich nicht möglich ist, weil er gegen den Verursacher keine Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche besitzt.

Auch die Tatsache, dass der Vermieter, der auf die Entstehung und die Beseitigung des Mangels keinen Einfluss hat, die Mieteinbuße, die ihm durch eine Mietminderung entstehen würde, nicht kompensieren kann, weil ihm keine Schadensersatz- oder Ausgleichsansprüche gegen den Verursacher zustehen, wirkt sich auf das Minderungsrecht des Mieters und dessen Höhe nicht aus.

Beispiel zu c und d):

Auf dem Nachbargrundstück der von Mieter M gemieteten Wohnung finden Bauarbeiten statt. Diese verursachen Lärm, der die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung des M nicht nur unerheblich mindert. Vermieter V ist für den Baulärm nicht verantwortlich. V hat gegen seinen Nachbarn N gem. § 906 Abs.2 S.1 BGB auch keinen Unterlassungsanspruch gem. § 1004 BGB, da die Beeinträchtigung zwar wesentlich ist, aber durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Nachbargrundstücks herbeigeführt wird. Auch ein Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs.2 S.2 BGB steht V gegen N nicht zu, da sein Mietertrag nicht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt ist.

M hat trotzdem das Recht, die Miete zu mindern. Sein Minderungsrecht betrifft allein sein Verhältnis zu V. Dies ist zu trennen vom dem Verhältnis des V zu N (vgl. BayObLG (1. ZS), Beschluss vom 4. 2. 1987 – RE-Miet 2/86). Auch die Minderungsquote wird durch die mangelnde Verursachung des V und das Fehlen von Ansprüchen im Verhältnis V zu N nicht beeinflusst.

e) Ein Mitverschulden des Mieters führt zur Herabsetzung der Minderungsquote

Ganz anders als die Verantwortlichkeit des Vermieters, die für das Bestehen des Minderungsrechts des Mieters und dessen Höhe keine Rolle spielt, wirkt sich das Verhalten des Mieters im Zusammenhang mit der Entstehung bzw. Fortdauer der Gebrauchsbeeinträchtigung entscheidend auf sein Minderungsrecht aus. Stammt die Schadensursache ganz oder teilweise aus dem Verantwortungsbereich des Mieters, führt dies je nach dem Grad seiner Beteiligung zum vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts oder zur Herabsetzung der Minderungsquote (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15.06.2009 – 67 S 279/08).

Beispiel:

In der Wohnung des Mieters M hat sich Schimmel gebildet, der die Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich mindert. An sich wäre eine Minderung zu 10 % angemessen. Da die Schimmelbildung jedoch teilweise auf Baumängel, teilweise aber auch auf ein unzureichendes Heiz- und Lüftungsverhalten des M zurückzuführen ist, wird die Minderungsquote herabgesetzt und beträgt nur noch 5 %.

f) Vereinbarungen über die Höhe der Mietminderung zum Nachteil des Mieters sind ohne Bezug zu einem konkreten Mangel unzulässig

Gem. § 536 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen über das gesetzliche Minderungsrecht zum Nachteil des Mieters unwirksam. Ebenso wie es nicht möglich ist, das Minderungsrechts des Mieters vollständig auszuschließen oder dieses von zusätzlichen Voraussetzungen abhängig zu machen, können die Parteien daher grundsätzlich auch keine wirksamen Vereinbarungen treffen, mit denen das Minderungsrecht der Höhe nach betragsmäßig beschränkt oder eine bestimmte (ggf. geringere) Minderungsquote festgelegt wird.

Mit der Begründung, dass § 536 Abs.4 BGB nur die generelle Beschränkung des Minderungsrechts verbietet, macht die Rechtsprechung eine Ausnahme von diesem Grundsatz allerdings dann, wenn sich die Vereinbarung auf einen ganz konkreten Mangel bezieht. Liegt ein zur Minderung berechtigender Mangel bereits vor, können die Parteien sich wirksam darüber einigen, dass der Mieter von seinem Recht nur in einer bestimmten Höhe Gebrauch macht. Festgelegt werden kann daher ein bestimmter Minderungsbetrag oder eine bestimmte Minderungsquote, auch wenn diese geringer ist, als die dem Mieter an sich gesetzlich zustehende (vgl. hierzu das Urteil des BGH vom 14.10.2009 – VIII ZR 159/08, der sogar einen vollständigen Verzicht des Mieters auf eine konkrete, aus einem bestimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung für zulässig hält).

Während die Zulässigkeit der Einschränkung des Minderungsrechts für bereits eingetretene konkrete Mängel nahezu unbestritten ist, wird nicht einheitlich beurteilt, ob eine vertragliche Beschränkung auch dann möglich ist, wenn sich diese zwar auf einen ganz bestimmten Mangel bezieht , dieser aber erst in Zukunft eintreten wird.

Folgt man der Entscheidung des LG München I vom 09.12.2011 –14 S 9823/11-, ist dies zulässig. Nach Auffassung des Gerichts können Mietvertragsparteien bezogen auf einen konkret bezeichneten Mangel nicht nur im Nachhinein, sondern auch bereits im Vorfeld für die Zukunft eine Vereinbarung wirksam dahingehend treffen, dass der Mieter auf eine zukünftige (gerechtfertigte) Minderung (ganz oder teilweise) verzichtet, sofern es sich um einen befristeten Zeitraum handelt. Auch die abschließende Festlegung einer bestimmten Minderungsquote soll unter diesen Voraussetzungen wirksam sein.

Beispiel:

Vermieter V plant umfangreiche Baumaßnahmen an und in dem Mehrfamilienhaus, in dem sich die Wohnung des Mieters M befindet. Da schon jetzt feststeht, dass diese Baumaßnahmen, die für den Zeitraum von zwei Monaten geplant sind, für M mit erheblichen Geräusch- und Geruchsbelästigungen und weiteren Einschränkungen durch ein zu errichtendes Baugerüst verbunden sein werden, die M zur Minderung der Miete berechtigen werden, vereinbart V mit M, der ein Interesse an der Durchführung der Arbeiten hat, eine pauschale Reduzierung der Miete für einen genau festgelegten Zeitraum von zwei Monaten um 30%.

Nach Auffassung des LG München I (vgl. das Urteil vom 09.12.2011 –14 S 9823/11) ist diese Vereinbarung wirksam, da sie sich zum einen auf einen konkreten Mangel, d.h. auf eine konkret bezeichnete Baumaßnahme bezieht, und sich die Parteien zum anderen auf eine bestimmte Minderungsquote und zwar nicht unbefristet, sondern für einen bestimmten Zeitraum verständigt haben. Auch wenn M ohne die Vereinbarung zu einer Mietminderung von mehr eine 30 % berechtigt gewesen wäre, kann er die Miete nur in diesem Umfang mindern.

g) Im Prozess obliegt dem Mieter nicht die Darlegungs- und Beweislast für das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung und die Höhe des Minderungsbetrages

Verklagt der Mieter seinen Vermieter auf Rückzahlung der wegen der Mietminderung zuviel gezahlten Miete oder wird er von seinen Vermieter auf Zahlung der vollständigen Miete verklagt, muss der Mieter diejenigen Umstände darlegen und beweisen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit seiner Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch durch eine von der geschuldeten abweichende Beschaffenheit der Mietsache nicht unerheblich beeinträchtigt ist. Daraus folgt jedoch nur, dass der Mieter die Umstände darlegen und beweisen muss, aus denen sich ergibt, dass das Minderungsrecht dem Grunde nach besteht. Nach der Rechtsprechung des BGH erstreckt sich die Darlegungs- und Beweislast des Mieters hingegen nicht aufdie Höhe des Minderungsbetrages. Daher braucht der Mieter das für dessen Bestimmung entscheidende Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag nicht vorzutragen (vgl. BGH, Beschuss vom 25. 10. 2011 –VIII ZR 125/11).

Diese scheinbare Erleichterung wird dem Mieter jedoch in vielen Fällen nicht viel bringen. Denn das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung ist nicht nur relevant für die Frage, in welcher Höhe die Mietminderung erfolgt. Bedeutung erlangt dieses auch für die Beurteilung der Erheblichkeit der Minderung der Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch. Das Überschreiten der Erheblichkeitsschwelle wiederum gehört aber zu den vom Mieter darzulegenden und zu beweisenden Umständen, da es die Frage betrifft, ob das Minderungsrecht überhaupt dem Grunde nach besteht.

Unabhängig davon wird der Mieter grds. nicht darum herum kommen, einen Minderungsbetrag bzw. eine Minderungsquote zu errechnen und diesen vor Gericht vorzutragen. Verklagt er nämlich seinen Vermieter auf Rückzahlung der wegen der Mietminderung zuviel gezahlten Miete, muss er seinen Klagantrag beziffern. Auch wenn er nicht selbst Klage erhebt, sondern von seinem Vermieter auf Zahlung der vollständigen ungeminderten Miete verklagt wird, muss der Mieter sich darüber Klarheit verschaffen, in welchem Umfang er die Abweisung der Klage beantragt. Beide Anträge können nicht ohne die Ermittlung einer Minderungsquote und des daraus folgenden Minderungsbetrags gestellt werden. Auch wenn sich die Darlegungs- und Beweislast des Mieters nicht auf das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung erstreckt, wird der Mieter dieses zumindest für sich ermitteln müssen, um die Höhe des Minderungsbetrages beziffern und seinen Antrag formulieren zu können.

Beachte:

In der Literatur wird vielfach vertreten, der Mieter könne dem Erfordernis einer Bezifferung des Minderungsbetrages dadurch entgehen, dass er eine unbezifferte Feststellungsklage mit dem Antrag erhebt festzustellen, dass er berechtigt ist, die Miete in Höhe eines vom Gericht festzulegenden Betrags zu mindern. Trotz der parallelen zur Klage auf ein angemessenes Schmerzensgeld (vgl. § 253 Abs.2 BGB), bei der dies möglich ist, hält die Rechtsprechung diese Vorgehensweise jedoch überwiegend für nicht zulässig (vgl. AG Fürth, Urteil vom 17.10.2006 – 310 C 1727/06).

h) Eine Fehleinschätzung der Höhe der Mietminderung kann zur fristlosen Kündigung führen

Eine Frage, die Mieter immer wieder beschäftigt und oft sogar von einer Mietminderung in berechtigter Höhe abhält, besteht darin, welche Folgen es hat, wenn die Höhe des Minderungsbetrages zu hoch eingeschätzt und die geschuldete Miete daher nicht vollständig gezahlt wird. Fest steht, dass der Mieter, der die Miete in einem nicht gerechtfertigten Umfang kürzt, in Zahlungsrückstand gerät und den Restbetrag nachzahlen muss.

Ein Zahlungsrückstand kann dem Mieter jedoch über die Pflicht zur Nachzahlung hinaus nur dann gefährlich werden, wenn dieser auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist. Nur die schuldhafte Verletzung mietvertraglicher Pflichten hat für diesen negative Konsequenzen. Liegt ein Verschulden des Mieters allerdings vor, kann hieraus– je nach der Höhe des Zahlungsrückstandes- bereits nach zwei oder drei Monaten ein Recht des Vermieters zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1 BGB entstehen. Das Bestehen dieses Kündigungsrechts setzt nämlich voraus, dass der Mieter innerhalb eines bestimmten Zeitrums mit einem bestimmten Betrag nicht nur in Zahlungsrückstand, sondern in Zahlungsverzug geraten ist. Dieser wiederum liegt aber gem. § 286 Abs.4 BGB nur vor, wenn der Mieter den Zahlungsrückstand vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt hat.

Die entscheidende Frage lautet daher: Wann fällt dem Mieter, der den Minderungsbetrag falsch eingeschätzt hat, ein Verschulden zur Last?

Häufig schätzen Mieter die Höhe des Minderungsbetrages nicht deshalb falsch ein, weil sie sich über die tatsächlichen Umstände und damit über das tatsächliche Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung irren. Zu Fehleinschätzungen kommt es in erster Linie dadurch, dass der Mieter der irrigen Rechtsansicht ist, das richtig erkannte Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung berechtige ihn zu einer höheren Mietminderung als dies tatsächlich der Fall ist. Ein solcher Rechtsirrtum erfolgt nur dann unverschuldet, wenn er unvermeidbar war. Eine Unvermeidbarkeit wird von der Rechtsprechung jedoch nur selten angenommen. Nur dann wenn der Mieter sich über die Höhe der Minderungsquote irrt, obwohl er die Rechtslage sorgfältig geprüft, soweiterforderlich Rechtsrat eingeholt unddie höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachtet hat, kann ihm kein Schuldvorwurf gemacht werden (vgl. LG Berlin, Urteil vom 17.03.2009 – 65 S 54/08).

Tipp für Mieter:

Ist zu befürchten, dass die Höhe des Minderungsbetrages nicht richtig eingeschätzt werden kann, sollte der Mieter zunächst die Miete in voller Höhe zahlen und sich die Rückforderung wegen einer Minderung infolge eines bestimmten Mangels vorbehalten. Auf diese Weise riskiert der Mieter keine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und verliert wegen des Vorbehalts auch nicht gem. § 814 BGB sein Rückforderungsrecht. Im Streit über die Rückforderung kann dann die Höhe des Minderungsbetrages ggf. gerichtlich geklärt werden, ohne dass der Bestand des Mietverhältnisses in Gefahr gerät.

3. Kriterien für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote am Beispiel bestimmter Mängeltypen

Nachdem der Mieter mit den allgemeinen für jede Mietminderung geltenden Grundsätzen vertraut gemacht worden ist, soll die folgende Darstellung es ihm ermöglichen zu erkennen, welche konkreten Kriterien für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote entscheidend sind.

a) Alter der Wohnung / Errichtungszeitpunkt

Das Alter der Mietwohnung bzw. der Errichtungszeitpunkt des Gebäudes, in dem sich diese befindet, sind nicht nur für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, sondern auch für die Höhe der Minderungsquote relevant, wenn eine Gebrauchsbeeinträchtigung infolge mangelnden Schallschutzes vorliegt. Für die Beurteilung des Umfangs der Abweichung der tatsächlichen von der geschuldeten Beschaffenheit der Mietwohnung und damit auch des Umfangs der Gebrauchsbeeinträchtigung ist hier nämlich ein Vergleich anzustellen zwischen dem tatsächlich vorhandenen Schallschutz und demjenigen, der nach den technischen Normen bei Errichtung des Gebäudes einzuhalten war. Maßstab sind nicht die jeweils aktuell geltenden Anforderungen an den Schallschutz. Treffen die Parteien keine anderweitige Vereinbarung, schuldet der Vermieter nämlich nach der Rechtsprechung des BGH (vgl. das Urteil des BGH vom 06. 10. 2004 – VIII ZR 355/03) nur denjenigen Schallschutz, den die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Regelwerke vorsahen.

Der Mieter eines älteren Hauses wird daher- vorausgesetzt die damals geltenden Schallschutzanforderungen sind überhaupt merkbar unterschritten – die Miete in einem geringeren Umfang mindern können als derjenige Mieter es kann, dessen Wohnung sich in einem neueren Gebäude mit erhöhten Schallschutzanforderungen befindet. Da die in der DIN Norm 4109 festgelegten Mindestanforderungen an den baulichen Schallschutz im Laufe der Zeit stetig gestiegen sind, müssen Mieter in einem Altbau daher baulich bedingte Lärmbelästigungen in einem größeren Ausmaß hinnehmen als diejenigen, deren Wohnung sich in einem Neubau befindet.

b) Dauer, Häufigkeit und Uhrzeit

Die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung einer Mietwohnung spielt nicht nur für die Beantwortung der Frage, für welchem Zeitraum die Miete gemindert ist, sondern vielfach auch für die Ermittlung des Umfangs der Tauglichkeitsminderung eine Rolle. Dies ist bei nahezu allen Arten von Mängeln der Fall. Je länger der Mangel andauert, desto schwerwiegender ist er mit der Folge, dass sich die Minderungsquote erhöht.

Handelt es sich nicht um eine Dauerstörung, gilt dieses gleichermaßen für die Häufigkeit einer Beeinträchtigung.

Besondere Bedeutung erhält in bestimmten Fällen auch die Uhrzeit einer Störung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs. Immer dann, wenn diese in Form einer Lärmbelästigung besteht, ist nämlich für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote ganz entscheidend darauf abzustellen, ob die Geräuschimmissionen innerhalb oder außerhalb der Ruhezeiten erfolgen. Regelmäßig müssen Mieter außerhalb der Ruhezeiten einen sehr viel höheren Lärmpegel dulden als dies während der mittäglichen Ruhezeiten von 13 bis 15 Uhr und der nächtlichen Ruhezeiten von 22 bis 06 Uhr der Fall ist. Daher können Geräuschimmissionen gleicher Lautstärke unterschiedlich hohe Gebrauchsbeeinträchtigungen darstellen, je nachdem zu welcher Tages bzw. Uhrzeit sie erfolgen.

c) Funktionsbeeinträchtigung oder optische Beeinträchtigung

Jeder Mieter, dem die schwierige Aufgabe bevorsteht, die Höhe der Minderungsquote ermitteln zu müssen, sollte sich die nicht unwichtige Frage stellen, ob durch den vorhandenen Mangel eine Funktionseinbuße für den Mietgebrauch eingetreten ist oder aber nur eine optische Beeinträchtigung vorliegt. Verbreitet wird nämlich unterschieden zwischen dem sog. Funktionswert einer Wohnung, der eine Aussage über die Gebrauchs- und Betriebsfähigkeit trifft, und dem Geltungswert, der sich auf die subjektiven Merkmale wie den räumlich-optischen Eindruck bezieht. Zwar können auch optische Beeinträchtigungen einen Mangel der Mietsache darstellen. Liegt nur eine optische Beeinträchtigung und damit nur eine Beeinträchtigung des Geltungswertes der Wohnung vor, wird die Minderungsquote in der Regel geringer ausfallen, als es der Fall ist, wenn der Funktionswert herabgesetzt ist.

Die Unterscheidung zwischen einer Funktionswertbeeinträchtigung und einer Beeinträchtigung des Geltungswertes spielt z.B. eine Rolle, wenn die Wohnung von Schimmel befallen ist. Schimmelbefall stört regelmäßig die Optik, muss sich aber bei Geringfügigkeit nicht immer auf die Gesundheit der Bewohner und damit auf den Funktionswert der Wohnung auswirken (vgl. hierzu das Urteil des LG Hamburg vom 10.04. 1984 -16 S 211/83).

Beispiel (nachgebildet nach dem Urteil des LG Kleve vom 05.02.1991 – 6 S 285/90):

In der Wohnung des Mieters M kam es zu einem Abwasser- und Dichtungsschaden, der es erforderlich machte, im Bad einige Fliesen zu erneuern. Die bei der Behebung des Wasserschadens zerstörten Badezimmerfliesen wurden durch andersfarbige ersetzt.

Diese unterschiedliche Verfliesung in einem Raum stellt einen optischen Mangel dar. Das früher einheitliche Bild der Verfliesung ist jetzt zerstückelt, so dass insgesamt ein unruhiger Eindruck entstanden ist. Da allerdings durch die teilweise Neuverfliesung keine Funktionseinbuße für den Mietgebrauch eingetreten ist, sondern infolge der gestörten Optik nur der Geltungswert beeinträchtigt ist, fällt die Minderungsquote mit 5 % relativ gering aus.

d) Höhe des Mietzinses

Die Höhe des vom Mieter geschuldeten Mietzinses fließt in die Berechnung des Minderungsbetrages nicht immer nur als Bezugsgröße ein, auf die die bereits ermittelte, in Prozentsätzen ausgedrückte Minderungsquote angewandt wird. Unter bestimmten Umständen kann die Höhe des geschuldeten Mietzinses vielmehr auch die Höhe der Minderungsquote selbst beeinflussen.

Ist die Miete nämlich im Verhältnis zu der vermieteten Wohnfläche verhältnismäßig hoch, können hierdurch gesteigerte Qualitätsansprüche des Mieters begründet werden. Dies hat zur Folge, dass schon kleinere Störungen geeignet sind, den Mietzins in einem Umfang zu mindern, der anderenfalls ein höheres Maß an Gebrauchsbeeinträchtigung erfordert hätte (vgl. AG Potsdam, Urteil vom 12. 07. 2001 – 26C 82/01).

e) Jahreszeit, Temperatur

Auch die Jahreszeit, in der eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit auftritt, und die zu dieser Zeit herrschende Temperatur können sich auf die Höhe der Minderungsquote auswirken. Entscheidende Faktoren stellen diese insbesondere bei einem Heizungsausfall dar. Fällt die Heizung beispielsweise in den Wintermonaten Januar und Februar aus, in denen Minusgrade herrschen, wird auch die Gebrauchsbeeinträchtigung und damit die Minderungsquote höher sein, als es im März oder April der Fall ist (vgl. zur Differenzierung der Höhe der Minderungsquote zwischen den Wintermonaten Januar /Februar und der Übergangszeit März / April das Urteil des AG Köln vom 13.04.2012 – 201 C 481/10).

f) Lage der Wohnung und Umgebung

Die Lage der Wohnung spielt für die Höhe der Minderungsquote bei bestimmten Arten von Mängeln eine entscheidende Rolle. Relevant ist dabei sowohl die Lage der Wohnung innerhalb eines Gebäudes als auch diejenige des Gebäudes in der Umgebung.

Fällt beispielsweise der Fahrstuhl aus, wird dies einen Mieter, der in einem höheren Stockwerk wohnt, stärker beeinträchtigen als denjenigen, dessen Wohnung sich im Erdgeschoss oder in der 1. Etage befindet. Nach einem Urteil des AG Bremen vom 04. 12.1986 – 10 C 300/86 – soll eine Mietminderung von 7,5 % wegen des Ausfalls des Aufzuges möglich sein, wenn sich die Wohnung des Mieters im 5. Stock befindet.

Für eine Wohnung im 2. Stock hält das AG Nürnberg (vgl. das Urteil vom 24. 10. 2012 – 28 C 4478/12) hingegen eine Mietminderung in Höhe von nur 4,4 % für angemessen.

Noch relevanter als die Geschosszahl ist jedoch die Lage der Wohnung insoweit, als durch sie der Charakter der Umgebung bestimmt wird. In Abhängigkeit davon, was in der Umgebung üblich oder unüblich ist, fällt die Minderungsquote bei bestimmten Mängeln höher oder niedriger aus.

Ganz besonders bei Lärmimmissionen beispielsweise durch Bau- oder Verkehrslärm oder bei Geruchsbelästigungen richtet sich die Höhe der Minderungsquote nach dem Charakter der Umgebung. So wird ein Mieter, der sich eine Wohnung in der Innenstadt einer größeren Stadt mietet, höhere Lärm- bzw. Geruchsbelästigungen hinnehmen müssen als derjenige, dessen Wohnung sich am Stadtrand oder in ländlicher Umgebung befindet.

Beispiel:

Mieter M bewohnt eine Wohnung im Stadtzentrum im Frankfurter Westend. In seiner unmittelbaren Nachbarschaft wird eine Großbaustelle errichtet, von der an allen Werktagen von früh bis spät intensiver Pressluft- und Bohrhammerlärm ausgeht. Nach Auffassung des AG Frankfurt a.M. (vgl. das Urteil vom 02. 11. 2011 − 33 C 2424/11) ist eine Mietminderung zwar nicht wegen Ortsüblichkeit des Lärms ausgeschlossen. Bei der Bemessung der Höhe der Mietminderung ist – so das Gericht- aber zu berücksichtigen, dass die Wohnung auf Grund ihrer Lage bereits erheblichem Lärm ausgesetzt ist. Durch zusätzlichen Baulärm wird der Wohnwert der Wohnung nicht in dem Maße herabgesetzt, wie dies bei einer Lage der Wohnung in einem ruhigen Wohngebiet der Fall wäre. Eine Minderung kommt daher nur in Höhe von 10% der Bruttomiete in Betracht.

g) Lautstärke

Besteht der Mangel in einer Lärmbelästigung, steht deren Lautstärke bei der Ermittlung der Höhe der Minderungsquote im Mittelpunkt. Allgemeingültige Grundsätze, bei welcher Lautstärke welche Minderungsquote anzusetzen ist, gibt es zwar nicht. Grds. kann jedoch davon ausgegangen werden, dass die Minderungsquote umso höher ausfällt, je weiter die in der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) vorgesehenen Immissionsrichtwerte überschritten werden. Die TA-Lärm sieht vor, dass, bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tagsüber 35 dB (A) und nachts 25 dB (A) nicht überschritten werden dürfen. FürImmissionsorte außerhalb von Gebäuden gelten tagsüber zwischen 06 und 22 Uhr 55 db (A) für allgemeine Wohngebiete und 50 db (A) für reine Wohngebiete. Nachts dürfen 40 bzw.35 db (A) nicht überschritten werden.

h) Unbewohnbarkeit der Wohnung – Mietminderung 100 %

Ist die ganze Wohnung wegen eines Mangels unbewohnbar, ist die Miete zu 100 % gemindert. Der Mieter ist daher von seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses vollständig befreit. Solche Fälle sind zwar selten, kommen aber immer wieder vor. Das Kriterium der (Un-) Bewohnbarkeit spielt beispielsweise bei einem Wasserschaden, einem Heizungsausfall oder bei schlimmem Schimmelbefall der Wohnung eine Rolle.

Beispiel:

In der Wohnung des Mieters M kam es zu einem Wasserschaden, der den Einsatz von Trocknungsgeräten erforderlich macht. Vermieter V stellt in der Wohnung für drei Wochen ein Trocknungsgerät im Bad auf, das wegen der Hellhörigkeit in der gesamten Wohnung hörbar ist und deren Geräuschentwicklung 50 Dezibel beträgt. Unter Berücksichtigung der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), die vorsieht, dass bei Geräuschübertragungen innerhalb von Gebäuden tagsüber 35 dB (A) und nachts 25 dB (A) nicht überschritten werden dürfen, hielt das AG Schöneberg mit Urteil vom 10.04.2008 -109 C 256/07- den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung in solch einem Fall für nicht mehr möglich. Wegen der vollständig fehlenden Nutzbarkeit der Wohnung während des Betriebes der Trocknungsgeräte ist der Mieter für diesen Zeitraum vollständig von der Entrichtung der Miete befreit.

Sind nur Teile der Wohnung von einem Mangel unmittelbar betroffen und dadurch nicht nutzbar, während die Nutzbarkeit anderer Räume für sich betrachtet weiterhin besteht, kann zwar, muss aber die Minderungsquote nicht zwangsläufig 100 % betragen. Entscheidend für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter auch in diesem Fall von seiner Zahlungspflicht vollständig befreit ist, ist in diesen Fällen, ob das Wohnen in der Wohnung unter Verzicht des betroffenen Raumes zu zumutbaren Bedingungen überhaupt noch möglich ist. So kann auch bei Funktionsfähigkeit aller übrigen Räume die Bewohnbarkeit unmöglich sein, wenn über einen längeren Zeitraum die einzige Toilette oder die einzige Waschgelegenheit ausfällt.

i) Wohnfläche

Die Wohnfläche spielt für die Bemessung der Höhe der Minderungsquote bzw. für den Minderungsbetrag dann eine Rolle, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht. Eine Wohnflächenabweichung stellt dann eine zur Minderung berechtigende nicht unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten von der im Mietvertrag vereinbarten abweicht (vgl.BGH, Urteil vom 10. 03. 2010 – VIII ZR 144/09). Ist dies der Fall entspricht die Minderungsquote dem Anteil, den die Flächendifferenz an der vereinbarten Wohnfläche hat. Maßgeblich ist hierbei allerdings die volle Differenz zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche und nicht diejenige zwischen der tatsächlichen Fläche und der um 10 % reduzierten Wohnfläche, bis zu der eine Abweichung noch zulässig gewesen wäre.

Beispiel:

Mieter M und Vermieter V haben einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, deren Wohnfläche laut Vertrag 60 qm aufweisen soll. M hat eine monatliche Miete von EUR 800,00 zu zahlen. Nach seinem Einzug stellt M durch Zufall fest, dass die Wohnfläche tatsächlich nur 53 qm beträgt.

M ist zur Minderung des Mietzinses berechtigt, da die tatsächliche Wohnflächen 7 qm unter der vereinbarten liegt. Der Anteil dieser Flächendifferenz an der vereinbarten Wohnfläche beträgt 11,67 % und überschreitet daher die Schwelle zur Erheblichkeit von 10 %.

Die Minderungsquote beträgt daher ebenfalls 11,67 % und nicht etwa nur 1,67 %.

M kann die Miete um EUR 93,36 mindern und ist nur zur Zahlung einer monatlichen Miete von EUR 706,64 verpflichtet.

4. Fazit und Zusammenfassung

Die Höhe der Mietminderung ist nicht leicht zu ermitteln. Im Mittelpunkt der Berechnung steht die Minderungsquote, die regelmäßig in Prozentsätzen angegeben wird. Viele Mieter wissen nicht, welche Faktoren bei der Ermittlung der Höhe der Minderungsquote eine Rolle spielen und welche sich umgekehrt auf deren Höhe nicht auswirken. Überraschend viele Umstände müssen nämlich bei der Bemessung der Minderungsquote unberücksichtigt bleiben. Mieter sollten sich daher von ihren Vermietern nicht über den Tisch ziehen lassen, wenn diese beispielsweise behaupten, eine Mietminderung komme nicht in Betracht, weil der Mieter zur fraglichen Zeit gar nicht in der Wohnung anwesend war.

Die Liste der Kriterien, die für die Höhe der Minderungsquote entscheidend sind, ist lang. Welche Faktoren letztendlich maßgeblich sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls insbesondere von der Art des Mangels ab.

Folgende Kriterien spielen immer wieder eine Rolle:

  • Das Alter der Wohnung bzw. der Errichtungszeitpunkt des Gebäudes,
  • Dauer, Häufigkeit und Uhrzeit einer Lärmbelästigung,
  • die Unterscheidung zwischen Funktionsbeeinträchtigungen und optischen Beeinträchtigungen,
  • die Höhe des Mietzinses ,
  • Jahreszeit und Temperatur bei einem Heizungsausfall,
  • die Lage der Wohnung und deren Umgebung,
  • die Lautstärke einer Lärmbelästigung,
  • die (Un-)Bewohnbarkeit der Wohnung und
  • die Wohnfläche.

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