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Schönheitsreparaturen: Folgen unwirksamer Klauseln

In Anbetracht der hohen Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt, kommt es nicht selten vor, dass diese unwirksam sind. In diesem Fall stellt sich die Frage, welche Vertragspartei zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Leider kommt es jedoch häufig vor, dass die Unwirksamkeit der Klausel insbesondere von Mietern nicht erkannt wird, so dass sie die Schönheitsreparaturen in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel dennoch durchführen. Erlangt ein Mieter später Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel, hat er ein berechtigtes Interesse, die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten erstattet zu bekommen.

Auch für Vermieter gibt es nicht selten ein böses Erwachen, wenn sie feststellen müssen, dass sie auf Grund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel selbst zur Renovierung verpflichtet sind. Das Interesse, diese finanzielle Einbuße durch eine Mieterhöhung auszugleichen, ist zwar nachvollziehbar, aber nicht immer realisierbar.

Mit den Folgen unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln befasst sich dieser Artikel.

Der Mieter hat gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen

Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, richtet sich die Frage, wer zur Renovierung verpflichtet ist, gem. § 306 Abs.2 BGB nach den gesetzlichen Vorschriften. Einschlägig ist in diesem Fall § 535 Abs.1 S.2 BGB, der besagt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierunter fällt auch die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit der Folge, dass der Mieter dessen Vornahme von seinem Vermieter verlangen kann, wenn diese objektiv erforderlich sind.

Der Mieter kann die Kosten für die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen zurückverlangen

Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, hat der Vermieter einen Vermögensvorteil erlangt, auf den er keinen Anspruch hat. Denn nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 S.2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, diese durchzuführen. Wurde diese gesetzlich vorgesehene Lastenverteilung nicht durch eine wirksame Schönheitsreparatur abbedungen, werden dem Vermieter im Falle der Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter Aufwendungen erspart, die er sonst hätte machen müssen. Da der Vermieter diesen Vermögensvorteil durch eine Leistung des Mieters, aber ohne rechtlichen Grund erlangt hat, hat der Vermieter diese Bereicherung gem. § 812 Abs.1 BGB an den Mieter herauszugeben bzw. gem. § 812 Abs.2 BGB den Wert zu ersetzen, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Vornahme der Renovierung keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Klausel hatte. Der nach § 818 Abs.2  BGB geschuldete Wertersatz bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, Urteil vom 27. 5. 2009 – VIII ZR 302/07).

Der Erstattungsanspruch unterliegt der sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs.2 BGB , die mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 4. 5. 2011, Az.: VIII ZR 195/10).

Beachte:

Hat der Mieter die nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses und nach an dessen Ende durchgeführt und besteht das Mietverhältnis noch längere Zeit fort, kann es sein, dass die Regelverjährungsfrist des § 195 BGB kürzer ist als diejenige des § 548 Abs.2 BGB. Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Vereinzelt wird vertreten, dass es sich bei der Frist des  § 548 Abs.2 BGB nur um eine Höchstfrist handelt und die 3-jährige Frist des § 195  BGB immer dann gilt, wenn sie im Einzelfall kürzer ist. Ist das Mietverhältnis sechs Monate vor Ablauf der Regelverjährungsfrist noch nicht beendet, sollte der Mieter vorsichtshalber seinen Bereicherungsanspruch vor dem Ende der Regelverjährungsfrist in einer die Verjährung hemmenden Weise geltend machen.

Dem Mieter kann außerdem ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn der Vermieter von ihm schuldhaft die Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen verlangt

Das Renovierungsverlangen des Vermieters im Falle einer unwirksamern Renovierungsklausel stellt eine Pflichtverletzung dar, gegen die der Mieter anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen kann. Handelte der Vermieter schuldhaft, kann der Mieter seine Anwaltskosten als Schadensersatz von seinem Vermieter erstattet verlangen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21.04.2010- 67 S 460/09).

Eine Mieterhöhung als Ausgleich im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel kommt nur bei preisgebundenem Wohnraum in Betracht

Um keine finanziellen Einbußen zu erleiden, wenn sich eine Schönheitsreparaturklausel als unwirksam herausstellt, erwägen Vermieter immer wieder, den Verlust durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Dem hat der BGH mit Urteil vom 9. 7. 2008- Az.: VIII ZR 181/07- für preisfreien Wohnraum einen Riegel vorgeschoben und entschieden, dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält und der Vermieter aufgrund dessen selbst die Schönheitsreparaturen übernehmen muss.

Anders liegt es allerdings im Falle preisgebundenen Wohnraums. Hier ist der Vermieter, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel unwirksam ist, berechtigt, die Miete einseitig um denjenigen Betrag zu erhöhen, der gem.  § 28 Abs.4 S.2 der II. BerechnungsVO angesetzt werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt (vgl. BGH, Urteil vom 24. 3. 2010 – VIII ZR 177/09). Dies bedeutet konkret, dass eine Mieterhöhung von EUR 8,50 pro Quadratmeter im Jahr zulässig ist.

Fazit

Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam,

1. ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn sie objektiv erforderlich sind,

2. kann der Mieter die Kosten für die in Unkenntnis der Unwirksamkeit durchgeführten Schönheitsreparaturen von seinem Vermieter (spätestens) bis zu sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen,

3. steht dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz seiner Anwaltskosten zu, wenn er sich nach einem schuldhaft unberechtigten Renovierungsverlangen des Vermieters anwaltlich beraten lässt,

4. kann der Vermieter bei preisfreiem Wohnraum keinen Ausgleich durch eine

Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus herbeiführen,

5. kann der Vermieter bei preisgebundenem Wohnraum die Miete um EUR 8,50 pro Quadratmeter im Jahr erhöhen.

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