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Schönheitsreparaturen trotz (geplanter) Sanierung ausführen?

Die Literatur zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln füllt ganze Bibliotheken. Weniger häufig wird allerdings die Frage diskutiert, ob es Fälle geben kann, in denen der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz einer wirksam auf ihn übertragenen Verpflichtung nicht durchführen muss, weil die Renovierung im konkreten Fall sinnlos erscheint.

Solch ein Fall kann beispielsweise vorliegen, wenn der Vermieter plant, die Wohnung nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu sanieren oder einen Umbau vorzunehmen.

In diesem Artikel erfahren Sie, was der Vermieter in einem solchen Fall von Ihnen verlangen kann.

Tipp: Lassen Sie hier die Wirksamkeit einer Schönheitreparaturklausel prüfen und sparen Sie ggf. viel Geld.

Grundvoraussetzung: Wirksame Schönheitsreparaturklausel und Fälligkeit der Renovierungspflicht beim Auszug

Die Frage, welche Pflichten den Mieter bei seinem Auszug treffen, wenn der Vermieter anschließend Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen vornehmen möchte, stellt sich nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält, durch die die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen worden ist. Die an die Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln zu stellenden Anforderungen sind hoch und ein großer Teil aller insbesondere in älteren Mietverträgen enthaltenen Vereinbarungen ist unwirksam. Jeder Mieter, aber auch jeder Vermieter sollte daher zunächst einen Blick in den Mietvertrag werfen und die ggf. vorhandene Klausel auf ihre Wirksamkeit überprüfen.

Selbst wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel einer Wirksamkeitskontrolle standhält, bedeutet dies noch lange nicht, dass der Mieter bei seinem Auszug auch tatsächlich verpflichtet ist zu renovieren. Eine solche Pflicht besteht nur dann, wenn der Zustand der Wohnung diese erfordert und tatsächlich Renovierungsbedarf besteht. Regelt der Mietvertrag etwas anderes, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Bevor Mieter und Vermieter sich Gedanken darüber machen, wie sich die Sanierungs- bzw. Umbaupläne des Vermieters auf die Pflicht des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auswirkt, sollte daher der Zustand der Wohnung genau unter die Lupe genommen und die Frage geklärt werden, ob Renovierungsbedarf besteht.

Nur wenn sowohl die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bejaht als auch die Renovierungsbedürftigkeit festgestellt werden kann, bedarf es einer Auseinandersetzung mit der folgenden Problematik.

Die Renovierungspflicht verwandelt sich in eine Ausgleichspflicht in Geld

Ist die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen worden und ist die Renovierung auf Grund des Abnutzungsgrades der Wohnung am Ende des Mietverhältnisses auch erforderlich, wird der Mieter dadurch, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen sinnlos wird, weil sie durch Umgestaltung des Mietobjekts zerstört würde und der Vermieter anschließend ohnehin renovieren muss, nicht von jeglicher Verpflichtung frei (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. 01. 1983 – 6 RE-Miet 3/82).

Bei dieser Sachlage wäre es zwar zum einen widersinnig, an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrags stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat (vgl. BGH, Urteil vom 05. 06. 2002 – XII ZR 220/99).

Aus diesem Grund wandelt sich der Erfüllungsanspruch des Vermieters auf Vornahme der Schönheitsreparaturen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Sanierungs- oder Umbauarbeiten vornimmt, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld um, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt (vgl.BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03).

Der Mieter renoviert trotzdem – Das sind die Folgen

Aus den vorangegangenen Ausführungen ergibt sich zunächst nur, dass der Vermieter von seinem Mieter eine Ausgleichszahlung verlangen kann, wenn dieser die Schönheitsreparaturen bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht durchgeführt hat. Hiervon zu trennen ist allerdings die wichtige Frage, ob der Mieter von seiner Verpflichtung frei wird, wenn er die Schönheitsreparaturen dennoch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, oder ob der Vermieter in diesem Fall zusätzlich die Ausgleichszahlung verlangen kann.

Die Beantwortung dieser Frage richtet sich nach dem Kenntnisstand des Mieters im Zeitpunkt der Vornahme der Schönheitsreparaturen. Es ist wie folgt zu differenzieren:

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen vor seinem Auszug durchgeführt, ohne von den geplanten Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen Kenntnis zu haben, hat er seine Pflichten erfüllt. Der Vermieter kann keine weitere Geldforderung geltend machen (vgl.Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. 01. 1983 – 6 RE-Miet 3/82).

Nimmt der Mieter hingegen die geschuldete Endrenovierung vor, obwohl ihm der Vermieter angezeigt hat, dass dies infolge einer Sanierung oder eines Umbaus überflüssig ist, so hat der Vermieter gleichwohl einen Anspruch auf die Ausgleichszahlung in Geld (vgl. OLG Oldenburg, Urteil vom 14. 01. 2000 – 13 U 66/99).

Die Höhe des Ausgleichsanspruchs richtet sich nach der Erfüllungsbereitschaft des Mieters, der hypothetischen Ausführungsart und dem Zustand der Wohnung vor der Sanierung

Steht fest, dass der Vermieter von seinem Mieter an Stelle der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen eine Ausgleichszahlung verlangen kann, stellt sich die Frage nach der Höhe des Anspruchs. Diese richtet sich danach, welche Kosten der Mieter dadurch erspart, dass er die Renovierung nicht durchführen muss (vgl. LG Münster, Urteil vom 21. 09. 2000 – 8 S 277/00). Auf welche Weise diese ersparten Kosten zu ermitteln sind, hängt wiederum davon ab, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst vorgenommen hätte oder ob sie von einer Fachfirma durchgeführt worden wären.

Hätte der Mieter die Arbeiten in Eigenleistung oder durch Verwandte oder Bekannte ausführen lassen, braucht er nur die Kosten für das notwendige Material und denjenigen Betrag zu entrichten, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03). Von einer Durchführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung kann grds. dann, aber auch nur dann ausgegangen werden, wenn der Mieter für den Fall, dass die Sanierung bzw. der Umbau nicht stattgefunden hätte, bereit gewesen wäre, dieSchönheitsreparaturen durchzuführen.

Hätte der Mieter sich allerdings auch unabhängig von den geplanten Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen geweigert, die Schönheitsreparaturen auszuführen, beispielsweise weil er die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam hielt oder fälschlicherweise der Ansicht war, es bestünde noch kein Renovierungsbedarf, kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme der Schönheitsreparaturen durch eine Fachfirma hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03).

Grundlage für die Bezifferung der Kosten, die durch die Renovierung durch eine Fachfirma entstanden wären, ist grds. ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag. Üblicherweise wird der Vermieter diesen allerdings erst nach der Sanierung bzw. nach dem Umbau einholen. Da sich der Renovierungsaufwand durch die Sanierungs– bzw. Umbaumaßnahmen in der Regel verändert, ist zu beachten, dass die obere Grenze des Ausgleichsanspruchs des Vermieters durch den Zustand der Mieträume vor der Sanierung bzw. vor dem Umbau und die in jenem Zeitpunkt zu ihrer Renovierung erforderlichen Aufwendungen bestimmt wird (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. 01. 1983 – 6 RE-Miet 3/82).

Hieraus ergibt sich Folgendes:

Führt ein Umbau beispielsweise zu einer Vergrößerung der Wohnfläche, hat der Mieter dennoch nur die Ersatzvornahmekosten zu ersetzen, die er ohne die Umbaumaßnahmen für die Renovierung der ursprünglichen geringeren Wohnfläche hätte leisten müssen.

Ist umgekehrt durch die Sanierung oder den Umbau Renovierungsaufwand entfallen, kann der Vermieter nur die Kosten für den geringeren Renovierungsaufwand verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 20. 10. 2004 – VIII ZR 378/03).

Unabhängig von Veränderungen der Größe der Wohnung und sonstiger Umgestaltungen hat der Mieter höchstens die Kosten für diejenigen Renovierungsmaßnahmen zu ersetzen, die auf Grund des Zustandes der Wohnung nach dem Grad der Abnutzung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich erforderlich waren (vgl. Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 17. 01. 1983 – 6 RE-Miet 3/82).

Tipp für Mieter:

In der Regel kommt es zu einer ggf. gerichtlichen Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter über die Höhe der Kosten erst nach der Sanierung oder dem Umbau. In dieser Situation kann der tatsächliche Renovierungsbedarf, der im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bestand, oft nicht mehr festgestellt und ggf. bewiesen werden. Um zu vermeiden, dass ein Gericht die Kosten gem. § 287 ZPO schätzt und der geschätzte Betrag denjenigen übersteigt, den der Mieter insbesondere bei einer Durchführung in Eigenleistung hätte aufwenden müssen, ist jedem Mieter, dem die geplanten Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen vor seinem Auszug bekannt sind, zu raten, den Zustand der Wohnung und den Abnutzungsgrad im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses zu dokumentieren.

Fazit und Zusammenfassung

  1. Plant der Vermieter, die vermietete Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu sanieren oder umzubauen, und hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchgeführt, kann der Vermieter von seinem Mieter statt der Renovierung einen Ausgleich in Geld verlangen.
  2. Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen vor der Beendigung des Mietverhältnisses trotz der geplanten Sanierungs- bzw. Umbaumaßnahmen durch, besteht eine Pflicht, die Ausgleichszahlung zu erbringen, nur dann, wenn der Vermieter ihm zuvor angezeigt hat, dass dies infolge einer Sanierung oder eines Umbaus überflüssig ist.
  3. Die Höhe des Ausgleichsanspruchs richtet sich danach, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst vorgenommen hätte oder ob sie von einer Fachfirma durchgeführt worden wären. Der Anspruch ist der Höhe nach beschränkt durch den Zustand der Mieträume vor der Sanierung bzw. vor dem Umbau und die in jenem Zeitpunkt zu ihrer Renovierung erforderlichen Aufwendungen.

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