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Schönheitsreparaturen: Alter Mietvertrag = oft unwirksame Klauseln

Schon vor Jahrzehnten enthielten Formularmietverträge Klauseln, mit denen die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wurde. Daran hat sich bis heute nichts geändert. Was sich allerdings geändert hat, ist die Rechtsprechung insbesondere diejenige des Bundesgerichtshofes zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln.

Viele Vermieter, die ihre Mietverträge entsprechend der früheren Rechtsprechung wirksam abgeschlossen haben, sind heute zu recht verunsichert und fragen sich, ob die von ihnen verwendeten Schönheitsreparaturklauseln noch gültig sind. Von dieser Frage hängt eine Menge ab.

Sind die Klauseln in den alten Mietverträgen wirksam, ist es der Mieter, der die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Unterliegen die Klauseln allerdings der jetzt geltenden Wirksamkeitskontrolle, fehlt es vielen Schönheitsreparaturklauseln an den erforderlichen Voraussetzungen mit der Folge, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen hat.

Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Altverträgen mit Fristenplänen beurteilt sich nach der derzeit geltenden Rechtslage

Früher wie heute sehen viele Schönheitsreparaturklauseln vor, dass die Renovierung durch den Mieter nach Ablauf ganz bestimmter gestaffelter Fristen zu erfolgen hat. In vielen Mietverträgen, die vor zehn Jahren oder früher geschlossen worden sind, finden sich lange Zeit auch von obergerichtlicher Rechtsprechung für wirksam gehaltene standardmäßig verwendete Schönheitsreparaturklauseln, die in etwa wie folgt lauten:

Achtung starre Fristen: „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen 5 Jahre.“

Bei den in dieser Klausel enthaltenen Fristen handelt es sich um sog. starre Fristen. Unter starren Fristen versteht man solche, die verbindlich sind und den Mieter verpflichten, die Schönheitsreparaturen nach Ablauf einer bestimmten Frist in jedem Fall durchzuführen, ohne dass der tatsächliche Zustand der Räume und die Renovierungsbedürftigkeit eine Rolle spielen.

Nachdem der BGH starre Fristenpläne lange Zeit (zuletzt noch mit Urteil vom 25. 6. 2003 -VIII ZR 335/02) nicht beanstandet hat, hat er mit  Urteil vom 23.6.2004 seine Rechtsprechung geändert und entschieden, dass formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristenplänen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam sind (vgl. BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03). Um einer Wirksamkeitskontrolle Stand zu halten, müssen Schönheitsreparaturklauseln, sofern sie Fristen enthalten, sog. weiche Fristenpläne aufweisen. Diese liegen vor, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass von den genannten Fristen unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads der gemieteten Räume abgewichen werden kann. Die Fristen dürfen nur den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe haben, um wirksam zu sein.

Diese Anforderungen erfüllt die o.g. Standardklausel aus Altverträgen nicht, da sie durch die Verwendung des Wortes „mindestens“ aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen ist, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Nach der Rechtsprechungsänderung des BGH wurden vielfach Forderungen nach einer Stichtagsregelung laut, nach der die neue Rechtsprechung nur auf Mietverträge Anwendung findet, die nach dem Urteil des BGH zur Unwirksamkeit starrer Fristen im Juni 2004 geschlossen worden sind. Begründet wird dies mit dem aus dem Rechtsstaatsprinzip des Art.20 Abs.3 GG abgeleiteten Grundsatz des Vertrauensschutzes, nach dem in erster Linie Gesetzesänderungen mit Wirkung für die Vergangenheit unzulässig sind, wenn der Bürger Vertrauen in den Fortbestand der jeweiligen Rechtslage hat und dieses Vertrauen schutzwürdig ist.

Der Bundesgerichtshof ist jedoch dieser Forderung nach einer Stichtagsregelung in keiner Weise nachgekommen. Ohne zunächst überhaupt auf die Frage des Vertrauensschutzes einzugehen, hat er auch nach seinem Urteil vom 23.6.2004 mit einer Vielzahl von Entscheidungen die neue Rechtsprechung zur Unwirksamkeit starrer Fristenpläne auch auf Verträge angewendet, die vor dem 23.6.2004 geschlossen worden sind (vgl. beispielsweise die Urteile vom 5. 4. 2006 zum Az.: VIII ZR 178/05 und zum Az.: VIII ZR 152/05).

2008: BGH Urteil zum Vertrauensschutz

Nachdem der BGH über viele Jahre seine neue Rechsprechung wie selbstverständlich auch auf Altverträge angewendet hat, hat er sich mit Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 95/07 zu der Frage der Zulässigkeit der Erstreckung der neuen Rechtsprechung auf Altverträge geäußert und diese eindeutig bejaht. In seiner Entscheidung führt das Gericht aus, dass dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich auf Grund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, im Allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen sei. Urteile seien kein Gesetzesrecht und erzeugten damit auch keine vergleichbare Rechtsbindung. Gerichtliche Entscheidungen, die die Wirksamkeit eines Rechtsgeschäfts beträfen, wirkten- so das Gericht-  schon ihrer Natur nach auf einen in der Vergangenheit liegenden, in seiner rechtlichen Bewertung noch nicht abgeschlossenen Sachverhalt ein. Das Risiko, dass eine zunächst unbeanstandet gebliebene Klausel in späteren höchstrichterlichen Entscheidungen wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners als unwirksam beurteilt werde, trage grundsätzlich der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen.

In dem der Entscheidung des BGH vom 5.3.2008 zu Grunde liegenden Fall ging es zwar nicht um die Beurteilung eines Fristenplans, sondern um die Wirksamkeitskontrolle einer sog, Quotenklausel. Die Ausführungen des Gerichts zum Vertrauensschutz im Falle sich ändernder Rechtsprechung sind jedoch so allgemein gefasst, dass sie sich auch auf alle Arten von Schönheitsreparaturklauseln im weitesten Sinne übertragen lassen. Hieraus folgt unmittelbar:

Die Erstreckung der neuen Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln auf Altverträge erfolgt bei der Wirksamkeitskontrolle aller Klauseltypen insbesondere auch bei derjenigen von Endrenovierungsklauseln in Altverträgen

Da der BGH grundsätzlich keinen Hinderungsgrund sieht, seine neue Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln auch auf Altverträge anzuwenden, gilt dies nicht nur für die Beurteilung der Wirksamkeit von Fristenplänen und Quotenklauseln, sondern für die Wirksamkeitskontrolle von Schönheitsreparaturklauseln allgemein. Der BGH hat vor allem in den letzten zehn Jahren mit unzähligen Entscheidungen eine Vielzahl von strengen Kriterien herausgearbeitet, die erfüllt sein müssen, um eine Schönheitsreparaturklausel als wirksam einstufen zu können. Nicht nur Fachhandwerkerklauseln versagt der BGH die Wirksamkeit (vgl. BGH, Urteil vom 9. 6. 2010 – VIII ZR 294/09). Auch Farbwahlklauseln sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung unter bestimmten Bedingungen unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07). Für sog. Endrenovierungsklauseln hat der BGH außerdem bereits im Jahre 1998 (vgl. das Urteil  vom 3. 6. 1998 – VIII ZR 317–97)entschieden, dass diese unwirksam sind, wenn sie den Mieter verpflichten, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben. Auch diese Rechtsprechung hat der BGH im Anschluss an diese Entscheidung regelmäßig auf Altverträge angewandt (vgl. beispielsweise das Urteil des BGH vom 14. 5. 2003 – VIII ZR 308/02).

Es gilt daher festzuhalten, dass Vermieter sich darauf einzustellen haben, dass die Wirksamkeitskontrolle jeglicher Schönheitsreparaturklausel in ihrem Mietvertrag an Hand der neusten derzeit geltenden Rechtsprechung erfolgt und kein Vertrauensschutz gewährt wird.

Auswirkungen für Vermieter und Mieter

Die Erstreckung der neuen Rechtsprechung des BGH auf Altverträge hat sowohl für Vermieter als auch für Mieter erhebliche Konsequenzen, wenn sich eine zunächst wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturklausel nun als unwirksam herausstellt. Während auf Vermieter ungewollte Pflichten und Kosten zukommen, entstehen für Mieter Ansprüche, von denen viele keine Kenntnis haben.

Kein Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung

Aus Sicht des Vermieters erscheint es verständlich, dass dieser das Bedürfnis hat, die nun  nach der neuen Rechtsprechung unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln in wirksame zu verwandeln. Dies wäre durch eine Vertragsanpassung möglich. Eine Abänderung oder Ergänzung des Mietvertrages um eine wirksame Schönheitsreparaturklausel kann jedoch nur im Einvernehmen mit dem Mieter erfolgen. Da die Begründung einer  Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für diesen allerdings sowohl mit Aufwand als auch mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist, wird der Mieter sich mit einer Vertragsanpassung nicht einverstanden erklären.

Der Vermieter hat auch keinen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Vertragsanpassung. Gelegentlich enthalten Mietverträge zwar sog. salvatorische Ersetzungsklauseln, die besagen, dass eine unwirksame Bestimmung  durch eine solche zu ersetzen ist, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt. Aus einer derartigen Klausel lässt sich jedoch kein Anpassungsanspruch des Vermieters herleiten, denn eine solche Klausel ist -sofern sie formularmäßig vereinbart wird- ebenfalls unwirksam (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 22. 11. 2001 – VII ZR 208/00). Da auch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 28. 6. 2006 – VIII ZR 124/05) und sich auch aus § 313 BGB kein Anpassungsanspruch wegen Störung der Geschäftsgrundlage ergibt, kann der Vermieter nur auf das Wohlwollen seines Mieters hoffen.

Unwirksame Schönheitsreparaturklausel = Kein Recht des Vermieters auf  Mieterhöhung (bei preisfreiem Wohnraum)

Sind  Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, kommen Vermieter häufig auf die Idee, den Verlust durch eine Mieterhöhung auszugleichen. Dieser Möglichkeit hat der BGH jedoch mit Urteil vom 9.7. 2008, Az.: VIII ZR 181/07 für preisfreien Wohnraum eine Absage erteilt. In seiner Entscheidung führt das Gericht aus, dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn der Vermieter aufgrund einer unwirksamen Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen selbst die Schönheitsreparaturen übernehmen muss.

Etwas anderes gilt allerdings für preisgebundenen Wohnraum. Hier hat der Vermieter die Möglichkeit, die Miete einseitig zu erhöhen, und zwar in Höhe desjenigen Betrages, der gem. § 28 Abs.4 S.2 WoBindG der Kostenmiete zugeschlagen werden darf, wenn der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt. In konkreten Zahlen bedeutet dies, dass ein Zuschlag in Höhe von EUR 8,50 pro Quadratmeter im Jahr zulässig ist.

Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften

Werden Schönheitsreparaturklauseln in Altverträgen den Anforderungen der neuen Rechtsprechung nicht gerecht, kommt § 306 Abs.2 BGB zur Anwendung, wonach sich der Inhalt des Vertrags, soweit eine Bestimmung nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, nach den gesetzlichen Vorschriften richtet.

Dies bedeutet, dass an die Stelle der unzulässigen Klausel § 535 Abs.1 S.2 BGB tritt, der

die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache – zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört – dem Vermieter auferlegt.

Dies bedeutet im Einzelnen:

  • Der Vermieter ist gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn objektiv Renovierungsbedarf besteht. Dem Mieter steht gegen seinen Vermieter ein entsprechender Erfüllungsanspruch zu.
  • Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen schuldhaft nicht nach, macht er sich dem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig.
  • Gerät der Vermieter mit seiner Verpflichtung in Verzug, kann der Mieter gem. § 536a Abs.2 Nr.1 BGB die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und von dem Vermieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendung verlangen.
  • Im Falle einer unwirksamen Quotenklausel  besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Renovierungskosten durch Zahlung eines Geldbetrages zu einem bestimmten Anteil zu erstatten.
  • Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen in Unkenntnis der Unwirksamkeit der vertraglichen Klausel durchgeführt, kann er die Kosten für die Durchführung der nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen von seinem Vermieter gem. § 812 Abs.1 BGB erstattet verlangen, soweit dieser in Höhe der ersparten Aufwendungen ungerechtfertigt bereichert ist. Dieser Anspruch verjährt allerdings gem. § 548 Abs.2 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. BGH, Urteil vom 4. 5. 2011, Az.: VIII ZR 195/10).

Ein Bereicherungsanspruch besteht auch, wenn der Mieter auf Grund einer unwirksamen Quotenklausel Zahlungen geleistet hat.

Fazit und Zusammenfassung:

1. Die Wirksamkeitskontrolle von Schönheitsreparaturklauseln erfolgt unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses stets am Maßstab der im Zeitpunkt der Überprüfung geltenden Rechtsprechung.

2. Das Vertrauen des Vermieters auf den Fortbestand der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Rechtsprechung ist nicht schutzwürdig.

3. Der Vermieter hat im Falle der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

  • weder einen Anspruch gegen den Mieter auf Vertragsanpassung,
  • noch ein Recht, als Ausgleich die Miete einseitig zu erhöhen.

4. Erweist sich eine Schönheitsreparaturklausel nach der derzeit geltenden Rechtsprechung als unwirksam, treten an die Stelle der unwirksamen Klausel die gesetzlichen Vorschriften.

2 Antworten auf "Schönheitsreparaturen: Alter Mietvertrag = oft unwirksame Klauseln"

  • Rajka Stirjan
    11.10.2013 - 11:00 Antworten

    Guten Tag,

    ich brauche unbedingt Rat. Im Mietvertrag steht. Schönheitsreparaturen angekreuzt Mieter:

    Schönheitsreparaturen sind regelmäßig auszuführen (ohne Zeitvorgaben)

    Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
    Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

    Im Kündigungsschreiben steht: u.a. …eventuelle Schönheitsreparaturen sind vertragsgemäß auszuführen bis zum Auszug.

    Nach Schlüsselübergabe, hat Vermieter Mängel festgestellt, Wände fleckig, Möbelspuren, Laminat beschädigt in Schlafzimmer (Feuchtigkeitsschaden), 3 Zimmertüren Oberflächenablösung durch angrenzenden Dunst aus dem Bad. Decke über Dusche Oberfläche verschimmelt. Kinderzimmer Wände Kritzelein und Bemalungen. Wohnzimmer Fenster Lackabsplitterungen usw. Er hat die Kaution einbehalten. Alle Türrahmen sind mit Dellen oder Lackabsprünge lackierbedürftig.

    Ich habe die Renovierung abgelehnt. Wegen schlechtem Allgemein Zustand wurde die Kaution einbehalten.

    Hätte ich streichen sollen? Ist die Schönheitsreparaturenklausel gültig?

    Freundliche Grüße

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